{"id":61608,"date":"2022-04-08T10:04:55","date_gmt":"2022-04-08T10:04:55","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=61608"},"modified":"2022-10-05T13:36:33","modified_gmt":"2022-10-05T13:36:33","slug":"le-dynamisme-des-commerces-et-de-la-logistique-compense-le-ralentissement-des-bureaux","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=61608","title":{"rendered":"Le dynamisme des commerces et de la logistique compense le ralentissement des bureaux"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>Apr\u00e8s la baisse de 5 % enregistr\u00e9e en 2021, le march\u00e9 fran\u00e7ais de l\u2019investissement en immobilier d\u2019entreprise a connu un d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e 2022 mitig\u00e9, dans un environnement toujours perturb\u00e9 par la crise sanitaire et fortement troubl\u00e9 depuis quelques semaines par la guerre en Ukraine. \u00ab 4,7 milliards d\u2019euros ont \u00e9t\u00e9 investis en France au 1er<\/sup> trimestre 2022, soit un recul de 12 % par rapport \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode l\u2019an pass\u00e9. Ce r\u00e9sultat est m\u00eame inf\u00e9rieur de 36 % \u00e0 celui du 1er<\/sup> trimestre 2020, qui avait n\u00e9anmoins constitu\u00e9 un record historique<\/em> \u00bb annonce David Bourla, Directeur des Etudes chez Knight Frank France. De fait, si les nombreuses incertitudes \u2013 sanitaires, politiques, financi\u00e8res et \u00e9conomiques \u2013 p\u00e8sent sur l\u2019activit\u00e9 en accentuant l\u2019aversion au risque et en allongeant la dur\u00e9e des n\u00e9gociations, la baisse des trois derniers mois peut \u00eatre relativis\u00e9e. Ainsi, la performance du 1er<\/sup> trimestre 2022 est sup\u00e9rieure de 15 % \u00e0 la moyenne d\u00e9cennale et se place m\u00eame dans le Top 5 des meilleurs premiers trimestres de l\u2019histoire.<\/p>\n\n\n

La baisse du 1er<\/sup> trimestre 2022 est due notamment \u00e0 un nombre de grandes op\u00e9rations un peu plus faible qu\u2019\u00e0 l\u2019accoutum\u00e9e, puisque 13 transactions sup\u00e9rieures \u00e0 100 millions d\u2019euros ont \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9es depuis le d\u00e9but de l\u2019ann\u00e9e contre 15 l\u2019an pass\u00e9 \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode et 21 au 1er<\/sup> trimestre 2020. Cette configuration de march\u00e9 va de pair avec un net recul de la part des bureaux alors que ce segment est traditionnellement le moteur du march\u00e9. Avec pr\u00e8s de trois milliards d\u2019euros investis depuis janvier, l\u2019Ile-de-France accuse \u00e9galement une baisse significative (- 20 % sur un an), qui contraste avec la solidit\u00e9 des r\u00e9gions (+ 78 %).<\/p>\n\n\n\n

BUREAU : EN PERTE DE VITESSE<\/h3>\n\n\n\n

Tendance manifeste du march\u00e9 de l\u2019investissement en 2021, le bureau a continu\u00e9 de voir sa part diminuer au d\u00e9but de 2022. \u00ab 2,2 milliards d\u2019euros ont \u00e9t\u00e9 investis sur le march\u00e9 fran\u00e7ais des bureaux au 1er<\/sup> trimestre 2022<\/em> soit une baisse de 45 % en un an. Il faut remonter \u00e0 2016 pour trouver un volume aussi faible. M\u00e9caniquement, la part du bureau est en net recul, cette classe d\u2019actifs ne repr\u00e9sentant que 46 % de l\u2019ensemble des volumes investis dans l\u2019Hexagone en 2022 contre 74 % \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode l\u2019an pass\u00e9 et 69 % en moyenne lors d\u2019un 1er<\/sup> trimestre depuis dix ans<\/em> \u00bb d\u00e9taille David Bourla. Autre enseignement du 1er<\/sup> trimestre 2022, l\u2019Ile-de-France voit sa domination s\u2019\u00e9roder l\u00e9g\u00e8rement \u00e0 l\u2019\u00e9chelle nationale. Ainsi, avec 1,7 milliard d\u2019euros investis en bureaux, l\u2019Ile-de-France ne repr\u00e9sente plus \u00ab que \u00bb 77 % des sommes engag\u00e9es sur le march\u00e9 tertiaire hexagonal contre 87 % il y a un an.<\/p>\n\n\n\n

