{"id":57034,"date":"2021-04-07T08:13:47","date_gmt":"2021-04-07T08:13:47","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=57034"},"modified":"2021-04-07T08:13:50","modified_gmt":"2021-04-07T08:13:50","slug":"resultats-encourageants-pour-le-marche-de-linvestissement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=57034","title":{"rendered":"R\u00e9sultats encourageants pour le march\u00e9 de l\u2019investissement"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>L\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19 p\u00e8se toujours sur l\u2019activit\u00e9 du march\u00e9 fran\u00e7ais de l\u2019investissement. \u00ab\u00a0Alors que les volumes n\u2019avaient cess\u00e9 d\u2019augmenter depuis la fin du premier confinement, cette progression a \u00e9t\u00e9 stopp\u00e9e au d\u00e9but de 2021. Ainsi, 4,7 milliards d\u2019euros ont \u00e9t\u00e9 investis sur le march\u00e9 fran\u00e7ais de l\u2019immobilier d\u2019entreprise au 1er<\/sup>\u00a0trimestre 2021, soit une baisse de 48 % par rapport au 4e<\/sup>\u00a0trimestre 2020 et de 36 % par rapport au 1er<\/sup>\u00a0trimestre 2020\u00a0<\/em>\u00bb annonce Matthieu Garreaud, Co-Directeur du d\u00e9partement Investissement chez Knight Frank France. Ce recul important \u00e9tait attendu. D\u2019une part parce que le 1er<\/sup>\u00a0trimestre 2020 avait \u00e9t\u00e9 exceptionnel (7,3 milliards investis), d\u2019autre part parce que\u00a0le manque de visibilit\u00e9 et des\u00a0repricing<\/em>\u00a0jug\u00e9s trop importants avaient, ces derniers mois, conduit certains vendeurs \u00e0 retirer leurs biens du march\u00e9 ou \u00e0 en reporter la commercialisation, limitant m\u00e9caniquement le stock d\u2019op\u00e9rations \u00e0 finaliser. \u00ab\u00a0En hausse de 24 % par rapport \u00e0 la moyenne d\u00e9cennale, les volumes investis au 1er<\/sup>\u00a0trimestre 2021 sont tout de m\u00eame cons\u00e9quents. Ce d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e est d\u2019autant plus encourageant que les investisseurs \u00e9trangers, \u00e0 l\u2019origine de 43\u00a0% des sommes engag\u00e9es en France depuis janvier, restent tr\u00e8s pr\u00e9sents \u00e0 l\u2019acquisition\u00a0<\/em>\u00bb poursuit Matthieu Garreaud.<\/p>\n\n\n

L\u2019Ile-de-France conforte sa domination<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Malgr\u00e9 la baisse du nombre de transactions sup\u00e9rieures \u00e0 100 millions d\u2019euros (15 au 1er<\/sup> trimestre 2021 contre 20 au 1er<\/sup> trimestre 2020), celles-ci ont encore accru leur part dans l\u2019ensemble des montants engag\u00e9s en France, pass\u00e9e de 58 % en 2020 \u00e0 62 % lors des trois premiers mois de 2021. 13 de ces 15 op\u00e9rations ont \u00e9t\u00e9 sign\u00e9es dans Paris et sa r\u00e9gion : principale cible des grands fonds fran\u00e7ais et internationaux, l\u2019Ile-de-France conforte ainsi sa domination. Toutes tailles de transactions confondues, celle-ci concentre 77 % des volumes investis dans l\u2019Hexagone au 1er<\/sup> trimestre 2021 avec un total de 3,6 milliards d\u2019euros. Si la baisse est de 29 % sur un an, le recul est bien plus marqu\u00e9 en province (- 52 %), malgr\u00e9 quelques cessions de portefeuilles logistiques et de grands immeubles de bureaux, comme l\u2019 \u00ab Astrolabe \u00bb \u00e0 Marseille.<\/p>\n\n\n\n

