{"id":62050,"date":"2022-06-02T08:09:18","date_gmt":"2022-06-02T08:09:18","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=62050"},"modified":"2022-06-02T08:09:20","modified_gmt":"2022-06-02T08:09:20","slug":"pinel-pinel-dans-le-neuf-ou-lmnp-dans-lancien-quelle-strategie-pour-les-investisseurs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=62050","title":{"rendered":"Pinel, \u00ab Pinel+ \u00bb dans le neuf ou LMNP dans l\u2019ancien : quelle strat\u00e9gie pour les investisseurs ?"},"content":{"rendered":"<p><a href=\"https:\/\/www.agglotv.com\/wp-content\/up\/bevouac.png\"><img loading=\"lazy\" class=\"alignleft size-medium wp-image-59840\" src=\"https:\/\/www.agglotv.com\/wp-content\/up\/bevouac-300x97.png\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"97\" srcset=\"https:\/\/www.agglotv.com\/wp-content\/up\/bevouac-300x97.png 300w, https:\/\/www.agglotv.com\/wp-content\/up\/bevouac-1024x330.png 1024w, https:\/\/www.agglotv.com\/wp-content\/up\/bevouac-768x247.png 768w, https:\/\/www.agglotv.com\/wp-content\/up\/bevouac.png 1366w\" sizes=\"(max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a>Les particuliers seront ainsi face au dilemme suivant :\u00a0<\/p>\n\n\n<ul><li>S\u2019empresser d\u2019investir dans le Pinel en 2022 avec les d\u00e9ductions fiscales que l\u2019on conna\u00eet<\/li><li>Attendre 2023 et devoir choisir entre un Pinel originel avec une fiscalit\u00e9 d\u00e9grad\u00e9e ou un \u00ab&nbsp;Pinel+&nbsp;\u00bb avec un co\u00fbt au m\u00b2 plus on\u00e9reux.<\/li><li>Choisir une autre voie dans l\u2019ancien avec le LMNP (statut de loueur en meubl\u00e9 non professionnel).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Pinel +&nbsp;: Un avantage fiscal inchang\u00e9 mais des conditions d\u2019\u00e9ligibilit\u00e9 durcies<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La p\u00e9nurie de mati\u00e8res premi\u00e8res post pand\u00e9mie s\u2019est aggrav\u00e9e avec la guerre en Ukraine. Depuis l\u2019invasion russe en f\u00e9vrier dernier, les cours de l\u2019\u00e9nergie et des mati\u00e8res premi\u00e8res se sont envol\u00e9s, entra\u00eenant un surco\u00fbt des chantiers de construction et de r\u00e9novation. Corollaire, les rendements locatifs diminuent. Autre facteur aggravant pour les investisseurs, les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat des cr\u00e9dits immobiliers repartent \u00e0 la hausse depuis quelques mois.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>A ce contexte compliqu\u00e9 se greffe, d\u00e8s l\u2019ann\u00e9e prochaine, la perspective d\u2019une baisse des avantages fiscaux li\u00e9s au Pinel. Les taux actuels de r\u00e9ductions d\u2019imp\u00f4ts de 12%, 18% et 21% (en m\u00e9tropole) seront progressivement r\u00e9duits, ils passeront ensuite d\u00e9but 2023 \u00e0 10,5%, 15% et 17% jusqu\u2019en 2024, date \u00e0 laquelle la r\u00e9duction du taux d\u2019imposition passera de 9%, 12% et 14%.