{"id":62621,"date":"2022-09-27T08:50:07","date_gmt":"2022-09-27T08:50:07","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=62621"},"modified":"2022-09-27T08:50:08","modified_gmt":"2022-09-27T08:50:08","slug":"le-velo-nouvel-enjeu-pour-limmobilier-de-bureau","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=62621","title":{"rendered":"Le v\u00e9lo, nouvel enjeu pour l\u2019immobilier de bureau"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>Dans sa nouvelle \u00e9tude, Knight Frank \u00e9tudie les cons\u00e9quences du boom des mobilit\u00e9s douces sur l\u2019immobilier tertiaire, en s\u2019appuyant notamment sur les r\u00e9sultats d\u2019une enqu\u00eate in\u00e9dite r\u00e9alis\u00e9e aupr\u00e8s d\u2019un large panel d\u2019investisseurs.<\/p>\n\n\n

Le big bang des mobilit\u00e9s

<\/strong>La grande gr\u00e8ve des transports de 2019 et la crise sanitaire ont donn\u00e9 un v\u00e9ritable coup de fouet \u00e0 l\u2019utilisation du v\u00e9lo et de la trottinette, r\u00e9volutionnant en un temps record la mobilit\u00e9 des Franciliens. Depuis le d\u00e9clenchement de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19, et alors que la fr\u00e9quentation des transports en commun n\u2019a toujours pas retrouv\u00e9 son niveau d\u2019avant crise, le d\u00e9veloppement des mobilit\u00e9s douces en Ile-de-France impressionne. Peur du virus, recherche de bien-\u00eatre, de confort et d\u2019\u00e9conomies ou encore d\u00e9carbonation des d\u00e9placements du quotidien : les motivations sont si nombreuses que cet engouement, particuli\u00e8rement \u00e9lev\u00e9 chez les jeunes g\u00e9n\u00e9rations, perdurera. Les mobilit\u00e9s douces profitent \u00e9galement de mesures publiques favorables, entre aides financi\u00e8res aux particuliers, augmentation du nombre de kilom\u00e8tres de pistes et cadre r\u00e9glementaire de plus en plus contraignant pour la circulation et le stationnement des v\u00e9hicules thermiques.<\/p>\n\n\n\n

Les transformations du monde du travail jouent \u00e9galement un r\u00f4le d\u00e9terminant. \u00ab Avec la crise sanitaire, le bien-\u00eatre des employ\u00e9s est devenu une pr\u00e9occupation majeure des entreprises, soucieuses de valoriser leur marque employeur mais aussi de faire revenir les salari\u00e9s au bureau alors que le t\u00e9l\u00e9travail est d\u00e9sormais ancr\u00e9 dans les organisations. Plus exigeantes sur la qualit\u00e9 de leurs espaces de travail, celles-ci sont \u00e9galement plus attentives \u00e0 la fa\u00e7on dont leurs collaborateurs se rendent sur leur lieu de travail<\/em> \u00bb analyse David Bourla, Directeur des Etudes chez Knight Frank France. Ceci renforce l\u2019attractivit\u00e9 des immeubles bien situ\u00e9s et faciles d\u2019acc\u00e8s, quel que soit le mode de d\u00e9placement. Sur le march\u00e9 des bureaux d\u2019Ile-de-France, cette prime \u00e0 l\u2019accessibilit\u00e9 se traduit d\u2019ailleurs depuis l\u2019an pass\u00e9 par une reprise plus forte de l\u2019activit\u00e9 locative dans les secteurs tertiaires les plus centraux et les plus \u00e9tablis.<\/p>\n\n\n\n

Les propri\u00e9taires d\u2019immeubles de bureaux font aussi leur r\u00e9volution

<\/strong>\u00ab Dans ce contexte et face \u00e0 la perspective de hausse continue des d\u00e9placements \u00e0 v\u00e9lo ou en trottinette, il devient de plus en plus important pour les propri\u00e9taires d\u2019immeubles de bureaux de tenir compte des nouvelles attentes des entreprises et de leurs salari\u00e9s dans le domaine des mobilit\u00e9s alternatives. La tr\u00e8s grande majorit\u00e9 en est consciente et certains s\u2019efforcent d\u00e8s \u00e0 pr\u00e9sent de r\u00e9pondre \u00e0 ce nouvel enjeu \u00bb <\/em>affirme David Bourla. <\/em>C\u2019est l\u2019un des principaux enseignements d\u2019une enqu\u00eate r\u00e9alis\u00e9e au cours de l\u2019\u00e9t\u00e9 2022 par Knight Frank aupr\u00e8s de grands investisseurs fran\u00e7ais et internationaux disposant d\u2019un patrimoine hexagonal.<\/p>\n\n\n\n

