{"id":56085,"date":"2020-12-15T09:06:55","date_gmt":"2020-12-15T09:06:55","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=56085"},"modified":"2020-12-15T09:06:58","modified_gmt":"2020-12-15T09:06:58","slug":"la-mobilite-des-grandes-entreprises-en-ile-de-france-plus-rien-ne-sera-comme-avant","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=56085","title":{"rendered":"La mobilit\u00e9 des grandes entreprises en Ile-de-France : plus rien ne sera comme avant ?"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>En vingt ans, jamais le march\u00e9 des bureaux d\u2019\u00cele-de-France n\u2019aura connu un niveau d\u2019activit\u00e9 aussi bas qu\u2019en 2020, t\u00e9moignant de l\u2019impact de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19 sur les mouvements immobiliers des grandes entreprises. Dans sa derni\u00e8re \u00e9tude, Knight Frank France passe en revue quelques-unes des transformations que la crise sanitaire a acc\u00e9l\u00e9r\u00e9es (essor du t\u00e9l\u00e9travail, demande de flexibilit\u00e9 des entreprises, nouveaux modes de d\u00e9placement, etc.) et formule quelques hypoth\u00e8ses sur l\u2019avenir du march\u00e9 francilien des bureaux.<\/p>\n\n\n

2020 repr\u00e9sente une ann\u00e9e charni\u00e8re, puisqu\u2019elle pourrait impulser de nouvelles dynamiques de mobilit\u00e9 des entreprises et peut-\u00eatre faire \u00e9voluer une g\u00e9ographie tertiaire en place depuis des d\u00e9cennies.<\/p>\n\n\n\n

Le monde d\u2019avant : 20 ans de mobilit\u00e9 des grandes entreprises<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Avant d\u2019envisager l\u2019avenir du march\u00e9 des bureaux d\u2019Ile-de-France et l\u2019impact de la crise sanitaire sur la mobilit\u00e9 des grandes entreprises, Knight Frank s\u2019est pench\u00e9 sur la fa\u00e7on dont leur strat\u00e9gie immobili\u00e8re a \u00e9volu\u00e9 au cours des deux derni\u00e8res d\u00e9cennies. Depuis 2000, elles sont \u00e0 l\u2019origine de plus de 1 400 mouvements[1]\u00a0sup\u00e9rieurs \u00e0 5 000 m\u00b2, pour un volume total de 18,2 millions de m\u00b2 repr\u00e9sentant 40 % de l\u2019activit\u00e9 locative toutes surfaces confondues. Cette dynamique a \u00e9t\u00e9 bris\u00e9e par la crise sanitaire\u00a0: apr\u00e8s les 12 op\u00e9rations de plus de 5 000 m\u00b2 enregistr\u00e9es au 1er<\/sup>\u00a0trimestre seules quatre ont \u00e9t\u00e9 comptabilis\u00e9es lors des deux trimestres suivants, soit 16 au total depuis janvier contre 70 en moyenne chaque ann\u00e9e entre 2000 et 2019.<\/p>\n\n\n\n

Pas de r\u00e9\u00e9quilibrage Est-Ouest<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Avant la crise sanitaire de 2020, le march\u00e9 des bureaux d\u2019Ile-de-France avait d\u00e9j\u00e0 connu plusieurs chocs, auxquels les entreprises avaient r\u00e9pondu en ren\u00e9gociant leurs baux ou en regroupant leurs effectifs sur de tr\u00e8s grandes surfaces dans des secteurs de report aux loyers comp\u00e9titifs. Ces op\u00e9rations de regroupement avaient \u00e9t\u00e9 particuli\u00e8rement nombreuses entre 2008 et 2012, soulignant la priorit\u00e9 donn\u00e9e \u00e0 la rationalisation des co\u00fbts immobiliers dans un contexte alors domin\u00e9 par la grande crise financi\u00e8re, et contribuant au succ\u00e8s de plusieurs march\u00e9s de 1\u00e8re<\/sup> couronne. Pour autant, le d\u00e9s\u00e9quilibre entre l\u2019est et l\u2019ouest de la r\u00e9gion qui caract\u00e9rise l\u2019Ile-de-France depuis la tertiarisation de son \u00e9conomie et le d\u00e9veloppement de son parc de bureaux n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 corrig\u00e9. L\u2019analyse de la r\u00e9partition des mouvements des grandes entreprises depuis 20 ans confirme ainsi la polarisation de l\u2019activit\u00e9 au profit de Paris et des Hauts-de-Seine qui, sur la p\u00e9riode, concentrent 70 % du volume des surfaces de bureaux de plus de 5 000 m\u00b2 prises \u00e0 bail. Paris intra-muros, dont la part est de 26 % depuis 20 ans, a m\u00eame vu celle-ci passer \u00e0 30 % lors des 10 derni\u00e8res ann\u00e9es et \u00e0 34 % en cinq ans.<\/p>\n\n\n\n

