{"id":56145,"date":"2020-12-17T09:17:58","date_gmt":"2020-12-17T09:17:58","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=56145"},"modified":"2020-12-17T09:18:00","modified_gmt":"2020-12-17T09:18:00","slug":"projet-de-loi-de-financement-de-la-securite-sociale-plfss-2021-de-nombreux-bailleurs-en-meuble-pourraient-voir-leurs-couts-augmenter","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=56145","title":{"rendered":"Projet de loi de financement de la S\u00e9curit\u00e9 Sociale (PLFSS) 2021 \u00ab De nombreux bailleurs en meubl\u00e9 pourraient voir leurs co\u00fbts augmenter \u00bb"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>Avis d\u2019expert par Yves Bernard, Pr\u00e9sident fondateur d\u2019EXPERTIM<\/em><\/p>\n\n\n

Dans le PLFSS pour 2021, tous les bailleurs ayant le statut de loueur en meubl\u00e9 professionnel (LMP) pourraient \u00eatre obligatoirement soumis aux cotisations sociales de travailleurs non-salari\u00e9s (TNS), plus lourdes que les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur les revenus du patrimoine dont s\u2019acquittaient jusqu\u2019\u00e0 aujourd\u2019hui une partie de ces bailleurs.

Ces bailleurs sont de plus en plus nombreux depuis la d\u00e9cision du Conseil Constitutionnel de supprimer l\u2019obligation d\u2019inscription au RCS pour avoir le statut de LMP.

De plus en plus de bailleurs en meubl\u00e9<\/strong>

Les loueurs en meubl\u00e9, en g\u00e9n\u00e9ral (qu\u2019ils soient sous statut LMP ou LMNP \/ non professionnels) sont de plus en plus nombreux :

\u2022 Les uns sont attir\u00e9s par des r\u00e8gles de fonctionnement et une fiscalit\u00e9 plus attractive que celles des locations vides ;
\u2022 Les autres se \u00ab rabattent \u00bb sur ces locations de courte dur\u00e9e (9 mois \u00e0 1 an), \u00e0 d\u00e9faut de pouvoir continuer \u00e0 profiter des rendements attractifs de la location tr\u00e8s courte dur\u00e9e comme celle que procurait, entre autres, AirBnB. Depuis la crise sanitaire, la capitale aurait ainsi vu le nombre de meubl\u00e9s remis sur le march\u00e9 de la location classique, bondir.

Ces bailleurs en meubl\u00e9 vont-ils d\u00e9chanter dans les prochains mois ? Cela se pourrait bien pour la partie d\u2019entre eux qui n\u2019a pas encore pris conscience des changements intervenus sur le statut de Loueur en Meubl\u00e9 Professionnel (LMP).\u00a0

Le statut LMP appliqu\u00e9 automatiquement… \u00e0 l\u2019insu des bailleurs<\/strong>

Rappelons les faits : le Conseil constitutionnel (via la\u00a0QPC n\u00b0 2017-689<\/a>) note, en 2018, que l\u2019inscription obligatoire au Registre du Commerce et des Soci\u00e9t\u00e9s (RCS) des LMP est non conforme \u00e0 la constitution. Le Conseil rappelle ainsi que l\u2019activit\u00e9 de location meubl\u00e9e est une activit\u00e9 civile et qu\u2019il est absurde d\u2019exiger que les personnes exer\u00e7ant cette activit\u00e9 s\u2019inscrivent au registre du commerce.\u00a0

Logique. Oui mais voil\u00e0. Cette d\u00e9cision change consid\u00e9rablement la donne pour les bailleurs de meubl\u00e9s qui, jusqu\u2019alors, ne s\u2019inscrivaient pas au RCS pour conserver le statut de LMNP. Avec l\u2019annulation de cette condition (pro-active) pour obtenir le statut LMP, ne restent que deux conditions \u00e0 remplir pour \u00eatre automatiquement consid\u00e9r\u00e9 comme LMP au sens de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu (IR) :

\u2022 Les recettes<\/a> annuelles tir\u00e9es de la location meubl\u00e9e par le foyer fiscal doivent \u00eatre sup\u00e9rieures \u00e0 23.000 \u20ac ;
\u2022 Ces recettes doivent \u00eatre sup\u00e9rieures \u00e0 la somme des revenus du foyer fiscal soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu.

La loi de finances 2020 a confirm\u00e9 que la r\u00e9union de ces deux seules conditions impliquait un statut LMP.

Une fiscalit\u00e9 alourdie pour ces bailleurs LMP \u00ab malgr\u00e9 eux \u00bb<\/strong>

Un changement important pour les loueurs en meubl\u00e9s non professionnels dont une partie bascule alors dans le statut LMP sans le vouloir et surtout, souvent, sans le savoir !… Avec les r\u00e9percussions fiscales qui vont avec.
En effet, par le pass\u00e9, c\u2019\u00e9tait l\u2019inscription au RCS qui d\u00e9clenchait l\u2019assujettissement aux charges sociales. Pour les personnes qui cherchaient une couverture sociale \u00e0 moindres frais, la location meubl\u00e9e avec inscription au RCS \u00e9tait une bonne opportunit\u00e9, m\u00eame s\u2019ils \u00e9taient alors soumis aux cotisations sociales de TNS, plus lourdes que les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur les revenus du patrimoine Le l\u00e9gislateur pr\u00e9voit donc d\u2019assujettir aux charges sociales tous les loueurs en meubl\u00e9s qualifi\u00e9s de professionnels au sens de l\u2019IR. Une mauvaise nouvelle !