\u00ab 92 % des investisseurs que nous avons interrog\u00e9s ont constat\u00e9 que les attentes des utilisateurs en mati\u00e8re de micro-mobilit\u00e9s sont plus \u00e9lev\u00e9es depuis le d\u00e9clenchement de la crise sanitaire. Pour 57 % d\u2019entre eux, le d\u00e9veloppement de solutions d\u00e9di\u00e9es favorisant l\u2019accueil et la pratique des mobilit\u00e9s douces dans leurs nouveaux projets est m\u00eame d\u00e9sormais syst\u00e9matique<\/em> \u00bb indique David Bourla. Ceci passe principalement par une offre d\u2019\u00e9quipements d\u00e9di\u00e9s tels que casiers et vestiaires, et par la hausse du nombre de places de stationnement pour v\u00e9los ou trottinettes. Certains vont un peu plus loin et s\u2019inspirent des meilleures pratiques internationales, \u00e0 l\u2019exemple de la certification \u00ab ActiveScore <\/em>\u00bb. N\u00e9e au Royaume-Uni, celle-ci permet aux propri\u00e9taires d\u2019\u00e9valuer et de reconna\u00eetre la qualit\u00e9 des am\u00e9nagements et services d\u00e9di\u00e9s aux modes de transports doux ; une certification accord\u00e9e pour la premi\u00e8re fois en France \u00e0 l\u2019immeuble \u00ab La Factorie \u00bb dans le 17e<\/sup> arrondissement, si\u00e8ge et propri\u00e9t\u00e9 de PERIAL. Enfin, le volontarisme des acteurs de l\u2019immobilier est \u00e9galement illustr\u00e9 par la \u00ab ByCycle initiative \u00bb, initiative de place lanc\u00e9e par ICADE, en lien avec ONEPOINT et A4MT, pour sensibiliser et former l\u2019industrie immobili\u00e8re aux enjeux des mobilit\u00e9s actives et la f\u00e9d\u00e9rer en partageant les bonnes pratiques. <\/p>\n\n\n\n

Quelles cons\u00e9quences pour les actifs immobiliers ?

<\/strong>Si la prise de conscience et le volontarisme de certains propri\u00e9taires sont \u00e9vidents, qu\u2019en est-il de l\u2019impact sur les actifs immobiliers ? Les r\u00e9sultats de l\u2019enqu\u00eate men\u00e9e par Knight Frank sont l\u00e0 encore explicites. Seuls 9 % des investisseurs interrog\u00e9s consid\u00e8rent ainsi que l\u2019am\u00e9lioration des am\u00e9nagements et des services li\u00e9s aux mobilit\u00e9s douces ne facilite pas la commercialisation d\u2019un actif. \u00ab S\u2019il ne s\u2019agit pas encore n\u00e9cessairement d\u2019un crit\u00e8re d\u00e9cisif pour louer des bureaux, les efforts r\u00e9alis\u00e9s en mati\u00e8re d\u2019int\u00e9gration des mobilit\u00e9s douces repr\u00e9sentent un plus ind\u00e9niable. Par ailleurs, ces actions font quasi syst\u00e9matiquement partie des programmes mis en \u0153uvre par les propri\u00e9taires dans le cadre de leur strat\u00e9gie ISR<\/em> \u00bb analyse David Bourla.<\/p>\n\n\n\n

