{"id":55892,"date":"2020-11-24T08:58:33","date_gmt":"2020-11-24T08:58:33","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=55892"},"modified":"2020-11-24T08:58:36","modified_gmt":"2020-11-24T08:58:36","slug":"analyse-comparative-des-differentes-garanties-de-loyers-disponibles-pour-les-proprietaires-bailleurs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=55892","title":{"rendered":"Analyse comparative des diff\u00e9rentes garanties de loyers disponibles pour les propri\u00e9taires bailleurs"},"content":{"rendered":"<p><strong><a href=\"https:\/\/www.agglotv.com\/wp-content\/up\/imodirect.png\"><img loading=\"lazy\" class=\"alignleft size-full wp-image-55701\" src=\"https:\/\/www.agglotv.com\/wp-content\/up\/imodirect.png\" alt=\"\" width=\"218\" height=\"90\" \/><\/a>Un risque d\u2019augmentation des impay\u00e9s locatifs<\/strong><\/p>\n<p>Gr\u00e2ce \u00e0 ses <a href=\"https:\/\/www.declicmotoculture.com\/261-outils\">outils<\/a> de gestion, Imodirect peut suivre en temps r\u00e9el les paiements des loyers ainsi que l\u2019\u00e9volution des relances pour impay\u00e9s. Or, le constat est sans appel pour Arnaud Hacquart, Pr\u00e9sident d\u2019Imodirect, \u00ab<em>\u00a0Suite au confinement du printemps, les relances pour retard de paiement ont explos\u00e9. \u00a0La d\u00e9gradation est en constante progression depuis 5 mois et s\u2019est confirm\u00e9e, et m\u00eame amplifi\u00e9e, au mois d\u2019octobre.\u00a0<\/em>\u00bb<\/p>\n\n\n<p>Sur l\u2019ensemble des biens g\u00e9r\u00e9s, entre juin et octobre, on constate une augmentation de 83% des relances sur des retards de paiement de loyer de 1 jour. Entre juin et octobre (novembre n\u2019\u00e9tant pas encore connu), l\u2019augmentation est de 138% pour les relances sur des retards de paiement de 30 jours. Cela correspond \u00e0 16 impay\u00e9s sur 1000 lots en octobre (1,68%).<\/p>\n\n\n\n<p>\u00ab&nbsp;<em>Si le taux effectif d\u2019impay\u00e9 r\u00e9el (impay\u00e9 d\u2019un mois ou plus) reste contenu pour le moment,&nbsp;nous anticipons une forte progression des proc\u00e9dures dans les mois \u00e0 venir.<\/em>&nbsp;\u00bb pr\u00e9cise Arnaud Hacquart.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Une diversit\u00e9 de possibilit\u00e9s mais une priorit\u00e9\u00a0: la vigilance<br><br><\/strong>Il existe aujourd\u2019hui de nombreuses solutions pour les propri\u00e9taires et les locataires afin de souscrire \u00e0 un syst\u00e8me assurantiel pour palier un d\u00e9faut de paiement des loyers. Les possibilit\u00e9s varient en fonction des besoins, du profil du locataire ou des garanties souhait\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<p>Une certitude commune, pour b\u00e9n\u00e9ficier de ces garanties, les propri\u00e9taires doivent \u00eatre vigilants sur de nombreux points (clauses du bail, \u00e9tat des lieux, dossier locataire, respects des modalit\u00e9s et des \u00e9ch\u00e9anciers des relances \u2026). Telles sont les conditions pour ne pas se trouver confront\u00e9 \u00e0 des situations dramatiques de d\u00e9ch\u00e9ance d\u2019assurance ou d\u2019impossibilit\u00e9, pour un juge, de prononcer une expulsion faute de bail r\u00e9glementaire.<\/p>\n\n\n\n<p>La cotisation mensuelle de l\u2019assurance loyers impay\u00e9s varie g\u00e9n\u00e9ralement en fonction des garanties couvertes et de l\u2019assurance. Elle est comprise, pour des garanties s\u00e9rieuses et comparables, entre :<\/p>\n\n\n\n<ul><li>2,5 et 3 % du prix du loyer, si elle est souscrite via une agence immobili\u00e8re ;<\/li><li>3 et 3,5 %, lorsqu\u2019elle est souscrite directement par le propri\u00e9taire.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Les frais sont d\u00e9ductibles des revenus fonciers<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Quels sont les locataires \u00e9ligibles \u00e0 l\u2019assurance loyers impay\u00e9s ?