{"id":59679,"date":"2021-10-07T08:40:16","date_gmt":"2021-10-07T08:40:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=59679"},"modified":"2021-10-07T08:40:19","modified_gmt":"2021-10-07T08:40:19","slug":"le-marche-immobilier-francais-se-redresse","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=59679","title":{"rendered":"Le march\u00e9 immobilier fran\u00e7ais se redresse"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>MARCHE DE L\u2019INVESTISSEMENT : RETOUR A LA HAUSSE<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n

Hausse de 24 % des volumes investis au 3e<\/sup> trimestre 2021<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Apr\u00e8s la baisse de 28 % constat\u00e9e entre les 1er<\/sup> et 2e<\/sup> trimestres 2021, les sommes engag\u00e9es sur le march\u00e9 fran\u00e7ais de l\u2019investissement en immobilier d\u2019entreprise (bureaux, commerces et locaux industriels) sont reparties \u00e0 la hausse durant la p\u00e9riode estivale. \u00ab 4,5 milliards d\u2019euros ont \u00e9t\u00e9 investis dans l\u2019Hexagone au 3e<\/sup> trimestre 2021, soit une progression de 24 % par rapport au trimestre pr\u00e9c\u00e9dent. Avec 13,3 milliards d\u2019euros depuis le d\u00e9but de 2021, les montants investis sont toutefois inf\u00e9rieurs de 23 % au r\u00e9sultat de la m\u00eame \u00e9poque l\u2019an pass\u00e9. La baisse est m\u00eame de 40 % par rapport aux neuf premiers mois de 2019, confirmant que l\u2019\u00e9pid\u00e9mie p\u00e8se toujours sur l\u2019activit\u00e9 du march\u00e9 de l\u2019investissement malgr\u00e9 la nette am\u00e9lioration de la situation \u00e9conomique et sanitaire<\/em> \u00bb annonce Matthieu Garreaud, co-directeur du d\u00e9partement Investissement de Knight Frank France.<\/p>\n\n\n\n

Le recul de l\u2019activit\u00e9 est toujours li\u00e9 au moindre dynamisme des grandes transactions.\u00a035 op\u00e9rations sup\u00e9rieures \u00e0 100 millions d\u2019euros ont ainsi \u00e9t\u00e9 recens\u00e9es depuis le d\u00e9but de 2021, contre 46 \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode en 2020 et 50 lors des neuf premiers mois de 2019. Les ventes de portefeuilles sont \u00e9galement en retrait, avec une baisse de 14 % des volumes en un an. Toutefois, le succ\u00e8s de la logistique et la finalisation prochaine de grandes cessions de commerces (partenariat conclut par ALTAREA et CREDIT AGRICOLE ASSURANCES, qui porte notamment sur huit retail parks fran\u00e7ais) permettront de rattraper une partie du retard. Le fl\u00e9chissement du march\u00e9 de l\u2019Ile-de-France est \u00e9galement une des causes de la baisse des volumes \u00e0 l\u2019\u00e9chelle nationale compte-tenu du r\u00f4le moteur habituellement jou\u00e9 par Paris<\/a> et sa r\u00e9gion. Tous types d\u2019actifs confondus, 8,8 milliards d\u2019euros y ont ainsi \u00e9t\u00e9 engag\u00e9s depuis janvier contre 11,8 milliards \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode l\u2019an pass\u00e9. L\u2019activit\u00e9 r\u00e9siste un peu mieux en province, avec une baisse de 17 % des volumes.<\/p>\n\n\n\n

Bureaux : la s\u00e9curit\u00e9 avant tout<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les volumes investis en bureaux en France s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 8,5 milliards d\u2019euros depuis le d\u00e9but de 2021, soit un recul de 27 % sur un an et de 49 % par rapport \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode en 2019. La part des bureaux continue par cons\u00e9quent de diminuer pour atteindre 64 % de l\u2019ensemble des sommes engag\u00e9es dans l\u2019Hexagone contre 68 % il y a un an et 75 % deux ans auparavant. En Ile-de-France, leur part reste plus importante (87 %) en d\u00e9pit d\u2019une chute de 25 % des volumes investis sur un an li\u00e9e, l\u00e0 encore, au nombre restreint de grandes op\u00e9rations (23 transactions sup\u00e9rieures \u00e0 100 millions d\u2019euros recens\u00e9es depuis janvier contre 49 \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode en 2019). Un rebond est toutefois attendu au 4e<\/sup> trimestre, avec plusieurs grandes transactions \u00e0 finaliser dont certaines sup\u00e9rieures \u00e0 200 millions d\u2019euros.<\/p>\n\n\n\n

