{"id":56312,"date":"2021-01-15T08:32:19","date_gmt":"2021-01-15T08:32:19","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=56312"},"modified":"2021-01-15T08:33:12","modified_gmt":"2021-01-15T08:33:12","slug":"marche-immobilier-des-commerces-en-france-vacance-en-hausse-mais-baisse-historique-des-livraisons-de-nouveaux-projets","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=56312","title":{"rendered":"March\u00e9 immobilier des commerces en France : Vacance en hausse mais baisse historique des livraisons de nouveaux projets"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>Bilan 2020 et perspectives 2021 du march\u00e9 immobilier des commerces en France<\/em><\/p>\n\n\n

Un choc in\u00e9dit mais des raisons d\u2019esp\u00e9rer<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En 2018 et 2019, l\u2019ann\u00e9e s\u2019\u00e9tait achev\u00e9e sur une note n\u00e9gative en raison du mouvement des Gilets jaunes et de la gr\u00e8ve des transports. En 2020, l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19 n\u2019aura gu\u00e8re laiss\u00e9 de r\u00e9pit au march\u00e9 fran\u00e7ais des commerces, durement frapp\u00e9 par l\u2019alternance de p\u00e9riodes de fermeture et de r\u00e9ouverture et l\u2019instauration de protocoles sanitaires tr\u00e8s contraignants. A ce stade, la situation \u00e9pid\u00e9mique et l\u2019\u00e9tat des pr\u00e9visions \u00e9conomiques ne permettent pas d\u2019envisager un redressement rapide et g\u00e9n\u00e9ral de l\u2019activit\u00e9 des commerces. Certains \u00e9l\u00e9ments laissent n\u00e9anmoins entrevoir une am\u00e9lioration progressive, \u00e0 commencer par le lancement d\u2019une campagne de vaccination dont le succ\u00e8s pourrait aider \u00e0 redresser la confiance des m\u00e9nages. Le regain de confiance de la population et la baisse importante des cas de Covid-19 constituent de fait le pr\u00e9alable \u00e0 toute reprise durable de la consommation, que pourrait amplifier l\u2019utilisation de l\u2019\u00e9pargne accumul\u00e9e en 2020. \u00ab L\u2019incertitude reste \u00e9lev\u00e9e mais les raisons d\u2019esp\u00e9rer existent, d\u2019autant que chacune des deux p\u00e9riodes de confinement s\u2019est accompagn\u00e9e d\u2019un retour important en magasin, soulignant la propension des Fran\u00e7ais \u00e0 consommer ainsi que leur attachement au commerce physique<\/em> \u00bb affirme Antoine Grignon, Directeur du d\u00e9partement Commerces chez Knight Frank France. <\/p>\n\n\n\n

Paris et le luxe en premi\u00e8re ligne<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Une client\u00e8le a fait d\u00e9faut depuis le d\u00e9clenchement de la crise sanitaire : celle des visiteurs \u00e9trangers, qui repr\u00e9sentaient pr\u00e8s de la moiti\u00e9 des touristes \u00e0 Paris en 2019 et constituent souvent une part importante des chiffres d\u2019affaires d\u2019enseignes du centre de la capitale. L\u2019absence des touristes non europ\u00e9ens, qui sont habituellement les plus d\u00e9pensiers, a repr\u00e9sent\u00e9 un manque \u00e0 gagner particuli\u00e8rement important pour le secteur du luxe, qui devra encore se passer d\u2019une bonne partie de cette manne en 2021. Cela dit, l\u2019\u00e9volution du nombre d\u2019ouvertures de boutiques de luxe ne traduit pas r\u00e9ellement la force du coup port\u00e9 par l\u2019\u00e9pid\u00e9mie. \u00ab En 2020, 29 boutiques de luxe ont ouvert \u00e0 Paris contre 34 en 2019. Malgr\u00e9 le choc de la crise sanitaire, la baisse est rest\u00e9e mod\u00e9r\u00e9e gr\u00e2ce \u00e0 la finalisation de projets initi\u00e9s bien avant le d\u00e9clenchement de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie. Par ailleurs, les ouvertures r\u00e9alis\u00e9es \u00e0 la fin de 2020 et la trentaine de projets en cours indiquent que les acteurs du luxe parviennent \u00e0 se projeter dans l\u2019apr\u00e8s-Covid et demeurent relativement confiants quant \u00e0 l\u2019attractivit\u00e9 du march\u00e9 parisien sur le long terme<\/em> \u00bb explique Antoine Salmon, Directeur du d\u00e9partement Commerces locatif chez Knight Frank France.<\/p>\n\n\n\n

