{"id":57099,"date":"2021-04-15T07:51:57","date_gmt":"2021-04-15T07:51:57","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=57099"},"modified":"2021-04-15T07:52:00","modified_gmt":"2021-04-15T07:52:00","slug":"pas-de-reprise-mais-une-legere-amelioration-pour-le-marche-des-bureaux","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=57099","title":{"rendered":"Pas de reprise, mais une l\u00e9g\u00e8re am\u00e9lioration pour le march\u00e9 des bureaux"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>L\u2019activit\u00e9 locative est rest\u00e9e bien inf\u00e9rieure \u00e0 sa moyenne de long terme au 1er<\/sup>\u00a0trimestre 2021. \u00ab\u00a0373 800 m\u00b2 de bureaux ont \u00e9t\u00e9 lou\u00e9s ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France, soit une chute de 31 % par rapport \u00e0 la moyenne d\u2019un 1er<\/sup>\u00a0trimestre depuis dix ans. Un r\u00e9sultat loin d\u2019\u00eatre surprenant, dans un contexte d\u2019incertitude li\u00e9e \u00e0 la situation sanitaire<\/em>\u00a0\u00bb annonce Renaud Bo\u00ebss\u00e9, Directeur Bureaux Paris<\/a> chez Knight Frank France. Cette situation n\u2019est pas propre \u00e0 l\u2019Ile-de-France. L\u2019activit\u00e9 locative reste limit\u00e9e dans la plupart des m\u00e9tropoles mondiales, y compris dans les pays o\u00f9 les campagnes de vaccination produisent d\u00e9j\u00e0 leurs effets ou dans ceux o\u00f9 le virus a quasiment disparu. De fait, le maintien de r\u00e8gles de distanciation sociale tr\u00e8s strictes y freine encore le retour au bureau des salari\u00e9s, m\u00eame si de premiers signaux positifs y ont \u00e9t\u00e9 relev\u00e9s.<\/p>\n\n\n

Ce d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e 2021 marque \u00e9galement une l\u00e9g\u00e8re am\u00e9lioration en Ile-de-France. Les commercialisations de bureaux y ont ainsi atteint un niveau sup\u00e9rieur de 95 % \u00e0 celui du 2e<\/sup> trimestre 2020 et de 44 % \u00e0 celui du 3e<\/sup> trimestre. En outre, le r\u00e9sultat du 1er<\/sup> trimestre n\u2019affiche qu\u2019une baisse de 13 % par rapport au 4e<\/sup> trimestre, qui est traditionnellement le plus actif et avait de surcro\u00eet b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 de la finalisation de la location par ENGIE de son nouveau campus de 94 000 m\u00b2 \u00e0 La Garenne-Colombes. Enfin, si la chute des commercialisations de bureaux est de 30 % par rapport au 1er<\/sup> trimestre 2020, rappelons qu\u2019une prise \u00e0 bail exceptionnelle, la location par TOTAL des 125 000 m\u00b2 de \u00ab The Link \u00bb \u00e0 La D\u00e9fense, avait aussi gonfl\u00e9 les volumes plac\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Inflexion de tendance sur le march\u00e9 des grandes surfaces<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les grandes transactions ont connu un net regain d\u2019activit\u00e9. 13 op\u00e9rations de plus de 5 000 m\u00b2 ont \u00e9t\u00e9 recens\u00e9es au 1er<\/sup> trimestre 2021, soit plus qu\u2019\u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode l\u2019an pass\u00e9 (12) et plus que le cumul des trois derniers trimestres (10) ! Cette situation tranche avec le fl\u00e9chissement du segment des surfaces de taille interm\u00e9diaire (1 000 – 5 000 m\u00b2), qui connait un recul de pr\u00e8s de 40 % du nombre de transactions et des volumes plac\u00e9s par rapport au 1er<\/sup> trimestre 2020. Enfin, le segment des plus petites surfaces a fait mieux que r\u00e9sister, avec un nombre de prises \u00e0 bail en hausse de 13 % et un volume \u00e9quivalent \u00e0 celui de la m\u00eame \u00e9poque l\u2019an dernier.<\/p>\n\n\n\n