Cette baisse est due \u00e0 des transactions moins nombreuses et portant sur des volumes plus r\u00e9duits. L\u2019an pass\u00e9, une dizaine de transactions sup\u00e9rieures \u00e0 100 millions totalisant 2 milliards d\u2019euros avaient \u00e9t\u00e9 recens\u00e9es, dont la cession de \u00ab Shift \u00bb, si\u00e8ge de NESTLE \u00e0 Issy-les-Moulineaux, pour plus de 600 millions d\u2019euros. Au 1er<\/sup> trimestre 2022, seules cinq grandes op\u00e9rations ont \u00e9t\u00e9 act\u00e9es, la plus importante ne d\u00e9passant pas 200 millions d\u2019euros. Parmi celles-ci, deux ont \u00e9t\u00e9 sign\u00e9es \u00e0 Clichy : l\u2019acquisition des \u00ab Ateliers du Parc \u00bb par TRISTAN CAPITAL PARTNERS et celle de l\u2019immeuble \u00ab H2B \u00bb, nouveau campus de l\u2019EM NORMANDIE par AEW, permettant \u00e0 la 1\u00e8re<\/sup> couronne Nord d\u2019afficher un bilan tr\u00e8s honorable avec des volumes en nette hausse par rapport \u00e0 la moyenne d\u2019un 1er<\/sup> trimestre depuis dix ans. Ailleurs en p\u00e9riph\u00e9rie, le march\u00e9 a \u00e9t\u00e9 peu anim\u00e9 avec quelques cessions d\u2019un montant quasi syst\u00e9matiquement inf\u00e9rieur \u00e0 50 millions d\u2019euros. Notons aussi l\u2019int\u00e9r\u00eat croissant pour l\u2019acquisition d\u2019actifs tertiaires \u00e0 transformer en logements, illustr\u00e9 ces derni\u00e8res semaines par les cessions du \u00ab P\u00e9riastre \u00bb \u00e0 Fontenay-sous-Bois et de \u00ab L\u2019Astorial \u00bb \u00e0 Ch\u00e2tillon.<\/p>\n\n\n\n

Paris concentre la plus grande part des volumes investis sur le march\u00e9 francilien des bureaux (50 % au 1er<\/sup> trimestre 2022), m\u00eame si le recul sur un an est important (- 37 %). Sept op\u00e9rations de plus de 50 millions d\u2019euros y ont \u00e9t\u00e9 recens\u00e9es depuis janvier dont quatre dans le QCA. C\u2019est d\u2019un manque d\u2019offres, prime ou \u00e0 revaloriser, dont souffre principalement la capitale. Celle-ci conserve en effet tout son attrait : le march\u00e9 locatif y est dynamique et la vacance contenue, maintenant les taux de rendement prime \u00e0 leur niveau plancher malgr\u00e9 la remont\u00e9e de l\u2019OAT 10 ans et un spread moins avantageux. En p\u00e9riph\u00e9rie, cette nouvelle donne financi\u00e8re et l\u2019impact du t\u00e9l\u00e9travail sur les surfaces prises \u00e0 bail expliquent en revanche la prudence marqu\u00e9e des investisseurs d\u00e8s lors qu\u2019un immeuble ne b\u00e9n\u00e9ficie pas d\u2019une accessibilit\u00e9 optimale, des labels environnementaux les plus performants et de baux fermes, s\u00e9curis\u00e9s par l\u2019engagement long terme de locataires solides.<\/p>\n\n\n\n