La r\u00e9volution des mobilit\u00e9s pose n\u00e9anmoins un certain nombre de questions, notamment relatives \u00e0 la valorisation des actifs. Ainsi, pr\u00e8s de 20 % des investisseurs interrog\u00e9s indiquent encore r\u00e9fl\u00e9chir \u00e0 la fa\u00e7on d\u2019amortir les co\u00fbts li\u00e9s \u00e0 un plus grand nombre de places de stationnement pour v\u00e9los et trottinettes ou au d\u00e9veloppement de services d\u00e9di\u00e9s. Pour 30 % d\u2019entre eux, ces actions ne sont pas factur\u00e9es au locataire. C\u2019est en particulier le cas des propri\u00e9taires de bureaux parisiens les plus qualitatifs, dont les loyers ont nettement augment\u00e9 depuis le d\u00e9but de la crise sanitaire (+ 10 % dans le QCA entre la fin de 2019 et mi-2022) et pour lesquels le traitement plus pouss\u00e9 des mobilit\u00e9s douces est un service s\u2019ajoutant \u00e0 d\u2019autres prestations.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Les nouveaux usages li\u00e9s \u00e0 la crise sanitaire et climatique posent \u00e9galement la question de l\u2019adaptation du b\u00e2ti. 88 % des r\u00e9pondants indiquent ainsi que cette capacit\u00e9 d\u2019adaptation est le principal frein \u00e0 une meilleure int\u00e9gration des mobilit\u00e9s douces.\u00a0\u00ab\u00a0L\u2019inad\u00e9quation du parc existant aux nouveaux usages est aussi illustr\u00e9e par le nombre d\u00e9sormais trop important de places de stationnement pour voitures<\/em>\u00a0\u00bb indique David Bourla. 47 % des investisseurs interrog\u00e9s en ont fait le constat, plusieurs ayant notamment recours \u00e0 des solutions de mutualisation des parkings (YESPARK, BEPARK, etc.) ou au d\u00e9ploiement de bornes de recharge \u00e9lectriques pour optimiser cet espace inexploit\u00e9. Mais celui-ci peut \u00e9galement \u00eatre affect\u00e9 \u00e0 d\u2019autres usagers que les automobilistes. \u00ab\u00a0Alors que la g\u00e9n\u00e9ralisation du t\u00e9l\u00e9travail\u00a0et la r\u00e9duction des d\u00e9placements en voiture conduisent \u00e0 une baisse du taux d\u2019occupation des parkings, l\u2019utilisation exponentielle du v\u00e9lo et de la trottinette impose\u00a0un n\u00e9cessaire travail de r\u00e9flexion sur leur am\u00e9nagement. Transformer les parkings pour laisser plus de place aux mobilit\u00e9s douces, associ\u00e9es \u00e0 de nouveaux services qualitatifs, repr\u00e9sente par cons\u00e9quent une solution alternative permettant une gestion du stationnement plus flexible et plus rentable\u2026 et contribuant \u00e0 la r\u00e9duction des \u00e9missions li\u00e9es au secteur des transports\u00a0\u00bb\u00a0<\/em>poursuit David Bourla.<\/em>\u00a0Cela dit, les places de parking vacantes constituent \u00e9galement une solution de report pour les conducteurs de deux-roues motoris\u00e9s, d\u00e9sormais oblig\u00e9s de payer une redevance\u00a0lorsqu\u2019ils stationnent sur la voie publique \u00e0 Paris<\/a>.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

De la performance d\u2019un immeuble \u00e0 celle du territoire<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si l\u2019utilisation exponentielle des mobilit\u00e9s douces pose la question de la capacit\u00e9 d\u2019adaptation et de l\u2019efficacit\u00e9 des immeubles de bureaux, elle constitue \u00e9galement un enjeu pour les territoires. Le d\u00e9fi est particuli\u00e8rement important en Ile-de-France, r\u00e9gion o\u00f9 la fr\u00e9quentation cyclable a le plus augment\u00e9 depuis 2019 (+ 35 % entre 2019 et 2021 contre 18 % en moyenne dans l\u2019Hexagone[1]). \u00ab L\u2019accessibilit\u00e9 et la qualit\u00e9 de l\u2019environnement dans lequel se situent les immeubles de bureaux \u00e9tant un crit\u00e8re essentiel d\u2019attractivit\u00e9 pour les entreprises, Knight Frank a cherch\u00e9 \u00e0 d\u00e9velopper un indicateur objectif mesurant la cyclabilit\u00e9 des diff\u00e9rents secteurs tertiaires d\u2019\u00cele-de-France et leur capacit\u00e9 \u00e0 satisfaire le plus grand nombre de v\u00e9lotafeurs et trottitafeurs. Pour chacun de ces grands p\u00f4les, huit crit\u00e8res ont \u00e9t\u00e9 pass\u00e9s au crible, du nombre de kilom\u00e8tres cyclables et de stationnements d\u00e9di\u00e9s aux chiffres de la fr\u00e9quentation, en passant par l\u2019engagement des collectivit\u00e9s locales ou le ressenti global des usagers, notamment en mati\u00e8re de s\u00e9curit\u00e9<\/em> \u00bb d\u00e9taille David Bourla. Pr\u00e9cisons que cet indicateur mesure la cyclabilit\u00e9 de chaque grand secteur, et non celle des trajets de secteur \u00e0 un autre. L\u2019analyse m\u00e9riterait donc d\u2019\u00eatre compl\u00e9t\u00e9e en tenant compte de discontinuit\u00e9s de parcours potentiellement dangereuses, et donc limitantes pour l\u2019usage des v\u00e9los et trottinettes.<\/p>\n\n\n\n