\u00ab Qui dit crise ne dit pas absence de mouvements immobiliers. Certes, le premier confinement a \u00e9t\u00e9 suivi d\u2019une p\u00e9riode de sid\u00e9ration, qui a r\u00e9duit de fa\u00e7on drastique le nombre de transactions en raison des contraintes sanitaires et de la priorit\u00e9 donn\u00e9e par les entreprises \u00e0 la pr\u00e9servation de leur activit\u00e9. N\u00e9anmoins, la prise de d\u00e9cision immobili\u00e8re s\u2019est r\u00e9cemment acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e, certains utilisateurs tirant parti d\u2019un contexte de march\u00e9 plus favorable pour r\u00e9duire les co\u00fbts et am\u00e9liorer leurs espaces de travail<\/em> \u00bb explique Renaud Bo\u00ebss\u00e9. Ces op\u00e9rations de rationalisation ont repr\u00e9sent\u00e9 une part significative des mouvements recens\u00e9s au 1er<\/sup> trimestre 2021, et seront de toute \u00e9vidence l\u2019un des moteurs de l\u2019activit\u00e9 locative cette ann\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Maintien des grands \u00e9quilibres g\u00e9ographiques<\/strong><\/p>\n\n\n\n

S\u2019il est encore trop t\u00f4t pour mesurer pleinement l\u2019impact de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19 sur le march\u00e9 des bureaux, il est probable que celle-ci ne bouleversera pas la hi\u00e9rarchie des grands p\u00f4les tertiaires d\u2019Ile-de-France en raison d\u2019\u00e9quilibres en place depuis des d\u00e9cennies et de l\u2019importance de l\u2019h\u00e9ritage dans les strat\u00e9gies d\u2019implantation des entreprises. L\u2019analyse des grandes transactions du 1er<\/sup> trimestre 2021 montre d\u2019ailleurs la part tr\u00e8s majoritaire de mouvements endog\u00e8nes, de m\u00eame que la concentration de l\u2019activit\u00e9 dans Paris et les diff\u00e9rents march\u00e9s de l\u2019Ouest.<\/p>\n\n\n\n

Lors des trois premiers mois de 2021, le Croissant Ouest et La D\u00e9fense ont concentr\u00e9 7 des 13 transactions sup\u00e9rieures \u00e0 5 000 m\u00b2 et 15 % du volume plac\u00e9 en Ile-de-France, toutes tranches de surfaces confondues. Cette part est en baisse puisqu\u2019elle \u00e9tait de 27 % au 1er<\/sup> trimestre 2020 gr\u00e2ce \u00e0 la location par TOTAL de \u00ab The Link \u00bb \u00e0 La D\u00e9fense. Hors du quartier d\u2019affaires, la plupart des p\u00f4les de l\u2019Ouest voient leur volume augmenter (Boucle Nord, Neuilly-Levallois) ou bien r\u00e9sister (Boucle Sud) gr\u00e2ce notamment \u00e0 un nombre plus important de grandes transactions que l\u2019an pass\u00e9 (CAPGEMINI dans \u00ab M Campus \u00bb \u00e0 Meudon, etc.).<\/p>\n\n\n\n