En r\u00e9gion, le dynamisme observ\u00e9 l\u2019an pass\u00e9 s\u2019est confirm\u00e9 au 1er<\/sup> trimestre 2022, avec des volumes investis en bureaux quasi stables par rapport \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode en 2020 et 2021. L\u2019activit\u00e9 a \u00e9t\u00e9 particuli\u00e8rement soutenue \u00e0 Lyon avec pr\u00e8s de 300 millions d\u2019euros investis dont un peu plus de 150 millions pour la seule acquisition par ATREAM et PRINCIPAL GLOBAL INVESTORS des 28 000 m\u00b2 de l\u2019immeuble \u00ab Urban Garden \u00bb. D\u2019autres grandes transactions sont attendues ces prochains mois \u00e0 Lyon et dans quelques autres grandes m\u00e9tropoles comme Marseille, confirmant la mont\u00e9e en puissance des principaux march\u00e9s r\u00e9gionaux et l\u2019int\u00e9r\u00eat d\u2019un nombre croissant d\u2019investisseurs fran\u00e7ais et internationaux.<\/p>\n\n\n\n

COMMERCES : RETOUR SUR LE DEVANT DE LA SC\u00c8NE<\/h3>\n\n\n\n

En 2021, l\u2019immobilier de commerces avait quasiment disparu des radars au 1er<\/sup> trimestre, avec \u00e0 peine 200 millions d\u2019euros investis. L\u2019activit\u00e9 avait ensuite gagn\u00e9 en vigueur, permettant aux commerces de terminer l\u2019ann\u00e9e sur une note plus positive. \u00ab Le regain de forme des commerces s\u2019est largement confirm\u00e9 1er<\/sup> trimestre 2022 avec 1,2 milliard d\u2019euros investis dans l\u2019Hexagone soit 26 % des sommes engag\u00e9es sur le march\u00e9 immobilier fran\u00e7ais et un volume au plus haut sur un 1er<\/sup> trimestre<\/em> \u00bb annonce David Bourla. Certes, le march\u00e9 a b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 d\u2019un effet de rattrapage, plusieurs transactions act\u00e9es au d\u00e9but de 2022 ayant \u00e9t\u00e9 initi\u00e9es il y a plusieurs mois. N\u00e9anmoins, \u00ab les reports et l\u2019allongement des dur\u00e9es de n\u00e9gociation li\u00e9s \u00e0 la crise sanitaire ne peuvent expliquer \u00e0 eux seuls la progression des investissements en commerces. Si le choc du premier confinement et les mois de restrictions l\u2019ont s\u00e9rieusement \u00e9branl\u00e9e, cette classe d\u2019actifs a malgr\u00e9 tout d\u00e9montr\u00e9 sa solidit\u00e9 et est en train de se r\u00e9inventer, offrant de r\u00e9elles opportunit\u00e9s aux investisseurs<\/em> \u00bb affirme David Bourla. <\/p>\n\n\n\n

La palme revient aux centres commerciaux, qui concentrent pr\u00e8s de la moiti\u00e9 des sommes investies sur le march\u00e9 fran\u00e7ais des commerces au 1er<\/sup> trimestre 2022 gr\u00e2ce \u00e0 la vente par UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD \u00e0 SOCIETE GENERALE ASSURANCES et BNP PARIBAS CARDIF de 45 % de \u00ab Carr\u00e9 S\u00e9nart \u00bb. D\u2019autres centres et galeries de moindre envergure ont \u00e9t\u00e9 c\u00e9d\u00e9s depuis janvier, \u00e0 l\u2019exemple de la vente \u00e0 SOFIDY des \u00ab Grands Hommes \u00bb \u00e0 Bordeaux. Cette transaction illustre parfaitement l\u2019attrait des grandes m\u00e9tropoles r\u00e9gionales, dont a \u00e9galement t\u00e9moign\u00e9, sur le march\u00e9 des rues commer\u00e7antes, la cession \u00e0 PERIAL du 19-23 rue Saint-Ferr\u00e9ol \u00e0 Marseille. Les volumes repr\u00e9sent\u00e9s par les actifs de pied d\u2019immeuble sont n\u00e9anmoins assez limit\u00e9s en raison du nombre restreint de transactions significatives sur les art\u00e8res prime parisiennes : seules deux ont \u00e9t\u00e9 act\u00e9es au 1er<\/sup> trimestre 2022, l\u2019une rue de la Paix, l\u2019autre rue Saint-Honor\u00e9. Enfin, deux des classes d\u2019actifs ayant le mieux r\u00e9sist\u00e9 \u00e0 la crise sanitaire ont rassembl\u00e9 des volumes moins importants mais tout de m\u00eame significatifs : l\u2019alimentaire d\u2019une part, avec de nouvelles cessions de magasins CASINO ou la vente \u00e0 GREENMAN ARTH de supermarch\u00e9s CARREFOUR, et la p\u00e9riph\u00e9rie d\u2019autre part, avec quelques ventes de portefeuilles dont la quarantaine de fast-foods acquis par ARES MANAGEMENT (portefeuille \u00ab Fast \u00bb).<\/p>\n\n\n\n