Des cons\u00e9quences financi\u00e8res non n\u00e9gligeables<\/strong>

L\u2019assujettissement de tous les LMP aux cotisations sociales aurait des cons\u00e9quences sur le rendement de ces investissements locatifs :

\u2022 Le taux des cotisations sociales oscille entre 35 % et 40 % des b\u00e9n\u00e9fices r\u00e9alis\u00e9s, contre 17,2 % pour les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur les revenus du patrimoine. De plus, en cas d\u2019activit\u00e9 non b\u00e9n\u00e9ficiaire, un forfait minimum de cotisations sociales de 1.145 \u20ac est pr\u00e9lev\u00e9 par la S\u00e9curit\u00e9 Sociale des Ind\u00e9pendants (SSI \u2013 Anciennement RSI) ;
\u2022 Les plus-values \u00e0 court terme des ventes seraient aussi soumises aux cotisations sociales.

Un alourdissement social r\u00e9troactif ?!<\/strong>

Certains professionnels \u00e9voquent le fait que ces nouvelles r\u00e8gles seraient applicables d\u00e8s 2020. Une telle r\u00e9troactivit\u00e9 para\u00eet bien injuste.
D\u2019autres encore indiquent que d\u00e8s lors que le loueur en meubl\u00e9 professionnel serait assujetti aux charges sociales, il le serait pour les ann\u00e9es qui suivent, m\u00eame s\u2019il devenait loueur en meubl\u00e9 non professionnel (LMNP). Ce serait vraiment injuste ! Cela signifierait que des personnes sous statut fiscal identique (LMNP), exploitant de la m\u00eame mani\u00e8re en entreprise individuelle, pourraient avoir un traitement diff\u00e9rent en mati\u00e8re de charges sociales au titre d\u2019une ann\u00e9e. Si le l\u00e9gislateur venait \u00e0 en d\u00e9cider ainsi, esp\u00e9rons que le Conseil Constitutionnel le rappellerait \u00e0 l\u2019ordre.

Une fen\u00eatre de ciel bleu ?<\/strong>

Le l\u00e9gislateur semble ouvrir la porte \u00e0 l\u2019instauration de r\u00e8gles diff\u00e9rentes pour les LMP exer\u00e7ant en soci\u00e9t\u00e9. A suivre \u2026 le v\u00e9hicule juridique de la SARL de famille pour accueillir l\u2019activit\u00e9 de loueur en meubl\u00e9 pourrait retrouver un regain d\u2019int\u00e9r\u00eat.

Au-dessus de 23.000 \u20ac de CA, les bailleurs peuvent \u00eatre LMP ou LMNP<\/strong>

En effet, d\u00e8s lors qu\u2019il d\u00e9passe 23.000 \u20ac de CA \/ an, le loueur en meubl\u00e9 peut \u00eatre LMNP ou LMP, au sens de l\u2019imp\u00f4t sur les revenus, au titre de cette ann\u00e9e. Sa qualification fiscale d\u00e9pend de ses autres revenus et de ceux des autres membres de son foyer fiscal. Sa situation peut donc changer d\u2019une ann\u00e9e sur l\u2019autre car ses autres revenus ou ceux des membres de son foyer fiscal, peuvent \u00e9voluer en fonction d\u2019al\u00e9as qu\u2019il ne ma\u00eetrise pas forc\u00e9ment (une r\u00e9mun\u00e9ration variable, une prime octroy\u00e9e ou non, une situation de ch\u00f4mage, une longue maladie, une reconversion professionnelle, une pand\u00e9mie ou les gilets jaunes qui font chuter le CA du commer\u00e7ant, une s\u00e9paration, un divorce, un mariage\u2026).

Cela risque donc de ne pas \u00eatre simple, d\u2019autant que la v\u00e9ritable qualification fiscale du loueur en meubl\u00e9 (LMP ou LMNP) ne peut \u00eatre connue qu\u2019en fin d\u2019ann\u00e9e, dans la mesure o\u00f9 elle d\u00e9pend des autres revenus qui ne sont pr\u00e9cis\u00e9ment connus qu\u2019au 31 d\u00e9cembre. Il faudra donc assujettir aux charges sociales le loueur en meubl\u00e9, en d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e N+1, au titre de l\u2019ann\u00e9e N\u2026 La s\u00e9curit\u00e9 sociale des ind\u00e9pendants (SSI) ne risque-t-elle pas de lui appliquer des p\u00e9nalit\u00e9s de retard de d\u00e9claration et de paiement ?! Et si, l\u2019ann\u00e9e d\u2019apr\u00e8s, il devient \u00e0 nouveau LMNP, il faudra le radier de la SSI r\u00e9troactivement, et demander un remboursement des cotisations vers\u00e9es\u2026 Pas simple.

Pour l\u2019heure, il ne s\u2019agit que d\u2019un projet de loi qui peut \u00e9voluer lors des d\u00e9bats parlementaires. Esp\u00e9rons que le l\u00e9gislateur qui est en train de r\u00e9fl\u00e9chir \u00e0 des simplifications sur le sujet y parvienne. R\u00e9ponse aux alentours du 20 d\u00e9cembre…<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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