Les volumes investis ont recul\u00e9 dans la plupart des p\u00f4les tertiaires, \u00e0 commencer par le QCA o\u00f9 ils s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 1,7 milliard d\u2019euros \u00e0 la fin du 3e<\/sup> trimestre 2021. La baisse est de 25 % sur un an et s\u2019explique par une offre tr\u00e8s restreinte plut\u00f4t que par la d\u00e9saffection des investisseurs. De fait, l\u2019app\u00e9tit pour les bureaux parisiens reste important, et les investisseurs, confort\u00e9s par le dynamisme de l\u2019activit\u00e9 locative et des taux de vacance ma\u00eetris\u00e9s, n\u2019h\u00e9sitent pas \u00e0 se positionner sur des actifs \u00e0 revaloriser. Hors de Paris, La D\u00e9fense est l\u2019un des rares secteurs \u00e0 voir sa performance s\u2019am\u00e9liorer \u00e0 la fin du 3e<\/sup> trimestre gr\u00e2ce notamment \u00e0 la cession par GENERALI \u00e0 ANTIRION de 50 % de la Tour Saint-Gobain (\u00ab M2 \u00bb). \u00ab La hausse des volumes investis \u00e0 La D\u00e9fense doit \u00eatre relativis\u00e9e. Apr\u00e8s une ann\u00e9e 2020 quasi blanche et malgr\u00e9 quelques grandes transactions \u00e0 venir, les sommes engag\u00e9es en 2021 resteront significativement inf\u00e9rieures \u00e0 la moyenne annuelle entre 2015 et 2019, soit 2,7 milliards d\u2019euros. N\u00e9anmoins, le redressement du quartier d\u2019affaires est ind\u00e9niablement en marche, d\u2019autant que les transactions locatives sont \u00e9galement plus nombreuses et que les livraisons de grandes surfaces neuves-restructur\u00e9es vont progressivement se rar\u00e9fier apr\u00e8s une p\u00e9riode de forte production <\/em>\u00bb soutient Matthieu Garreaud.<\/p>\n\n\n\n

Dans les autres p\u00f4les tertiaires, l\u2019activit\u00e9 est rest\u00e9e faible au 3e<\/sup> trimestre et les op\u00e9rations sup\u00e9rieures \u00e0 100 millions d\u2019euros se comptent quasiment sur les doigts d\u2019une seule main. A l\u2019origine de deux transactions significatives au 1er<\/sup> semestre 2021 (cession de \u00ab Loire \u00bb \u00e0 Villejuif et du \u00ab Mill\u00e9naire 1 \u00bb \u00e0 Paris 19e<\/sup>), ICADE s\u2019est encore distingu\u00e9 ce trimestre avec l\u2019achat aupr\u00e8s de STARGIME d\u2019\u00ab Equinove \u00bb au Plessis-Robinson. \u00ab Lou\u00e9s depuis pr\u00e8s de 20 ans par Renault, ces bureaux pourraient \u00eatre convertis en logements, illustrant le potentiel de transformation de certains parcs tertiaires plus ou moins \u00e9loign\u00e9s du c\u0153ur de l\u2019agglom\u00e9ration. Exception faite d\u2019\u00ab Equinove \u00bb, les autres grandes transactions en p\u00e9riph\u00e9rie ont essentiellement port\u00e9 sur des immeubles core comme \u00ab M2 \u00bb ou \u00ab Les Portes d\u2019Arcueil \u00bb, illustrant l\u2019attentisme persistant des investisseurs face \u00e0 la hausse des taux de vacance et aux nouvelles organisations de travail. Illustrant cette prudence, les VEFA en blanc n\u2019ont totalis\u00e9 que 200 millions d\u2019euros en Ile-de-France lors des neuf premiers mois de 2021, contre 420 et 720 millions \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode en 2019 et 2020. Les cessions d\u2019actifs existants non core sont \u00e9galement assez rares et sont le plus souvent conditionn\u00e9es \u00e0 des corrections plus ou moins nettes des valeurs v\u00e9nales<\/em> \u00bb explique Matthieu Garreaud.<\/p>\n\n\n\n