Avec 135 000 m\u00b2 plac\u00e9s (- 28 % sur un an), Paris a concentr\u00e9 36 % de la demande plac\u00e9e contre 35 % \u00e0 la m\u00eame \u00e9poque l\u2019an pass\u00e9. Si les prises \u00e0 bail de bureaux de moins de 1 000 m\u00b2 ont \u00e9t\u00e9 nombreuses, avec un volume de commercialisations quasi \u00e9quivalent \u00e0 celui de l\u2019an pass\u00e9, celui des bureaux de taille interm\u00e9diaire affiche un net recul de 37 %. Sur ce segment de march\u00e9, la chute des commercialisations a pu, comme en 2020, \u00eatre amplifi\u00e9e par l\u2019absorption par les prestataires de flex-office d\u2019une partie de la demande. Enfin, seules 2 transactions de plus de 5 000 m\u00b2 ont \u00e9t\u00e9 recens\u00e9es depuis janvier : l\u2019installation de BPE et de VOODOO sur une surface totale de 15 000 m\u00b2 environ dans la \u00ab Poste du Louvre \u00bb (Paris 2e<\/sup>). \u00ab Ces mouvements \u2013 ainsi que les prises \u00e0 bail en cours de finalisation \u2013 montrent n\u00e9anmoins que les entreprises de secteurs d\u2019activit\u00e9 en croissance ou plus r\u00e9sistants \u00e0 la crise comme la finance, le conseil, le luxe ou les nouvelles technologies alimentent toujours la demande pour des bureaux de qualit\u00e9 et b\u00e9n\u00e9ficiant d\u2019une accessibilit\u00e9 optimale<\/em> \u00bb constate Renaud Bo\u00ebss\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Les march\u00e9s de 1\u00e8re<\/sup> couronne ont quant \u00e0 eux continu\u00e9 de sous-performer. Apr\u00e8s la baisse de 60 % sur un an constat\u00e9e sur l\u2019ensemble de 2020, le volume des prises \u00e0 bail y a chut\u00e9 de 38 % au 1er<\/sup> trimestre 2021 et seules deux grandes transactions y ont \u00e9t\u00e9 recens\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Offre disponible : le pic n\u2019est pas encore atteint<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Orient\u00e9 \u00e0 la hausse depuis la fin de 2019, le volume de l\u2019offre imm\u00e9diatement disponible en \u00cele-de-France a continu\u00e9 d\u2019enfler, atteignant 3,73 millions de m\u00b2 au terme du 1er<\/sup> trimestre 2021. L\u2019augmentation est relativement modeste sur un trimestre (+ 4 %), mais assez consid\u00e9rable sur un an (+ 30 %). Le niveau actuel de la demande plac\u00e9e, les nouvelles lib\u00e9rations et l\u2019arriv\u00e9e sur le march\u00e9 d\u2019un nombre important d\u2019op\u00e9rations neuves-restructur\u00e9es indiquent que la hausse se poursuivra d\u2019ici la fin de 2021 et que le stock devrait progressivement se rapprocher du pr\u00e9c\u00e9dent point haut de 2014 (4,03 millions de m\u00b2). \u00ab Aliment\u00e9 par les sous-locations, le march\u00e9 \u00ab gris \u00bb contribuera \u00e9galement \u00e0 cette remont\u00e9e, ainsi qu\u2019\u00e0 l\u2019intensification de la concurrence entre offres disponibles en raison de l\u2019excellent rapport qualit\u00e9-prix et de la flexibilit\u00e9 des baux propos\u00e9s sur ce type de biens<\/em> \u00bb pr\u00e9cise Renaud Bo\u00ebss\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Cons\u00e9quence de cette augmentation de l\u2019offre, le taux de vacance fr\u00f4le d\u00e9sormais les 7 % en \u00cele-de-France contre 5,3 % un an auparavant. Dans Paris, il a plus que doubl\u00e9, passant de 2,1 % au 1er<\/sup> trimestre 2020 \u00e0 4,6 % \u00e0 fin mars 2021, permettant ainsi d\u2019apporter plus de fluidit\u00e9 au march\u00e9. Le constat est identique dans Paris QCA o\u00f9 le taux de vacance atteint 4,5 %, niveau encore bien en de\u00e7\u00e0 du pic de 2009 (6,1 %). A l\u2019exception de la 2e<\/sup> Couronne, tous les autres secteurs voient leur taux de vacance progresser, avec des hausses particuli\u00e8rement prononc\u00e9es dans la 1\u00e8re<\/sup> Couronne Nord (+ 3,5 points en un an) et \u00e0 La D\u00e9fense (+ 6,8 points).<\/p>\n\n\n\n

Une offre \u00e0 venir encore abondante<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Plus de 2,3 millions de m\u00b2 de bureaux sont actuellement en chantier dans Paris et sa r\u00e9gion, dont 71 % \u00e9taient encore disponibles \u00e0 la fin du 1er<\/sup> trimestre 2021. Si pr\u00e8s de la moiti\u00e9 des projets \u00e0 livrer en 2021 ont d\u00e9j\u00e0 trouv\u00e9 preneur, le niveau de pr\u00e9-commercialisation des offres attendues en 2022 (18 %) et 2023 (13 %) pose la question de la capacit\u00e9 d\u2019absorption du march\u00e9 au vu de l\u2019\u00e9tat actuel de la demande des utilisateurs. Notamment motiv\u00e9s par la volont\u00e9 de certains propri\u00e9taires de redimensionner leurs projets et de les adapter aux attentes n\u00e9es de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19 (qualit\u00e9 des espaces, bien-\u00eatre et sant\u00e9 des collaborateurs, etc.), de nouveaux reports pourraient n\u00e9anmoins permettre de limiter la pression dans les secteurs g\u00e9ographiques les plus offreurs.<\/p>\n\n\n\n