Les bureaux portent l\u2019activit\u00e9<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Malgr\u00e9 la crise sanitaire et un march\u00e9 locatif \u00e9branl\u00e9 par les mesures de restriction, les bureaux conservent les faveurs des investisseurs. \u00ab Avec 3,6 milliards d\u2019euros d\u00e9pens\u00e9s sur le march\u00e9 fran\u00e7ais des bureaux au 1er<\/sup> trimestre 2021, les volumes affichent une baisse de 27 % sur un an mais sont nettement sup\u00e9rieurs de 40 % \u00e0 la moyenne d\u00e9cennale. Il s\u2019agit m\u00eame du deuxi\u00e8me meilleur 1er<\/sup> trimestre de l\u2019histoire apr\u00e8s le record atteint \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode l\u2019an pass\u00e9 <\/em>\u00bb d\u00e9taille Matthieu Garreaud. Ce montant repr\u00e9sente 77 % de l\u2019ensemble des sommes engag\u00e9es dans l\u2019Hexagone tous types d\u2019actifs confondus. Si la baisse des commerces et de la logistique a m\u00e9caniquement gonfl\u00e9 la part des bureaux, ces derniers ont \u00e9galement b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 de la finalisation d\u2019un nombre important de grandes transactions en r\u00e9gion parisienne, comme la vente par UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD (URW) de \u00ab Shift \u00bb, si\u00e8ge de NESTLE \u00e0 Issy-les-Moulineaux, pour 620 millions d\u2019euros. A La D\u00e9fense, dont le march\u00e9 avait \u00e9t\u00e9 atone en 2020, URW s\u2019est \u00e9galement d\u00e9fait de plusieurs b\u00e2timents des \u00ab Villages de l\u2019Arche \u00bb aupr\u00e8s de PERIAL et de LA FRAN\u00c7AISE. Plusieurs op\u00e9rations significatives ont \u00e9galement anim\u00e9 d\u2019autres secteurs que les Hauts-de-Seine. En 1\u00e8re couronne Est, quelques grandes op\u00e9rations ont ainsi \u00e9t\u00e9 sign\u00e9es \u00e0 Montreuil et Pantin, o\u00f9 TISHMAN SPEYER a par exemple fait l\u2019acquisition des \u00ab Magasins g\u00e9n\u00e9raux \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Paris<\/a> intra-muros reste le march\u00e9 le plus important, rassemblant 40 % des volumes investis en bureaux en Ile-de-France au 1er<\/sup>\u00a0trimestre 2021. Cette part est toutefois en baisse en raison d\u2019un nombre limit\u00e9 d\u2019op\u00e9rations, cons\u00e9quence d\u2019une offre restreinte plut\u00f4t que d\u2019une baisse de la demande des investisseurs. Face au manque de visibilit\u00e9 actuel, Paris conserve en effet d\u2019ind\u00e9niables atouts\u00a0: les profils d\u2019utilisateurs y sont tr\u00e8s vari\u00e9s et pour certains plus r\u00e9sistants \u00e0 la crise sanitaire, et les taux de pr\u00e9-commercialisation y sont \u00e9lev\u00e9s (46 % pour les projets \u00e0 livrer d\u2019ici la fin de 2023 contre 24 % en moyenne en Ile-de-France<\/a>). \u00ab\u00a0Les plus beaux actifs de la capitale b\u00e9n\u00e9ficient \u00e0 plein de leur statut de valeur refuge, les investisseurs, toujours plus s\u00e9lectifs, ciblant en priorit\u00e9 les secteurs g\u00e9ographiques les plus \u00e9tablis et les biens offrant des revenus stables et s\u00e9curis\u00e9s. Depuis le d\u00e9clenchement de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie,<\/em>\u00a0ce contexte maintient une pression baissi\u00e8re sur les taux de rendement prime et explique le niveau \u00e9lev\u00e9 des valeurs v\u00e9nales, qui atteignent 18 000 \u20ac\/m\u00b2 en moyenne dans Paris depuis la fin du 1T 2020 contre 14 000 \u20ac\/m\u00b2 en 2019<\/em>\u00a0\u00bb explique Matthieu Garreaud.<\/p>\n\n\n\n

Si le\u00a0core<\/em>\u00a0repr\u00e9sente la grande majorit\u00e9 des volumes investis en bureaux au 1T 2021[1]\u00a0(66 % contre 59 % en 2020), la correction des prix act\u00e9e sur d\u2019autres types de biens, les bons fondamentaux du march\u00e9 francilien et la recherche de rendement incitent plusieurs acteurs \u00e0 prendre davantage de risques. Malgr\u00e9 le resserrement des conditions de financement, qui peut emp\u00eacher ou retarder la finalisation de transactions\u00a0value-add<\/em>, plusieurs op\u00e9rations de cr\u00e9ation de valeur ont ainsi \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9es, qui visent notamment \u00e0 adapter les bureaux aux nouvelles attentes des utilisateurs (bien-\u00eatre, hybridation des modes de travail, etc.) et aux nouveaux standards de performance environnementale.<\/p>\n\n\n\n