Les prochains mois accentueront probablement certaines des tendances d\u00e9j\u00e0 constat\u00e9es ces derni\u00e8res ann\u00e9es : la priorit\u00e9 donn\u00e9e \u00e0 l\u2019am\u00e9lioration des boutiques existantes, une expansion plus mod\u00e9r\u00e9e et le recentrage des enseignes sur les meilleurs emplacements, au d\u00e9triment de quartiers moins strat\u00e9giques pour le luxe comme le Marais ou la rive gauche. \u00ab Apr\u00e8s avoir atteint un pic d\u2019ouvertures en 2019, la rue Saint-Honor\u00e9 est rest\u00e9e la cible principale des enseignes de luxe en 2020 avec 7 ouvertures contre 11 l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente et plusieurs arriv\u00e9es de poids comme celles de Dior, Versace ou Burberry dans le m\u00eame p\u00e9rim\u00e8tre restreint<\/em> \u00bb d\u00e9taille Antoine Salmon. Les prochains mois devraient permettre \u00e0 cette art\u00e8re de conforter son attractivit\u00e9, m\u00eame si celle-ci a largement achev\u00e9 sa mont\u00e9e en gamme \u2013 plus de 50 boutiques de luxe y ont ouvert en cinq ans \u2013 et que les ouvertures pourraient donc \u00eatre moins nombreuses ces prochaines ann\u00e9es. D\u2019autres art\u00e8res verront quant \u00e0 elles augmenter le nombre d\u2019inaugurations, comme la rue du Faubourg Saint-Honor\u00e9. D\u00e9laiss\u00e9e depuis quelques ann\u00e9es au profit de la rue Saint-Honor\u00e9, celle-ci profite malgr\u00e9 tout de son statut d\u2019art\u00e8re historique du luxe, de surfaces plus volumineuses et de co\u00fbts d\u2019implantation plus avantageux pour les enseignes gr\u00e2ce \u00e0 des valeurs locatives r\u00e9ajust\u00e9es.   <\/p>\n\n\n\n

Hors des art\u00e8res de luxe, certains quartiers parisiens tirent leur \u00e9pingle du jeu. C\u2019est le cas de rues fr\u00e9quent\u00e9es par des r\u00e9sidents au pouvoir d\u2019achat \u00e9lev\u00e9, comme la rue de Passy et quelques art\u00e8res de l\u2019ouest ou de la rive gauche pris\u00e9es pour leurs commerces de bouche (rue Poncelet, rue de L\u00e9vis, rue Cler, etc.). La demande de locaux commerciaux y reste relativement soutenue, contrairement aux art\u00e8res plus expos\u00e9es \u00e0 l\u2019essor du t\u00e9l\u00e9travail ou \u00e0 la baisse du nombre de touristes. L\u2019impact est particuli\u00e8rement important pour des quartiers se caract\u00e9risant \u00e9galement par une part \u00e9lev\u00e9e d\u2019enseignes de secteurs directement impact\u00e9s par la crise sanitaire comme la restauration, ou en perte de vitesse comme la mode. \u00ab La crise sanitaire a accentu\u00e9 les difficult\u00e9s d\u2019art\u00e8res comme l\u2019avenue de l\u2019Op\u00e9ra, la rue de Rennes ou le boulevard Saint-Michel. Ainsi, le taux de vacance est proche de 13 % sur le \u00ab Boul\u2019Mich\u2019\u00bb[1]<\/strong>, m\u00eame si plusieurs locaux \u00e9taient d\u00e9j\u00e0 vides avant la crise sanitaire<\/em> \u00bb d\u00e9taille Antoine Salmon. Une nouvelle augmentation de la vacance est possible en 2021, m\u00eame si une correction plus ou moins significative des valeurs locatives pourrait faciliter l\u2019absorption de locaux vides. Une autre grande art\u00e8re de la capitale est quant \u00e0 elle en train de faire sa r\u00e9volution. Il s\u2019agit de la rue de Rivoli, sur la portion comprise entre la rue du Louvre et le BHV, dont le positionnement continue d\u2019\u00e9voluer au gr\u00e9 des fermetures de flagships d\u2019enseignes de mode mass-market et de leur reprise par des acteurs plus dynamiques ou de concepts \u00ab dans l\u2019air du temps \u00bb. Ainsi, l\u2019ann\u00e9e 2020 a vu l\u2019arriv\u00e9e de Skechers et JD Sports en lieu et place de Gap et H&M, avant les ouvertures attendues de Espot (sur l\u2019ex Intersport), d\u2019IKEA (sur l\u2019ex Forever 21) et bien s\u00fbr de la nouvelle Samaritaine en 2021.   <\/p>\n\n\n\n

