{"id":56862,"date":"2021-03-19T09:20:04","date_gmt":"2021-03-19T09:20:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=56862"},"modified":"2021-03-19T09:20:07","modified_gmt":"2021-03-19T09:20:07","slug":"crowdfunding-immobilier-les-bonnes-pratiques-dans-un-marche-mature","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=56862","title":{"rendered":"Crowdfunding immobilier : les bonnes pratiques dans un march\u00e9 mature"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>C\u2019est la base du m\u00e9tier, rappelons-le\u00a0: les plateformes disposent du statut de conseiller en investissement participatif (CIP). La valeur ajout\u00e9e, dans ce m\u00e9tier neuf du crowdfunding immobilier, r\u00e9side donc dans\u00a0la capacit\u00e9, en tant que plateforme, \u00e0 conseiller les investisseurs.<\/strong>\u00a0De mani\u00e8re logique, notre premi\u00e8re d\u00e9marche doit \u00eatre d\u2019identifier les besoins de ces derniers. Les process Know Your Customer (KYC), pratiqu\u00e9s chez Koregraf et certains acteurs de notre m\u00e9tier, permettent, avant tout, d\u2019\u00e9valuer le profil de risque des clients, en interrogeant par exemple son patrimoine disponible et liquide, ou son niveau d\u2019expertise concernant les titres financiers que la plateforme \u00e9met.<\/p>\n\n\n

Un ratio rendement risque \u00e0 maitriser : le B-A Ba de notre m\u00e9tier<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Une prudence bienvenue, dans un monde encore neuf, \u00e0 la r\u00e9gulation naissante. Pour m\u00e9moire, le financement participatif immobilier a atteint en 2020 une collecte d\u2019un demi-milliard d\u2019euros en 2020, en croissance de +35% par rapport \u00e0 2019.<\/p>\n\n\n\n

Le financement comporte \u00e9videmment une part de risque\u2026 c\u2019est justement ce qui justifie le niveau de rendement escompt\u00e9 pour le pr\u00eateur. L\u2019expression des risques constitue donc la base de notre m\u00e9tier. <\/strong>Dans la pratique, cette notion se mat\u00e9rialise essentiellement par l\u2019\u00e9mission d\u2019un Document d\u2019Information R\u00e9glementaire Synth\u00e9tique (DIRS) mis \u00e0 disposition des investisseurs pour chacune des op\u00e9rations.<\/p>\n\n\n\n

Les plateformes doivent \u00e9clairer les investisseurs sur les risques r\u00e9els, mais aussi adapter les rendements propos\u00e9s en fonction des composantes de l\u2019op\u00e9ration. Une op\u00e9ration de co-promotion port\u00e9e par un promoteur national reconnu, dans une zone \u00e9tablie, proposera naturellement des rendements inf\u00e9rieurs \u00e0 une op\u00e9ration de marchand de biens men\u00e9e par un op\u00e9rateur local, ayant moins d\u2019exp\u00e9rience.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 ce risque intrins\u00e8que est corr\u00e9l\u00e9e \u00e9galement la dur\u00e9e d\u2019engagement.<\/strong> Sur notre plateforme, un contrat d’investissement est toujours \u00e9tabli sur une dur\u00e9e de 3 ans, et un remboursement par anticipation est r\u00e9alis\u00e9 d\u00e8s la fin de l\u2019op\u00e9ration, afin de ne pas faire subir les al\u00e9as de la construction immobili\u00e8re aux pr\u00eateurs. Il est important de signaler d\u00e8s le d\u00e9but de la souscription la dur\u00e9e d\u2019engagement maximale propos\u00e9e au souscripteur.<\/p>\n\n\n\n

Au-del\u00e0 de ce rappel, toujours bienvenu, de ces fondamentaux, de nombreux param\u00e8tres, sur chaque op\u00e9ration, doivent \u00eatre analys\u00e9s et exprim\u00e9s avec la plus grande rigueur. Chez Koregraf, cette analyse s\u2019effectue sur 4 axes. <\/p>\n\n\n\n

Les 4 points cardinaux de l\u2019expertise en crowdfunding immobilier made in Koregraf<\/strong><\/p>\n\n\n\n

L\u2019op\u00e9rateur<\/strong> en lui-m\u00eame est bien s\u00fbr \u00e0 analyser pr\u00e9cis\u00e9ment : son bilan, bien s\u00fbr, mais aussi la qualit\u00e9 de ses dirigeants, de ses collaborateurs, ainsi que son historique et son savoir-faire dans la conception de programmes urbains, r\u00e9sidentiels, tertiaires ou mixtes. La promotion est un m\u00e9tier complexe, et on ne peut se contenter de l\u2019analyser sous le seul angle financier. Nous avons longuement milit\u00e9 pour des analyses dites corporate pouss\u00e9es et nous sommes satisfaits de voir aujourd\u2019hui le march\u00e9, dans sa grande majorit\u00e9, aller dans ce sens. Et ces analyses corporate s\u2019appliquent \u00e9galement aux activit\u00e9s de marchands de biens.<\/p>\n\n\n\n