2022 s\u2019annonce donc comme une bonne ann\u00e9e pour les commerces, m\u00eame si la forte hausse de l\u2019inflation et la d\u00e9gradation de l\u2019opinion des m\u00e9nages font peser des risques importants sur la consommation. Le pipeline d\u2018op\u00e9rations en cours est assez fourni et comprend notamment plusieurs portefeuilles importants. Quelques actifs unitaires de grande taille sont \u00e9galement mis en vente, sur le march\u00e9 des parcs d\u2019activit\u00e9s commerciales comme sur celui des centres commerciaux, ce qui devrait gonfler les volumes lors des trois prochains trimestres.<\/p>\n\n\n\n

INDUSTRIEL : BIS REPETITA<\/h3>\n\n\n\n

Apr\u00e8s une ann\u00e9e 2021 exceptionnelle, le dynamisme du march\u00e9 de l\u2019immobilier industriel ne s\u2019est pas d\u00e9menti au 1er<\/sup>\u00a0trimestre 2022. Plus d\u20191,2 milliard d\u2019euros ont ainsi \u00e9t\u00e9 investis sur la p\u00e9riode, soit une hausse de 16\u00a0% par rapport au 1er<\/sup>\u00a0trimestre 2021 et de 108 % par rapport \u00e0 la moyenne d\u00e9cennale. La logistique joue toujours un r\u00f4le moteur, concentrant 73\u00a0% des volumes investis sur le march\u00e9 de l\u2019immobilier industriel. Comme ces derni\u00e8res ann\u00e9es, l\u2019activit\u00e9 a \u00e9t\u00e9 boost\u00e9e par les cessions de portefeuilles, et notamment la vente par BLACKSTONE \u00e0 GLP de \u00ab\u00a0Trio\u00a0\u00bb pour 350 millions d\u2019euros. Face au manque d\u2019offres, et alors que beaucoup de capitaux internationaux sont pr\u00eats \u00e0 \u00eatre d\u00e9ploy\u00e9s, l\u2019app\u00e9tit pour les VEFA reste \u00e9galement important, \u00e0 l\u2019exemple de l\u2019achat par Ofi Invest Asset Management<\/a><\/strong> d\u2019une plateforme de pr\u00e8s de 100 000 m\u00b2 \u00e0 Illies, pr\u00e8s de Lille<\/a>. \u00ab\u00a0Depuis quelques ann\u00e9es, l\u2019immobilier industriel est entr\u00e9 dans une autre dimension, qu\u2019il s\u2019agisse de grands entrep\u00f4ts, de locaux d\u2019activit\u00e9s ou de data centers, le boom du e-commerce accroissant les besoins de stockage et de distribution li\u00e9s \u00e0 la livraison du dernier kilom\u00e8tre et au \u00ab\u00a0big data\u00a0\u00bb dans un contexte de rar\u00e9faction de l\u2019offre. Cette configuration de march\u00e9 alimente l\u2019app\u00e9tit des investisseurs et continue de faire pression sur les taux de rendement prime, compris entre 3,00 % et 3,25 % pour les meilleurs actifs logistiques, soit un \u00e9cart r\u00e9duit de 25 \u00e0 50 points de base<\/em>\u00a0avec les plus beaux bureaux et commerces parisiens<\/em>\u00a0\u00bb analyse David Bourla.<\/p>\n\n\n\n