L\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19 a \u00e9galement eu pour effet de ralentir le flux des arriv\u00e9es d\u2019enseignes \u00e9trang\u00e8res. \u00ab La crise sanitaire a frein\u00e9 l\u2019expansion internationale des enseignes. En France, ceci s\u2019est traduit par une nette diminution du nombre de nouveaux entrants : seules 30 enseignes \u00e9trang\u00e8res y ont ouvert un premier magasin en 2020 apr\u00e8s 55 en 2019. Paris \u00e9tant la principale porte d\u2019entr\u00e9e du territoire, la chute y a \u00e9t\u00e9 plus forte que dans le reste de l\u2019Hexagone : seuls 14 nouveaux entrants y ont \u00e9t\u00e9 recens\u00e9s, dont Pure Electric ou Miniso, contre 37 en 2019 <\/em>\u00bb poursuit Antoine Salmon. En 2021, ce chiffre pourrait augmenter en cas d\u2019am\u00e9lioration durable de la situation sanitaire. Quelques arriv\u00e9es de poids sont d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 programm\u00e9es pour les prochains mois, comme Restoration Hardware sur les Champs-Elys\u00e9es ou Kith, deux concepts am\u00e9ricains qui ont choisi Paris plut\u00f4t que Londres pour leur premi\u00e8re ouverture en propre en Europe.<\/p>\n\n\n\n

Acc\u00e9l\u00e9ration de l\u2019optimisation des r\u00e9seaux de points de vente<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si certains formats, comme les retail parks, ont mieux r\u00e9sist\u00e9 en 2020 que le centre de Paris et des grandes m\u00e9tropoles, la crise affecte l\u2019ensemble du march\u00e9 fran\u00e7ais. Ce constat s\u2019appuie notamment sur l\u2019analyse des enseignes en difficult\u00e9. Les proc\u00e9dures de sauvegarde et de redressement enregistr\u00e9es depuis le d\u00e9but de la crise sanitaire concernent ainsi des acteurs de secteurs tr\u00e8s vari\u00e9s, dont les points de vente couvrent tous les territoires (des petites aux grandes villes) et tous les formats (des pieds d\u2019immeuble de centre-ville aux parcs d\u2019activit\u00e9s commerciales en passant par les centres commerciaux). Aucun segment<\/a> de march\u00e9 n\u2019est donc \u00e9pargn\u00e9 par les fermetures, ce qui t\u00e9moigne de la s\u00e9v\u00e9rit\u00e9 du choc li\u00e9 \u00e0 la crise sanitaire. N\u00e9anmoins, la plupart des enseignes et une majorit\u00e9 de magasins ont pour l\u2019instant \u00e9t\u00e9 repris. \u00ab\u00a0Sur 4 200\u00a0points de vente d\u2019enseignes ayant fait l\u2019objet d\u2019une reprise depuis le d\u00e9clenchement de la crise, 73 % devraient, selon les annonces, rester ouverts. Ce taux \u00e9lev\u00e9 confirme la pertinence du mod\u00e8le de distribution physique, m\u00eame si l\u2019avenir est compromis ou incertain pour un millier de magasins, avec des cons\u00e9quences importantes en mati\u00e8re d\u2019emplois<\/em>\u00a0\u00bb d\u00e9taille Antoine Grignon.<\/p>\n\n\n\n