Redressement du march\u00e9 des commerces<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Apr\u00e8s un d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e timide, le march\u00e9 fran\u00e7ais des commerces a repris des couleurs. \u00ab Apr\u00e8s les 900 millions du 1er<\/sup> semestre 2021, l\u2019activit\u00e9 s\u2019est redress\u00e9e au 3e<\/sup> trimestre avec un volume \u00e9galant celui des six mois pr\u00e9c\u00e9dents, ce qui porte \u00e0 1,8 milliard l\u2019ensemble des sommes engag\u00e9es sur le march\u00e9 fran\u00e7ais des commerces depuis janvier. Ce montant est tout de m\u00eame inf\u00e9rieur de 41 % \u00e0 celui de la m\u00eame \u00e9poque l\u2019an pass\u00e9 <\/em>\u00bb annonce Antoine Grignon, co-directeur du d\u00e9partement Investissement de Knight Frank France. La baisse des volumes tient au nombre r\u00e9duit de transactions, m\u00eame si les trois derniers mois ont \u00e9t\u00e9 anim\u00e9s par plusieurs grandes op\u00e9rations. \u00ab La concr\u00e9tisation de ces grandes op\u00e9rations est un signe positif : s\u2019ils restent tr\u00e8s s\u00e9lectifs, les investisseurs retrouvent peu \u00e0 peu la confiance et sont pr\u00eats \u00e0 se positionner sur de gros montants. En outre, les principales op\u00e9rations du 3e<\/sup> trimestre ont port\u00e9 sur diff\u00e9rents types de biens, qu\u2019il s\u2019agisse de flagships parisiens, de centres commerciaux urbains, de formats alimentaires ou de commerces de p\u00e9riph\u00e9rie, montrant que les investisseurs sont pr\u00eats \u00e0 saisir des opportunit\u00e9s sur tous les segments de march\u00e9<\/em> \u00bb poursuit Antoine Grignon. Les transactions sup\u00e9rieures \u00e0 100 millions d\u2019euros du 3e<\/sup> trimestre 2021 sont au nombre de quatre, contre une seulement au 1er<\/sup> semestre :  la cession \u00e0 GOLDMAN SACHS et IMMOBEL du 277 rue Saint-Honor\u00e9 \u00e0 Paris, l\u2019achat par IREIT d\u2019un portefeuille de 27 magasins D\u00e9cathlon, la cession \u00e0 M&G de deux hypermarch\u00e9s CASINO et surtout la cession par WERELDHAVE de quatre centres commerciaux \u00e0 LIGHTHOUSE CAPITAL pour un peu plus de 300 millions d\u2019euros.<\/p>\n\n\n\n

Gr\u00e2ce \u00e0 cette derni\u00e8re op\u00e9ration, les centres commerciaux concentrent pr\u00e8s d\u2019un tiers des volumes investis sur le march\u00e9 fran\u00e7ais des commerces en 2021 et regagnent du terrain sur les rues commer\u00e7antes (40 %). La part des parcs d\u2019activit\u00e9s commerciales est pour l\u2019instant moins \u00e9lev\u00e9e (19 %), mais sera nettement gonfl\u00e9e ces prochains mois par plusieurs cessions de portefeuilles d\u2019enseignes et surtout la finalisation du partenariat conclut par ALTAREA et CREDIT AGRICOLE ASSURANCES. \u00ab La joint-venture form\u00e9e par ALTAREA et CREDIT AGRICOLE ASSURANCES permettra peut-\u00eatre aux parcs d\u2019activit\u00e9s commerciales de rassembler la majorit\u00e9 des volumes investis en 2021. Cette premi\u00e8re place serait in\u00e9dite, le march\u00e9 \u00e9tant historiquement domin\u00e9 par les boutiques de pieds d\u2019immeubles et les centres commerciaux, et constituerait une forme de cons\u00e9cration pour la p\u00e9riph\u00e9rie tant celle-ci a plut\u00f4t bien r\u00e9sist\u00e9 \u00e0 la crise sanitaire<\/em> \u00bb indique Antoine Grignon. Tous formats commerciaux confondus, les sommes engag\u00e9es sur le march\u00e9 fran\u00e7ais des commerces devraient atteindre 2,5 \u00e0 3 milliards d\u2019euros sur l\u2019ann\u00e9e enti\u00e8re, contre 4,5 milliards en 2020 et 5 milliards en moyenne depuis dix ans. Ce r\u00e9sultat pourrait repr\u00e9senter le point bas du march\u00e9 des commerces. \u00ab Si de nombreuses incertitudes demeurent, le redressement amorc\u00e9 au 2nd<\/sup> semestre 2021 devrait se prolonger en 2022 en raison d\u2019un contexte plus favorable aux commerces, du rebond de la consommation \u00e0 la reprise du d\u00e9veloppement des enseignes en passant par des taux de rendement plus attractifs<\/em> \u00bb conclut Antoine Grignon.<\/p>\n\n\n\n