Pas de nouveaux acteurs, \u00e0 l\u2019exception du coworking<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Depuis 20 ans, les utilisateurs de l\u2019industrie, du secteur public, de la banque et des assurances ont consomm\u00e9 la majorit\u00e9 des surfaces de bureaux de plus de 5 000 m\u00b2 (m\u00eame si leur part a diminu\u00e9 au cours des dix derni\u00e8res ann\u00e9es, passant de 63 % entre 2000 et 2010 \u00e0 54 % entre 2011 et 2020). Cette pr\u00e9pond\u00e9rance est illustr\u00e9e par la position du groupe BPCE, en t\u00eate du classement des entreprises qui depuis 2000 ont absorb\u00e9 le plus de m\u00e8tres carr\u00e9s de bureaux, devant BNP Paribas. D\u2019autres poids lourds se distinguent dans d\u2019autres secteurs que la banque (AXA, Orange, EDF, SNCF, etc.). La sur-repr\u00e9sentation des grandes entreprises fran\u00e7aises de secteurs \u00ab traditionnels \u00bb au sommet de la hi\u00e9rarchie ne laisse gu\u00e8re de place aux soci\u00e9t\u00e9s \u00e9trang\u00e8res, et encore moins \u00e0 de nouveaux acteurs \u00e0 l\u2019exception notable de WeWork. L\u2019op\u00e9rateur de coworking est m\u00eame l\u2019entreprise la plus active des cinq derni\u00e8res ann\u00e9es avec 15 transactions sup\u00e9rieures \u00e0 5 000 m\u00b2\u2026mais aucune nouvelle prise \u00e0 bail depuis juillet 2019.<\/p>\n\n\n\n

Une sp\u00e9cialisation g\u00e9ographique plus ou moins affirm\u00e9e<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La r\u00e9partition g\u00e9ographique des prises \u00e0 bail sup\u00e9rieures \u00e0 5 000 m\u00b2 depuis 20 ans souligne la formation ou la consolidation de clusters, regroupements d\u2019utilisateurs de m\u00eames secteurs d\u2019activit\u00e9 au sein des m\u00eames secteurs g\u00e9ographiques. Ainsi, le secteur bancaire privil\u00e9gie par exemple l\u2019est de Paris (12e<\/sup> et 13e<\/sup>) et quelques villes de 1\u00e8re<\/sup> couronne (Montreuil, Fontenay-sous-Bois, Montrouge, etc.), tandis que la Boucle Sud (Issy-les-Moulineaux, Boulogne, Meudon) est un secteur de pr\u00e9dilection pour les entreprises de la communication et des nouvelles technologies. Ces p\u00f4les de sp\u00e9cialisation traduisent le poids de l\u2019h\u00e9ritage dans la prise de d\u00e9cision immobili\u00e8re des entreprises, mais aussi leur volont\u00e9 de tirer parti des avantages induits de tels regroupements en mati\u00e8re d\u2019image, de proximit\u00e9 avec la client\u00e8le ou de capital humain. Paris se distingue par la grande diversit\u00e9 de ses utilisateurs : les si\u00e8ges sociaux y tr\u00e8s sont nombreux et la capitale a de surcro\u00eet profit\u00e9 ces derni\u00e8res ann\u00e9es de la perc\u00e9e des Tech et des op\u00e9rateurs de coworking. On note ainsi que 83 % des surfaces de plus de 5 000 m\u00b2 prises \u00e0 bail depuis 2016 en Ile-de-France l\u2019ont \u00e9t\u00e9 \u00e0 Paris.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019humain, au c\u0153ur de la prise de d\u00e9cision<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ces derni\u00e8res ann\u00e9es, la concentration des Tech et du coworking \u00e0 Paris a montr\u00e9 l\u2019attrait croissant des localisations centrales. Si le crit\u00e8re \u00e9conomique est rest\u00e9 important, favorisant la consommation de bureaux au sein de certains secteurs de report de 1\u00e8re<\/sup> couronne, d\u2019autres ont donc pris plus d\u2019importance, illustrant la plus grande complexit\u00e9 du processus de d\u00e9cision des entreprises. C\u2019est le cas du facteur humain qui, avec la n\u00e9cessit\u00e9 pour les employeurs d\u2019attirer les talents ainsi que l\u2019\u00e9mergence de nouveaux m\u00e9tiers li\u00e9s \u00e0 la r\u00e9volution digitale, est devenu plus strat\u00e9gique. Alors que la d\u00e9cision immobili\u00e8re relevait habituellement des services g\u00e9n\u00e9raux, la direction de l\u2019entreprise et les ressources humaines ont ainsi \u00e9t\u00e9 amen\u00e9es \u00e0 jouer un r\u00f4le plus important dans le choix de la localisation des entreprises afin de mieux int\u00e9grer les aspirations des collaborateurs, leur bien-\u00eatre et leur productivit\u00e9. Alors que la crise sanitaire entra\u00eene une hausse des destructions d\u2019emplois et une baisse de la mobilit\u00e9 des salari\u00e9s, le facteur humain pourrait-il d\u00e9sormais jouer un r\u00f4le moins strat\u00e9gique ? C\u2019est l\u2019une des questions pos\u00e9es par l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19, et \u00e0 laquelle Knight Frank tente de r\u00e9pondre en formulant quelques hypoth\u00e8ses quant \u00e0 l\u2019avenir du march\u00e9 des bureaux d\u2019Ile-de-France.<\/p>\n\n\n\n

