{"id":61656,"date":"2022-04-13T08:35:45","date_gmt":"2022-04-13T08:35:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=61656"},"modified":"2022-04-13T08:35:48","modified_gmt":"2022-04-13T08:35:48","slug":"le-redressement-du-marche-des-bureaux-se-confirme","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=61656","title":{"rendered":"Le redressement du march\u00e9 des bureaux se confirme"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>Un d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e dynamique<\/strong><\/p>\n\n\n

Apr\u00e8s une fin d\u2019ann\u00e9e 2021 dynamique, le redressement du march\u00e9 des bureaux d\u2019Ile-de-France s\u2019est confirm\u00e9 au 1er<\/sup> trimestre 2022. \u00ab Le march\u00e9 francilien des bureaux a tr\u00e8s bien d\u00e9marr\u00e9 l\u2019ann\u00e9e 2022, avec 548 716 m\u00b2 plac\u00e9s au 1er<\/sup> trimestre soit une hausse de 44 % par rapport \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode l\u2019an pass\u00e9 et de 6 % par rapport \u00e0 la moyenne d\u2019un 1er<\/sup> trimestre depuis dix ans<\/em> \u00bb annonce Guillaume Raquillet, directeur de l\u2019agence Bureaux chez Knight Frank France. Pour le moment, le d\u00e9clenchement de la guerre en Ukraine n\u2019a donc pas r\u00e9ellement pes\u00e9 sur l\u2019activit\u00e9 locative, soutenue ces trois derniers mois par la finalisation de transactions initi\u00e9es avant la d\u00e9t\u00e9rioration brutale du contexte g\u00e9opolitique et du climat des affaires.<\/p>\n\n\n\n

Le bon r\u00e9sultat du 1er<\/sup> trimestre 2022 s\u2019appuie notamment sur le dynamisme des petites et moyennes surfaces. Les commercialisations de bureaux inf\u00e9rieurs \u00e0 1 000 m\u00b2 ont ainsi progress\u00e9 de 37 % sur un an, quand celles de surfaces de taille interm\u00e9diaire (1 000 \u00e0 5 000 m\u00b2) affichent une hausse plus forte encore de 72 %. Le bilan est \u00e9galement positif pour les bureaux de plus de 5 000 m\u00b2, avec 14 mouvements recens\u00e9s et un volume en hausse de 27 % par rapport au 1er<\/sup> trimestre 2021. Si la taille moyenne des grandes surfaces prises \u00e0 bail s\u2019est l\u00e9g\u00e8rement redress\u00e9e de 8 % par rapport \u00e0 l\u2019an pass\u00e9, notons tout de m\u00eame que ce cr\u00e9neau de march\u00e9 demeure nettement en retrait par rapport \u00e0 la moyenne de long terme, confirmant l\u2019impact durable de la crise sanitaire et de la transformation des modes de travail sur la consommation de bureaux.<\/p>\n\n\n\n

Les \u00e9coles se sont encore illustr\u00e9es<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La baisse structurelle de la taille des surfaces prises \u00e0 bail est pour partie li\u00e9e au nombre restreint de tr\u00e8s grandes transactions sign\u00e9es par les utilisateurs de secteurs d\u2019activit\u00e9 habituellement moteurs du march\u00e9 francilien, tels l\u2019industrie, les assurances ou l\u2019administration. Si ces acteurs sont \u00e0 l\u2019origine des mouvements les plus importants des trois derniers mois dont ENEDIS sur 25 000 m\u00b2 dans \u00ab Altiplano \u00bb \u00e0 La D\u00e9fense et GRDF sur 23 000 m\u00b2 \u00e0 Saint-Denis, ils auraient sans aucun doute lou\u00e9 des surfaces plus vastes il y a quelques ann\u00e9es. \u00ab Comme nous l\u2019avions d\u00e9j\u00e0 constat\u00e9 en 2021, d\u2019autres secteurs, moins traditionnels, sont \u00e0 l\u2019inverse en pleine expansion et contribuent \u00e0 soutenir la demande de bureaux. C\u2019est le cas des \u00e9coles qui, \u00e0 l\u2019origine de quatre prises \u00e0 bail de plus de 5 000 m\u00b2 l\u2019an pass\u00e9, ont sign\u00e9 deux nouvelles grandes transactions au 1er<\/sup> trimestre 2022 dont l\u2019IESEG sur 6 500 m\u00b2 dans \u00ab Les Collines de l\u2019Arche \u00bb \u00e0 Puteaux <\/em>\u00bb explique David Bourla, Directeur des Etudes chez Knight Frank France. Apr\u00e8s les baux sign\u00e9s l\u2019an pass\u00e9 dans le quartier d\u2019affaires dont celui d\u2019OMNES EDUCATION dans \u00ab C\u0153ur D\u00e9fense \u00bb, La D\u00e9fense conforte ainsi son statut de p\u00f4le majeur de l\u2019enseignement sup\u00e9rieur priv\u00e9 en Ile-de-France.<\/p>\n\n\n\n