En 2021, le nombre de fermetures pourrait augmenter du fait de l\u2019accroissement des difficult\u00e9s des commerces et des op\u00e9rations de rationalisation li\u00e9es \u00e0 la concentration du secteur de la distribution. Ces derniers mois, plusieurs rachats d\u2019enseignes ont effet plac\u00e9 le march\u00e9 fran\u00e7ais aux mains d\u2019un nombre toujours plus r\u00e9duit d\u2019acteurs, dans des secteurs comme la mode (La Halle \/ Groupe Beaumanoir), le meuble (Conforama \/ But), le jouet (Maxi Toys \/ King Jouet), la restauration (Courtepaille \/ Buffalo Grill) ou l\u2019alimentaire (Leader Price \/ Aldi), ce qui incitera les enseignes \u00e0 r\u00e9duire le nombre de doublons au profit des meilleurs emplacements. La tendance \u00e0 l\u2019optimisation des parcs de magasins est aussi accentu\u00e9e par les arbitrages li\u00e9s \u00e0 l\u2019essor des ventes en ligne et par le nombre croissant d\u2019associations entre enseignes, qu\u2019elles appartiennent ou non au m\u00eame groupe. En 2020, le nombre de \u00ab shop-in-shops \u00bb (D\u00e9cathlon chez Franprix, Truffaut au BHV, etc.) ou de \u00ab bi-stores \u00bb (Rouge Gorge et Dim, Eram et Grain de Malice, etc.) a en effet nettement augment\u00e9. \u00ab En leur permettant de gagner de nouveaux clients, de rationaliser leurs co\u00fbts ou d\u2019augmenter les paniers moyens, de telles alliances offrent aux enseignes des relais de croissance \u00e0 moindres frais \u00e0 l\u2019heure o\u00f9 nombre d\u2019entre elles sont fragilis\u00e9es par la crise sanitaire. Par ailleurs, ces nouveaux formats sont autant de tests prouvant la capacit\u00e9 d\u2019adaptation des enseignes<\/em> \u00bb explique Antoine Grignon.<\/p>\n\n\n\n

Forte baisse des cr\u00e9ations de nouveaux m\u00b2 de commerces<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Illustrant la transformation du secteur de la distribution, les op\u00e9rations d\u2019optimisation men\u00e9es par les enseignes sugg\u00e8rent aussi que le potentiel de croissance du parc fran\u00e7ais des commerces se r\u00e9duit. Le contexte est donc moins favorable \u00e0 la commercialisation de nouvelles surfaces commerciales et au d\u00e9veloppement de nouveaux projets. D\u2019ailleurs, les ouvertures de nouveaux m\u00b2 de commerces ont tr\u00e8s nettement diminu\u00e9 en 2020 : tous formats confondus (centres commerciaux, retail parks, polarit\u00e9s de centre-ville, centres de marques, etc.), un peu plus de 420 000 m\u00b2 ont \u00e9t\u00e9 inaugur\u00e9s l\u2019an pass\u00e9 en France m\u00e9tropolitaine, soit une forte chute de 42 % par rapport \u00e0 2019.<\/p>\n\n\n\n

\u00ab\u00a0Avec \u00e0 peine 130 000 m\u00b2 inaugur\u00e9s en France, soit 28 % de moins qu\u2019en 2019 et 51 % de moins que la moyenne des cinq derni\u00e8res ann\u00e9es, la production de nouveaux m\u00b2 de centres commerciaux a continu\u00e9 de d\u00e9cro\u00eetre en 2020. Cette baisse tient \u00e0 la diminution du nombre total de projets, ainsi qu\u2019\u00e0 la r\u00e9duction drastique de cr\u00e9ations ex nihilo, essentiellement repr\u00e9sent\u00e9es l\u2019an pass\u00e9 par Lillenium \u00e0 Lille<\/a><\/em>\u00a0\u00bb indique Antoine Grignon. En 2021, les inaugurations pourraient \u00eatre plus importantes car gonfl\u00e9es par la livraison de plusieurs projets initialement pr\u00e9vus pour 2020. Ceux-ci porteront, dans leur tr\u00e8s grande majorit\u00e9, sur des op\u00e9rations de restructuration et d\u2019extension, comme \u00ab\u00a0Italik\u00a0\u00bb (\u00ab\u00a0Italie 2\u00a0\u00bb) et Les Ateliers Gait\u00e9 \u00e0 Paris, la finalisation de l\u2019extension de \u00ab\u00a0La Part-Dieu\u00a0\u00bb \u00e0 Lyon ou celle du centre \u00ab\u00a0Carrefour Nice Lingosti\u00e8re\u00a0\u00bb.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Si 2020 n\u2019a fait que confirmer la chute continue des d\u00e9veloppements de centres commerciaux, les retail parks ont en revanche connu un coup de frein in\u00e9dit. \u00ab Alors que les ouvertures de retail parks oscillaient en moyenne entre 350 000 m\u00b2 et 600 000 m\u00b2 chaque ann\u00e9e depuis 2010, seuls 230 000 m\u00b2 ont \u00e9t\u00e9 inaugur\u00e9s en 2020. Il faut remonter au d\u00e9but des ann\u00e9es 2000 pour trouver un volume plus faible encore, mais l\u2019\u00e9poque correspondait alors aux pr\u00e9mices de ces nouveaux formats d\u2019ensembles commerciaux \u00e0 ciel ouvert. En 2020, ce brusque coup d\u2019arr\u00eat est le r\u00e9sultat d\u2019une conjonction de plusieurs facteurs, entre arriv\u00e9e \u00e0 maturit\u00e9 du march\u00e9, difficult\u00e9s accrues de commercialisation et retards de travaux li\u00e9s au premier confinement. Par ailleurs, le contexte politique et l\u00e9gislatif est bien moins favorable au lancement de nouveaux programmes en p\u00e9riph\u00e9rie, comme illustr\u00e9 par plusieurs annulations de projets en 2020 <\/em>\u00bb explique Antoine Grignon. Enfin, si d\u2019importants projets sont annonc\u00e9s pour 2021, une part significative porte sur le red\u00e9veloppement ou l\u2019extension de sites existants (\u00ab Shopping Promenade C\u0153ur d\u2019Alsace \u00bb pr\u00e8s de Strasbourg, \u00ab Maine Street \u00bb pr\u00e8s du Mans, \u00ab Zone des Gravi\u00e8res \u00bb pr\u00e8s de Metz, etc.).<\/p>\n\n\n\n

