{"id":60726,"date":"2021-12-22T13:56:25","date_gmt":"2021-12-22T13:56:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=60726"},"modified":"2021-12-22T13:56:29","modified_gmt":"2021-12-22T13:56:29","slug":"loueurs-en-meuble-non-professionnels-lmnp-les-atouts-du-regime-reel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=60726","title":{"rendered":"Loueurs en meubl\u00e9 non professionnels (LMNP) : les atouts du r\u00e9gime r\u00e9el"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>Les loyers issus des locations meubl\u00e9s entrent, m\u00eame s\u2019il ne s\u2019agit pas d\u2019une activit\u00e9 professionnelle, dans la cat\u00e9gorie des b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux (BIC). Les bailleurs ayant le statut de LMNP ont, g\u00e9n\u00e9ralement, le choix entre deux r\u00e9gimes fiscaux pour d\u00e9clarer leurs revenus locatifs : le micro-BIC et le r\u00e9gime r\u00e9el. Si le premier est souvent pl\u00e9biscit\u00e9 en raison de sa simplicit\u00e9, ce n\u2019est pas forc\u00e9ment le plus int\u00e9ressant fiscalement. Stanislas Co\u00fbteaux, fondateur de Book A Flat, une agence sp\u00e9cialis\u00e9e dans la gestion locative de meubl\u00e9s haut de gamme, analyse les deux options possibles avec leurs avantages et leurs inconv\u00e9nients.<\/p>\n\n\n

R\u00e9gime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 %<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Lorsque les recettes<\/a> locatives encaiss\u00e9es au cours de l\u2019ann\u00e9e civile sont inf\u00e9rieures \u00e0 72 600 euros (176 200 euros pour les meubl\u00e9s de tourisme class\u00e9s et les chambres d\u2019h\u00f4tes<\/a>), elles sont automatiquement soumises au r\u00e9gime \u00a0\u00a0\u00a0\u00ab micro-BIC\u00b0 \u00bb. Dans ce cas, le montant des loyers imposables est d\u00e9termin\u00e9 apr\u00e8s un abattement forfaitaire de \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a050 %, port\u00e9 \u00e0 71 % pour un meubl\u00e9 de tourisme class\u00e9 ou une chambre d\u2019h\u00f4tes. \u00ab\u00a0En location nue, dans le r\u00e9gime du micro-foncier, cet abattement n\u2019est possible que jusqu\u2019\u00e0 15 000 euros de revenus et ne porte que sur 30 % des revenus locatifs<\/em>\u00a0\u00bb rappelle Stanislas Co\u00fbteaux. En r\u00e9gime \u00ab micro \u00bb, en contrepartie des abattements, il est impossible de d\u00e9duire des charges et d\u2019amortir l\u2019immeuble.<\/p>\n\n\n\n

R\u00e9gime r\u00e9el, amortissements et d\u00e9ductions de charges<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Lorsque les recettes annuelles sont comprises entre 72\u00a0600 euros (176 200 euros pour les meubl\u00e9s et les chambres d\u2019h\u00f4tes) et 818 000 euros, c\u2019est le r\u00e9gime r\u00e9el simplifi\u00e9 qui s\u2019applique. Si ses revenus sont inf\u00e9rieurs aux planchers, le bailleur peut, sur option, \u00eatre impos\u00e9 au r\u00e9el. \u00ab\u00a0Tr\u00e8s souvent, par manque d\u2019informations, de nombreux loueurs en meubl\u00e9 restent au r\u00e9gime \u00ab micro-BIC \u00bb, alors m\u00eame qu\u2019ils y perdent beaucoup d\u2019argent. Dans 85 % des cas, le r\u00e9gime r\u00e9el simplifi\u00e9 est plus int\u00e9ressant. Il est, en effet, possible d\u2019amortir la valeur du bien et du mobilier ; et ce, \u00e0 partir de la date de d\u00e9but d’activit\u00e9 au r\u00e9gime r\u00e9el, m\u00eame si le bien a \u00e9t\u00e9 acquis ily a plusieurs ann\u00e9es. Il est aussi possible de d\u00e9duire toutes les d\u00e9penses li\u00e9es \u00e0 l’activit\u00e9 (charges de copropri\u00e9t\u00e9, int\u00e9r\u00eats d’emprunt, etc.) ainsi que les frais d\u2019achat et les honoraires d\u2019agence si le bien a \u00e9t\u00e9 achet\u00e9 dans l’ann\u00e9e de d\u00e9claration de l\u2019activit\u00e9. En location<\/a> vide, avec le r\u00e9gime r\u00e9el des revenus fonciers, seules certaines de ces d\u00e9penses sont d\u00e9ductibles<\/em>\u00a0\u00bb souligne Stanislas Couteaux. Si un d\u00e9ficit est constat\u00e9 il peut s\u2019imputer sur les b\u00e9n\u00e9fices des autres meubl\u00e9s non professionnels per\u00e7us par le foyer fiscal au cours des dix ann\u00e9es suivantes. \u00ab\u00a0Ce m\u00e9canisme permet de neutraliser la fiscalit\u00e9 pesant sur les locations meubl\u00e9es pendant plusieurs ann\u00e9es<\/em>\u00a0\u00bb rel\u00e8ve le fondateur de Book a flat.<\/p>\n\n\n\n

Dernier avantage, le bailleur au moment de la revente b\u00e9n\u00e9ficie, malgr\u00e9 les amortissements pratiqu\u00e9s, de la taxation sur les plus-values des particuliers. Celle-ci est tr\u00e8s favorable, avec l\u2019application d\u2019abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention et une exon\u00e9ration compl\u00e8te au-del\u00e0 de 30 ans. \u00ab Contrairement \u00e0 ce qui se passe si le bien est log\u00e9 dans une SCI soumise \u00e0 l’IS, une formule souvent retenue par les propri\u00e9taires de meubl\u00e9s, l’option pour le r\u00e9gime r\u00e9el et la possibilit\u00e9 de d\u00e9duire les amortissements n’aura pas d’impact en cas de revente. Ce n\u2019est pas l\u2019amortissement du bien qui fait du r\u00e9gime r\u00e9el en location meubl\u00e9e une niche fiscale, c\u2019est le calcul de la plus-value du bien amorti !<\/em> \u00bb conclut Stanislas Co\u00fbteaux.<\/p>\n\n\n\n

Cas pratique<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Un investisseur acquiert pour 500 000 euros de biens destin\u00e9s \u00e0 la location meubl\u00e9e. Il va percevoir 20 000 euros de recettes annuelles. Comparaison entre l\u2019imposition au r\u00e9gime r\u00e9el simplifi\u00e9 et au micro-BIC.<\/p>\n\n\n\n

                                      Revenus annuels : 20 000 <\/strong><\/td><\/tr>
R\u00e9gime du r\u00e9el simplifi\u00e9<\/strong><\/td>            R\u00e9gime micro-BIC <\/strong><\/td><\/tr>
Amortissement :       14 166 euros*<\/td>             Abattement forfaitaire sur les loyers de 50 % : 10 000 \u20ac<\/td><\/tr>
Taxe fonci\u00e8re             2 500 euros<\/td> <\/td><\/tr>
Charges diverses      1 500 euros<\/td> <\/td><\/tr>
                                                   BIC imposables<\/td><\/tr>
                         1 834 euros <\/td>                       10 000 euros <\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

*Amortissement de 85% de la valeur de l\u2018immeuble r\u00e9parti sur 30 ans. On consid\u00e8re l\u2019amortissement du mobilier comme n\u00e9gligeable<\/em>. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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