En ce d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e, les op\u00e9rateurs de coworking et de flex-office se sont \u00e9galement illustr\u00e9s. Apr\u00e8s avoir r\u00e9enclench\u00e9 leurs mouvements au 2nd<\/sup> semestre 2021, ces derniers ont confirm\u00e9 leur vell\u00e9it\u00e9 d\u2019expansion au 1er<\/sup> trimestre 2022 avec 23 200 m\u00b2 plac\u00e9s contre un peu moins de 5 000 m\u00b2 \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode l\u2019an pass\u00e9. Ce volume a \u00e9t\u00e9 gonfl\u00e9 par la location par MORNING de 8 600 m\u00b2 au 30-34 rue Laffitte (Paris 9e<\/sup>), qui sera son plus grand espace jamais ouvert. D\u2019autres op\u00e9rateurs ont multipli\u00e9 les prises \u00e0 bail de petites et moyennes surfaces, quasi exclusivement situ\u00e9es dans Paris \u00e0 l\u2019exception de quelques mouvements comme DESKEO sur pr\u00e8s de 1 000 m\u00b2 dans la tour \u00ab W \u00bb \u00e0 La D\u00e9fense.<\/p>\n\n\n\n

Paris QCA surperforme<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le 1er<\/sup>\u00a0trimestre 2022 a confirm\u00e9 la bonne sant\u00e9 des p\u00f4les tertiaires les plus \u00e9tablis. C\u2019est en premier lieu le cas de Paris<\/a> intra-muros, o\u00f9 les commercialisations ont totalis\u00e9 pr\u00e8s de 220 000 m\u00b2 soit une forte hausse de 61 % sur un an. Si l\u2019activit\u00e9 progresse dans la quasi-totalit\u00e9 des sous-secteurs de la capitale, l\u2019augmentation est particuli\u00e8rement importante dans le QCA\u00a0: la demande plac\u00e9e y atteint pr\u00e8s de 130\u00a0000 m\u00b2, volume sup\u00e9rieur de 66 % \u00e0 celui du 1er<\/sup>\u00a0trimestre 2021. \u00ab\u00a0Le QCA fait m\u00eame bien mieux que lors des premiers trimestres des cinq ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dant la crise sanitaire, soit une hausse de 31 % li\u00e9e au dynamisme de l\u2019ensemble des cr\u00e9neaux de surfaces et \u00e0 la demande soutenue des utilisateurs de la finance, du luxe, du conseil ou encore du coworking. Le QCA profite aussi de la qualit\u00e9 des offres mises sur le march\u00e9<\/em>\u00a0\u00bb d\u00e9taille Guillaume Raquillet.\u00a0Ainsi, les cinq transactions de plus de 5\u00a0000 m\u00b2 du 1er<\/sup>\u00a0trimestre ont toutes port\u00e9 sur des actifs r\u00e9cemment livr\u00e9s ou en cours de restructuration, \u00e0 l\u2019exemple des 10\u00a0600 m\u00b2 de \u00ab\u00a0Society Lorette\u00a0\u00bb dans le 9e<\/sup>\u00a0acquis par le groupe DASSAULT pour y loger LE FIGARO ou des 7 800 m\u00b2 du 37 rue La Bo\u00e9tie dans le 8e<\/sup>\u00a0lou\u00e9s par EIGHT ADVISORY. Sur le segment des surfaces de taille interm\u00e9diaire, les prises \u00e0 bail ont en revanche port\u00e9 en majorit\u00e9 sur des biens r\u00e9nov\u00e9s ou en \u00e9tat d\u2019usage, montrant que le march\u00e9 parisien de la seconde-main est \u00e9galement tr\u00e8s attractif dans un contexte de rar\u00e9faction de l\u2019offre.