{"id":62119,"date":"2022-06-09T07:49:18","date_gmt":"2022-06-09T07:49:18","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=62119"},"modified":"2022-06-09T07:49:21","modified_gmt":"2022-06-09T07:49:21","slug":"passer-du-pinel-au-loueur-en-meuble-pour-optimiser-durablement-sa-fiscalite","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=62119","title":{"rendered":"Passer du Pinel au loueur en meubl\u00e9 pour optimiser durablement sa fiscalit\u00e9"},"content":{"rendered":"<p><em><a href=\"https:\/\/www.agglotv.com\/wp-content\/up\/capcime.jpg\"><img loading=\"lazy\" class=\"alignleft size-medium wp-image-54593\" src=\"https:\/\/www.agglotv.com\/wp-content\/up\/capcime-300x78.jpg\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"78\" srcset=\"https:\/\/www.agglotv.com\/wp-content\/up\/capcime-300x78.jpg 300w, https:\/\/www.agglotv.com\/wp-content\/up\/capcime.jpg 441w\" sizes=\"(max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a>Profiter de la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t Pinel pendant 9 ans puis, \u00e0 l\u2019issue de cet avantage, basculer vers le dispositif LMNP\u00a0: c\u2019est la solution propos\u00e9e par CapCime, sp\u00e9cialiste d\u2019op\u00e9rations de d\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re dans l\u2019ancien. Cet op\u00e9rateur offre aux investisseurs des solutions \u00ab\u00a0cl\u00e9s en mains\u00a0\u00bb en se chargeant du projet global (acquisition, montage financier et juridique, supervision des travaux, jusqu\u2019\u00e0 une \u00e9ventuelle revente) et de la gestion locative.<\/em><\/p>\n\n\n<p><strong>\u00c9tape 1&nbsp;: 2022 \u00e0 2031, un Pinel r\u00e9habilit\u00e9 optimis\u00e9 au d\u00e9ficit foncier sur 9 ans<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Le 1er juin 2022 un investisseur ach\u00e8te \u00e0 Capcime un T2 en duplex d\u2019une surface pond\u00e9r\u00e9e de 59 m\u00b2 rue des Chartreux \u00e0 Lyon (1<sup>er<\/sup>). Le montant total de l&rsquo;investissement est de 404 613 \u20ac r\u00e9partis entre&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>330&nbsp;000 \u20ac d\u2019acquisition immobili\u00e8re&nbsp;;<\/li><li>24 613 \u20ac de frais d\u2019achat (droits d\u2019enregistrement, \u00e9moluments du notaire\u2026)&nbsp;;<\/li><li>50&nbsp;000 \u20ac de travaux \u00e9ligibles au d\u00e9ficit foncier&nbsp;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Le loyer annuel du bien (location nue) est estim\u00e9 (\u00e0 partir du 1<sup>er<\/sup>&nbsp;aout 2022) \u00e0 785 \u20ac\/mois (revalorisation annuelle 1,5 %mois). L\u2019op\u00e9ration est financ\u00e9e par un pr\u00eat immobilier d\u2019un montant de 380&nbsp;000 \u20ac avec un TEG de 1,30 %&nbsp;; soit une mensualit\u00e9 de 1798,93 \u20ac. L\u2019acqu\u00e9reur a une TMI de 30 %.<\/p>\n\n\n\n<p>Il b\u00e9n\u00e9ficie de deux avantages<\/p>\n\n\n\n<ul><li>le premier, au titre de la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t Pinel&nbsp;; taux de 18 % dans la limite de 300&nbsp;000 \u20ac d\u2019investissement, avantage fiscal r\u00e9parti sur 9 ans&nbsp;;<\/li><li>le second, en se cr\u00e9ant un d\u00e9ficit foncier imputable sur les loyers et sur le revenu global \u00e0 hauteur de 10&nbsp;700\u20ac l\u2019ann\u00e9e de r\u00e9alisation des travaux&nbsp;; le solde \u00e9tant reportable sur les loyers des 10 ann\u00e9es suivante.