{"id":60468,"date":"2021-12-02T09:21:33","date_gmt":"2021-12-02T09:21:33","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=60468"},"modified":"2021-12-02T09:21:38","modified_gmt":"2021-12-02T09:21:38","slug":"limmobilier-denseignement-une-classe-dactifs-en-plein-essor","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=60468","title":{"rendered":"L\u2019immobilier d\u2019enseignement, une classe d\u2019actifs en plein essor"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>Depuis le d\u00e9but des ann\u00e9es 2000, les effectifs de l\u2019enseignement sup\u00e9rieur ont fortement progress\u00e9 en France. La hausse a \u00e9t\u00e9 particuli\u00e8rement importante dans le secteur priv\u00e9, qui a su mettre en valeur son offre de plus en plus vari\u00e9e et professionnalisante. G\u00e9n\u00e9rant des besoins immobiliers importants, cette expansion s\u2019est traduite par la multiplication de projets de grands campus, destin\u00e9s \u00e0 absorber cette croissance et \u00e0 op\u00e9rer des regroupements d\u2019\u00e9coles. Parall\u00e8lement, la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019adapter les espaces aux nouveaux outils num\u00e9riques joue \u00e9galement un r\u00f4le moteur<\/a> dans les projets immobiliers des \u00e9coles. Dans ce contexte, quelles sont les perspectives pour le march\u00e9 de l\u2019immobilier d\u2019enseignement ?<\/p>\n\n\n

Boom de l\u2019enseignement hybride<\/strong><\/p>\n\n\n\n

L\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19 a donn\u00e9 un coup d\u2019acc\u00e9l\u00e9rateur \u00e0 l\u2019enseignement \u00e0 distance. Fortes de cette exp\u00e9rience, les \u00e9coles proposent d\u00e9sormais des dispositifs d\u2019apprentissage hybrides, alliant pr\u00e9sentiel et distanciel, qui permettent de s\u2019adresser \u00e0 un public \u00e9largi (\u00e9tudiants, salari\u00e9s, etc.), disponible \u00e0 tout moment et au rythme de chacun. Une telle \u00e9volution n\u2019est pas sans cons\u00e9quence sur l\u2019immobilier d\u2019enseignement. \u00ab\u00a0Si la crise sanitaire a acc\u00e9l\u00e9r\u00e9 la r\u00e9volution num\u00e9rique, le tout distanciel n\u2019est pas pour autant d\u2019actualit\u00e9. Les publics de l\u2019enseignement sup\u00e9rieur ont en effet besoin d\u2019interagir et cela dans des lieux adapt\u00e9s aux nouveaux modes d\u2019apprentissage et aux nouvelles attentes des \u00e9tudiants. Comme pour l\u2019immobilier des bureaux, les services, la qualit\u00e9 des espaces et la localisation sont donc devenus des crit\u00e8res fondamentaux\u00a0\u00bb<\/em>\u00a0analyse<\/a> David Bourla, Directeur des Etudes chez Knight Frank France. Nombre d\u2019\u00e9coles et de grands groupes d\u2019enseignement cherchent ainsi \u00e0 optimiser leur immobilier en privil\u00e9giant des endroits strat\u00e9giques (proximit\u00e9 d\u2019entreprises ou d\u2019\u00e9coles du m\u00eame r\u00e9seau, sites plus centraux, environnements anim\u00e9s, etc.) dans le but de r\u00e9enchanter l\u2019exp\u00e9rience d\u2019apprentissage\u00a0et renforcer leur attractivit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Multiplication des projets de nouveaux campus<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les prises \u00e0 bail ou acquisitions de locaux tertiaires par les \u00e9coles et groupes de l\u2019enseignement sup\u00e9rieur se sont multipli\u00e9es ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Si celles-ci ne sont \u00e0 l\u2019origine que d\u2019une part limit\u00e9e de l\u2019ensemble des commercialisations, leur volume a toutefois nettement progress\u00e9 en cinq ans. Au total, <\/strong>un peu plus de 70 transactions sup\u00e9rieures \u00e0 1 000 m\u00b2 ont \u00e9t\u00e9 recens\u00e9es depuis 2016 dans Paris et sa r\u00e9gion, repr\u00e9sentant un volume de 235 000 m\u00b2, dont 47 000 m\u00b2 en 2019, 49 000 m\u00b2 en 2020 et 51 000 m\u00b2 depuis le d\u00e9but de 2021. \u00ab Si l\u2019activit\u00e9 continue de reposer en majorit\u00e9 sur des locations de surfaces interm\u00e9diaires, le plus souvent comprises entre 1 000 et 4 000 m\u00b2, les derni\u00e8res ann\u00e9es ont \u00e9t\u00e9 marqu\u00e9es par l\u2019augmentation du nombre de grands mouvements. Plus d\u2019une dizaine de transactions sup\u00e9rieures \u00e0 5 000 m\u00b2 ont ainsi \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9es ces cinq derni\u00e8res ann\u00e9es, alors qu\u2019aucune n\u2019avait \u00e9t\u00e9 recens\u00e9e lors des cinq ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes<\/em> \u00bb pr\u00e9cise David Bourla. En 2019, NEOMA BUSINESS SCHOOL a par exemple fait l\u2019acquisition de 6 500 m\u00b2 de bureaux au 6 rue Vandrezanne dans le 13e<\/sup> pour en faire son nouveau campus parisien, SKEMA BUSINESS SCHOOL achetant la m\u00eame ann\u00e9e \u00ab Helys \u00bb \u00e0 Suresnes (13 200 m\u00b2). Depuis le d\u00e9clenchement de la crise sanitaire, d\u2019autres grandes prises \u00e0 bail ont anim\u00e9 le march\u00e9, comme la location par l\u2019EM NORMANDIE de l\u2019immeuble \u00ab H2B \u00bb \u00e0 Clichy (13 700 m\u00b2) et celle par l\u2019EM Grenoble de 6 000 m\u00b2 \u00e0 Pantin. Enfin, le groupe OMNES Education a finalis\u00e9 la prise \u00e0 bail d\u2019une surface sup\u00e9rieure \u00e0 10 000 m\u00b2 \u00e0 La D\u00e9fense.<\/p>\n\n\n\n

