{"id":60306,"date":"2021-11-23T09:46:10","date_gmt":"2021-11-23T09:46:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=60306"},"modified":"2021-11-23T09:46:13","modified_gmt":"2021-11-23T09:46:13","slug":"investissement-locatif-ancien-lmnp-plus-rentable-quun-investissement-dans-le-neuf-la-preuve-en-exemple","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=60306","title":{"rendered":"Investissement locatif : ancien LMNP plus rentable qu’un investissement dans le neuf, la preuve en exemple"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>Le dispositif Pinel neuf s\u00e9duit de nombreux investisseurs, attir\u00e9s par les avantages fiscaux qui abaissent le co\u00fbt d\u2019achat du bien. Mais la contrepartie est lourde : un loyer plafonn\u00e9 et une imposition des revenus fonciers qui reste importante, m\u00eame dans le r\u00e9gime au r\u00e9el. Au final, la contrepartie annule souvent l\u2019avantage fiscal de d\u00e9part compte tenu des prix bien plus \u00e9lev\u00e9s du neuf par rapport \u00e0 l\u2019ancien. Dans l\u2019exemple que nous d\u00e9crivons ci-dessous, le statut de loueur en meubl\u00e9 non professionnel (LMNP), tr\u00e8s avantageux sur l\u2019imposition des loyers et les possibilit\u00e9s d\u2019amortissement du bien, permet \u00e0 l\u2019investisseur ayant choisi un logement ancien de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une rentabilit\u00e9 sup\u00e9rieure. Notre simulation compar\u00e9e le d\u00e9montre bien…<\/p>\n\n\n

L\u2019hypoth\u00e8se retenue<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Elle est celle d’un couple qui per\u00e7oit 120.000 \u20ac de revenus annuels bruts \u00e0 deux<\/strong>, soit 7.500 \u20ac de revenus nets mensuels pour le foyer.
Leur strat\u00e9gie est de r\u00e9aliser un investissement locatif \u00e0 Marseille, et de comparer les diff\u00e9rents r\u00e9gimes fiscaux d\u2019acquisition afin de maximiser leur retour sur investissement en comparant l\u2019achat d\u2019un bien ancien en LMNP \u00e0 l\u2019achat d\u2019un bien neuf en Pinel.
L\u2019investissement concerne un trois-pi\u00e8ces ancien<\/strong> de 63 m\u00b2, situ\u00e9 rue d\u2019Arras \u00e0 Marseille<\/strong>, au prix de 145.000 \u20ac (2.302 \u20ac \/ m\u00b2). Les travaux et l\u2019ameublement ajoutent 38.000 \u20ac \u00e0 la facture, soit un co\u00fbt global de 196.848 \u20ac (soit un prix au m\u00b2 grimpant \u00e0 3.125 \u20ac)
La comparaison va \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e avec un appartement neuf de 61 m\u00b2, situ\u00e9 boulevard Meyer, \u00e0 Marseille, achet\u00e9 au prix de 300.000 \u20ac (4.918 \u20ac le m\u00b2) et plac\u00e9 sous dispositif Pinel (conditions de 2023).
Les frais (notaire, banque, courtage, honoraires Bevouac) s\u2019\u00e9tablissent \u00e0 31.398 \u20ac pour le logement ancien et \u00e0 12.915 \u20ac pour le logement neuf (notaire, banque). Le budget total des projets atteint donc 312.915 \u20ac pour le neuf et 228.245 \u20ac pour l\u2019ancien.
Enfin, un cr\u00e9dit au taux de 1 % est souscrit sur une dur\u00e9e de 20 ans, avec une assurance d\u00e9c\u00e8s invalidit\u00e9 au taux de 0,30 %<\/strong>. La mensualit\u00e9 de remboursement atteint 1.366 \u20ac pour le logement neuf et 1.107 \u20ac pour le logement ancien.<\/p>\n\n\n\n

Les flux financiers et les charges annuelles pendant l\u2019op\u00e9ration

Le trois pi\u00e8ces neuf ne peut se louer qu\u2019\u00e0 804 \u20ac \/ mois<\/strong>, car le loyer hors charges est plafonn\u00e9 \u00e0 13,18 \u20ac \/ m\u00b2. Le logement ancien, lui, en loyer libre, rapporte 1.202 \u20ac de loyer mensuel<\/strong>, hors charges. Charges comprises, les revenus annuels s\u2019\u00e9tablissent \u00e0 10.008 \u20ac pour le logement neuf et \u00e0 14.784 \u20ac pour le logement ancien.
Les charges annuelles (cr\u00e9dit, charges de copropri\u00e9t\u00e9, taxe fonci\u00e8re, frais de gestion, assurances, travaux…) atteignent, elles, 21.851 \u20ac pour le neuf et 17.548 \u20ac pour l\u2019ancien. La d\u00e9fiscalisation li\u00e9e au dispositif Pinel s\u2019\u00e9tablit, pour le propri\u00e9taire du logement neuf \u00e0 54.760 \u20ac au bout de 12 ans ou de 20 ans.
Les projections financi\u00e8res

