{"id":63318,"date":"2023-01-13T08:56:17","date_gmt":"2023-01-13T08:56:17","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=63318"},"modified":"2023-01-13T08:56:18","modified_gmt":"2023-01-13T08:56:18","slug":"comment-reussir-son-investissement-immobilier-locatif-en-2023","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=63318","title":{"rendered":"Comment r\u00e9ussir son investissement immobilier locatif en 2023 ?"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>Il n\u2019existe malheureusement pas de recette miracle ou de mode d\u2019emploi pr\u00e9\u00e9tabli pour r\u00e9ussir son investissement immobilier locatif. Il s\u2019agit avant tout de se poser les bonnes questions et d\u2019adapter ses choix en fonction de sa strat\u00e9gie et des moyens dont on dispose (financiers, gestion\u2026).
\nCherche-t-on \u00e0 optimiser sa fiscalit\u00e9 ? A g\u00e9n\u00e9rer des revenus compl\u00e9mentaires ? Envisage-t-on une location saisonni\u00e8re ou de longue dur\u00e9e ? Est-il plus int\u00e9ressant d\u2019investir dans le neuf ou l\u2019ancien ? En pratique, il existe une multitude de fa\u00e7ons d\u2019investir en immobilier locatif. Il est donc important de conna\u00eetre quelques principes fondamentaux avant de se lancer. Si besoin, il ne faut pas h\u00e9siter \u00e0 se faire accompagner par un expert en investissement immobilier.<\/p>\n

Emplacement, surface et prix : des crit\u00e8res essentiels<\/strong><\/p>\n

Crit\u00e8re de s\u00e9lection \u00e9vident et primordial, l\u2019emplacement du bien est crucial et doit r\u00e9pondre \u00e0 la strat\u00e9gie d\u2019investissement envisag\u00e9e. D\u2019une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, il faut viser une ville dynamique avec un potentiel de locataires solvables afin d\u2019\u00e9viter, \u00e0 la fois, les risques de loyers impay\u00e9s et de vacance locative.
\nLes investisseurs doivent \u00e9galement orienter leur choix en fonction du type de location envisag\u00e9 : saisonni\u00e8re ou longue dur\u00e9e. En effet, les villes \u00e9tudiantes, comme Toulouse, Rennes, Poitiers, Strasbourg<\/a>, repr\u00e9sentent un potentiel cons\u00e9quent pour la location longue dur\u00e9e. Les communes touristiques (stations baln\u00e9aires, de montagne, cit\u00e9s historiques\u2026) sont, en revanche, \u00e0 privil\u00e9gier dans un objectif de location touristique.
\nOutre l\u2019emplacement, le bien doit \u00eatre en ad\u00e9quation avec la demande du march\u00e9 locatif local. Autrement dit, mieux vaut privil\u00e9gier les petites surfaces dans les quartiers touristiques et \u00e9tudiants et les logements avec deux ou trois chambres dans les secteurs r\u00e9sidentiels, appr\u00e9ci\u00e9s des familles. Le prix doit aussi \u00eatre en accord avec la moyenne des transactions r\u00e9alis\u00e9es dans le p\u00e9rim\u00e8tre g\u00e9ographique.<\/p>\n

Qualit\u00e9 et conformit\u00e9 du bien, une exigence d\u00e9sormais incontournable<\/strong><\/p>\n

Avec la mise en place du calendrier gelant les loyers des passoires thermiques et interdisant progressivement leur mise en location en fonction de leur notation, la conformit\u00e9 du bien immobilier va prendre une place de plus en plus importante. Depuis le 1er janvier 2023, les appartements et maisons les plus \u00e9nergivores sont interdits \u00e0 la location. Au 1er janvier 2025 ce seront l\u2019ensemble des logements class\u00e9s G qui subiront cette interdiction, puis ceux not\u00e9s F en 2028 et enfin ceux class\u00e9s E en 2034. Les investisseurs doivent d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 prendre en compte cette obsolescence programm\u00e9e dans leur s\u00e9lection. Soit ils visent un bien avec une bonne classe DPE (sup\u00e9rieure \u00e0 D), impliquant un prix d\u2019achat plus \u00e9lev\u00e9, soit ils investissent dans un bien moins bien not\u00e9, moins cher mais en anticipant des d\u00e9penses de r\u00e9novation. La plupart des travaux d\u2019\u00e9conomies d\u2019\u00e9nergie peuvent faire l\u2019objet d\u2019aides de l\u2019Etat ou des collectivit\u00e9s locales, ou encore de d\u00e9ductions fiscales. La derni\u00e8re loi de finances rectificative (2) a encore \u00e9tendu les aides \u00e0 la disposition des bailleurs, en doublant le d\u00e9ficit foncier pouvant \u00eatre imput\u00e9 sur le revenu global.<\/p>\n

Rentabilit\u00e9 et fiscalit\u00e9 : optimiser son investissement locatif<\/strong><\/p>\n