Le monde d\u2019apr\u00e8s : quels sc\u00e9narios pour l\u2019apr\u00e8s-Covid ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Alors que la situation sanitaire tarde \u00e0 s\u2019am\u00e9liorer, les entreprises restent tr\u00e8s prudentes, concentr\u00e9es sur le respect des protocoles sanitaires et la pr\u00e9servation de leur rentabilit\u00e9 \u00e0 court terme plut\u00f4t que sur la d\u00e9finition et la mise en \u0153uvre de leur strat\u00e9gie immobili\u00e8re. Si les derni\u00e8res annonces relatives aux vaccins laissent esp\u00e9rer une am\u00e9lioration de la situation sanitaire d\u00e8s le 1er<\/sup> semestre 2021, le red\u00e9marrage de l\u2019activit\u00e9 locative sera donc tr\u00e8s progressif.<\/p>\n\n\n\n

Une chance pour La D\u00e9fense<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Compte-tenu du choc \u00e9conomique caus\u00e9 par la crise sanitaire, l\u2019une des priorit\u00e9s des grands utilisateurs sera de r\u00e9duire leurs co\u00fbts immobiliers. Certaines entreprises diminueront la taille de leurs bureaux ou ren\u00e9gocieront leurs baux ; d\u2019autres choisiront opportun\u00e9ment de regrouper leurs effectifs ou de les relocaliser pour tirer le meilleur parti du r\u00e9\u00e9quilibrage des relations bailleurs – locataires. Le rapport qualit\u00e9-prix de l\u2019offre immobili\u00e8re constituera donc un crit\u00e8re de choix d\u00e9cisif, qui pourrait avantager les march\u00e9s de 1\u00e8re<\/sup> couronne comme le Sud ou le Nord (offre neuve abondante, loyers comp\u00e9titifs, am\u00e9lioration des transports, etc.). La D\u00e9fense est \u00e9galement bien plac\u00e9e pour tirer son \u00e9pingle du jeu. Les conditions de n\u00e9gociation y sont plus favorables aux preneurs, les offres imm\u00e9diates et \u00e0 venir y sont nombreuses et son accessibilit\u00e9, d\u00e9j\u00e0 excellente, sera bient\u00f4t renforc\u00e9e par l\u2019extension du RER E (\u00abEole\u00bb).<\/p>\n\n\n\n

Une organisation plus complexe<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si le crit\u00e8re de r\u00e9duction des co\u00fbts prendra, comme lors de pr\u00e9c\u00e9dents chocs, plus d\u2019importance, la nature tout \u00e0 fait in\u00e9dite de la crise du coronavirus, combin\u00e9e \u00e0 l\u2019acc\u00e9l\u00e9ration rapide des changements de modes de vie et de travail, laisse penser que le march\u00e9 des bureaux d\u2019Ile-de-France ne se rel\u00e8vera pas de la m\u00eame fa\u00e7on que par le pass\u00e9. Celui-ci sera sans doute profond\u00e9ment transform\u00e9.  <\/p>\n\n\n\n