Quelles perspectives pour les mois \u00e0 venir ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

S\u2019ajoutant aux incertitudes li\u00e9es \u00e0 la crise sanitaire, le conflit russo-ukrainien a d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 fortement accentu\u00e9 la prudence des investisseurs, ce qui pourrait encore diff\u00e9rer la reprise des investissements mais aussi freiner l\u2019\u00e9lan du march\u00e9 locatif en pesant sur la demande des utilisateurs les plus expos\u00e9s au ralentissement de l\u2019\u00e9conomie et \u00e0 la hausse des prix.<\/p>\n\n\n\n

\u00ab Au-del\u00e0 du bilan mitig\u00e9 du 1er<\/sup> trimestre 2022 et du manque de visibilit\u00e9 d\u00fb \u00e0 la guerre en Ukraine, gardons n\u00e9anmoins \u00e0 l\u2019esprit que les fondamentaux du march\u00e9 fran\u00e7ais restent solides. En tout premier lieu, la France est un pays stable, dont l\u2019\u00e9conomie r\u00e9siste davantage que celle d\u2019autres grandes nations europ\u00e9ennes. Elle peut donc faire valoir son statut de destination refuge dans un contexte g\u00e9opolitique et financier particuli\u00e8rement troubl\u00e9. Les investisseurs \u00e9trangers ne s\u2019y trompent pas, eux qui repr\u00e9sentent 46 % des volumes investis depuis le d\u00e9but de 2022 dont une part \u00e9lev\u00e9e de 71 % sur les seules transactions de plus de 100 millions d\u2019euros. Apr\u00e8s un 1er<\/sup> trimestre assez terne, plusieurs grandes op\u00e9rations sont par ailleurs en cours de finalisation sur le march\u00e9 des bureaux<\/em> \u00bb souligne David Bourla. Le regain de vigueur des commerces est un autre signe encourageant, alors que cette classe d\u2019actifs avait \u00e9t\u00e9 largement malmen\u00e9e ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Enfin, la demande reste tr\u00e8s forte pour la logistique, tandis que la mont\u00e9e en puissance des m\u00e9tropoles r\u00e9gionales se confirme, dessinant un march\u00e9 plus \u00e9quilibr\u00e9 qu\u2019avant la crise sanitaire.<\/p>\n\n\n\n

\u00ab Deux ans apr\u00e8s le d\u00e9clenchement de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19, le conflit russo-ukrainien devrait lui aussi contribuer \u00e0 remodeler le visage du march\u00e9 immobilier fran\u00e7ais. L\u2019\u00e9volution de l\u2019inflation et des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat jouera un r\u00f4le majeur, de m\u00eame que la d\u00e9stabilisation des cha\u00eenes d\u2019approvisionnement. Ainsi, la p\u00e9nurie de mati\u00e8res premi\u00e8res, d\u00e9j\u00e0 constat\u00e9e pendant la pand\u00e9mie et amplifi\u00e9e par la guerre, aura n\u00e9cessairement des cons\u00e9quences sur les co\u00fbts et d\u00e9lais de construction. Alors que le GIEC vient tout juste de publier son nouveau rapport, la disponibilit\u00e9 et le co\u00fbt de l\u2019\u00e9nergie constituent \u00e9galement des sujets br\u00fblants, accentuant la <\/em>n\u00e9cessit\u00e9 de verdir les patrimoines immobiliers pour en garantir la soutenabilit\u00e9 et la liquidit\u00e9 sur le long terme<\/em> \u00bb conclut David Bourla.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Apr\u00e8s la baisse de 5 % enregistr\u00e9e en 2021, le march\u00e9 fran\u00e7ais de l\u2019investissement en immobilier d\u2019entreprise a connu un d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e 2022 mitig\u00e9, dans un environnement toujours perturb\u00e9 par la crise sanitaire et fortement troubl\u00e9 depuis quelques semaines par la guerre en Ukraine. \u00ab 4,7 milliards d\u2019euros ont \u00e9t\u00e9 investis en France au 1er trimestre […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/61608"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=61608"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/61608\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":62703,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/61608\/revisions\/62703"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=61608"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=61608"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=61608"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}