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Pour continuer \u00e0 b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t similaire au Pinel originel les investisseurs devront se tourner vers le \u00ab\u00a0Pinel +\u00a0\u00bb. Les crit\u00e8res d\u2019\u00e9ligibilit\u00e9 de ce dernier seront cependant beaucoup plus contraignants en termes d\u2019utilisation de l\u2019espace et de performance \u00e9nerg\u00e9tique. Ce qui aura pour cons\u00e9quence un bien prix au m\u00b2 globalement plus on\u00e9reux. Le d\u00e9cret du 17 mars 2022 dispose ainsi que\u00a0<em>\u00ab\u00a0Le bien devra disposer d\u2019une surface minimale de 28 m\u00b2 pour un T1\u00a0; 45 m\u00b2 pour un T2, 62 m\u00b2 pour un T3, 79 m\u00b2 pour un T4 et 96 m\u00b2 pour un T5 ainsi que d\u2019espaces ext\u00e9rieurs (terrasse, balcon, jardin\u2026) privatifs ou \u00e0 jouissance privative d\u2019au moins 3 m\u00b2\u00a0pour un T1 ou un T2, 5 m\u00b2 pour un T3, 7 m\u00b2 pour un T4 et 9 m\u00b2 pour un T5. Enfin, les logements de 3 pi\u00e8ces et plus devront avoir une double exposition. \u00bb<\/em>\u00a0<a href=\"https:\/\/www.veterinaire-st-roch.fr\/services-veterinaires\/laboratoire-danalyses\/\">analyse<\/a> Martin Menez, Pr\u00e9sident de Bevouac. \u00ab\u00a0<em>Par ailleurs<\/em>, ajoute-t-il,\u00a0<em>les logements devront respecter une performance \u00e9nerg\u00e9tique sup\u00e9rieure \u00e0 celles exig\u00e9es par la RE 2020.\u00a0\u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>\u00ab&nbsp;<em>A partir de 2023, les investisseurs auront le choix entre un Pinel avec des avantages fiscaux \u00e9corn\u00e9s ou un \u00ab&nbsp;Pinel +&nbsp;\u00bb offrant les m\u00eames avantages que le Pinel originel, mais avec des crit\u00e8res d\u2019\u00e9ligibilit\u00e9 accrus qui augmenteront automatiquement le budget n\u00e9cessaire pour mener \u00e0 bien les op\u00e9rations immobili\u00e8res.&nbsp;\u00bb&nbsp;<\/em>poursuit Martin Menez.<br><\/p>\n\n\n\n<p><strong>LMNP : un avantage fiscal m\u00e9connu<\/strong>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Les investisseurs ont un troisi\u00e8me choix possible&nbsp;: investir dans l\u2019ancien et louer meubl\u00e9 sous le statut LMNP (loueur en meubl\u00e9 non professionnel).<\/p>\n\n\n\n<p>Le r\u00e9gime a \u00e9galement l\u2019avantage d\u2019\u00eatre flexible car il permet \u00e0 l\u2019investisseur de privil\u00e9gier soit l\u2019amortissement des travaux et du mobilier lorsque les co\u00fbts sont \u00e9lev\u00e9s (gr\u00e2ce au r\u00e9gime r\u00e9el), soit de privil\u00e9gier la simplicit\u00e9 gr\u00e2ce \u00e0 un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives (Micro-BIC).<\/p>\n\n\n\n<p>Dans la plupart des grandes m\u00e9tropoles, ce r\u00e9gime est souvent financi\u00e8rement plus favorable que les dispositifs Pinel. De plus il ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales (10&nbsp;000 \u20ac\/an en g\u00e9n\u00e9ral).<br><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Preuve par l\u2019exemple avec l\u2019analyse de 2 investissements \u00e0 <a href=\"https:\/\/www.veterinaire-st-roch.fr\/\">Lille<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Dans le cas de 2 investissements similaires \u00e0 Lille (deux T1 de surfaces \u00e9quivalentes, de taux d\u2019emprunt \u00e9quivalents et de dur\u00e9es \u00e9quivalentes), le r\u00e9gime le plus profitable entre le Pinel, le Pinel + et LMNP est le LMNP.