{"id":63364,"date":"2023-01-26T09:16:18","date_gmt":"2023-01-26T09:16:18","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=63364"},"modified":"2023-01-26T09:16:18","modified_gmt":"2023-01-26T09:16:18","slug":"combien-vaut-une-station-de-sports-dhiver","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=63364","title":{"rendered":"Combien vaut une station de sports d\u2019hiver ?"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>Projet de cession ou d\u2019agrandissement du domaine skiable : plusieurs situations requi\u00e8rent de faire appel \u00e0 un expert immobilier pour \u00e9valuer le prix d\u2019une station de montagne. Technique et pointue, cette expertise ob\u00e9it \u00e0 des r\u00e8gles sp\u00e9cifiques. La Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF) \u00e9claire sur les crit\u00e8res d\u2019\u00e9valuation d\u2019un tel actif.<\/p>\n\n\n

De nombreux propri\u00e9taires et partenaires commerciaux

<\/strong>Une station appartient souvent \u00e0 une centaine de propri\u00e9taires fonciers diff\u00e9rents, en indivision, des agriculteurs, des groupements pastoraux pour les alpages en g\u00e9n\u00e9ral. La montagne est r\u00e9gie par la loi Montagne et les documents d\u2019urbanisme.<\/p>\n\n\n\n

Ainsi, la gestion des remont\u00e9es m\u00e9caniques peut \u00eatre assur\u00e9e par diff\u00e9rents acteurs : des r\u00e9gies ou soci\u00e9t\u00e9s d\u2019\u00e9conomie mixte li\u00e9es aux collectivit\u00e9s locales, des op\u00e9rateurs priv\u00e9s, parfois des familles autochtones comme les fr\u00e8res Huillier \u00e0 Villard-de-Lans (jusqu\u2019au rachat par le basketteur Tony Parker en 2019) ou encore, des soci\u00e9t\u00e9s sp\u00e9cialis\u00e9es dans le loisir \u2013 on citera la Compagnie des Alpes, \u00e0 la t\u00eate des plus grands domaines skiables fran\u00e7ais (La Plagne, Les Arcs, Tignes, Val d\u2019Is\u00e8re, M\u00e9ribel, Les Menuires ou encore Serre Chevalier\u2026).<\/p>\n\n\n\n

\u00ab Rencontrer ces nombreux partenaires \u00e9conomiques, mais aussi les associations environnementales, demande du temps. Expertiser une station de montagne prend, au moins, deux mois \u00e0 temps complet<\/em> \u00bb t\u00e9moigne Dominique Tournier, expert en \u00e9valuation immobili\u00e8re, secr\u00e9taire g\u00e9n\u00e9rale adjointe de la CEIF et sp\u00e9cialiste des expertises en milieu montagnard.<\/p>\n\n\n\n

Les \u00e9l\u00e9ments d\u00e9terminants pour l\u2019expertise<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les \u00e9l\u00e9ments structurants<\/u><\/em><\/p>\n\n\n\n

\u00ab<\/em>On analyse tout<\/em>: la situation g\u00e9ographique, l\u2019accessibilit\u00e9, le sol, le sous-sol, la faune, l\u2019obsolescence des infrastructures, la qualit\u00e9 et l\u2019\u00e9tendue du domaine skiable. Par exemple, plus il y a de diversit\u00e9s de d\u00e9nivel\u00e9s permettant d\u2019offrir un \u00e9chantillon de pistes allant de la verte \u00e0 la noire, meilleur c\u2019est<\/em> \u00bb explique Dominique Tournier.<\/p>\n\n\n\n

Le co\u00fbt de construction est un \u00e9l\u00e9ment d\u00e9terminant: vis-\u00e0-vis de la question des sous-sols, <\/em>l\u2019expert \u00ab<\/em>fait appel \u00e0 de vraies \u00e9tudes g\u00e9ologiques<\/em>\u00bb<\/em> explique-t-elle, \u00ab<\/em>on \u00e9tudie les cartes de g\u00e9ologie, les roches, la qualit\u00e9 du pendage des couches. Si elles sont friables, le co\u00fbt de la construction sera tellement \u00e9lev\u00e9 que cela peut devenir r\u00e9dhibitoire<\/em>. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

