{"id":57752,"date":"2021-06-03T08:45:41","date_gmt":"2021-06-03T08:45:41","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=57752"},"modified":"2021-06-03T08:45:44","modified_gmt":"2021-06-03T08:45:44","slug":"transformation-de-bureaux-en-logements%e2%80%af-utopie-ou-veritable-opportunite","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=57752","title":{"rendered":"Transformation de bureaux en logements\u202f: utopie ou v\u00e9ritable opportunit\u00e9 ?"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>Depuis une vingtaine d\u2019ann\u00e9es, les progr\u00e8s technologiques ont transform\u00e9 les modes de vie et de travail, poussant les acteurs de l\u2019immobilier \u00e0 se r\u00e9inventer. Sur le segment des bureaux, la digitalisation des organisations, la chasse aux talents et le besoin accru de flexibilit\u00e9 ont rebattu les cartes en mati\u00e8re de conditions de bail, d\u2019am\u00e9nagement des espaces ou de services offerts aux utilisateurs. Et la crise sanitaire n\u2019a fait qu\u2019amplifier cette tendance d\u00e9sormais bien ancr\u00e9e, amenant \u00e0 s\u2019interroger sur l\u2019avenir des bureaux dans certaines zones et sur la fa\u00e7on dont ils doivent \u00e9voluer. De fait, si d\u2019importantes contraintes r\u00e9glementaires et financi\u00e8res ont longtemps frein\u00e9 la mutation des actifs existants, force est de constater que le parc est dans l\u2019obligation de s\u2019adapter, voire de se transformer. Jusqu\u2019\u00e0 changer de destination\u00a0? Possible. L\u2019int\u00e9r\u00eat pour la transformation des bureaux en logements est aujourd\u2019hui r\u00e9el. Reste \u00e0 savoir s\u2019il s\u2019agit d\u2019une utopie ou d\u2019une v\u00e9ritable opportunit\u00e9. Dans sa derni\u00e8re \u00e9tude, Knight Frank analyse la situation et passe au crible plusieurs indicateurs afin d\u2019\u00e9valuer le potentiel des p\u00f4les tertiaires franciliens en mati\u00e8re de transformation.\u00a0<\/p>\n\n\n

Un ph\u00e9nom<\/strong>\u00e8<\/strong>ne ancien, mais limit\u00e9 <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Amorc\u00e9 au d\u00e9but des ann\u00e9es 1990, le mouvement de transformation des bureaux en logements est jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent rest\u00e9 assez limit\u00e9 et polaris\u00e9 dans la capitale. Selon la Ville de Paris<\/a>, pr\u00e8s de 600 000 m\u00b2 de bureaux y ont ainsi \u00e9t\u00e9 convertis depuis 2001, permettant la cr\u00e9ation de 400 \u00e0 500 logements chaque ann\u00e9e. Une goutte d\u2019eau par rapport au nombre total de logements parisiens (1,4 million environ) et aux surfaces tertiaires de la capitale (16,9 millions de m\u00b2).\u00a0<\/p>\n\n\n\n

S\u2019il est aujourd\u2019hui au c\u0153ur des d\u00e9bats, consid\u00e9r\u00e9 par certains comme le rem\u00e8de \u00e0 l\u2019obsolescence des bureaux et \u00e0 la p\u00e9nurie de logements, le sujet de la transformation revient sur le devant de la sc\u00e8ne \u00e0 chaque p\u00e9riode de crise. Ce fut le cas lors de la crise financi\u00e8re de 2008, puis au cours de la crise de la dette de la zone euro. Avec pour cons\u00e9quence une hausse modeste du nombre de m\u00b2 de bureaux convertis en logements. Ces derni\u00e8res ann\u00e9es, le ph\u00e9nom\u00e8ne a peu \u00e9volu\u00e9, \u00e0 Paris, comme \u00e0 l\u2019\u00e9chelle r\u00e9gionale. Ainsi, 110 000 m\u00b2 de logements issus de la transformation de bureaux ont fait l\u2019objet d\u2019une demande de permis de construire depuis 2018 dans l\u2019ensemble de l\u2019Ile-de-France. <\/p>\n\n\n\n

Autre constat : les conversions ont le plus souvent \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9es au coup par coup, portant sur un nombre relativement limit\u00e9 de m\u00b2 et principalement men\u00e9es pour le compte des bailleurs publics. De fait, d\u2019importants obstacles (cadre r\u00e9glementaire, contexte financier, morphologie des b\u00e2timents, etc.) ont toujours frein\u00e9 la massification de ces op\u00e9rations et limit\u00e9 l\u2019int\u00e9r\u00eat des op\u00e9rateurs priv\u00e9s.   <\/p>\n\n\n\n