Sans surprise, c\u2019est \u00e0 Paris que la cyclabilit\u00e9 est la plus \u00e9lev\u00e9e. La situation est particuli\u00e8rement favorable dans les arrondissements de la rive gauche et de l\u2019est de la capitale, qui b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019infrastructures relativement continues et qualitatives (voies sur berges, bois de Vincennes, etc.), d\u2019un stationnement sur la voie publique encourag\u00e9 par la cr\u00e9ation d\u2019un nombre croissant de parkings v\u00e9los, et d\u2019un \u00e9cosyst\u00e8me tr\u00e8s dense de magasins de cycles et de trottinettes ou d\u2019ateliers de r\u00e9paration. Dans le cadre de son plan v\u00e9lo 2021-2026, la municipalit\u00e9 projette par ailleurs d\u2019accro\u00eetre la qualit\u00e9 et le nombre d\u2019infrastructures cyclables avec 130 km de nouvelles pistes s\u00e9curis\u00e9es, 52 km de coronapistes p\u00e9rennis\u00e9es ou encore 130 000 places de stationnement suppl\u00e9mentaires dont 30 000 places en arceaux. <\/p>\n\n\n\n

Hors de Paris, le bilan est plus mitig\u00e9. Certaines communes, le plus souvent limitrophes de Paris, affichent un bilan satisfaisant, \u00e0 l\u2019image de Montreuil o\u00f9 les kilom\u00e8tres de voies (70 en 2022 contre 17,5 en 2018) et les \u00e9quipements d\u00e9di\u00e9s ont beaucoup augment\u00e9, o\u00f9 de r\u00e9els efforts ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s pour limiter les discontinuit\u00e9s et o\u00f9 les contre-sens cyclables ont \u00e9t\u00e9 syst\u00e9matis\u00e9s. D\u2019autres villes sont en position plut\u00f4t favorable, \u00e0 l\u2019exemple d\u2019Ivry-sur-Seine ou d\u2019Issy-les-Moulineaux. Au total, les villes et arrondissements parisiens en situation favorable ou plut\u00f4t favorable concentrent un gros tiers du parc tertiaire de la r\u00e9gion, soit 19,8 millions de m\u00b2 de bureaux sur un total de pr\u00e8s de 56 millions, ce qui permet de mesurer l\u2019ampleur du chemin restant \u00e0 parcourir pour offrir aux v\u00e9lotafeurs et trottitafeurs de bonnes conditions de d\u00e9placement. <\/p>\n\n\n\n

La r\u00e9gion \u00cele-de-France compte \u00e9galement quelques secteurs \u00ab neutres \u00bb, comme La D\u00e9fense, deuxi\u00e8me p\u00f4le d\u2019affaires francilien apr\u00e8s le QCA. Si des difficult\u00e9s persistent (conflits d\u2019usage entre cyclistes et autres usagers, discontinuit\u00e9 des voies, places de stationnement insuffisantes, etc.), ce quartier, con\u00e7u \u00e0 l\u2019origine pour la voiture, revient n\u00e9anmoins de loin. \u00ab La fr\u00e9quentation du quartier d\u2019affaires par les v\u00e9los et trottinettes est en nette hausse depuis le d\u00e9but de la crise sanitaire et plusieurs actions y ont \u00e9t\u00e9 men\u00e9es pour favoriser les circulations douces comme la piste cyclable du Pont de Neuilly ou les am\u00e9nagements cr\u00e9\u00e9s sur la dalle et le boulevard circulaire. D\u2019autres efforts pourraient encore \u00eatre accomplis pour am\u00e9liorer le partage de l\u2019espace public et les connexions avec les villes limitrophes. Mise en service r\u00e9cemment, la passerelle Eole, utilisable par les modes de transports doux, permet justement de relier le quartier \u00e0 Nanterre et Bezons. Cela permettra notamment \u00e0 des immeubles de bureaux jusqu\u2019alors trop \u00e9loign\u00e9s des transports en commun de gagner en accessibilit\u00e9 \u00bb<\/em> explique David Bourla. Les efforts \u00e0 accomplir sont plus importants encore dans d\u2019autres secteurs comme la 1\u00e8re<\/sup> Couronne Nord. L\u2019enjeu de l\u2019attractivit\u00e9 du territoire y est particuli\u00e8rement important puisqu\u2019il s\u2019agit du march\u00e9 o\u00f9 l\u2019offre de bureaux \u00e0 venir est la plus abondante. La concr\u00e9tisation des projets urbains majeurs que sont les Jeux Olympiques de 2024 et le Grand Paris Express contribueront toutefois \u00e0 am\u00e9liorer l\u2019int\u00e9gration des mobilit\u00e9s douces dans l\u2019espace urbain.<\/p>\n\n\n\n