M\u00eame la v\u00e9g\u00e9tation doit \u00eatre prise en compte : cette derni\u00e8re informera sur l\u2019humidit\u00e9 du sol, la luminosit\u00e9 des parcelles et la temp\u00e9rature moyenne. \u00c0 l\u2019issue de l\u2019ensemble des rencontres et des \u00e9tudes, un rapport d\u00e9livrera une valeur v\u00e9nale \u00e0 date de la remise ; le commanditaire, en cas de d\u00e9saccord, pourra toujours demander une contre-expertise.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019adaptation aux nouvelles attentes<\/u><\/em><\/p>\n\n\n\n

Avant tout, estimer un domaine skiable revient \u00e0 estimer un domaine pour son attractivit\u00e9 nationale et internationale, pour son niveau d\u2019\u00e9quipement (qualit\u00e9 et quantit\u00e9 de remont\u00e9es m\u00e9caniques, syst\u00e8me d\u2019enneigement artificiel), pour son positionnement mais \u00e9galement pour la qualit\u00e9 de son h\u00e9bergement.<\/p>\n\n\n\n

\u00ab\u00a0Ce qui compte principalement, c\u2019est la vie \u00e9conomique globale de la station autour de son activit\u00e9 premi\u00e8re\u00a0\u00bb,\u00a0<\/em>pr\u00e9cise Dominique Tournier. La qualit\u00e9 du parc immobilier, la qualit\u00e9 des \u00e9quipements sportifs\u00a0indoor<\/em>\u00a0et\u00a0outdoor<\/em>\u00a0sont \u00e9galement importants, tout comme le maintien d\u2019une activit\u00e9 l\u2019\u00e9t\u00e9 ou la pr\u00e9sence d\u2019une enseigne forte de village vacances, d\u2019un festival<\/a> ou d\u2019une comp\u00e9tition internationale.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019expert analyse aussi la valeur du domaine au regard de son mode d\u2019exploitation, ainsi que des taux de remplissage de la station (ce qu\u2019on appelle commun\u00e9ment les lits \u00ab chauds \u00bb et les lits \u00ab froids \u00bb). En r\u00e9alit\u00e9, c\u2019est tout une s\u00e9rie de param\u00e8tres qui impacte la valeur d\u2019une station et intrins\u00e8quement les biens qui y sont situ\u00e9s : quelle est la dur\u00e9e de la d\u00e9l\u00e9gation d\u2019exploitation du domaine skiable ? Quels sont les engagements d\u2019investissement ? Quels sont les retomb\u00e9es, les b\u00e9n\u00e9fices financiers pour les communes ?   <\/p>\n\n\n\n

Une \u00e9valuation du foncier b\u00e2ti complexifi\u00e9e par les nouvelles r\u00e8gles<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Du fait de la flamb\u00e9e des prix de l\u2019immobilier dans les stations suite \u00e0 la pand\u00e9mie de COVID 19, il est encore plus difficile d\u2019expertiser un bien \u00e0 la montagne. De m\u00eame, le nouveau diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique (DPE) et les nouvelles normes sont particuli\u00e8rement cinglantes pour ce parc immobilier souvent ancien et tr\u00e8s \u00e9nergivore.<\/p>\n\n\n\n

\u00ab Pour les chalets c\u2019est plus simple, on peut isoler et trouver avec un financeur des solutions directes face \u00e0 la d\u00e9perdition d\u2019\u00e9nergie. Mais pour les immeubles en copropri\u00e9t\u00e9, la r\u00e9novation thermique va d\u00e9pendre du syndic et de l\u2019implication des copropri\u00e9taires<\/em>\u00bb <\/em>souligne Dominique Tournier.<\/p>\n\n\n\n