Logistique : l\u2019exceptionnel devient la norme<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Malgr\u00e9 leur redressement, les commerces sont toujours devanc\u00e9s par les actifs industriels. Avec 3 milliards d\u2019euros investis sur les neuf premiers mois de 2021, soit une hausse de 14 % par rapport \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode l\u2019an pass\u00e9, ces derniers concentrent 23 % de l\u2019ensemble des montants engag\u00e9s sur le march\u00e9 fran\u00e7ais de l\u2019immobilier d\u2019entreprise contre 13 % pour les commerces. Constitu\u00e9 \u00e0 68 % de portefeuilles, dont l\u2019acquisition r\u00e9cente par HINES de 11 sites logistiques AUCHAN et la cession par MORGAN STANLEY du portefeuille \u00ab Spark \u00bb, ce volume important permet de tabler sur une nouvelle ann\u00e9e \u00e0 plus de 3,5 milliards d\u2019euros. \u00ab Un tel r\u00e9sultat aurait \u00e9t\u00e9 exceptionnel il y a quelques ann\u00e9es, mais est aujourd\u2019hui devenu la norme. Depuis la fin des ann\u00e9es 2010 et plus encore depuis la crise sanitaire, la demande s\u2019est emball\u00e9e et tout indique que la tendance devrait se prolonger ces prochaines ann\u00e9es gr\u00e2ce notamment aux strat\u00e9gies de diversification des investisseurs et \u00e0 la forte croissance du e-commerce<\/em> \u00bb explique Antoine Grignon. La logistique concentre toujours la grande majorit\u00e9 des volumes investis en immobilier industriel (86 % depuis le d\u00e9but de 2021), qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019entrep\u00f4ts XXL neufs vendus en blanc ou de sites existants c\u00e9d\u00e9s dans le cadre de sale & leaseback<\/em>, \u00e0 l\u2019image du portefeuille AUCHAN achet\u00e9 par HINES. De fait, le contexte est particuli\u00e8rement propice aux op\u00e9rations d\u2019externalisation, qu\u2019il s\u2019agisse pour les acqu\u00e9reurs de pallier le manque d\u2019offres s\u00e9curis\u00e9es ou pour les vendeurs de profiter de la hausse des valeurs v\u00e9nales. Enfin, les besoins li\u00e9s \u00e0 la livraison du dernier kilom\u00e8tre alimentent \u00e9galement la demande pour les zones les plus proches des agglom\u00e9rations, la raret\u00e9 du foncier faisant notamment de la reconversion de b\u00e2timents obsol\u00e8tes en parcs d\u2019activit\u00e9s et sites logistiques de derni\u00e8re g\u00e9n\u00e9ration une solution de plus en plus pertinente et recherch\u00e9e par les investisseurs.<\/p>\n\n\n\n

Quelles perspectives pour les prochains mois ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Malgr\u00e9 la hausse enregistr\u00e9e au 3e<\/sup>\u00a0trimestre, le r\u00e9sultat des neuf premiers mois laisse pr\u00e9voir un volume inf\u00e9rieur en 2021 \u00e0 celui de 2020 (26,4 milliards d\u2019euros en France). La tendance devrait n\u00e9anmoins s\u2019inverser en 2022 gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019am\u00e9lioration du contexte \u00e9conomique et sanitaire, \u00e0 des march\u00e9s locatifs mieux orient\u00e9s et \u00e0 la plus forte pr\u00e9sence des investisseurs \u00e9trangers, qui ne repr\u00e9sentaient ainsi que 40\u00a0% des volumes investis en France en 2020 mais 53 % depuis le d\u00e9but de cette ann\u00e9e. N\u00e9anmoins, l\u2019activit\u00e9 pourrait \u00eatre p\u00e9nalis\u00e9e par le manque de produits sur les segments de march\u00e9 les plus recherch\u00e9s, qu\u2019il s\u2019agisse de bureaux s\u00e9curis\u00e9s par des baux longs, ou des types d\u2019actifs ayant d\u00e9montr\u00e9 leur solidit\u00e9 lors de la crise sanitaire (commerce alimentaire, retail parks, logistique, etc.). Ceci entretiendra la concurrence entre investisseurs, maintenant les taux de rendement prime \u00e0 leur niveau plancher ou accentuant leur compression, sur le segment de la logistique en particulier. \u00ab\u00a0Face \u00e0 la raret\u00e9 persistante de l\u2019offre et \u00e0 la compression des taux, les investisseurs pourraient \u00eatre tent\u00e9s de prendre plus de risque pour atteindre leurs objectifs de rendement et tirer parti de la reprise. L\u2019am\u00e9lioration du contexte \u00e9conomique et sanitaire, le retour progressif de la confiance et l\u2019urgence<\/a> \u00e9cologique les inciteront notamment \u00e0 saisir les opportunit\u00e9s de revalorisation d\u2019actifs existants. Le march\u00e9 fran\u00e7ais regagnerait ainsi de la profondeur et pourrait peu \u00e0 peu renouer avec ses performances d\u2019avant crise\u00a0<\/em>\u00bb concluent Matthieu Garreaud et Antoine Grignon.<\/p>\n\n\n\n