Quel avenir pour les commerces ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La baisse des cr\u00e9ations de nouveaux projets s\u2019annonce durable. Ceci devrait profiter aux actifs existants qui, depuis plusieurs ann\u00e9es, pouvaient \u00e0 la fois souffrir des arbitrages des consommateurs et du d\u00e9veloppement soutenu de nouveaux m\u00b2 de commerces. \u00ab L\u2019adaptation des actifs existants aux nouvelles attentes des consommateurs reste n\u00e9anmoins indispensable, ce que soulignent les efforts men\u00e9s par les fonci\u00e8res pour r\u00e9nover et repositionner leur patrimoine. Si l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19 a port\u00e9 un coup s\u00e9v\u00e8re au march\u00e9 des commerces, celle-ci peut donc aussi \u00eatre vue comme b\u00e9n\u00e9fique puisqu\u2019elle acc\u00e9l\u00e8re la transformation et la mont\u00e9e en gamme du parc immobilier fran\u00e7ais, dans une logique de compl\u00e9mentarit\u00e9 avec les ventes en ligne<\/em> \u00bb explique Antoine Grignon.<\/p>\n\n\n\n

Amplifi\u00e9 par l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19, l\u2019essor du e-commerce est en effet un facteur d\u00e9terminant qui interroge aussi, et de plus en plus, la fonction m\u00eame du point de vente. Face \u00e0 la hausse de la vacance, certains locaux changent plus ou moins radicalement de nature, et l\u2019on voit ainsi se multiplier, en centre-ville notamment, centres m\u00e9dicaux, drives pi\u00e9tons, dark kitchen<\/em> et autres points de retrait ou de pr\u00e9paration de commandes, aux c\u00f4t\u00e9s de locaux conservant une fonction commerciale plus traditionnelle. Cette tendance s\u2019accentuera dans les mois et ann\u00e9es \u00e0 venir. \u00ab L<\/em>a r\u00e9volution digitale et l\u2019augmentation de la vacance ne sont pas les seuls moteurs de transformation du commerce.<\/em> Prise en compte de l\u2019urgence \u00e9cologique, volont\u00e9 de repenser la conception des grandes villes autour des notions de proximit\u00e9 et de vie de quartier, nouvelles pratiques de mobilit\u00e9, essor des loisirs, etc. : le commerce est aujourd\u2019hui face \u00e0 un v\u00e9ritable bouleversement des usages, qui laissera certainement des traces apr\u00e8s la crise sanitaire \u00bb <\/em>conclut Antoine Grignon.<\/p>\n\n\n\n

[1] Sur la portion comprise entre la place Saint-Michel et la place Edmond Rostand.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Bilan 2020 et perspectives 2021 du march\u00e9 immobilier des commerces en France Un choc in\u00e9dit mais des raisons d\u2019esp\u00e9rer En 2018 et 2019, l\u2019ann\u00e9e s\u2019\u00e9tait achev\u00e9e sur une note n\u00e9gative en raison du mouvement des Gilets jaunes et de la gr\u00e8ve des transports. En 2020, l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19 n\u2019aura gu\u00e8re laiss\u00e9 de r\u00e9pit au march\u00e9 […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/56312"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=56312"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/56312\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":56314,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/56312\/revisions\/56314"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=56312"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=56312"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=56312"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}