Si les Fran\u00e7ais restent attach\u00e9s au bureau, nombre d\u2019entre eux ont en effet pu exp\u00e9rimenter le t\u00e9l\u00e9travail \u00e0 grande \u00e9chelle, et il est probable qu\u2019une fois pass\u00e9e l\u2019\u00e9pid\u00e9mie les salari\u00e9s souhaitent conserver de la flexibilit\u00e9 dans leur vie quotidienne. Une telle \u00e9volution signerait la fin du bureau \u00ab one size fits all <\/em>\u00bb, espace standardis\u00e9 dont les salari\u00e9s doivent tous s\u2019accommoder, au profit d\u2019une organisation plus complexe offrant bien plus de souplesse aux collaborateurs. Dans ce nouveau sch\u00e9ma, moins centralis\u00e9 et hybride, les salari\u00e9s alterneraient entre diff\u00e9rents cadres de travail, adapt\u00e9s \u00e0 des missions et relations professionnelles vari\u00e9es et \u00e0 des fronti\u00e8res plus poreuses entre le \u00ab pro \u00bb et le \u00ab perso \u00bb. Une fois la crise pass\u00e9e, certaines t\u00e2ches continueraient ainsi d\u2019\u00eatre r\u00e9alis\u00e9es \u00e0 la maison ou au sein de tiers-lieux proches du domicile des salari\u00e9s ; d\u2019autres types d\u2019espaces \u2013 si\u00e8ge de l\u2019entreprise, antennes locales ou r\u00e9gionales, espaces de coworking ou de corpoworking, etc. \u2013 \u00e9tant privil\u00e9gi\u00e9s pour les t\u00e2ches ou moments impliquant davantage d\u2019interactions physiques (formations, \u00e9v\u00e8nements festifs, travail en mode projet, etc.).  <\/p>\n\n\n\n

De nouvelles relations centre-p\u00e9riph\u00e9rie\u00a0?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Permises par la r\u00e9volution digitale et acc\u00e9l\u00e9r\u00e9es par la crise sanitaire, la d\u00e9multiplication des lieux de travail et la plus grande flexibilit\u00e9 offerte aux collaborateurs pourraient faire \u00e9voluer la mobilit\u00e9 des grandes entreprises, qui ces derni\u00e8res ann\u00e9es avaient plut\u00f4t eu tendance se recentrer sur le c\u0153ur de l\u2019agglom\u00e9ration, confortant ainsi la domination de Paris et des grands p\u00f4les de l\u2019Ouest. Le souhait d\u2019un meilleur \u00e9quilibre entre le \u00ab pro \u00bb et le \u00ab perso \u00bb et leurs aspirations \u00e0 passer moins de temps dans les transports pourraient ainsi se traduire par un rapprochement entre lieux de vie et lieux de travail, susceptible de modifier les rapports entre centre et p\u00e9riph\u00e9rie et peut-\u00eatre de favoriser la d\u00e9concentration progressive du march\u00e9 des bureaux d\u2019Ile-de-France. \u00c0 l\u2019heure o\u00f9 la n\u00e9cessit\u00e9 de d\u00e9carboner les d\u00e9placements conduit les \u00e9lus \u00e0 restreindre la circulation automobile en centre-ville et alors que le boom des solutions de micro-mobilit\u00e9 transforme la mani\u00e8re dont nous nous d\u00e9pla\u00e7ons, l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19 interroge plus g\u00e9n\u00e9ralement le ph\u00e9nom\u00e8ne d\u2019hyper-concentration urbaine.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019Ile-de-France touch\u00e9e au c\u0153ur\u00a0?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si la crise sanitaire pourrait impulser de nouvelles dynamiques de mobilit\u00e9, c\u2019est un r\u00e9\u00e9quilibrage mod\u00e9r\u00e9 du march\u00e9 tertiaire qui se dessine plut\u00f4t qu\u2019un renversement de hi\u00e9rarchie aux d\u00e9pens de Paris et des march\u00e9s centraux. D\u2019abord parce qu\u2019il ne faut pas sous-estimer le poids de l\u2019h\u00e9ritage dans les d\u00e9cisions immobili\u00e8res, mais aussi parce que l\u2019\u00e9pid\u00e9mie et la r\u00e9volution digitale jouent, par certains aspects, en faveur des localisations centrales et des immeubles de bureaux les mieux desservis. Cet attrait de l\u2019hyperurbanit\u00e9 est renforc\u00e9 par le boom des Tech, l\u2019un des secteurs les plus r\u00e9sistants \u00e0 la crise sanitaire et dont la croissance d\u00e9pend directement de l\u2019\u00e9nergie et du vivier de talents offerts par les grandes villes. \u00c0 New York, Facebook est ainsi \u00e0 l\u2019origine du plus grand mouvement enregistr\u00e9 depuis le d\u00e9clenchement de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19 (68 000 m\u00b2 sur la 9e<\/sup> avenue), illustrant parfaitement l\u2019ancrage de la Tech au c\u0153ur des plus vastes m\u00e9tropoles. L\u2019hyperurbanit\u00e9 sera \u00e9galement confort\u00e9e par le r\u00f4le essentiel des bureaux. Lieu o\u00f9 s\u2019exprime l\u2019intelligence collective et qui ne peut \u00eatre envisag\u00e9 sous le seul prisme des co\u00fbts immobiliers, le bureau sert \u00e9galement l\u2019image de l\u2019entreprise, en particulier dans des secteurs \u00e0 forte valeur ajout\u00e9e (conseil, finance, luxe, Tech, etc.) encore tr\u00e8s d\u00e9pendants d\u2019une adresse centrale. <\/p>\n\n\n\n