MARCHE LOCATIF DES BUREAUX : LA REPRISE S\u2019ACCELERE<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n

L\u2019activit\u00e9 locative ne cesse de s\u2019am\u00e9liorer au fil des mois, signe de l\u2019acc\u00e9l\u00e9ration des prises de d\u00e9cision des entreprises sur fond d\u2019am\u00e9lioration de la situation sanitaire et \u00e9conomique et de retour au bureau des salari\u00e9s. \u00ab 513 000 m\u00b2 de bureaux ont \u00e9t\u00e9 pris \u00e0 bail en Ile-de-France au 3e<\/sup> trimestre, soit une hausse de 18 % par rapport au trimestre pr\u00e9c\u00e9dent mais une l\u00e9g\u00e8re baisse de 3 % par rapport \u00e0 la moyenne d\u2019un 3e<\/sup> trimestre depuis cinq ans<\/em> \u00bb annonce Guillaume Raquillet, Directeur de l\u2019agence Bureaux chez Knight Frank France. Les surfaces prises \u00e0 bail depuis le d\u00e9but de 2021 totalisent un peu plus d\u20191,3 million de m\u00b2, un volume assez proche du r\u00e9sultat atteint sur l\u2019ensemble de 2020 (1,4 million) mais inf\u00e9rieur de 21 % au niveau d\u2019avant crise (1,68 million de m\u00b2 \u00e0 la fin du 3e<\/sup> trimestre 2019).<\/p>\n\n\n\n

Le moteur des grandes transactions red\u00e9marre<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le rebond de l\u2019activit\u00e9 d\u2019une ann\u00e9e sur l\u2019autre concerne tous les cr\u00e9neaux de surfaces, mais c\u2019est sur celui des petites transactions (celles inf\u00e9rieures \u00e0 1\u00a0000 m\u00b2 avec une hausse de 44 % des volumes plac\u00e9s en un an) et celui des grandes transactions (celles sup\u00e9rieures \u00e0 5\u00a0000 m\u00b2 avec une hausse de 60 % sur un an) que la progression est la plus importante. L\u2019\u00e9volution est moins marqu\u00e9e sur le cr\u00e9neau des surfaces de taille interm\u00e9diaire, avec une hausse de 6 % par rapport \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode en 2020. La tendance est la m\u00eame en nombre de transactions, avec un chiffre stable sur le cr\u00e9neau des moyennes surfaces mais un bond de 46 % sur le segment<\/a> des petites surfaces et de 144 % sur celui des grandes op\u00e9rations.<\/p>\n\n\n\n

39 mouvements sup\u00e9rieurs \u00e0 5 000 m\u00b2 ont \u00e9t\u00e9 finalis\u00e9s depuis le d\u00e9but de l\u2019ann\u00e9e 2021 dont 16 au 3e<\/sup> trimestre. En 2020, seules 22 transactions de plus de 5 000 m\u00b2 avaient \u00e9t\u00e9 d\u00e9nombr\u00e9es sur l\u2019ann\u00e9e enti\u00e8re, dont 15 portaient sur des surfaces neuves-restructur\u00e9es. Depuis le d\u00e9but de 2021, les bureaux de Grade A repr\u00e9sentent 29 des 39 grandes transactions, confirmant le saut qualitatif effectu\u00e9 par les entreprises pour am\u00e9liorer leurs espaces de travail, parfaire leur image et atteindre leurs objectifs d\u2019optimisation. \u00ab La r\u00e9partition \u00e9quilibr\u00e9e des grandes transactions est une autre tendance marquante. C\u2019est le cas de la r\u00e9partition par secteur d\u2019activit\u00e9, la reprise des mouvements des grandes entreprises concernant ainsi une pluralit\u00e9 d\u2019acteurs \u00e9conomiques, de la finance \u00e0 l\u2019industrie en passant par le conseil, les nouvelles technologies ou les entreprises publiques<\/em> \u00bb poursuit Guillaume Raquillet. Apr\u00e8s ceux du 1er<\/sup> semestre 2021 (CAMPUS CYBER \u00e0 La D\u00e9fense, EM NORMANDIE \u00e0 Clichy, FUTURE4CARE dans le 13e<\/sup>, etc.), notons aussi la concr\u00e9tisation au 3e<\/sup> trimestre de nouveaux projets de b\u00e2timents d\u2019enseignement, incubateurs et autres centres de recherche, t\u00e9moignant du r\u00f4le croissant de cette typologie d\u2019actifs sur le march\u00e9 immobilier des bureaux (INRIA sur 11 500 m\u00b2 dans le 13e<\/sup>, PARISANTE CAMPUS sur 13 700 m\u00b2 dans \u00ab Fresk \u00bb \u00e0 Issy).<\/p>\n\n\n\n