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Compar\u00e9 \u00e0 la moyenne de long terme et \u00e0 la situation d\u2019avant crise, La D\u00e9fense fait \u00e9galement mieux que r\u00e9sister. Avec un peu moins de 60 000 m\u00b2 plac\u00e9s au 1er<\/sup> trimestre, la demande plac\u00e9e y est ainsi sup\u00e9rieure de 53 % \u00e0 la moyenne pr\u00e9-Covid gr\u00e2ce notamment \u00e0 trois op\u00e9rations sup\u00e9rieures \u00e0 5 000 m\u00b2 dont ENEDIS sur 25 000 m\u00b2 dans \u00ab Altiplano \u00bb. D\u2019autres grandes transactions seront bient\u00f4t finalis\u00e9es, permettant d\u2019anticiper une belle performance en 2022 apr\u00e8s le tr\u00e8s bon r\u00e9sultat de l\u2019an pass\u00e9. Le succ\u00e8s du quartier d\u2019affaires s\u2019appuie \u00e9galement sur un bon \u00e9coulement des surfaces de taille interm\u00e9diaire, signe d\u2019une divisibilit\u00e9 accrue de ses offres de bureaux depuis le d\u00e9clenchement de la crise sanitaire. \u00ab Comme l\u2019an pass\u00e9, La D\u00e9fense tire profit de la qualit\u00e9 et de la diversit\u00e9 de son offre ainsi que de conditions de bail avantageuses, qui lui permettent de retenir ses entreprises ou d\u2019attirer celles de secteurs voisins, comme l\u2019ont encore illustr\u00e9 ce trimestre quelques mouvements de report d\u2019utilisateurs parisiens ou du Croissant Ouest<\/em> \u00bb explique Guillaume Raquillet.<\/p>\n\n\n\n

Les performances de ce dernier secteur sont tr\u00e8s contrast\u00e9es. Neuilly-Levallois conna\u00eet un net regain d\u2019activit\u00e9 contrastant avec le r\u00e9sultat de la P\u00e9ri-D\u00e9fense, dont les volumes plac\u00e9s demeurent bien en de\u00e7\u00e0 de leur moyenne de long terme en raison de l\u2019absence de grandes transactions. La Boucle Sud est dans une situation interm\u00e9diaire, affichant des commercialisations en hausse de pr\u00e8s de 30 % sur un an mais l\u00e9g\u00e8rement inf\u00e9rieures \u00e0 la moyenne pr\u00e9-Covid. Ailleurs en Ile-de-France, l\u2019\u00e9volution la plus significative concerne la 1\u00e8re<\/sup> Couronne Nord. Apr\u00e8s les cinq prises \u00e0 bail de grandes surfaces recens\u00e9es en 2021, le secteur a profit\u00e9 d\u2019un autre mouvement d\u2019envergure au 1er<\/sup> trimestre 2022 avec la location par GRDF d\u2019un nouveau si\u00e8ge de 23 000 m\u00b2 \u00e0 Saint-Denis pour y regrouper ses employ\u00e9s de Paris et de la Seine-Saint-Denis. Cette logique de rationalisation impulsera d\u2019autres mouvements importants dans les mois \u00e0 venir compte tenu d\u2019une offre abondante, qualitative et abordable et de l\u2019avanc\u00e9e des projets li\u00e9s aux Grand Paris Express et aux JO de 2024.<\/p>\n\n\n\n

