{"id":63060,"date":"2022-11-30T10:04:09","date_gmt":"2022-11-30T10:04:09","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=63060"},"modified":"2022-11-30T10:04:10","modified_gmt":"2022-11-30T10:04:10","slug":"adapter-ses-investissements-immobiliers-au-contexte-inflationniste","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=63060","title":{"rendered":"Adapter ses investissements immobiliers au contexte inflationniste"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>Au m\u00eame titre que l\u2019or, l\u2019immobilier est une valeur refuge contre l\u2019inflation. Mais la comparaison s\u2019arr\u00eate l\u00e0, car la pierre offre un double avantage : s\u2019appr\u00e9cier, comme le m\u00e9tal jaune, mais aussi, procurer un revenu. Dans le contexte actuel, la strat\u00e9gie \u00e0 adopter diff\u00e8re en fonction des actifs immobiliers \u2013 r\u00e9sidentiels, g\u00e9r\u00e9s, commerciaux et tertiaires – et du comportement de chacun d\u2019eux face aux d\u00e9fis d\u2019une inflation grandissante et d\u2019un pouvoir d\u2019achat en berne.<\/p>\n

Immobilier r\u00e9sidentiel, une possible correction des prix, 2 axes d\u2019analyses<\/strong><\/p>\n\n\n

Valeurs<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La demande \u00e9manant des acqu\u00e9reurs \u00ab propri\u00e9taires-occupants \u00bb s\u2019amenuise sous les effets conjugu\u00e9s de la hausse continue des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat (un point, en moyenne, depuis janvier 2022), du durcissement des crit\u00e8res d\u2019octroi des cr\u00e9dits cons\u00e9cutif aux directives du HCSF (taux d\u2019endettement maximal de 35 % et dur\u00e9e d\u2019emprunt plafonn\u00e9e \u00e0 25 ans), de la faiblesse du taux d\u2019usure qui, cet \u00e9t\u00e9, a priv\u00e9 de financement pr\u00e8s d\u2019un candidat emprunteur sur deux et, enfin, de la baisse du pouvoir d\u2019achat li\u00e9 \u00e0 la hausse des prix des produits de premi\u00e8re n\u00e9cessit\u00e9.
On peut, dans ce cas, s\u2019attendre \u00e0 une correction des prix. Si les taux des cr\u00e9dits immobiliers passent de 1 \u00e0 3 voire 4 %, la capacit\u00e9 d\u2019emprunt des m\u00e9nages va diminuer de 23 % (cf. graphique ci-apr\u00e8s). Quelles corrections sur les march\u00e9s du r\u00e9sidentiel ancien et du neuf ?<\/p>\n\n\n\n

Revenus<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La baisse des valeurs va, math\u00e9matiquement, contribuer \u00e0 augmenter les rendements locatifs. Mais cette hausse pourrait \u00eatre frein\u00e9e, d\u2019une part, par le risque accru d\u2019impay\u00e9s dont certains bailleurs sociaux se font d\u00e9j\u00e0 l\u2019\u00e9cho et, d\u2019autre part, par le plafonnement de l\u2019indexation des loyers.<\/p>\n\n\n\n

Immobilier g\u00e9r\u00e9, un march\u00e9 port\u00e9 par les investisseurs particuliers<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ces actifs sont particuli\u00e8rement adapt\u00e9s aux enjeux soci\u00e9taux et environnementaux, le format de \u00ab r\u00e9sidence \u00bb permettant de limiter l\u2019assiette fonci\u00e8re n\u00e9cessaire \u00e0 leur \u00e9dification et donc de densifier l\u2019habitat. Ces r\u00e9sidences r\u00e9pondent ainsi au d\u00e9fi de la politique de z\u00e9ro artificialisation des sols.<\/p>\n\n\n\n

Valeurs
<\/strong>
L\u2019immobilier g\u00e9r\u00e9 assure, via des r\u00e9sidences services, le logement des \u00e9tudiants, des personnes \u00e2g\u00e9es et des touristes. Ces actifs sont essentiellement d\u00e9tenus par les particuliers, car ils ouvrent droit \u00e0 une fiscalit\u00e9 favorable (r\u00e9gime fiscal du loueur en meubl\u00e9 qui permet au propri\u00e9taire-bailleur de profiter d’un cadre fiscal souple et avantageux avec des revenus peu voire pas tax\u00e9s).<\/p>\n\n\n\n

Affect\u00e9s par les difficult\u00e9s de financement, les particuliers peuvent toutefois s\u2019en affranchir totalement ou en partie, par exemple, en investissant dans une forme soci\u00e9tale (SCI \u00e0 l\u2019IS ou SARL de famille \u00e0 l\u2019IR) et en all\u00e9geant le poids de l\u2019assurance emprunteur (par exemple, en ne prenant pas la garantie interruption temporaire de travail, les loyers \u2013 et non les salaires – \u00e9tant suppos\u00e9s rembourser une partie. Quelles perspectives et anticipations sur les diff\u00e9rents actifs tels que : l\u2019Immobilier g\u00e9r\u00e9 touristique, l\u2019immobilier g\u00e9r\u00e9 \u00e9tudiant ou encore l\u2019Immobilier g\u00e9r\u00e9 \u00e0 destination des seniors.<\/p>\n\n\n\n