Logistique : volumes en baisse mais engouement confirm\u00e9<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les investisseurs restent \u00e9galement tr\u00e8s pr\u00e9sents sur le march\u00e9 industriel, confirmant le tr\u00e8s gros app\u00e9tit pour la logistique. Les acquisitions d\u2019entrep\u00f4ts ont ainsi rassembl\u00e9 650 millions d\u2019euros en France au 1er<\/sup> trimestre 2021, soit une hausse de 60 % par rapport \u00e0 la moyenne d\u00e9cennale. \u00ab Si la baisse est de 62 % sur un an, elle doit \u00eatre relativis\u00e9e par le niveau record des volumes enregistr\u00e9 au d\u00e9but de 2020. En outre, la performance aurait pu \u00eatre bien plus belle si l\u2019offre avait \u00e9t\u00e9 suffisamment fournie pour r\u00e9pondre \u00e0 la forte demande des investisseurs<\/em> \u00bb indique Antoine Grignon, Co-Directeur du d\u00e9partement Investissement chez Knight Frank France. Comme l\u2019an pass\u00e9, ce sont les portefeuilles qui ont repr\u00e9sent\u00e9 la grande majorit\u00e9 de l\u2019activit\u00e9 gr\u00e2ce aux acquisitions r\u00e9alis\u00e9es pour le compte de fonds europ\u00e9ens, allemands notamment. Les entrep\u00f4ts XXL de classe A sont particuli\u00e8rement recherch\u00e9s, sur et en dehors de la dorsale Nord-Sud. Les transactions r\u00e9centes et les op\u00e9rations en cours refl\u00e8tent \u00e9galement l\u2019engouement des investisseurs pour la logistique du dernier kilom\u00e8tre, cons\u00e9quence du coup de boost donn\u00e9 par la crise sanitaire aux ventes du e-commerce.<\/p>\n\n\n\n

D\u00e9but d\u2019ann\u00e9e atone pour les commerces<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Contrastant avec la solidit\u00e9 des bureaux et le dynamisme de la logistique, le march\u00e9 des commerces a \u00e9t\u00e9 peu anim\u00e9 depuis le d\u00e9but de l\u2019ann\u00e9e. \u00ab Apr\u00e8s une ann\u00e9e 2020 plut\u00f4t solide, les volumes investis en commerces ont \u00e0 peine d\u00e9pass\u00e9 les 200 millions d\u2019euros au 1er<\/sup> trimestre 2021, contre 630 millions \u00e0 la m\u00eame \u00e9poque l\u2019an pass\u00e9. Ce mauvais r\u00e9sultat n\u2019est pas surprenant. Depuis le deuxi\u00e8me confinement, et malgr\u00e9 la br\u00e8ve embellie des f\u00eates de fin d\u2019ann\u00e9e, les fermetures li\u00e9es aux mesures de restriction ont touch\u00e9 une part croissante de commerces, ce qui a pu contraindre des investisseurs \u00e0 retarder la mise en vente de leurs actifs et a logiquement r\u00e9duit l\u2019activit\u00e9. Les discussions actuelles entre bailleurs et locataires sur le paiement des loyers, le manque de visibilit\u00e9 sur la situation sanitaire et les interrogations sur l\u2019avenir du commerce physique ajoutent en outre \u00e0 l\u2019incertitude et exacerbent la prudence des potentiels acqu\u00e9reurs <\/em>\u00bb <\/strong>annonce Antoine Grignon.  <\/p>\n\n\n\n

Dans un tel contexte et alors que les conditions de financement se sont encore resserr\u00e9es, les volumes investis en commerces devraient rester assez faibles au 2e<\/sup> trimestre. N\u00e9anmoins, l\u2019activit\u00e9 pourrait progressivement acc\u00e9l\u00e9rer. \u00ab Les investisseurs sont certes moins nombreux mais n\u2019ont pas d\u00e9sert\u00e9 le march\u00e9 des commerces, ciblant en particulier les actifs bien plac\u00e9s, s\u00e9curis\u00e9s par des baux fermes et lou\u00e9s \u00e0 des enseignes de secteurs moins impact\u00e9s par la crise sanitaire. Plusieurs cessions d\u2019ensembles de p\u00e9riph\u00e9rie ou de portefeuilles d\u2019enseignes sont ainsi attendues, de m\u00eame que quelques ventes d\u2019actifs situ\u00e9s sur des art\u00e8res phares de la capitale<\/em> \u00bb explique Antoine Grignon. Essentiellement anim\u00e9 au 1er<\/sup> trimestre 2021 par la vente par HAMMERSON de ses parts dans \u00ab Nic\u00e9toile \u00bb et \u00ab Espace Saint-Quentin \u00bb, le march\u00e9 des centres commerciaux pourrait aussi voir ses volumes augmenter d\u2019ici la fin de l\u2019ann\u00e9e, des n\u00e9gociations portant actuellement sur la cession de grands actifs \u00e0 revaloriser.<\/p>\n\n\n\n