Un indispensable, au service de la coh\u00e9sion des entreprises

<\/strong>En conclusion, le bilan de la cyclabilit\u00e9 de l\u2019Ile-de-France comme celui de la qualit\u00e9 des conditions d\u2019accueil des mobilit\u00e9s douces au sein des immeubles de bureaux est assez mitig\u00e9. N\u00e9anmoins, il faut reconna\u00eetre la prise de conscience quasi g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e des propri\u00e9taires, dont certains font preuve d\u2019un r\u00e9el volontarisme en adaptant leur patrimoine et en d\u00e9veloppant de nouveaux services d\u00e9di\u00e9s aux utilisateurs. \u00ab Les investisseurs ont tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 prendre \u00e0 bras le corps le sujet des mobilit\u00e9s douces. Outre que cela contribue directement \u00e0 la d\u00e9carbonation des d\u00e9placements, il s\u2019agit d\u2019un vrai crit\u00e8re de distinction ajoutant \u00e0 la qualit\u00e9 des prestations offertes aux utilisateurs \u00e0 l\u2019heure o\u00f9 la dimension servicielle d\u2019un immeuble devient strat\u00e9gique pour louer un actif<\/em> \u00bb affirme David Bourla. Si la tendance favorise les actifs les plus centraux, ceux situ\u00e9s \u00e0 Paris en particulier, une meilleure int\u00e9gration des mobilit\u00e9s douces peut \u00e9galement am\u00e9liorer l\u2019accessibilit\u00e9 d\u2019immeubles un peu trop \u00e9loign\u00e9s des transports en commun, alors m\u00eame que la question du confort des salari\u00e9s et de leurs d\u00e9placements domicile-travail est devenue centrale avec la crise sanitaire et l\u2019explosion du t\u00e9l\u00e9travail. \u00ab Ce qui pouvait sembler anodin il y a quelques ann\u00e9es ne l\u2019est plus. Constituant un levier pour am\u00e9liorer le bilan carbone des propri\u00e9taires et de leurs locataires, accompagner et faciliter l\u2019essor des mobilit\u00e9s alternatives contribue \u00e9galement \u00e0 donner envie aux salari\u00e9s de revenir au bureau et donc \u00e0 la vitalit\u00e9 des entreprises<\/em> \u00bb conclut David Bourla. <\/p>\n\n\n\n

[1] Source V\u00e9lo & Territoires : https:\/\/www.velo-territoires.org\/observatoires\/donnees-velo\/<\/a><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Dans sa nouvelle \u00e9tude, Knight Frank \u00e9tudie les cons\u00e9quences du boom des mobilit\u00e9s douces sur l\u2019immobilier tertiaire, en s\u2019appuyant notamment sur les r\u00e9sultats d\u2019une enqu\u00eate in\u00e9dite r\u00e9alis\u00e9e aupr\u00e8s d\u2019un large panel d\u2019investisseurs. Le big bang des mobilit\u00e9s La grande gr\u00e8ve des transports de 2019 et la crise sanitaire ont donn\u00e9 un v\u00e9ritable coup de fouet \u00e0 […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/62621"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=62621"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/62621\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":62622,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/62621\/revisions\/62622"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=62621"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=62621"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=62621"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}