Stabilisation de l\u2019offre disponible<\/strong><\/p>\n\n\n\n

D\u00e9j\u00e0 observ\u00e9e au 2nd<\/sup> semestre 2021, la tendance \u00e0 la stabilisation de l\u2019offre s\u2019est prolong\u00e9e au 1er<\/sup> trimestre 2022. Ainsi, 4,02 millions de m\u00b2 de bureaux sont d\u00e9sormais disponibles en Ile-de-France, soit une hausse de 8 % sur un an mais un l\u00e9ger recul de 1 % par rapport \u00e0 la fin de 2021. Le taux de vacance est d\u00e9sormais de 7,2 %, contre 6,8 % \u00e0 la m\u00eame \u00e9poque l\u2019an pass\u00e9 et 7,3 % il y a trois mois. Alors que le volume de l\u2019offre avait explos\u00e9 entre mi-2020 et mi-2021 (+ 972 000 m\u00b2), le tonus retrouv\u00e9 de l\u2019activit\u00e9 locative a permis de compenser en partie la hausse des livraisons de bureaux disponibles. Lors des trois derniers mois, celles-ci ont n\u00e9anmoins \u00e9t\u00e9 importantes, comprenant plusieurs surfaces sup\u00e9rieures \u00e0 10 000 m\u00b2 dont trois en 1\u00e8re<\/sup> couronne Nord (\u00ab Boost \u00bb et \u00ab G\u00e9n\u00e9ration \u00bb \u00e0 Saint-Denis, \u00ab Irrigo \u00bb \u00e0 Bobigny). Avec des disponibilit\u00e9s en hausse de 23 % sur un an et un taux de vacance proche de 17 %, ce secteur demeure sans surprise l\u2019un des plus offreurs de la r\u00e9gion. Le stock de la P\u00e9ri-D\u00e9fense est encore plus abondant avec un taux de vacance l\u00e9g\u00e8rement sup\u00e9rieur \u00e0 20 %. Dans la plupart des autres p\u00f4les tertiaires de p\u00e9riph\u00e9rie, la vacance est comprise entre 8 et 13 %. Les utilisateurs disposent par cons\u00e9quent d\u2019un large \u00e9ventail d\u2019opportunit\u00e9s immobili\u00e8res qu\u2019ils mettent \u00e0 profit pour obtenir des conditions de bail plus favorables.<\/p>\n\n\n\n

Pression maintenue sur les loyers parisiens<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La situation est tout autre dans Paris, o\u00f9 le taux de vacance s\u2019\u00e9tablit en moyenne \u00e0 4 %. Si les arrondissements du nord-est sont assez bien pourvus, l\u2019offre est en revanche limit\u00e9e dans la plupart des autres quartiers et en particulier dans les secteurs les plus centraux de la capitale. \u00ab Dans le QCA, le stock disponible s\u2019est r\u00e9duit de plus de 20 % en un trimestre et le taux de vacance atteint d\u00e9sormais 3,6 % contre 4,5 % il y a un an. Malgr\u00e9 le lancement continu de nouveaux projets, celui-ci devrait rester durablement bas en raison de la demande soutenue des utilisateurs et de l\u2019accent mis sur la centralit\u00e9 et l\u2019accessibilit\u00e9 des bureaux depuis le d\u00e9but de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19<\/em> \u00bb affirme Guillaume Raquillet. A rebours des tendances observ\u00e9es en p\u00e9riph\u00e9rie, le dynamisme de la demande pour des bureaux dans le QCA et l\u2019offre restreinte d\u2019actifs neufs-restructur\u00e9s maintiennent la pression sur le loyer prime. Ce dernier atteint ainsi 940 \u20ac\/m\u00b2\/an, gonfl\u00e9 au 1er<\/sup> trimestre 2022 par une signature \u00e0 plus de 900 \u20ac\/m\u00b2 sur un actif en cours de red\u00e9veloppement dans le 8e<\/sup> arrondissement. Les loyers des meilleures offres sont \u00e9galement \u00e9lev\u00e9s dans d\u2019autres arrondissement du QCA, \u00e0 l\u2019exemple du 2e<\/sup> ou du 9e<\/sup> o\u00f9 les valeurs ont ponctuellement atteint 850 \u20ac\/m\u00b2 sur de grandes surfaces.   <\/p>\n\n\n\n