Le r\u00e9sidentiel au secours du bureau\u00a0?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Alors que la crise sanitaire fait grimper le taux de vacance, le nouveau contexte de march\u00e9 para\u00eet plus favorable \u00e0 la transformation de bureaux obsol\u00e8tes en logements. Ce type d\u2019op\u00e9rations peut sembler particuli\u00e8rement opportun dans des communes moins centrales, qui comprennent un parc tertiaire important et pour partie inadapt\u00e9 aux exigences des entreprises. Tel est par exemple le cas de communes de l\u2019Ouest (Suresnes, Rueil-Malmaison, Saint-Quentin-en-Yvelines, etc.), o\u00f9 l\u2019\u00c9tat a par ailleurs d\u00e9fini un nouveau cadre visant \u00e0 compenser la production de bureaux par la correction du d\u00e9ficit en logements. Ces p\u00f4les tertiaires \u00e9tablis, mais parfois en perte de vitesse pourraient ainsi tirer parti d\u2019un accroissement de l\u2019offre r\u00e9sidentielle \u00e0 destination de cadres appr\u00e9ciant de pouvoir travailler \u00e0 proximit\u00e9 de leur domicile, suscitant en retour l\u2019int\u00e9r\u00eat des grandes entreprises pour l\u2019implantation de leurs bureaux.<\/p>\n\n\n\n

Ailleurs en \u00cele-de-France, l\u2019augmentation de l\u2019offre de logements pourrait \u00e9galement renforcer l\u2019attrait de territoires de projets disposant d\u2019un potentiel important en mati\u00e8re de d\u00e9veloppement de nouveaux bureaux comme de nouveaux logements, et dont la desserte sera prochainement am\u00e9lior\u00e9e. Des communes de l\u2019Ouest proches de p\u00f4les tertiaires majeurs comme Nanterre, Bagneux au Sud et plusieurs villes de la Seine-Saint-Denis semblent ainsi bien positionn\u00e9es pour profiter du rapprochement entre lieux de vie et lieux de travail et de la d\u00e9concentration possible du march\u00e9 des bureaux d\u2019\u00cele-de-France.<\/p>\n\n\n\n

[1]\u00a0Prises \u00e0 bail ou ventes \u00e0 utilisateurs.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

En vingt ans, jamais le march\u00e9 des bureaux d\u2019\u00cele-de-France n\u2019aura connu un niveau d\u2019activit\u00e9 aussi bas qu\u2019en 2020, t\u00e9moignant de l\u2019impact de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19 sur les mouvements immobiliers des grandes entreprises. Dans sa derni\u00e8re \u00e9tude, Knight Frank France passe en revue quelques-unes des transformations que la crise sanitaire a acc\u00e9l\u00e9r\u00e9es (essor du t\u00e9l\u00e9travail, demande […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/56085"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=56085"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/56085\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":56086,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/56085\/revisions\/56086"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=56085"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=56085"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=56085"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}