La fiscalit\u00e9 va jouer un grand r\u00f4le dans le r\u00e9sultat financier de l\u2019op\u00e9ration.<\/strong>
Soumis \u00e0 l\u2019imposition du r\u00e9gime r\u00e9el des revenus fonciers, le propri\u00e9taire du logement neuf peine \u00e0 trouver un retour sur investissement. Alors que l\u2019investisseur dans l\u2019ancien va optimiser l\u2019op\u00e9ration en profitant \u00e0 fond de la fiscalit\u00e9 du LMNP.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019achat \u00e0 prix relativement \u00e9lev\u00e9 du neuf, combin\u00e9 \u00e0 une fiscalit\u00e9 d\u00e9cevante, va, en effet, entra\u00eener une vraie difficult\u00e9 \u00e0 obtenir une plus-value. En prenant l\u2019hypoth\u00e8se d\u2019une valorisation des biens de 20 %, une vente \u00e0 perte \u00e0 hauteur de 38.930 \u20ac s\u2019affiche pour le logement neuf au bout de 12 ans de d\u00e9tention, tandis que l\u2019op\u00e9ration, dans l\u2019ancien, permet un bilan positif de 118.856 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n

La m\u00eame simulation sur 20 ans (avec une valorisation de 30 % du bien) entra\u00eene un b\u00e9n\u00e9fice de 37.349 \u20ac pour le logement neuf et de 196.364 \u20ac pour le logement ancien. Si l\u2019on prend une hypoth\u00e8se de stabilit\u00e9 de la valeur des logements (valorisation \u00e0 0 %), le r\u00e9sultat est, \u00e0 12 ans, de – 67.314 \u20ac pour le neuf et de + 79.487 \u20ac pour l\u2019ancien.<\/p>\n\n\n\n

Ainsi, si tous les commercialisateurs de Pinel mettent en avant l\u2019avantage fiscal de ce dispositif, il est important de mener un calcul financier global, prenant en compte toutes les \u00e9tapes de l\u2019investissement (charges, fiscalit\u00e9, hypoth\u00e8ses de revente\u2026). En effet, apr\u00e8s analyse des projections de Bevouac, on remarque que le seul avantage fiscal offert par le Pinel ne suffit pas pour investir et que le choix dans l\u2019ancien s\u2019av\u00e8re g\u00e9n\u00e9ralement plus int\u00e9ressant financi\u00e8rement.<\/p>\n\n\n\n

*Les arguments pr\u00e9sent\u00e9s dans cette \u00e9tude sont le reflet de donn\u00e9es r\u00e9elles collect\u00e9es sur le march\u00e9. Ces arguments ne peuvent en aucun cas servir de g\u00e9n\u00e9ralit\u00e9 \u00e0 toutes les opportunit\u00e9s d\u2019investissement dans l\u2019ancien ou le neuf. Il convient de revenir aux fondamentaux de l\u2019investissement, \u00e0 savoir r\u00e9aliser une mod\u00e9lisation financi\u00e8re et analyser le march\u00e9 en profondeur pour chaque projet d\u2019acquisition.


<\/em>Rappel de l\u2019int\u00e9r\u00eat du LMNP<\/strong>
Ce statut fiscal concerne les particuliers qui n\u2019exercent pas cette activit\u00e9 de loueur en meubl\u00e9 \u00e0 titre professionnel, et dont les recettes locatives ne d\u00e9passent pas 23.000 \u20ac \/ an ou 50 % de leurs revenus globaux.
Il permet de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une fiscalit\u00e9 attractive avec deux options possibles : Le r\u00e9gime du micro-BIC qui permet de soustraire \u00e0 l\u2019imposition la moiti\u00e9 des recettes ; Le r\u00e9gime r\u00e9el qui offre la possibilit\u00e9 de d\u00e9compter des b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux (revenus tir\u00e9s des loyers) le montant r\u00e9el des charges et d\u2019amortir, sous conditions, le mobilier et l\u2019\u00e9lectrom\u00e9nager, ainsi que le logement.<\/p>\n\n\n\n

AVERTISSEMENT<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Les taux de rendement ne sont donn\u00e9s qu\u2019\u00e0 titre indicatif et ne constituent pas une garantie de performance. Les performances pass\u00e9es ne pr\u00e9jugent en rien des performances futures. Investir comporte des risques : risque d\u2019illiquidit\u00e9 des titres dont la revente peut \u00eatre incertaine, voire impossible, risque de perte totale ou partielle des sommes investies.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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