La reprise se diffuse \u00e0 l\u2019ensemble de l\u2019Ile-de-France<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La r\u00e9partition g\u00e9ographique des grandes transactions est bien plus \u00e9quilibr\u00e9e qu\u2019il y a un an, signe que la reprise ne repose pas sur un nombre restreint de territoires mais se g\u00e9n\u00e9ralise \u00e0 l\u2019ensemble de l\u2019Ile-de-France. Ainsi, les mouvements sup\u00e9rieurs \u00e0 5 000 m\u00b2 ont \u00e9t\u00e9 plus nombreux dans plusieurs p\u00f4les tertiaires franciliens, la plupart affichant \u00e9galement une hausse des volumes plac\u00e9s toutes surfaces confondues. L\u2019augmentation est particuli\u00e8rement marqu\u00e9e en 1\u00e8re<\/sup> Couronne Nord (+ 89 % sur un an), du fait des cinq grandes transactions act\u00e9es depuis le d\u00e9but de 2021 dont la r\u00e9cente prise \u00e0 bail par la SNCF de pr\u00e8s de 30 000 m\u00b2 dans \u00ab Hamo \u00bb \u00e0 Saint-Denis. Ailleurs en p\u00e9riph\u00e9rie, c\u2019est dans les secteurs de la Boucle Nord, de Neuilly-Levallois et certains territoires de 2e<\/sup> couronne que sont enregistr\u00e9es les hausses les plus importantes de la demande plac\u00e9e. \u00ab La D\u00e9fense fait exception avec une baisse de 33 % des volumes plac\u00e9s, mais uniquement parce que ceux-ci avaient \u00e9t\u00e9 gonfl\u00e9s en 2020 par la transaction TOTAL dans \u00ab The Link \u00bb sur 130 000 m\u00b2. Le quartier d\u2019affaires tire en effet son \u00e9pingle du jeu, avec une nette acc\u00e9l\u00e9ration de l\u2019activit\u00e9 sur le segment des grandes surfaces et une augmentation du nombre total de transactions<\/em> \u00bb souligne Guillaume Raquillet.<\/p>\n\n\n\n