La D\u00e9fense regroupe une part significative de l\u2019offre \u00e0 venir en Ile-de-France. Six op\u00e9rations > 10 000 m\u00b2 y sont actuellement en cours de construction pour une livraison attendue d\u2019ici la fin de 2023. N\u00e9anmoins, le quartier d\u2019affaires est bien plac\u00e9 pour tirer son \u00e9pingle du jeu : les conditions de n\u00e9gociation y sont plus favorables aux preneurs, les offres imm\u00e9diates et \u00e0 venir y sont tr\u00e8s vari\u00e9es et de qualit\u00e9, et son accessibilit\u00e9, d\u00e9j\u00e0 excellente, sera bient\u00f4t renforc\u00e9e par l\u2019extension du RER E (\u00ab Eole \u00bb) ; autant d\u2019atouts propres \u00e0 fid\u00e9liser les entreprises d\u00e9j\u00e0 install\u00e9es \u00e0 La D\u00e9fense et \u00e0 s\u00e9duire celles originaires de secteurs moins \u00e9tablis et souhaitant s\u2019offrir une adresse plus \u00ab haut de gamme \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Les d\u00e9veloppements sont \u00e9galement abondants en 1\u00e8re<\/sup> couronne. C\u2019est dans ce secteur que les livraisons d\u2019op\u00e9rations de grand gabarit seront les plus nombreuses, avec 36 chantiers en cours pour un total de 786 700 m\u00b2 dont 87 % encore disponibles. Un volume dont la r\u00e9partition g\u00e9ographique souligne l\u2019int\u00e9r\u00eat pour les futurs hubs du Grand Paris Express, avec un stock particuli\u00e8rement \u00e9lev\u00e9 de projets dans quelques communes comme Saint-Ouen ou Bagneux. Enfin, si Paris concentre pr\u00e8s d\u2019un quart des surfaces neuves-restructur\u00e9es en chantier en \u00cele-de-France, la situation y est plus \u00e9quilibr\u00e9e. Ainsi, pr\u00e8s de la moiti\u00e9 des m\u00b2 de bureaux actuellement en chantier ont d\u00e9j\u00e0 trouv\u00e9 preneur, permettant de tabler sur une hausse mod\u00e9r\u00e9e de la vacance dans la capitale.<\/p>\n\n\n\n

Des loyers stables sur un trimestre<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Attendu avant m\u00eame le d\u00e9clenchement de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19, le r\u00e9\u00e9quilibrage des relations entre bailleurs et locataires s\u2019est acc\u00e9l\u00e9r\u00e9, comme illustr\u00e9 par l\u2019octroi de mesures d\u2019accompagnement plus g\u00e9n\u00e9reuses dans les secteurs de march\u00e9 les plus offreurs. En revanche, l\u2019\u00e9volution des rapports de force ne s\u2019est pas traduite par une correction notable des valeurs faciales. Ainsi, le loyer moyen s\u2019\u00e9tablit \u00e0 415 \u20ac\/m\u00b2\/an et reste stable sur un an. Quant au loyer prime, il s\u2019\u00e9tablit d\u00e9sormais \u00e0 935 \u20ac\/m\u00b2\/an soit une tr\u00e8s l\u00e9g\u00e8re baisse de 1 % sur un trimestre mais une hausse de 7 % par rapport \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode en 2020. Les prochains trimestres ne devraient pas changer la donne, non seulement parce que les utilisateurs de secteurs d\u2019activit\u00e9 \u00e0 haute valeur ajout\u00e9e restent dispos\u00e9s \u00e0 payer le prix pour s\u00e9curiser les meilleurs actifs du QCA, mais aussi parce la crise sanitaire met plus que jamais l\u2019accent sur la qualit\u00e9 et la centralit\u00e9 des espaces de travail. \u00ab Les bureaux <\/em>continuent d\u2019occuper une place centrale dans l\u2019organisation des entreprises. Leur importance semble m\u00eame confort\u00e9e, dans l\u2019esprit des d\u00e9cideurs comme celui des salari\u00e9s. De fait, l\u2019alternance particuli\u00e8rement \u00e9prouvante de p\u00e9riodes de rel\u00e2chement et de resserrement des restrictions a montr\u00e9 les limites d\u2019un t\u00e9l\u00e9travail \u00e0 grande \u00e9chelle, et le besoin de bureaux favorisant les contacts humains et l\u2019innovation et exprimant les valeurs de l\u2019entreprise<\/em>  \u00bb conclut Renaud Bo\u00ebss\u00e9.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

L\u2019activit\u00e9 locative est rest\u00e9e bien inf\u00e9rieure \u00e0 sa moyenne de long terme au 1er\u00a0trimestre 2021. \u00ab\u00a0373 800 m\u00b2 de bureaux ont \u00e9t\u00e9 lou\u00e9s ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France, soit une chute de 31 % par rapport \u00e0 la moyenne d\u2019un 1er\u00a0trimestre depuis dix ans. Un r\u00e9sultat loin d\u2019\u00eatre surprenant, dans un contexte d\u2019incertitude li\u00e9e […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/57099"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=57099"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/57099\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":57100,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/57099\/revisions\/57100"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=57099"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=57099"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=57099"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}