Revenus<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le march\u00e9 des r\u00e9sidences g\u00e9r\u00e9es est protecteur pour l\u2019investisseur avec des revenus r\u00e9guliers et p\u00e9rennes. En effet, les baux sont longs et les besoins structurels. Seul le march\u00e9 des r\u00e9sidences services seniors, \u00e0 destination des seniors autonomes, est susceptible de marquer le pas car son d\u00e9veloppement r\u00e9cent a \u00e9t\u00e9 en partie port\u00e9 par les acteurs institutionnels et les mod\u00e8les n\u2019ont pas encore \u00e9t\u00e9 totalement \u00e9prouv\u00e9s. Quelle analyse des tendances sur l\u2019immobilier g\u00e9r\u00e9 touristique, \u00e9tudiant et m\u00e9dicalis\u00e9 ainsi que sur l\u2019Immobilier g\u00e9r\u00e9 \u00e0 destination des seniors autonomes ?<\/p>\n\n\n\n

Immobilier commercial, la prime au \u00ab prime \u00bb<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Valeurs<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il n\u2019y a, aujourd\u2019hui, pas de motifs d\u2019inqui\u00e9tudes sur les commerces. Ils sont, certes, affect\u00e9s par la baisse du pouvoir d\u2019achat des consommateurs, mais les bons emplacements r\u00e9pondant aux crit\u00e8res de commercialit\u00e9 demeurent recherch\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Revenus<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Plus que la baisse de pouvoir d\u2019achat du consommateur, c\u2019est la difficult\u00e9 du commer\u00e7ant \u00e0 supporter son loyer qui pourrait poser un probl\u00e8me. Ce dernier cherchant \u00e0 faire fructifier son fonds de commerce, devra tout de m\u00eame honorer son loyer, condition sine qua none pour poursuivre son activit\u00e9. En tout \u00e9tat de cause un local bien plac\u00e9 se relouera rapidement.<\/p>\n\n\n\n

Immobilier tertiaire, un risque de vacance<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Valeurs<\/strong><\/p>\n\n\n\n

C\u2019est le march\u00e9 qui semble le moins bien orient\u00e9. Il y a beaucoup d\u2019offres en p\u00e9riph\u00e9rie parisienne et l\u2019av\u00e8nement du t\u00e9l\u00e9travail a chang\u00e9 la donne. Le co\u00fbt de l\u2019\u00e9nergie commence, aussi, \u00e0 avoir une incidence ; certaines entreprises fermant leurs locaux un jour par semaine pour limiter les charges (\u00e9lectricit\u00e9, \u00e9clairage, climatisation\u2026).
Dans ce contexte, le risque de vacance est r\u00e9el.<\/p>\n\n\n\n

Revenus<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le risque de vacance pourrait peser sur le rendement locatif. Il ne faut pas syst\u00e9matiquement se fier aux rendements annonc\u00e9s. Ils peuvent \u00eatre fauss\u00e9s, car certains bailleurs consentent d\u2019importantes franchises de loyers, qui peuvent atteindre deux ou trois ans.<\/p>\n\n\n\n

En conclusion, la r\u00e9silience des diff\u00e9rentes classes d\u2019actifs immobiliers dans un contexte inflationniste va d\u00e9pendre du poids des investisseurs institutionnels sur les diff\u00e9rents march\u00e9s.
Contrairement aux particuliers qui investissent sur des temps longs \u2013 nombre d\u2019entre eux finan\u00e7ant leurs acquisitions \u00e0 cr\u00e9dit ou \u00e9tant engag\u00e9s sur des dispositifs fiscaux \u2013 les institutionnels r\u00e9pliquent toute hausse des taux dans leurs exigences de rendement.<\/p>\n\n\n\n

Ils vont donc vraisemblablement arbitrer les surfaces commerciales et de bureaux les moins relutives, ce qui devrait conduire \u00e0 un \u00ab repricing \u00bb de ces actifs et \u00e0 l\u2019\u00e9mergence d\u2019une nouvelle hi\u00e9rarchie entre les locaux les plus qualitatifs et \u2026 les autres.
La hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat et les difficult\u00e9s d\u2019acc\u00e8s au financement immobilier \u2013 entre les exigences du HCSF et un taux d\u2019usure d\u00e9corr\u00e9l\u00e9 des taux de march\u00e9 \u2013 pourraient aussi favoriser une baisse de la valeur des logements.<\/p>\n\n\n\n

La difficult\u00e9 de financement et la baisse de production en r\u00e9sidentiel va recentrer une partie des demandes de logement vers l\u2019offre locative. Le pricing power dans un march\u00e9 ainsi orient\u00e9 sera dans les mains du bailleur.<\/p>\n\n\n\n

Dans un contexte d\u2019\u00e9volution contrast\u00e9, l\u2019immobilier g\u00e9r\u00e9 fait figure d\u2019exception avec des secteurs d\u2019activit\u00e9 (tourisme, \u00e9tudiants et s\u00e9niors) porteurs et une p\u00e9rennit\u00e9 des revenus. De plus, la fiscalit\u00e9 des BIC d\u00e9coulant de l\u2019acquisition d\u2019une r\u00e9sidence g\u00e9r\u00e9e et de l\u2019acc\u00e8s au statut de loueur en meubl\u00e9 permet, notamment par m\u00e9canisme d\u2019amortissements, de neutraliser durablement sa fiscalit\u00e9 personnelle.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Au m\u00eame titre que l\u2019or, l\u2019immobilier est une valeur refuge contre l\u2019inflation. Mais la comparaison s\u2019arr\u00eate l\u00e0, car la pierre offre un double avantage : s\u2019appr\u00e9cier, comme le m\u00e9tal jaune, mais aussi, procurer un revenu. Dans le contexte actuel, la strat\u00e9gie \u00e0 adopter diff\u00e8re en fonction des actifs immobiliers \u2013 r\u00e9sidentiels, g\u00e9r\u00e9s, commerciaux et tertiaires […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/63060"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=63060"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/63060\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":63061,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/63060\/revisions\/63061"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=63060"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=63060"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=63060"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}