Quelles perspectives pour les prochains mois ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La r\u00e9cente d\u00e9cision du gouvernement de renforcer les mesures de restriction pour r\u00e9pondre \u00e0 la d\u00e9gradation de la situation sanitaire met de nouveau l\u2019\u00e9conomie fran\u00e7aise \u00e0 l\u2019\u00e9preuve et pourrait retarder la reprise des march\u00e9s locatifs et de l\u2019investissement. Plusieurs \u00e9l\u00e9ments incitent n\u00e9anmoins \u00e0 l\u2019optimisme, \u00e0 commencer par la mont\u00e9e en puissance de campagnes de vaccination qui commencent \u00e0 porter leurs fruits dans quelques pays et qui, en France, permettent d\u2019envisager une am\u00e9lioration durable de la situation sanitaire \u00e0 partir de l\u2019\u00e9t\u00e9. Les r\u00e9sultats du march\u00e9 de l\u2019investissement au 1er<\/sup> trimestre 2021 sont \u00e9galement porteurs d\u2019espoir. \u00ab A rebours des discours d\u00e9clinistes, le d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e a confirm\u00e9 l\u2019attractivit\u00e9 de l\u2019Ile-de-France et le r\u00f4le central des bureaux<\/em>. La solidit\u00e9 des valeurs v\u00e9nales met notamment en \u00e9vidence l\u2019attractivit\u00e9 des produits prime, qui resteront une cible privil\u00e9gi\u00e9e des investisseurs dans un contexte moins favorable aux biens et march\u00e9s secondaires en raison des craintes sur la p\u00e9rennit\u00e9 des revenus locatifs et de financements moins faciles \u00e0 obtenir <\/em>\u00bb indique Antoine Grignon.<\/p>\n\n\n\n

Les cons\u00e9quences de la crise sanitaire se lisent \u00e9galement dans l\u2019\u00e9volution des strat\u00e9gies d\u2019allocation, qui donnent une place de plus en plus importante aux biens consid\u00e9r\u00e9s comme plus r\u00e9sistants (r\u00e9sidentiel, logistique, etc.) et permettant aux investisseurs de remplir leurs objectifs de diversification. Enfin, la crise sanitaire ne cesse depuis un an de rappeler la n\u00e9cessaire transition vers des mod\u00e8les de d\u00e9veloppement durable. \u00ab Sur le march\u00e9 immobilier, ceci se traduit notamment par l\u2019attention croissante port\u00e9e \u00e0 la capacit\u00e9 d\u2019adaptation des actifs aux changements d\u2019usage ou aux changements climatiques. Les derniers mois ont notamment permis de donner un formidable coup d\u2019acc\u00e9l\u00e9rateur aux standards ESG et ISR, participant de fait de l\u2019attractivit\u00e9 du march\u00e9 fran\u00e7ais \u00e0 l\u2019heure o\u00f9 ces crit\u00e8res sont d\u00e9sormais scrut\u00e9s de tr\u00e8s pr\u00e8s par les grands investisseurs transfrontaliers<\/em> \u00bb conclut Antoine Grignon.<\/p>\n\n\n\n

[1] Part sur l\u2019ensemble des cessions de bureaux sup\u00e9rieures \u00e0 20 millions d\u2019euros.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

L\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19 p\u00e8se toujours sur l\u2019activit\u00e9 du march\u00e9 fran\u00e7ais de l\u2019investissement. \u00ab\u00a0Alors que les volumes n\u2019avaient cess\u00e9 d\u2019augmenter depuis la fin du premier confinement, cette progression a \u00e9t\u00e9 stopp\u00e9e au d\u00e9but de 2021. Ainsi, 4,7 milliards d\u2019euros ont \u00e9t\u00e9 investis sur le march\u00e9 fran\u00e7ais de l\u2019immobilier d\u2019entreprise au 1er\u00a0trimestre 2021, soit une baisse de […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/57034"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=57034"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/57034\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":57035,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/57034\/revisions\/57035"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=57034"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=57034"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=57034"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}