Une offre \u00e0 venir encore abondante<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Apr\u00e8s avoir atteint un sommet l\u2019an pass\u00e9 en raison du report d\u2019op\u00e9rations initialement pr\u00e9vues en 2020, les livraisons de nouveaux projets resteront cons\u00e9quentes en 2022 avec 1,1 million de m\u00b2 neufs-restructur\u00e9s attendus sur l\u2019ensemble de l\u2019ann\u00e9e dont 69 % sont encore disponibles. Assez proche de celui de 2021, ce volume est sup\u00e9rieur de 20 % \u00e0 la moyenne des cinq derni\u00e8res ann\u00e9es. Le rythme des livraisons ralentira en 2023, avec un peu moins de 750 000 m\u00b2 \u00e0 livrer dont 66 % disponibles, puis pourrait r\u00e9partir \u00e0 la hausse en 2024 avec 1,3 million de m\u00b2 potentiels dont 80 % disponibles. Toutefois, la p\u00e9rennisation des nouveaux modes de travail et la d\u00e9gradation du contexte \u00e9conomique pourraient conduire les investisseurs \u00e0 repousser ou \u00e0 reconfigurer certains projets, tandis que la p\u00e9nurie et la hausse du co\u00fbt des mat\u00e9riaux devraient \u00e9galement peser sur l\u2019activit\u00e9 de construction.<\/p>\n\n\n\n

Pour l\u2019heure, un peu plus de cent op\u00e9rations neuves-restructur\u00e9es sup\u00e9rieures \u00e0 5 000 m\u00b2 sont en chantier et \u00e0 livrer d\u2019ici la fin de 2024 en Ile-de-France, totalisant 2,06 millions de m\u00b2 de bureaux dont 67 % sont encore disponibles. Ce volume est tr\u00e8s in\u00e9galement r\u00e9parti. La 1\u00e8re<\/sup> Couronne Nord ainsi que la P\u00e9ri-D\u00e9fense en concentrent un peu moins de 40 %, avec des taux de pr\u00e9-commercialisation proches de 30 %. Quatre op\u00e9rations sup\u00e9rieures \u00e0 10 000 m\u00b2 doivent \u00e9galement venir alourdir le stock de La D\u00e9fense, dont les 76 000 m\u00b2 d\u2019Hekla d\u00e8s cet automne. Enfin, Paris intramuros restera durablement sous-offreur, notamment dans le QCA o\u00f9 les surfaces de plus de 5 000 m\u00b2 en cours de chantier sont d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9-lou\u00e9es \u00e0 64 %.<\/p>\n\n\n\n

\u00ab L\u2019\u00e9cart entre les taux de pr\u00e9-commercialisation des bureaux du QCA et ceux de la p\u00e9riph\u00e9rie illustre la situation tr\u00e8s contrast\u00e9e du march\u00e9 francilien. Alors que la reprise des derniers mois pouvait laisser entrevoir une correction progressive de ce d\u00e9s\u00e9quilibre en acc\u00e9l\u00e9rant le niveau d\u2019absorption de l\u2019offre dans certains secteurs de 1\u00e8re<\/sup> couronne, la d\u00e9gradation du contexte \u00e9conomique et les incertitudes li\u00e9es \u00e0 la guerre en Ukraine font peser le risque d\u2019un ralentissement de la demande et d\u2019une vacance durablement \u00e9lev\u00e9e hors de la capitale<\/em> \u00bb conclut David Bourla.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Un d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e dynamique Apr\u00e8s une fin d\u2019ann\u00e9e 2021 dynamique, le redressement du march\u00e9 des bureaux d\u2019Ile-de-France s\u2019est confirm\u00e9 au 1er trimestre 2022. \u00ab Le march\u00e9 francilien des bureaux a tr\u00e8s bien d\u00e9marr\u00e9 l\u2019ann\u00e9e 2022, avec 548 716 m\u00b2 plac\u00e9s au 1er trimestre soit une hausse de 44 % par rapport \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode l\u2019an pass\u00e9 et de […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/61656"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=61656"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/61656\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":61657,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/61656\/revisions\/61657"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=61656"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=61656"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=61656"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}