<br><br><\/strong>Un locataire seul, un couple ou des colocataires peuvent b\u00e9n\u00e9ficier de cette garantie, sous certaines conditions. En effet, tous les locataires n\u2019entrent pas dans les crit\u00e8res d\u2019\u00e9ligibilit\u00e9 \u00e0 la GLI. Ces crit\u00e8res sont fix\u00e9s par chaque assureur, mais sont sensiblement identiques d\u2019une assurance \u00e0 l\u2019autre.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Attention \u00e0 la solvabilit\u00e9 de l\u2019occupant du logement<br><br><\/strong>C\u2019est un \u00e9l\u00e9ment d\u00e9terminant. Les assureurs demandent g\u00e9n\u00e9ralement des revenus mensuels nets entre 2,5 et 3 fois sup\u00e9rieurs au prix du loyer, charges comprises. Dans les revenus nets, ne sont pas comptabilis\u00e9es : les heures suppl\u00e9mentaires, les primes exceptionnelles, ni les aides telles que les allocations familiales ou les aides au logement.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans le cas d\u2019un \u00e9tudiant ou d\u2019un apprenti, ce sont les revenus du garant (si un contrat de cautionnement est sign\u00e9) qui sont pris en compte, selon les m\u00eames crit\u00e8res que pr\u00e9c\u00e9demment.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>La situation professionnelle du locataire<br><br><\/strong>C\u2019est un crit\u00e8re \u00e9galement pris en compte par les assureurs. Les locataires en CDI et ayant termin\u00e9 leur p\u00e9riode d\u2019essai, ont de fortes chances de voir leur dossier retenu, s\u2019ils remplissent les conditions de solvabilit\u00e9.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Dans les autres cas&nbsp;: CDD, int\u00e9rim, profession ind\u00e9pendante, retrait\u00e9, ou demandeur d\u2019emploi, l\u2019acceptation du dossier peut \u00eatre conditionn\u00e9e. Par exemple&nbsp;: dur\u00e9e minimale restante pour un salari\u00e9 en CDD ou dur\u00e9e d\u2019indemnisation restante de p\u00f4le emploi ou minimum d\u2019ann\u00e9es d\u2019activit\u00e9 requise pour un professionnel \u00e0 son compte.&nbsp;Quoi qu\u2019il en soit, le choix final de donner son accord ou pas, est laiss\u00e9 \u00e0 la discr\u00e9tion de l\u2019assureur.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Quels contrats de location sont concern\u00e9s par la GLI ?<br><br><\/strong>Tous les types de contrats sont concern\u00e9s par cette assurance, qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019un logement meubl\u00e9 ou non meubl\u00e9, \u00e0 partir du moment o\u00f9 ils remplissent bien les normes de location. Tout bailleur, qu\u2019il soit personne physique ou morale (soci\u00e9t\u00e9, association, collectivit\u00e9, etc.), peut souscrire une assurance loyer impay\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Que faire si le locataire n\u2019entre pas dans le cadre de la garantie loyers impay\u00e9s ?<br><br><\/strong>Il peut arriver que certains locataires n\u2019aient pas les garanties n\u00e9cessaires aux yeux des assureurs et que leur dossier soit refus\u00e9 pour l\u2019assurance loyers impay\u00e9s. Bien que l\u2019assurance soit le moyen le plus s\u00fbr de se prot\u00e9ger, il existe plusieurs alternatives&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul><li><strong>Visale&nbsp;: une garantie pour ceux qui n\u2019en ont pas<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Financ\u00e9 par Action Logement, le dispositif de cautionnement Visale est gratuit (pour le bailleur comme pour le locataire). Il couvre en cas de loyers impay\u00e9s ou de d\u00e9gradations, durant toute la dur\u00e9e du bail, dans la limite de 36 mensualit\u00e9s impay\u00e9es.