<\/p>\n\n\n\n<p>Un&nbsp;<strong>neuf,<\/strong>&nbsp;170 Boulevard Victor Hugo est \u00e9ligible au&nbsp;<strong>Pinel et au Pinel +<\/strong>&nbsp;(193&nbsp;160 euros) ; le second dans&nbsp;<strong>l\u2019existant<\/strong>, 203 Rue des Postes, au LMNP (150&nbsp;760 euros, apr\u00e8s travaux). Tous deux b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019un emprunt sur 20 ans \u00e0 1,5%, sans aucun apport de l\u2019acqu\u00e9reur. Le premier bien affiche un prix \u00e0 5 519 euros\/m\u00b2&nbsp;<strong>;<\/strong>&nbsp;le second affiche 3&nbsp;769 euros\/m\u00b2 apr\u00e8s travaux. Il ressort de cette comparaison qu\u2019en recourant au LMNP frais r\u00e9els, l\u2019endettement n\u2019est que 32,23% et si la remise \u00e0 neuf et les frais annexes (mutation, dossier, courtage, recours \u00e0 Bevouac) sont plus importants, la rentabilit\u00e9 est bien meilleure que dans le cas du Pinel (r\u00e9alis\u00e9 avant le 1<sup>er<\/sup>&nbsp;janvier 2023) ou d\u2019un Pinel + (r\u00e9alis\u00e9 avant le 1<sup>er&nbsp;<\/sup>janvier 2025) o\u00f9 l\u2019endettement atteint 34,31%.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Le \u00ab&nbsp;Pinel +&nbsp;\u00bb l\u2019emporte lui sur le Pinel en termes de d\u00e9fiscalisation \u00e0 condition que le logement le remplisse toutes les conditions d\u2019usage du bien.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>\u00ab<em>&nbsp;La grosse diff\u00e9rence entre un investissement Pinel et Pinel + (pour un logement qui respecterait les crit\u00e8res d\u2019usage) se situe au niveau des gains de d\u00e9fiscalisation. Pour le Pinel, ils passeront de 40&nbsp;425 \u20ac pour un investissement r\u00e9alis\u00e9 en 2022, \u00e0 33&nbsp;688 \u20ac s\u2019il est r\u00e9alis\u00e9 en 2023, \u00e0 26&nbsp;950 \u20ac en 2024. Soit une perte de 13 475 \u20ac de d\u00e9fiscalisation pour le m\u00eame investissement.&nbsp;\u00bb<\/em>&nbsp;commente Martin Menez.<\/p>\n\n\n\n<p>Si le logement le permet, il sera donc primordial de se tourner vers le Pinel +, afin de conserver une d\u00e9fiscalisation optimale.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>\u00ab&nbsp;<em>Dans une grande ville, nous pr\u00e9conisons \u00e0 nos investisseurs de se tourner vers l\u2019ancien qui permet d\u2019avoir une rentabilit\u00e9 positive, gr\u00e2ce notamment \u00e0 un prix d\u2019achat, travaux compris, beaucoup plus faible, et un encadrement des loyers moins restrictifs.<\/em>&nbsp;\u00bb ajoute-t-il. Dans ce cas concret, \u00e0 Lille, tr\u00e8s rares sont les plans d\u2019investissement qui pr\u00e9sentent une rentabilit\u00e9 positive dans le neuf.&nbsp;<br><br><img loading=\"lazy\" src=\"https:\/\/zupimages.net\/up\/22\/22\/bar7.png\" alt=\"\" width=\"600\" height=\"211\"><\/p>\n\n\n\n<p><em>\u00ab&nbsp;Que l\u2019on souhaite obtenir un rendement optimal \u00e0 court terme ou une rentabilit\u00e9 nette \u00e0 long terme, il ne faut pas se pr\u00e9cipiter sur le Pinel dans le contexte actuel&nbsp;; quant au Pinel+, il deviendra plus s\u00e9lectif ce qui p\u00e8sera sur le rendement. \u00bb<\/em>&nbsp;avertit Martin Menez. \u00ab&nbsp;<em>Dans ces conditions, le LMNP s\u2019av\u00e8re une alternative judicieuse en attendant que la pression \u00e0 la vente pr\u00e9vue en fin de dispositif fiscal retombe et que le contexte g\u00e9opolitique s\u2019\u00e9claircisse.