Paris QCA : quelle crise ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dans Paris intra-muros, o\u00f9 les volumes progressent de 42 % sur un an gr\u00e2ce notamment au dynamisme des petites surfaces, le QCA reste le moteur de l\u2019activit\u00e9 locative. 284 000 m\u00b2 y ont \u00e9t\u00e9 lou\u00e9s ou vendus aux utilisateurs depuis le d\u00e9but de 2021 contre 160 000 m\u00b2 \u00e0 la fin du 3e<\/sup> trimestre 2020 (+ 77 %). Tous les cr\u00e9neaux de surfaces sont dynamiques. \u00ab Si la hausse d\u2019une ann\u00e9e sur l\u2019autre \u00e9tait attendue, l\u2019ampleur des volumes plac\u00e9s est remarquable, la performance des neuf premiers mois de 2021 n\u2019\u00e9tant inf\u00e9rieure que de 6 % \u00e0 celle de la m\u00eame p\u00e9riode en 2019. Cela ne signifie pas que le QCA n\u2019a pas souffert de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie. Mais ce dernier s\u2019est redress\u00e9 tr\u00e8s rapidement, comme nous le pressentions d\u00e8s le premier confinement<\/em> \u00bb explique Guillaume Raquillet. Le QCA dispose en effet de tous les atouts pour r\u00e9sister \u00e0 la crise sanitaire, b\u00e9n\u00e9ficiant de certaines \u00e9volutions structurelles de la demande des utilisateurs de bureaux (recherche de centralit\u00e9, am\u00e9nit\u00e9s urbaines, etc.) et restant la cible prioritaire d\u2019entreprises captives et \u00e0 forte valeur ajout\u00e9e comme le luxe, le conseil, les nouvelles technologies, la finance et les activit\u00e9s juridiques. Les mouvements du 3e<\/sup> trimestre en sont l\u2019illustration parfaite, \u00e0 l\u2019exemple de la location par ALLEN & OVERY de 6 700 m\u00b2 dans \u00ab Renaissance \u00bb ou de la location par DECHERT LLP de 3 190 m\u00b2 dans \u00ab Maison Bayard \u00bb, deux immeubles situ\u00e9s en plein c\u0153ur du Triangle d\u2019Or. L\u2019absorption d\u2019immeubles lourdement r\u00e9nov\u00e9s ou restructur\u00e9s dans le secteur de l\u2019Etoile a par ailleurs permis de maintenir le loyer prime \u00e0 un niveau \u00e9lev\u00e9 : celui-ci s\u2019\u00e9tablit \u00e0 930 \u20ac\/m\u00b2\/an, une valeur stable sur un trimestre et en l\u00e9g\u00e8re hausse de 2 % par rapport \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode l\u2019an pass\u00e9. Le reste du march\u00e9 parisien est moins anim\u00e9 en raison d\u2019un nombre restreint de grandes transactions, ce qui p\u00e8se sur les r\u00e9sultats de quartiers o\u00f9 celles-ci soutiennent habituellement l\u2019activit\u00e9 comme les 15e<\/sup> et 13e<\/sup> arrondissements.<\/p>\n\n\n\n

Ralentissement de la hausse de l\u2019offre<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le volume de l\u2019offre disponible a augment\u00e9 de fa\u00e7on plus mod\u00e9r\u00e9e au 3e<\/sup> trimestre 2021 gr\u00e2ce au rebond de la demande et \u00e0 des livraisons moins nombreuses. Apr\u00e8s un bond de 33 % entre mi-2020 et mi-2021, l\u2019offre n\u2019a progress\u00e9 que de 2 % au cours des trois derniers mois, et totalise d\u00e9sormais 4,05 millions de m\u00b2 en Ile-de-France. Le taux de vacance est de 7,3 % contre 5,9 % il y a un an et se rapproche un peu plus du pic de la fin de 2014 (7,7 %). \u00ab La situation reste tr\u00e8s contrast\u00e9e selon les secteurs g\u00e9ographiques, distinguant les p\u00f4les tertiaires peu offreurs, comme le QCA o\u00f9 le taux de vacance s\u2019\u00e9tablit \u00e0 5 %, de ceux o\u00f9 les disponibilit\u00e9s sont abondantes. C\u2019est le cas de la 1\u00e8re<\/sup> couronne Nord, o\u00f9 le taux de vacance continue de cro\u00eetre malgr\u00e9 le redressement de l\u2019activit\u00e9 locative. De fait, les grandes transactions enregistr\u00e9es depuis le d\u00e9but de 2021 ont pour la plupart port\u00e9 sur des immeubles en d\u00e9veloppement, ce qui n\u2019a donc pas permis d\u2019entamer significativement le stock existant<\/em> \u00bb d\u00e9taille Guillaume Raquillet.   <\/p>\n\n\n\n

P\u00e9nurie en vue dans le QCA<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Un peu plus d\u20191,3 million de m\u00b2 de bureaux neufs-restructur\u00e9s seront achev\u00e9s en 2021 en Ile-de-France. Gonfl\u00e9 par certaines livraisons initialement pr\u00e9vues en 2020 mais report\u00e9es en raison de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie, ce volume est nettement sup\u00e9rieur \u00e0 la moyenne des cinq derni\u00e8res ann\u00e9es (807 000 m\u00b2 livr\u00e9s chaque ann\u00e9e entre 2016 et 2020). Les rythmes de d\u00e9veloppement seront plus mod\u00e9r\u00e9s en 2022 (1,05 million de m\u00b2) et 2023 (0,9 million) du fait de l\u2019ajournement, du d\u00e9calage ou, plus rarement, du redimensionnement de certains projets. Les difficult\u00e9s d\u2019approvisionnement en mat\u00e9riaux de construction pourraient \u00e9galement occasionner des retards.<\/p>\n\n\n\n