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td><strong>R\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t Pinel<\/strong><\/td><td><strong>54&nbsp;000 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>\u00c9conomies d\u2019imp\u00f4t d\u00e9ficit foncier (1<sup>\u00e8re<\/sup>&nbsp;ann\u00e9e)<\/strong><\/td><td><strong>3&nbsp;210 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>\u00c9conomies d\u2019imp\u00f4t total<\/strong><\/td><td><strong>56&nbsp;478 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Deuxi\u00e8me \u00e9tape&nbsp;: L\u2019arbitrage<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Pass\u00e9es les neuf ann\u00e9es d\u2019avantage Pinel, en 2031, va se poser la question de l\u2019arbitrage&nbsp;: vendre le logement ou continuer \u00e0 le louer nu&nbsp;? S\u2019il opte pour cette derni\u00e8re solution, l\u2019investisseur ne b\u00e9n\u00e9ficiera plus d\u2019aucune r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t. Ses revenus locatifs seront impos\u00e9s dans la cat\u00e9gorie des revenus fonciers&nbsp;; c\u2019est-\u00e0-dire tax\u00e9s \u00e0 son taux marginal d\u2019imposition (30 %), major\u00e9 des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux \u00e0 17,2 %. Soit une fiscalit\u00e9 de 47,2 %.<\/p>\n\n\n\n<p>Une solution existe pour continuer \u00e0 louer le bien en neutralisant durablement la fiscalit\u00e9 sur les loyers\u00a0: la <a href=\"https:\/\/www.ledoneo.com\/\">location<\/a> meubl\u00e9e (LMNP). Au r\u00e9gime \u00ab\u00a0micro\u00a0\u00bb, il faut pr\u00e9f\u00e9rer le \u00ab\u00a0r\u00e9el\u00a0\u00bb qui permet d\u2019imputer sur les <a href=\"https:\/\/www.pro-forage.com\/\">recettes<\/a> locatives la quasi-totalit\u00e9 des charges et d\u2019amortir le logement et le mobilier. Attention, ce changement de r\u00e9gime n\u2019est possible qu\u2019une fois que le locataire en place a donn\u00e9 cong\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00c9tape 3&nbsp;: 2031\/2051, une location meubl\u00e9e<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En 2031, la valeur th\u00e9orique du T2 est estim\u00e9e 434 488 \u20ac et les loyers annuels \u00e0 10&nbsp;764 \u20ac. Le montant \u00e0 amortir (logement hors terrain et 6000 \u20ac de mobilier) s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 375&nbsp;315 \u20ac. L\u2019amortissement permet, \u00e0 lui seul, de neutraliser la fiscalit\u00e9 sur les loyers sur la p\u00e9riode consid\u00e9r\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019investisseur conserve ainsi un bien locatif dans son patrimoine. Il pourra le transmettre \u00e0 ses h\u00e9ritiers et percevoir un compl\u00e9ment de revenu non fiscalis\u00e9 une fois rembours\u00e9 l\u2019\u00e9ventuel emprunt immobilier souscrit pour financer cette op\u00e9ration immobili\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Synth\u00e8se de l\u2019op\u00e9ration Pinel puis location meubl\u00e9e<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td><strong>Dur\u00e9e<\/strong><\/td><td><strong>30 ans<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>\u00c9conomies d\u2019imp\u00f4t<\/strong><\/td><td><strong>54&nbsp;711 \u20ac au terme de la simulation<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>TRI sur la dur\u00e9e<\/strong><\/td><td><strong>6,90 %<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>Gain net<\/strong><\/td><td><strong>538&nbsp;649 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>Effort d\u2019\u00e9pargne<\/strong><\/td><td><strong>Liss\u00e9 sur la dur\u00e9e\u00a0: 45 \u20ac\/mois sur 30 ans<\/strong> (Effort d\u2019\u00e9pargne Pinel\u00a0: 558 \u20ac \/ mois sur 9 ans)<\/td><\/tr><tr><td><strong>Capital disponible en cas de revente<\/strong><\/td><td><strong>585&nbsp;192 \u20ac&nbsp;<\/strong>(avec revalorisation du bien de 1,5 % \/ mois)<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Profiter de la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t Pinel pendant 9 ans puis, \u00e0 l\u2019issue de cet avantage, basculer vers le dispositif LMNP\u00a0: c\u2019est la solution propos\u00e9e par CapCime, sp\u00e9cialiste d\u2019op\u00e9rations de d\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re dans l\u2019ancien. 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