&nbsp;\u00bb<\/em>&nbsp;conclut-il.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Cas pratique au Havre<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Prenons le cas de 2 locations au Havre de surface et caract\u00e9ristiques \u00e9quivalentes (deux T3, de 64 m\u00b2)&nbsp;: le premier bien,&nbsp;<strong>neuf est \u00e9ligible au Pinel et au Pinel +<\/strong>, est situ\u00e9 Cr Commandant Fratacci&nbsp;(240&nbsp;000 \u20ac). Le second, dans&nbsp;<strong>l\u2019existant<\/strong>, rue Bougainville, est \u00e9ligible au LMNP (141&nbsp;000 \u20ac, apr\u00e8s travaux). Les deux acqu\u00e9reurs ont b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 d\u2019un pr\u00eat sur 20 ans \u00e0 1,5%, avec des montants d\u2019apport personnel comparables (20&nbsp;000 \u20ac pour le bien neuf, 24&nbsp;357 \u20ac pour le bien ancien). Le premier affiche un prix \u00e0 3&nbsp;750 \u20ac\/m\u00b2, le second de 2 203 \u20ac\/m\u00b2 apr\u00e8s travaux. Ici, le recours au LMNP frais r\u00e9els permet de limiter l\u2019endettement \u00e0 27,49%. En d\u00e9pit des frais suppl\u00e9mentaires \u00e0 engager en comparaison avec un achat neuf, la rentabilit\u00e9 est, davantage encore qu\u2019\u00e0 Lille, bien plus importante que dans le cas d\u2019un achat Pinel, ou Pinel+, o\u00f9 l\u2019endettement est de 32,25%.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Par ailleurs, dans le cas d\u2019un achat en Pinel, la m\u00eame \u00e9rosion marqu\u00e9e des gains de d\u00e9fiscalisation est \u00e0 relever&nbsp;: de 50 400 \u20ac pour un investissement r\u00e9alis\u00e9 en 2022, ils chutent \u00e0 42 000 \u20ac pour un bien acquis en 2023 avant de s\u2019effondrer \u00e0 33&nbsp;600 \u20ac en 2024 \u2013 soit une perte de 16 400 \u20ac en 3 ans pour un m\u00eame investissement.&nbsp;<br><br><img loading=\"lazy\" src=\"https:\/\/zupimages.net\/up\/22\/22\/mre7.png\" alt=\"\" width=\"600\" height=\"187\"><\/p>\n\n\n\n<p><em>\u00ab&nbsp;Si, contrairement \u00e0 l\u2019exemple de Lille, il est, au Havre, plus ais\u00e9 et fr\u00e9quent de parvenir \u00e0 une rentabilit\u00e9 positive avec un investissement dans le neuf, nos investisseurs b\u00e9n\u00e9ficient tout de m\u00eame d\u2019une rentabilit\u00e9 nettement plus attractive via le recours au LMNP frais r\u00e9els, et ce, quelle que soit la dynamique du march\u00e9 \u00e0 moyen ou \u00e0 long terme&nbsp;\u00bb<\/em>, pr\u00e9cise Martin Menez.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Les particuliers seront ainsi face au dilemme suivant :\u00a0 S\u2019empresser d\u2019investir dans le Pinel en 2022 avec les d\u00e9ductions fiscales que l\u2019on conna\u00eet Attendre 2023 et devoir choisir entre un Pinel originel avec une fiscalit\u00e9 d\u00e9grad\u00e9e ou un \u00ab&nbsp;Pinel+&nbsp;\u00bb avec un co\u00fbt au m\u00b2 plus on\u00e9reux. 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