A l\u2019\u00e9chelle r\u00e9gionale, 2,1 millions de m\u00b2 de surfaces sup\u00e9rieures \u00e0 5 000 m\u00b2 sont en cours de restructuration-construction pour une livraison pr\u00e9vue d\u2019ici la fin de 2023, dont 67 % sont encore disponibles. Le taux de pr\u00e9-commercialisation, qui s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 71 % pour les offres \u00e0 livrer d\u2019ici la fin de 2021, est encore modeste pour les offres attendues en 2022 (26 %) et 2023 (25 %). Comme pour l\u2019offre imm\u00e9diate, les situations sont n\u00e9anmoins tr\u00e8s vari\u00e9es selon le p\u00f4le tertiaire. Ainsi, les 1\u00e8res<\/sup> Couronne Est, Nord et Sud concentrent pr\u00e8s d\u2019un tiers des disponibilit\u00e9s futures en Ile-de-France, majoritairement situ\u00e9es dans le Nord. Le Croissant Ouest en concentre 24 %, contre 9 % \u00e0 La D\u00e9fense (190 000 m\u00b2 en chantier dont pr\u00e8s de 90 % sont encore disponibles). N\u00e9anmoins, apr\u00e8s l\u2019ach\u00e8vement de plus de 300 000 m\u00b2 de bureaux dans le quartier d\u2019affaires depuis 2019, les livraisons vont progressivement d\u00e9c\u00e9l\u00e9rer avec un peu plus de 100 000 m\u00b2 annonc\u00e9s en 2022 puis 53 000 m\u00b2 en 2023. A Paris, la tendance est d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 \u00e0 la rar\u00e9faction de l\u2019offre. \u00ab Dans le QCA, 53 % des surfaces sup\u00e9rieures \u00e0 5 000 m\u00b2 attendues d\u2019ici la fin de 2023 sont d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9-lou\u00e9es, contre 33 % en moyenne en Ile-de-France. Compte-tenu du redressement rapide du march\u00e9 parisien et de la vigueur de la reprise \u00e9conomique, l\u2019offre en d\u00e9veloppement dans la capitale pourrait bient\u00f4t ne plus satisfaire la forte demande des entreprises : moins de 300 000 m\u00b2 y sont attendus d\u2019ici la fin de 2023 et encore disponibles, alors que la demande plac\u00e9e s\u2019\u00e9l\u00e8ve chaque ann\u00e9e en moyenne \u00e0 290 000 m\u00b2 depuis 2016. Le loyer des meilleures offres du QCA pourrait donc continuer \u00e0 progresser<\/em> \u00bb conclut Guillaume Raquillet.<\/p>\n\n\n\n

Quelles perspectives pour les prochains mois ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le redressement du march\u00e9 des bureaux d\u2019Ile-de-France devrait se poursuivre au 4e<\/sup> trimestre, permettant de tabler sur des volumes plac\u00e9s plus importants qu\u2019escompt\u00e9 en d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e. Apr\u00e8s le trou d\u2019air de 2020, la demande plac\u00e9e devrait ainsi atteindre, et m\u00eame d\u00e9passer 1,7 million de m\u00b2 en 2021. \u00ab Ce r\u00e9sultat serait a minima inf\u00e9rieur de pr\u00e8s d\u2019un tiers \u00e0 la moyenne des cinq ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dant la crise sanitaire. Mais apr\u00e8s tant d\u2019incertitude, l\u2019am\u00e9lioration des derniers mois n\u2019est pas anodine. Les entreprises, qui y voient aujourd\u2019hui plus clair sur les perspectives \u00e9conomiques et l\u2019impact du t\u00e9l\u00e9travail sur leur organisation, sont d\u00e9sormais capables de se projeter dans l\u2019avenir et de mener \u00e0 bien leur projet immobilier<\/em> \u00bb conclut Guillaume Raquillet.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

MARCHE DE L\u2019INVESTISSEMENT : RETOUR A LA HAUSSE Hausse de 24 % des volumes investis au 3e trimestre 2021 Apr\u00e8s la baisse de 28 % constat\u00e9e entre les 1er et 2e trimestres 2021, les sommes engag\u00e9es sur le march\u00e9 fran\u00e7ais de l\u2019investissement en immobilier d\u2019entreprise (bureaux, commerces et locaux industriels) sont reparties \u00e0 la hausse durant la p\u00e9riode […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/59679"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=59679"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/59679\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":59680,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/59679\/revisions\/59680"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=59679"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=59679"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=59679"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}