Covid-19\u202f: un contexte de march\u00e9 plus propice <\/strong><\/p>\n\n\n\n

En 2020, le march\u00e9 des bureaux en Ile-de-France a enregistr\u00e9 son plus mauvais r\u00e9sultat depuis plus de 20 ans en raison de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19. Si, en 2021, les commercialisations resteront de toute \u00e9vidence inf\u00e9rieures \u00e0 celles enregistr\u00e9es avant la crise sanitaire, qu\u2019en sera-t-il dans les ann\u00e9es \u00e0 venir ? L\u2019ampleur de la correction est impossible \u00e0 chiffrer. Pour autant, plusieurs \u00e9l\u00e9ments indiquent que les niveaux de demande plac\u00e9e des deux derni\u00e8res d\u00e9cennies (2,2 millions de m\u00b2 en moyenne par an) pourraient ne pas \u00eatre atteints. La situation actuelle diff\u00e8re donc des pr\u00e9c\u00e9dentes crises, apr\u00e8s lesquelles l\u2019activit\u00e9 locative s\u2019\u00e9tait peu \u00e0 peu redress\u00e9e jusqu\u2019\u00e0 atteindre de nouveaux sommets, rel\u00e9guant ainsi au second plan le sujet de la transformation de bureaux en logements. <\/p>\n\n\n\n

Le nombre de m\u00b2 que les entreprises pourraient lib\u00e9rer en r\u00e9ponse \u00e0 ces bouleversements est encore difficile \u00e0 estimer. \u00ab Seulement, les nouveaux besoins (flexibilit\u00e9, digitalisation, etc.) guident d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 les entreprises dans leur strat\u00e9gie immobili\u00e8re, confirmant l\u2019accent mis sur la qualit\u00e9 de l\u2019adresse et des espaces de travail. Ce qui favorisera l\u2019absorption des meilleurs actifs et confortera les secteurs tertiaires les plus \u00e9tablis ou disposant d\u2019<\/em>une accessibilit<\/em>\u00e9 optimale, justifiant le renouvellement r\u00e9gulier de leur parc au travers d\u2019op\u00e9rations de r\u00e9<\/em>habilitation \u201c <\/em>souligne Vincent Bollaert CEO France de Knight Frank France<\/p>\n\n\n\n

En revanche, l\u2019offre s\u2019\u00e9coulera moins rapidement dans les march\u00e9s secondaires, souffrant d\u2019une mauvaise accessibilit\u00e9 et disposant d\u2019un parc de bureaux important mais vieillissant, ce qui alourdira la part des surfaces obsol\u00e8tes et allongera les dur\u00e9es de vide locatif. Le volume des bureaux vides depuis plus de 4 ans en Ile-de-France s\u2019\u00e9l\u00e8ve d\u00e9j\u00e0 \u00e0 pr\u00e8s d\u20191,2 million de m\u00b2, soit 33 % du volume total de l\u2019offre imm\u00e9diate. Cette part est particuli\u00e8rement \u00e9lev\u00e9e en 2e<\/sup> Couronne (48 %) et dans certaines communes du Croissant Ouest et de la 1\u00e8re<\/sup> Couronne. C\u2019est dans ces m\u00b2 de bureaux durablement d\u00e9laiss\u00e9s et de plus en plus hors march\u00e9 que se trouve le principal gisement de m\u00b2 pour les changements d\u2019usage ou la d\u00e9molition. <\/p>\n\n\n\n

Investissement\u202f: un gisement de liquidit\u00e9s \u00e0 allouer au r\u00e9sidentiel <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Alors qu\u2019ils s\u2019\u00e9taient d\u00e9sengag\u00e9s du r\u00e9sidentiel \u00e0 la fin des ann\u00e9es 1980, les investisseurs institutionnels en font de nouveau l\u2019une de leurs cibles prioritaires. Ce regain d\u2019int\u00e9r\u00eat a \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9 en 2020 avec plus de 5,2 Md\u20ac investis sur le march\u00e9 r\u00e9sidentiel fran\u00e7ais, soit une hausse de 30 % sur un an. Ainsi, apr\u00e8s avoir largement privil\u00e9gi\u00e9 les bureaux ou les commerces, les investisseurs cherchent aujourd\u2019hui \u00e0 r\u00e9\u00e9quilibrer leur patrimoine au profit du r\u00e9sidentiel, moins corr\u00e9l\u00e9 aux chocs \u00e9conomiques et moins expos\u00e9 aux bouleversements structurels li\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19. <\/p>\n\n\n\n

