{"id":56500,"date":"2021-02-09T09:03:37","date_gmt":"2021-02-09T09:03:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=56500"},"modified":"2021-02-09T09:04:36","modified_gmt":"2021-02-09T09:04:36","slug":"transformation-des-bureaux-en-logements-de-la-poudre-aux-yeux","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=56500","title":{"rendered":"Transformation des bureaux en logements : de la poudre aux yeux"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>Par Norbert Fanchon, Pr\u00e9sident du Directoire du Groupe Gambetta<\/em><\/p>\n

Il n\u2019est pas question d\u2019\u00eatre ingrat : l’initiative de transformer des bureaux en logements gr\u00e2ce \u00e0 la cr\u00e9ation de fonds adoss\u00e9s sur l\u2019assurance-vie est utile. Plusieurs grandes enseignes sp\u00e9cialistes du placement de l\u2019\u00e9pargne des m\u00e9nages vont la fl\u00e9cher vers les actifs issus du reconditionnement de locaux tertiaires vacants en locaux r\u00e9sidentiels. Ces acteurs visent la production de 4000 logements par ce moyen. La mairie de Paris<\/a>, la ministre du Logement et le secr\u00e9taire d\u2019\u00c9tat \u00e0 l\u2019\u00e9conomie sociale, solidaire et responsable ont salu\u00e9 cette innovation. On se tromperait en revanche si l\u2019on voyait l\u00e0 une solution tant au manque de logements en France qu\u2019\u00e0 l\u2019offre pl\u00e9thorique de bureaux.<\/p>\n

Car enfin de quoi parle-t-on ? On parle d\u00e9j\u00e0 essentiellement de la capitale et m\u00eame strictement de quatre ou cinq arrondissements, et \u00e0 ces endroits de la capitale on pointe une poign\u00e9e d\u2019immeubles \u00e0 usage tertiaire. Lyon<\/a>, Marseille, Bordeaux peuvent \u00e9ventuellement \u00eatre concern\u00e9s, l\u00e0 encore pour un nombre extr\u00eamement r\u00e9duit de biens. Ils sont pour la plupart de style et de construction haussmanniens et l\u2019enjeu consiste \u00e0 leur rendre leur destination d\u2019origine. On mesure que l\u2019exercice technique est par d\u00e9finition r\u00e9alisable, d\u00e8s lors que la conception d\u2019ensemble et en particulier ce qu\u2019il est convenu d\u2019appeler la \u00ab trame \u00bb sont adapt\u00e9s \u00e0 cette r\u00e9versibilit\u00e9. Pour les immeubles des quartiers d\u2019affaires de nos grandes villes et de nos villes moyennes b\u00e2tis dans les quarante derni\u00e8res ann\u00e9es, les contraintes sont infiniment plus fortes et pour tout dire r\u00e9dhibitoires.<\/p>\n

Il est vrai que ces derniers sont les plus affect\u00e9s par la vacance et qu\u2019ils le seront de plus en plus, car triplement obsol\u00e8tes. Leurs performances environnementales sont souvent pi\u00e8tres. Leur am\u00e9nagement fait la part belle aux bureaux individuels qui ne r\u00e9pondent plus aux aspirations actuelles des espaces partag\u00e9s et qui cr\u00e9ent de grandes surfaces communes aveugles d\u00e9di\u00e9es aux blocs sanitaires, locaux informatiques, archives. Enfin, le t\u00e9l\u00e9travail s\u2019est durablement impos\u00e9 dans la vie des Fran\u00e7ais et va r\u00e9duire selon les projections des experts d\u2019au moins un quart les besoins des entreprises en surface de bureaux. On le voit la transformation des bureaux des quartiers d\u2019affaire en logements ne pourra r\u00e9former valablement l\u2019essentiel de ce parc p\u00e9rim\u00e9 et hors march\u00e9. D\u2019autant plus que la donne \u00e9conomique est embarrassante.<\/p>\n

D\u2019une part il faut investir des sommes folles pour payer la r\u00e9novation et respecter les normes thermiques, acoustiques, d\u2019accessibilit\u00e9… D\u2019autre part, la transformation de bureaux en logements n\u00e9cessite la cr\u00e9ation d\u2019espaces ext\u00e9rieurs (balcons, loggias), et la multiplication des pi\u00e8ces humides, cuisines, salle de bain, w.c. rench\u00e9rissent le co\u00fbt de l\u2019op\u00e9ration. Certes, miser sur une baisse des valeurs v\u00e9nales des bureaux par anticipation ne fait pas de doute. Mais, tabler aussi sur une plus-value apr\u00e8s transformation en logements est une pr\u00e9diction bien plus al\u00e9atoire, pour des immeubles situ\u00e9s dans des quartiers d\u2019affaires qui ne sont pas con\u00e7us pour la vie des habitants. On pense ainsi \u00e0 Euralille, \u00e0 l\u2019Arena \u00e0 Nice, \u00e0 Lyon Part Dieu, et bien s\u00fbr \u00e0 la D\u00e9fense. Qui ira vivre dans ces endroits ? La pand\u00e9mie a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 des attentes des m\u00e9nages diam\u00e9tralement oppos\u00e9es \u00e0 ce que ces quartiers proposent. Par ailleurs, comment imaginer qu\u2019un logement dont 10 \u00e0 20% de la superficie ne poss\u00e8de que des ouvertures r\u00e9duites vers l\u2019ext\u00e9rieur se vendra au prix fort du m\u00e8tre carr\u00e9, sans r\u00e9faction ?<\/p>\n

La sur\u00e9l\u00e9vation de ces immeubles de bureaux pourrait conduire \u00e0 des \u00e9quations \u00e9conomiques vertueuses pour les transformer en logement. Mais on ne peut pas passer sous silence les pesanteurs administratives et la volont\u00e9 de ne pas construire en hauteur en France. Quand on sait qu\u2019obtenir un permis de construire est d\u00e9j\u00e0 long, on peut craindre qu\u2019un dossier pour changement d\u2019affectation avec sur\u00e9l\u00e9vation ne s\u2019enlise dans des proc\u00e9dures administratives d\u00e9courageantes.<\/p>\n

L\u2019analyse de bon sens m\u00e8ne \u00e0 relativiser l\u2019efficacit\u00e9 et m\u00eame seulement le r\u00e9alisme de la transformation des bureaux en logements. Derri\u00e8re le bruit m\u00e9diatique et le marketing habile, que restera-t-il de ce qui est pr\u00e9sent\u00e9 \u00e0 tort comme une partie de l\u2019avenir de la politique du logement ? Pas grand-chose.<\/p>\n

L\u2019arbre cache la for\u00eat : une solution tout au plus interstitielle fait oublier que la construction r\u00e9sidentielle priv\u00e9e comme sociale est en panne depuis le d\u00e9but du quinquennat et que rien n\u2019en laisse augurer le red\u00e9marrage. Agir sur le fond en restaurant les relations entre l\u2019\u00c9tat et les maires, en red\u00e9ployant les aides trop concentr\u00e9es sur les zones hyperdenses, en all\u00e9geant la fiscalit\u00e9, en r\u00e9am\u00e9nageant le territoire, en lib\u00e9rant le foncier disponible ou encore en all\u00e9geant les normes de construction, rel\u00e8ve de l\u2019urgence absolue.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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