Paris, place forte de l\u2019enseignement sup\u00e9rieur<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Paris<\/a> reste le th\u00e9\u00e2tre de la majorit\u00e9 des mouvements de plus de 1\u00a0000 m\u00b2 recens\u00e9s depuis cinq ans en Ile-de-France (53 % en volume). La rive gauche reste le secteur d\u2019implantation traditionnel de l\u2019enseignement sup\u00e9rieur. \u00ab\u00a0La capitale est particuli\u00e8rement pris\u00e9e des grands groupes priv\u00e9s qui, dans une logique de flagships et afin de renforcer leur attractivit\u00e9 nationale et internationale privil\u00e9gient des quartiers anim\u00e9s, centraux et bien connect\u00e9s aux transports. Plusieurs projets r\u00e9cents concernent le quartier latin et ses alentours.\u00a0D\u2019autres p\u00f4les, plus excentr\u00e9s, voient \u00e9galement se d\u00e9velopper les campus, sur des surfaces plus ou moins grandes, comme le secteur de Beaugrenelle dans le 15e<\/sup>, ou encore le 13e\u00a0<\/sup>arrondissement. Sur la rive droite, les quartiers cibl\u00e9s sont principalement ceux de l\u2019est et du nord, qui permettent de concilier adresse parisienne et ma\u00eetrise des co\u00fbts immobiliers<\/em>\u00a0\u00bb explique David Bourla. Le d\u00e9partement des Hauts-de-Seine est, de loin, le deuxi\u00e8me p\u00f4le apr\u00e8s Paris en raison de son statut de p\u00f4le tertiaire majeur et de la concentration de nombreux si\u00e8ges sociaux, qui offrent d\u2019importantes synergies avec le monde de l\u2019entreprise.<\/p>\n\n\n\n