&nbsp;Les locataires suivants peuvent y pr\u00e9tendre :<\/p>\n\n\n\n<ul><li>jeunes \u00e2g\u00e9s de 18 \u00e0 30 ans : quelle que soit leur situation professionnelle ;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>apr\u00e8s 30 ans : salari\u00e9 du secteur priv\u00e9 ou agricole prenant possession du logement moins de 6 mois apr\u00e8s la signature de leur contrat, quelle que soit sa nature (CDD, int\u00e9rim, apprentissage). Les employ\u00e9s en CDI sont \u00e9ligibles avant la fin de leur p\u00e9riode d\u2019essai et dans la limite des 6 premiers mois suivant le d\u00e9but de leur activit\u00e9;<\/li><li>toute personne remplissant les conditions d\u2019acc\u00e8s \u00e0 un bail mobilit\u00e9 ;<\/li><li>personne louant un bien via un organisme agr\u00e9\u00e9 d&rsquo;interm\u00e9diation locative.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>&nbsp;Le logement peut \u00eatre vide ou meubl\u00e9, il doit \u00eatre la r\u00e9sidence principale de l\u2019occupant et appartenir au parc priv\u00e9. Le contrat de location doit \u00eatre conforme \u00e0 la loi du 6 juillet 1989. Le loyer maximal (charges comprises) doit \u00eatre de 1 500 \u20ac en \u00cele de France et de 1 300 \u20ac sur le reste du territoire fran\u00e7ais.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul><li><strong>La caution personne physique<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Le bailleur peut demander une caution solidaire au locataire. Un tiers se portera garant pour le locataire et le propri\u00e9taire pourra se tourner vers lui en cas de loyer impay\u00e9. Il faut savoir que la loi interdit de cumuler assurance pour loyer impay\u00e9 et caution, sauf si l\u2019occupant du logement est apprenti ou \u00e9tudiant.&nbsp;Le cautionnement comporte cependant certains risques : le d\u00e9c\u00e8s du garant, l\u2019insolvabilit\u00e9, le d\u00e9faut d\u2019adresse ou son d\u00e9part \u00e0 l\u2019\u00e9tranger. Par ailleurs, si le garant ne paie pas, ce sera au propri\u00e9taire de r\u00e9gler les frais de justice, le cas \u00e9ch\u00e9ant.<\/p>\n\n\n\n<ul><li><strong>Assurance achet\u00e9e par le locataire&nbsp;<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Lorsque l\u2019occupant du logement ne remplit pas les conditions pour pr\u00e9tendre \u00e0 la garantie loyer impay\u00e9, au dispositif Visale, ou n\u2019a pas de caution solidaire, il lui reste la solution de souscrire lui-m\u00eame une assurance. Un organisme priv\u00e9 se porte alors garant pour lui, moyennant une cotisation mensuelle, souvent calcul\u00e9e selon un pourcentage du loyer (de l\u2019ordre de 3 \u00e0 4 %).&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Quel que soit la situation, s\u00e9curisez vos revenus<br><br><\/strong>Il existe ainsi plusieurs garanties contre les loyers impay\u00e9s, \u00ab&nbsp;<em>ne faites pas l\u2019impasse sur cette s\u00e9curit\u00e9<\/em>&nbsp;\u00bb explique Arnaud Hacquart, \u00ab&nbsp;<em>Pour un propri\u00e9taire qui doit rembourser un pr\u00eat, la banque n\u2019attendra pas pour lui pr\u00e9lever son cr\u00e9dit, ce qui peut g\u00e9n\u00e9rer des situations financi\u00e8res d\u00e9licates<\/em>&nbsp;\u00bb.&nbsp; &nbsp;&nbsp;La loi Nogal devrait encore renforcer ces garanties et \u00e9largir leur application \u00e0 tous les locataires, \u00e0 condition que la transaction soit assur\u00e9e par un agent immobilier. \u00ab&nbsp;<em>Le recours \u00e0 un professionnel assure la rigueur dans la constitution du dossier (pi\u00e8ces justificatives notamment), dans la r\u00e9daction du bail et d\u00e9charge le propri\u00e9taire des relances, en cas d\u2019impay\u00e9s.<\/em>&nbsp;\u00bb conclut Arnaud Hacquart.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Un risque d\u2019augmentation des impay\u00e9s locatifs Gr\u00e2ce \u00e0 ses outils de gestion, Imodirect peut suivre en temps r\u00e9el les paiements des loyers ainsi que l\u2019\u00e9volution des relances pour impay\u00e9s. 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