Le vrai prix d\u2019une station de ski<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Une station peut valoir plusieurs dizaines de millions d\u2019euros si elle est renomm\u00e9e et dispose d\u2019un domaine skiable en altitude\u2026 Except\u00e9 les fois o\u00f9 elles sont valoris\u00e9es \u00e0 un euro symbolique, si elle est endett\u00e9e ou structurellement d\u00e9savantag\u00e9e (altitude, ensoleillement\u2026). Par exemple, en Is\u00e8re, la station de Saint-Honor\u00e9 1500 a \u00e9t\u00e9 victime du manque de neige, du r\u00e9chauffement climatique et d\u2019un grave probl\u00e8me de gestion : inachev\u00e9e, en partie abandonn\u00e9e, elle ne vaut plus rien aujourd\u2019hui en tant que station de ski.<\/p>\n\n\n\n

\u00ab C\u2019est un ph\u00e9nom\u00e8ne moins unique qu\u2019il n\u2019y parait : dans les ann\u00e9es 60, on a cherch\u00e9 \u00e0 d\u00e9ployer le tout-ski dans des territoires de moyenne montagne, qui ne s\u2019y pr\u00eataient pas. De petites stations \u00e0 vocation purement familiale et journali\u00e8re ont ferm\u00e9 ou lorsqu\u2019elles \u00e9taient ouvertes \u00e0 la vente n\u2019ont jamais trouv\u00e9 preneurs ! Comme la station du Col du Coq en Chartreuse. A l\u2019autre extr\u00e9mit\u00e9, aujourd\u2019hui, ce qu\u2019on constate est que<\/em> celles qui ont r\u00e9ussi le pari de la diversification, tant au niveau de l\u2019offre de services que de l\u2019ouverture \u00e0 toutes les saisons<\/em>, gagnent d\u2019autant<\/em> en plus-value<\/em>\u00bb<\/em> r\u00e9sume Dominique Tournier.<\/p>\n\n\n\n

Autre crit\u00e8re notable souvent sous-estim\u00e9, celui de la concurrence internationale entre stations de ski. Aujourd\u2019hui, les stations doivent se mettre au diapason des stations suisses, autrichiennes, qui ont r\u00e9ussi plus t\u00f4t qu\u2019en France le pari du verdissement. Les stations fran\u00e7aises doivent se moderniser, se r\u00e9nover pour rester \u00e0 niveau. Parmi les autres d\u00e9fis, les ressources humaines qui animent la station : avec des difficult\u00e9s de recrutement et de logement des saisonniers. S\u2019il existe, sur la station ou dans la commune, des solutions d\u2019h\u00e9bergements d\u00e9di\u00e9es, cela est valoris\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Qui sont les experts de la CEIF (Chambre des experts immobiliers de France)<\/strong>?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La CEIF rassemble plus de 700 experts immobiliers exer\u00e7ant leur mission en France m\u00e9tropolitaine et dans les d\u00e9partements d’outre-mer. Ils interviennent dans de nombreux domaines au-del\u00e0 du r\u00e9sidentiel et ont souvent une ou plusieurs sp\u00e9cialit\u00e9s : fonciers, fonds de commerce, meubl\u00e9s de tourisme, biens exceptionnels, grottes, monast\u00e8res, a\u00e9rodromes, centres aquatiques, etc. Certains de ces professionnels sont certifi\u00e9s REV et TRV, des certifications europ\u00e9ennes attestant de leur comp\u00e9tence dans ces sp\u00e9cialit\u00e9s. Nombre d\u2019entre eux sont des experts judiciaires intervenant pr\u00e8s des tribunaux.<\/p>\n\n\n\n

Enfin, pour Denis PELOUSE, Pr\u00e9sident de la Chambre des Experts Immobiliers de France : \u00ab<\/em>Faire appel \u00e0 un Expert en \u00e9valuation immobili\u00e8re agr\u00e9\u00e9 CEIF est un gage de s\u00e9rieux et d\u2019ind\u00e9pendance<\/em>,<\/em> car les missions sont <\/em>ex\u00e9cut\u00e9es<\/em> de fa\u00e7on objective sans prise de mandat des actifs expertis\u00e9s et en respectant les normes de la profession.<\/em>\u00bb<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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