\u00ab Dans ce contexte, de grandes fonci\u00e8res, dont certaines ont un savoir-faire important en mati\u00e8re d\u2019immobilier r\u00e9sidentiel, acc\u00e9l\u00e8rent la reconversion d\u2019une partie de leur patrimoine<\/em> \u00bb observe Vincent Bollaert. C\u2019est le cas de COVIVIO, qui a identifi\u00e9 pr\u00e8s de 150 000 m\u00b2 de bureaux obsol\u00e8tes \u00e0 transformer et compte engager cinq op\u00e9rations de ce type en 2021, \u00e0 Bobigny, Antony et Fontenay-sous-Bois notamment. De son c\u00f4t\u00e9, GECINA a pr\u00e9vu de livrer prochainement rue Dareau (Paris 14e<\/sup>) 5 500 m\u00b2 de logements issus de la r\u00e9habilitation d\u2019un immeuble de bureaux.<\/p>\n\n\n\n

Quels sont les secteurs tertiaires les plus porteurs\u202f<\/strong>?<\/strong> <\/p>\n\n\n\n

R\u00e9gion la plus peupl\u00e9e d\u2019Europe, l\u2019Ile-de-France poss\u00e8de \u00e9galement le plus grand parc de bureaux avec 55 millions de m\u00b2 dont 80 % ont \u00e9t\u00e9 construits il y a plus de 20 ans. Si des centaines de milliers de m\u00b2 ont \u00e9t\u00e9 restructur\u00e9s depuis, les efforts \u00e0 mener en mati\u00e8re de r\u00e9habilitation et de reconversion restent \u00e9normes.<\/p>\n\n\n\n

Si le recyclage de l\u2019existant est aujourd\u2019hui au c\u0153ur de toutes les attentions, Paris et sa r\u00e9gion se distinguent par une diversit\u00e9 de situations, pas toujours favorables aux transformations en logements. Afin de dresser un \u00e9tat des lieux, Knight Frank a pass\u00e9 au crible les p\u00f4les tertiaires franciliens au travers de quinze indicateurs, r\u00e9sidentiels et tertiaires, permettant d\u2019\u00e9valuer de fa\u00e7on objective le potentiel de chacun de ces march\u00e9s en mati\u00e8re de transformation. Seuls ceux disposant d\u2019un parc de bureaux cons\u00e9quent (> 150 000 m\u00b2) font l\u2019objet de cette analyse, soit une soixantaine de communes et de regroupements (La D\u00e9fense, Paris QCA, etc.).<\/p>\n\n\n\n

Situation g\u00e9n\u00e9ralement favorable \u00e0 la transformation en 2e<\/sup> couronne <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Premi\u00e8re conclusion : les villes nouvelles (Cergy, Saint-Quentin-en-Yvelines), les communes \u00e0 forte dominante r\u00e9sidentielle (Saint-Germain-en-Laye) ou au tissu \u00e9conomique mixte (bureaux, locaux d\u2019activit\u00e9s), o\u00f9 les besoins en logements s\u2019intensifient du fait d\u2019une croissance d\u00e9mographique parfois soutenue, sont incontestablement des secteurs dont les conditions de march\u00e9 sont favorables \u00e0 la transformation de bureaux en logements. <\/p>\n\n\n\n

Ces communes de 2e<\/sup> couronne disposent d\u2019un parc tertiaire important, mais vieillissant et de moins en moins adapt\u00e9 aux exigences des utilisateurs. Cette inad\u00e9quation entre l\u2019offre tertiaire et les attentes des entreprises se traduit par des volumes de commercialisation de bureaux assez modestes et une capacit\u00e9 r\u00e9duite \u00e0 attirer de nouveaux utilisateurs. Dans ces zones, le diff\u00e9rentiel entre valeurs des logements et des bureaux est g\u00e9n\u00e9ralement, et de plus en plus, \u00e0 l\u2019avantage du r\u00e9sidentiel. <\/p>\n\n\n\n