La qualit\u00e9 de l\u2019op\u00e9ration<\/strong> est le deuxi\u00e8me point \u00e0 analyser. Il est crucial que la plateforme s\u00e9lectionne les op\u00e9rations les plus s\u00e9curis\u00e9es pour ses investisseurs. Les autorisations d\u2019urbanisme d\u00e9finitives sont un pr\u00e9requis incontournable, h\u00e9las parfois n\u00e9glig\u00e9. C\u2019est notamment ici que l\u2019expertise immobili\u00e8re joue tout son r\u00f4le. Ainsi, la qualit\u00e9 des chiffres et indicateurs fournis est tr\u00e8s variable : par exemple, un pourcentage de pr\u00e9-commercialisation est bien moins parlant qu\u2019une vitesse d\u2019\u00e9coulement et une topologie des ventes. Un exemple ? une pr\u00e9-commercialisation de 40% en deux mois est plus s\u00e9curisante qu\u2019une pr\u00e9vente de 50% constitu\u00e9e essentiellement d\u2019une vente en bloc \u00e0 un bailleur social.<\/p>\n\n\n\n

Nous utilisons plus de 400 crit\u00e8res d\u2019analyse par op\u00e9rations lors de nos audits. Attention aux arguments parfois r\u00e9ducteurs de pr\u00e9-commercialisation : ils ne constituent pas \u00e0 eux seuls les garants de la bonne r\u00e9alisation d\u2019une op\u00e9ration.<\/p>\n\n\n\n

La structure du financement<\/strong> constitue le troisi\u00e8me point \u00e0 analyser. Le financement en crowdfunding est particuli\u00e8rement adapt\u00e9 au financement discr\u00e9tionnaire. De notre point de vue, nous devons permettre aux souscripteurs d\u2019identifier avec pr\u00e9cision o\u00f9 sont affect\u00e9s les fonds qu\u2019ils investissent. \u00c0 ce titre, les financements dits \u00ab corporate \u00bb qui permettent d\u2019allouer les fonds directement \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re privent ainsi l\u2019investisseur d\u2019une donn\u00e9e essentielle : l\u2019allocation de son investissement. Il est essentiel de pouvoir identifier clairement les soci\u00e9t\u00e9s d\u2019op\u00e9rations o\u00f9 sont log\u00e9s les montants lev\u00e9s. En effet, hors exception, les structures de t\u00eate sont porteuses des risques op\u00e9rationnels des op\u00e9rations. Il semble donc plus adapt\u00e9 de cantonner les fonds \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9di\u00e9e \u00e0 une (ou des) op\u00e9ration(s) d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 identifi\u00e9es. Un investissement non fl\u00e9ch\u00e9 s\u2019apparente davantage au capital investissement, qui requiert des analyses bien plus pouss\u00e9es et pr\u00e9sente plus de risques. En bref : en sollicitant l\u2019\u00e9pargne de particuliers, le crowdfunding doit permettre \u00e0 chacun de comprendre et d\u2019identifier le flux de son investissement.<\/p>\n\n\n\n

Enfin, l\u2019organisation juridique de la lev\u00e9e de fonds<\/strong> est le quatri\u00e8me point \u00e0 analyser, qui requiert une expertise technique d\u00e9di\u00e9e. La souscription d\u2019une obligation aupr\u00e8s d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 par actions simplifi\u00e9e (SAS) est la forme la plus fr\u00e9quente de souscription. Il est cependant important d\u2019analyser avec attention la structure juridique de ladite soci\u00e9t\u00e9. Qui en est actionnaire ? Qui est repr\u00e9sentant de la masse des obligataires (des investisseurs) ? Ce sont des points techniques, qui constituent le c\u0153ur de notre engagement. Selon nous, il est naturel que la plateforme soit la repr\u00e9sentante de la masse des obligataires. En outre, pour \u00e9viter de faire porter un risque inutile sur la p\u00e9rennit\u00e9 de la plateforme, il est important que la SAS appartienne au promoteur. Ceci permet d\u2019\u00e9viter tout conflit d\u2019int\u00e9r\u00eat entre l\u2019actionnaire et le repr\u00e9sentant des obligataires, mais aussi plus simplement car l\u2019investisseur pr\u00eate au promoteur et non \u00e0 la plateforme.<\/p>\n\n\n\n

Notre engagement pour un crowdfunding immobilier fiable et robuste<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ces mises en garde, simples et basiques, n\u2019ont qu\u2019un seul objectif : \u0153uvrer \u00e0 la professionnalisation du march\u00e9 du crowdfunding immobilier. En effet, dans un march\u00e9 qui arrive \u00e0 maturit\u00e9, les plateformes doivent redoubler d\u2019exigence sur la qualit\u00e9 globale des op\u00e9rations et des op\u00e9rateurs : il en va de la p\u00e9rennit\u00e9 du financement de la promotion immobili\u00e8re en France.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

C\u2019est la base du m\u00e9tier, rappelons-le\u00a0: les plateformes disposent du statut de conseiller en investissement participatif (CIP). La valeur ajout\u00e9e, dans ce m\u00e9tier neuf du crowdfunding immobilier, r\u00e9side donc dans\u00a0la capacit\u00e9, en tant que plateforme, \u00e0 conseiller les investisseurs.\u00a0De mani\u00e8re logique, notre premi\u00e8re d\u00e9marche doit \u00eatre d\u2019identifier les besoins de ces derniers. Les process Know […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/56862"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=56862"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/56862\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":56864,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/56862\/revisions\/56864"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=56862"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=56862"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=56862"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}