R\u00e9ussir son investissement locatif c\u2019est aussi tenir compte de certains al\u00e9as comme le co\u00fbt de la gestion locative, les risques de vacance ou d\u2019impay\u00e9s\u2026 Pour endosser l\u2019habit du bailleur priv\u00e9, mieux vaut \u00e9tudier la rentabilit\u00e9 du projet en amont en estimant le rendement net de l\u2019op\u00e9ration et en calculant l\u2019optimisation fiscale en fonction du dispositif envisag\u00e9.
\nL\u2019avantage ou la complexit\u00e9 d\u2019un investissement locatif est qu\u2019il peut \u00eatre envisag\u00e9 en fonction de la cat\u00e9gorie de revenu fiscal que l\u2019on souhaite impacter (revenus fonciers, b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux\u2026). La location nue (non meubl\u00e9e), par exemple, est g\u00e9n\u00e9ralement fortement tax\u00e9e car ses revenus sont impos\u00e9s au TMI de l\u2019investisseur, major\u00e9 des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux \u00e0 17,2%. La location meubl\u00e9e, notamment au r\u00e9gime LMNP, est moins impos\u00e9e. Pour un investissement dans le neuf, l\u2019\u00e9tude des dispositifs de d\u00e9fiscalisation comme le \u00ab Pinel + \u00bb peut \u00e9galement \u00eatre une solution avantageuse.
\n\u00ab Tout investissement locatif doit \u00eatre appr\u00e9hend\u00e9 en fonction de la situation personnelle de l\u2019investisseur, rappelle Philippe Lauzeral. Les exigences d\u2019emplacement, de conformit\u00e9, de potentiel locatif, sont au c\u0153ur des pr\u00e9occupations pour un investisseur dans un contexte chahut\u00e9 (contraintes li\u00e9es \u00e0 la RE 2020, tension du march\u00e9 locatif, difficult\u00e9s \u00e0 emprunter). Autant d\u2019\u00e9l\u00e9ments qui justifient la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019une pr\u00e9conisation sur-mesure et d\u2019un accompagnement par un expert du m\u00e9tier. Dans notre contexte inflationniste il existe des opportunit\u00e9s et des solutions pour chacun ; \u00e0 condition de garder \u00e0 l\u2019esprit que l\u2019immobilier est un actif tangible cr\u00e9ateur de richesse \u00e0 appr\u00e9hender sur un temps long. \u00bb<\/p>\n

\u00catre accompagn\u00e9 et conseill\u00e9 par un expert, quelle plus-value ?<\/strong><\/p>\n

Outre le c\u00f4t\u00e9 subjectif et \u00ab coup de c\u0153ur \u00bb d\u2019un bien ou d\u2019une ville, se lancer dans un investissement locatif suppose \u00e9galement un travail indispensable en mati\u00e8re d\u2019\u00e9tudes, de comparaisons, d\u2019analyses et de simulations. Des sites \u00e0 disposition des particuliers existent, comme celui de l\u2019INSEE qui permet de recueillir des donn\u00e9es \u00e9conomiques et d\u00e9mographiques et, ainsi, se faire une id\u00e9e du dynamisme de la r\u00e9gion et de la commune cibl\u00e9e. Cependant, la connaissance du march\u00e9, local ou national, d\u2019un expert du secteur se r\u00e9v\u00e8le souvent un atout consid\u00e9rable et un gain de temps.
\nLes professionnels apportent leurs ressources internes comme l\u2019utilisation d\u2019outils sp\u00e9cifiques de sourcing et d\u2019analyse, ou recourent \u00e0 leurs collaborateurs ou partenaires d\u00e9tenant une r\u00e9elle expertise du terrain. Pour les conseillers en gestion de patrimoine ou d\u2019autres soci\u00e9t\u00e9s sp\u00e9cialis\u00e9es en investissement, il existe en g\u00e9n\u00e9ral des processus internes de s\u00e9lection pr\u00e9cis pour les biens r\u00e9f\u00e9renc\u00e9s dans leur portefeuille d\u2019offres. \u00ab Un accompagnement professionnel permet une analyse plus pouss\u00e9e et plus rigoureuse, r\u00e9pondant \u00e0 un cahier des charges strictes prenant en compte les facteurs d\u00e9cisifs d\u2019emplacement, de potentiel locatif, de positionnement prix et de qualit\u00e9 de construction qui r\u00e9pondent aux crit\u00e8res de r\u00e9f\u00e9rencement ; des crit\u00e8res qui encadrent au mieux les enjeux d\u2019un investissement, affirme Philippe Lauzeral. Chez Stellium immobilier, nos experts du sourcing pr\u00e9sentent devant un comit\u00e9 les op\u00e9rations retenues sur le march\u00e9 en s\u2019appuyant sur les analyses g\u00e9omarketing r\u00e9alis\u00e9es par notre bureau d\u2019\u00e9tudes et nos r\u00e9f\u00e9rents locaux ; un premier comit\u00e9 valide ou invalide les propositions. Celles accept\u00e9es sont observ\u00e9es avec un prisme juridique et commercial, nouveau jalon de protection des int\u00e9r\u00eats des investisseurs potentiels avant de leur \u00eatre propos\u00e9es. \u00bb<\/p>\n

R\u00e9ussir son investissement locatif ce n\u2019est pas seulement maximiser son rendement \u00e0 l\u2019instant T, mais anticiper la rentabilit\u00e9 sur la dur\u00e9e de l\u2019op\u00e9ration. Les conseils d\u2019un expert, \u00e0 travers la multitude de sc\u00e9narios possibles, repr\u00e9sentent une plus-value non n\u00e9gligeable dans un contexte actuel boulevers\u00e9.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Il n\u2019existe malheureusement pas de recette miracle ou de mode d\u2019emploi pr\u00e9\u00e9tabli pour r\u00e9ussir son investissement immobilier locatif. Il s\u2019agit avant tout de se poser les bonnes questions et d\u2019adapter ses choix en fonction de sa strat\u00e9gie et des moyens dont on dispose (financiers, gestion\u2026). Cherche-t-on \u00e0 optimiser sa fiscalit\u00e9 ? A g\u00e9n\u00e9rer des revenus […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/63318"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=63318"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/63318\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":63319,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/63318\/revisions\/63319"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=63318"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=63318"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=63318"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}