Des \u00e9volutions favorables aux transformations dans certains march\u00e9s de 1\u00e8re<\/sup> couronne<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dans certaines communes proches de Paris ou des p\u00f4les \u00e9tablis de l\u2019Ouest, les disponibilit\u00e9s de bureaux sont importantes tandis que la d\u00e9mographie est dynamique et justifie l\u2019accroissement de l\u2019offre r\u00e9sidentielle.\u00a0Contrairement \u00e0 la plupart des communes de 2e<\/sup>\u00a0couronne, ces secteurs voient \u2013 ou verront \u00e0 court terme \u2013 leur desserte renforc\u00e9e par la mise en service du Grand Paris Express. Dans le Nord, ce projet ainsi que la tenue des JO de 2024 favoriseront l\u2019\u00e9coulement des meilleures offres de bureaux. Toutefois, le niveau de plus en plus \u00e9lev\u00e9 des taux de vacance et la concurrence croissante entre secteurs tertiaires franciliens interrogent sur la capacit\u00e9 du march\u00e9 \u00e0 absorber un stock abondant et constitu\u00e9 d\u2019une part importante de surfaces disponibles depuis plusieurs ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Par ailleurs, certaines communes de l\u2019Ouest, \u00e0 l\u2019image de Rueil-Malmaison, Suresnes, ou Clamart, traditionnellement pris\u00e9es par les cadres, pourraient mettre \u00e0 profit des op\u00e9rations de transformation de bureaux en logements pour accro\u00eetre l\u2019offre r\u00e9sidentielle et favoriser le rapprochement entre lieux de vie et de travail. <\/p>\n\n\n\n

Un potentiel limit\u00e9 dans les secteurs d\u2019affaires les plus \u00e9tablis <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les p\u00f4les tertiaires les plus \u00e9tablis, Paris en particulier, ne repr\u00e9sentent qu\u2019un potentiel limit\u00e9 pour la massification des transformations. \u00ab Le dynamisme des commercialisations de bureaux \u00e0 Paris, le niveau \u00e9lev\u00e9 des valeurs v\u00e9nales et locatives \u2013 notamment dans le QCA qui affiche un diff\u00e9rentiel de loyer de pr<\/em>\u00e8<\/em>s de 300 \u20ac<\/em>\/m\u00b2 en faveur des bureaux \u2013 des disponibilit\u00e9s assez faibles, le tassement des prix des logements et la baisse de la population t\u00e9moignent d\u2019un contexte de march\u00e9 moins favorable qu\u2019ailleurs \u00e0 une acc\u00e9l\u00e9ration des transformations<\/em> \u00bb indique Vincent Bollaert<\/p>\n\n\n\n

Les transformations paraissent \u00e9galement moins pertinentes \u00e0 La D\u00e9fense et dans certaines communes des Hauts-de-Seine (Neuilly, Courbevoie, Puteaux, Boulogne-Billancourt). Les valeurs des bureaux y sont \u00e9lev\u00e9es, les mouvements de grands utilisateurs animent r\u00e9guli\u00e8rement le march\u00e9 et le b\u00e2ti se pr\u00eate parfois moins aux conversions. Le contexte est cependant favorable au d\u00e9veloppement de r\u00e9sidences services, qui r\u00e9pondrait ainsi \u00e0 l\u2019objectif de mixit\u00e9 du quartier d\u2019affaires et aux besoins des nombreux \u00e9tudiants et jeunes travailleurs qui le fr\u00e9quentent. <\/p>\n\n\n\n

\u00ab La transformation de bureaux en logements peut donc, dans certains secteurs, <\/em>contribuer \u00e0 r\u00e9soudre le probl\u00e8me de l\u2019obsolescence du parc et accro\u00eetre l\u2019offre r\u00e9sidentielle tout en favorisant le rapprochement entre lieux de vie et de travail, en un cercle vertueux favorisant \u00e0 la fois les march\u00e9s du logement et de l\u2019immobilier d\u2019entreprise \u00bb conclut Vincent Bollaert<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Depuis une vingtaine d\u2019ann\u00e9es, les progr\u00e8s technologiques ont transform\u00e9 les modes de vie et de travail, poussant les acteurs de l\u2019immobilier \u00e0 se r\u00e9inventer. Sur le segment des bureaux, la digitalisation des organisations, la chasse aux talents et le besoin accru de flexibilit\u00e9 ont rebattu les cartes en mati\u00e8re de conditions de bail, d\u2019am\u00e9nagement des […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/57752"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=57752"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/57752\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":57753,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/57752\/revisions\/57753"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=57752"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=57752"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=57752"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}