Des contraintes sp\u00e9cifiques<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les \u00e9tablissements d\u2019enseignement sup\u00e9rieur font face \u00e0 plusieurs contraintes en mati\u00e8re d\u2019implantation. Pour ceux reconnus par l\u2019\u00c9tat, le choix devra se porter sur un immeuble \u00e0 destination d\u2019\u00e9quipement d\u2019int\u00e9r\u00eat collectif et services publics<\/em>, tandis que les autres pourront s\u2019orienter vers des bureaux ou des locaux commerciaux. Les contraintes li\u00e9es \u00e0 un \u00e9tablissement recevant du public (ERP type R) limitent \u00e9galement le choix. Elles sont donc r\u00e9glementaires et conditionnent les ratios capacitaires et les aspects techniques (normes s\u00e9curit\u00e9 incendie, accessibilit\u00e9 PMR, etc.), et sont \u00e9galement fiscales. \u00ab \u00c0 Paris, o\u00f9 l\u2019offre de bureaux est g\u00e9n\u00e9ralement limit\u00e9e, le march\u00e9 est encore plus contraint pour ces types de locaux. De plus, les groupes recherchent des gabarits parfois importants, plus rares dans la capitale, afin de s\u2019\u00e9tendre ou d\u2019op\u00e9rer des regroupements d\u2019\u00e9coles. Dans les secteurs les plus recherch\u00e9s, o\u00f9 l\u2019offre de locaux existants adapt\u00e9s est particuli\u00e8rement rare, la transformation de locaux tertiaires ou commerciaux laisse donc entrevoir de nouvelles opportunit\u00e9s <\/em>\u00bb pr\u00e9cise David Bourla. De fait, les op\u00e9rations de mise aux normes et de changement de destination se sont multipli\u00e9es ces derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Un produit d\u2019investissement de plus en plus recherch\u00e9<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Depuis 2011, les acquisitions d\u2019\u00e9coles n\u2019ont totalis\u00e9 qu\u2019un milliard d\u2019euros d\u2019investissement environ en \u00cele-de-France (contre 15 milliards investis en moyenne chaque ann\u00e9e sur le march\u00e9 des bureaux). Toutefois, ces op\u00e9rations sont de plus en plus courantes. Le pic a \u00e9t\u00e9 atteint en 2019, avec un peu plus de 250 millions d\u2019euros.<\/p>\n\n\n\n

Comme pour le march\u00e9 locatif, Paris repr\u00e9sente une grande part de l\u2019activit\u00e9 sur le march\u00e9 de l\u2019investissement. Depuis dix ans, 74 % des volumes investis sur le march\u00e9 francilien de l\u2019immobilier d\u2019enseignement l\u2019ont \u00e9t\u00e9 dans la capitale, dont une part significative sur la rive gauche. Autres p\u00f4les importants abritant de nombreuses \u00e9coles, le Croissant Ouest et La D\u00e9fense totalisent quant \u00e0 eux 17 % des volumes investis depuis 2011. La 1\u00e8re<\/sup> couronne n\u2019en concentre que 9 % sur la m\u00eame p\u00e9riode. A l\u2019image des projets men\u00e9s par l\u2019EM Normandie \u00e0 Clichy et l\u2019EM Grenoble \u00e0 Pantin, les opportunit\u00e9s d\u2019investissement pourraient n\u00e9anmoins s\u2019y multiplier. D\u2019autres \u00e9coles seront en effet tent\u00e9es de s\u2019y installer gr\u00e2ce \u00e0 des conditions de march\u00e9 plus favorables (grandes surfaces abondantes et moins on\u00e9reuses, am\u00e9lioration de l\u2019accessibilit\u00e9 gr\u00e2ce aux nouvelles lignes du Grand Paris, proximit\u00e9 de programmes de r\u00e9sidences \u00e9tudiantes, etc.). Les transactions sont plus modestes en r\u00e9gion. L\u2019activit\u00e9 y est concentr\u00e9e dans quelques grandes m\u00e9tropoles, comme Lyon o\u00f9 LA FRAN\u00c7AISE REM a r\u00e9cemment acquis l\u2019\u00e9cole STRATE DESIGN dans le 2e<\/sup> arrondissement. <\/p>\n\n\n\n

\u00ab L\u2019immobilier d\u2019enseignement permet aux investisseurs institutionnels de diversifier leur patrimoine, tout en r\u00e9pondant aux probl\u00e9matiques ISR \u00bb<\/em> observe David Bourla. Peu d\u00e9pendantes des cycles \u00e9conomiques et surfant sur la hausse du nombre d\u2019\u00e9tudiants, les \u00e9coles jouissent de plus en plus de leur statut de valeur refuge (baux longs, locataires solides, etc.). \u00ab Contrastant avec l\u2019incertitude entourant le devenir d\u2019autres types d\u2019actifs, l\u2019engouement des investisseurs pour les \u00e9coles s\u2019est accru depuis le d\u00e9but de la crise sanitaire et devrait se traduire par de nouvelles op\u00e9rations significatives dans les prochains mois \u00bb<\/em> conclut David Bourla.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Depuis le d\u00e9but des ann\u00e9es 2000, les effectifs de l\u2019enseignement sup\u00e9rieur ont fortement progress\u00e9 en France. La hausse a \u00e9t\u00e9 particuli\u00e8rement importante dans le secteur priv\u00e9, qui a su mettre en valeur son offre de plus en plus vari\u00e9e et professionnalisante. G\u00e9n\u00e9rant des besoins immobiliers importants, cette expansion s\u2019est traduite par la multiplication de projets […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/60468"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=60468"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/60468\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":60469,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/60468\/revisions\/60469"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=60468"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=60468"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=60468"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}