{"id":55825,"date":"2020-11-16T14:38:41","date_gmt":"2020-11-16T14:38:41","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=55825"},"modified":"2020-11-16T14:38:43","modified_gmt":"2020-11-16T14:38:43","slug":"le-secteur-public-soutien-du-marche-immobilier-des-bureaux-dile-de-france","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=55825","title":{"rendered":"Le secteur public, soutien du march\u00e9 immobilier des bureaux d\u2019Ile-de-France"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>Apr\u00e8s celles consacr\u00e9es \u00e0 la finance, \u00e0 l\u2019audit et aux avocats, Knight Frank poursuit sa s\u00e9rie d\u2019\u00e9tudes d\u00e9di\u00e9es aux grands utilisateurs de bureaux et se penche cette fois sur le secteur public, acteur majeur du march\u00e9 immobilier tertiaire francilien.<\/em><\/p>\n\n\n

Avec l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19, <\/em>les bureaux conservent un r\u00f4le strat\u00e9gique pour le secteur public, entre recherche d\u2019\u00e9conomies, r\u00e9duction de l\u2019empreinte \u00e9nerg\u00e9tique du parc et adaptation des espaces aux nouveaux modes de travail. Dans ce contexte, et comme constat\u00e9 lors de pr\u00e9c\u00e9dents chocs \u00e9conomiques, le secteur public pourrait jouer un r\u00f4le d\u2019amortisseur de la crise sanitaire, \u00e0 l\u2019heure o\u00f9 celle-ci r\u00e9duit fortement la demande de bureaux du secteur priv\u00e9.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Le secteur public, deuxi\u00e8me plus gros consommateur de surfaces de bureaux en Ile-de-France<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le secteur public est l\u2019un des grands acteurs du march\u00e9 des bureaux d\u2019Ile-de-France en raison de la taille de son patrimoine et de la diversit\u00e9 de ses types d\u2019utilisateurs (administrations centrales, collectivit\u00e9s territoriales, entreprises publiques, etc.). \u00ab Le secteur public se distingue chaque ann\u00e9e par la prise \u00e0 bail ou le d\u00e9veloppement en compte-propre de grandes surfaces de bureaux, au point de repr\u00e9senter une part cons\u00e9quente de l\u2019activit\u00e9 locative en r\u00e9gion parisienne, derri\u00e8re les entreprises de l\u2019industrie-distribution mais devant d\u2019autres activit\u00e9s importantes comme la banque-assurance. Ainsi, le secteur public compte en moyenne pour pr\u00e8s de 13 % des surfaces de bureaux de plus de 5 000 m\u00b2 plac\u00e9es depuis 2000 en \u00cele-de-France, avec un pic \u00e0 29 % en 2012 gr\u00e2ce \u00e0 quelques grandes op\u00e9rations comme le regroupement du minist\u00e8re de la D\u00e9fense<\/em> sur les 135 000 m\u00b2 du site Balard dans le 15e<\/sup><\/em> arrondissement<\/em> \u00bb indique David Bourla, Directeur des Etudes chez Knight Frank France. Ce projet de bureaux, le plus important en taille du secteur public depuis vingt ans, est aussi le plus grand mouvement enregistr\u00e9 tous secteurs d\u2019activit\u00e9 confondus devant ceux de Total (125 000 m\u00b2 pris \u00e0 bail dans \u00ab The Link \u00bb \u00e0 La D\u00e9fense en 2020) et SFR (124 000 m\u00b2 \u00e0 Saint-Denis en 2011).<\/p>\n\n\n\n

Cette op\u00e9ration et d\u2019autres grands projets expliquent la part \u00e9lev\u00e9e de la fonction publique d\u2019\u00c9tat sur l\u2019ensemble des surfaces de bureaux consomm\u00e9es en \u00cele-de-France depuis 2000 (46 % des volumes plac\u00e9s sup\u00e9rieurs \u00e0 5 000 m\u00b2, contre moins de 20 % pour les administrations publiques territoriales ou sociales). Du c\u00f4t\u00e9 des entreprises publiques d\u00e9tenues \u00e0 100 % par l\u2019\u00c9tat, c\u2019est la SNCF qui arrive en t\u00eate avec 280 000 m\u00b2 consomm\u00e9s sur le segment des surfaces de plus de 5 000 m\u00b2 entre 2000 et 2020, loin devant France T\u00e9l\u00e9visions et la RATP. Si l\u2019on int\u00e8gre les entreprises dont l\u2019\u00c9tat d\u00e9tient une part majoritaire, EDF vient largement en t\u00eate avec plus de 370 000 m\u00b2 consomm\u00e9s sur la p\u00e9riode, ce qui la place en sixi\u00e8me position des utilisateurs de bureaux les plus actifs d\u2019\u00cele-de-France, priv\u00e9s et publics confondus, derri\u00e8re BNP Paribas, BPCE, Cr\u00e9dit Agricole, Orange et la Soci\u00e9t\u00e9 G\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n\n\n\n

Paris reste une place forte de l\u2019administration<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le secteur public est depuis toujours un acteur majeur du march\u00e9 des bureaux dans la capitale, ce qui s\u2019explique par le caract\u00e8re tr\u00e8s centralis\u00e9 de l\u2019\u00c9tat fran\u00e7ais et l\u2019implantation \u00e0 Paris des principaux lieux de pouvoir. Historiquement concentr\u00e9s dans le c\u0153ur de la capitale, les emplois publics ont connu un mouvement progressif de d\u00e9concentration au profit d\u2019arrondissements plus excentr\u00e9s. \u00ab Co\u00efncidant avec l\u2019\u00e9mergence de la politique immobili\u00e8re de l\u2019\u00c9tat, la tendance \u00e0 la d\u00e9concentration des emplois publics s\u2019est acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e \u00e0 partir du d\u00e9but des ann\u00e9es 2000 puis a gagn\u00e9 en vigueur au d\u00e9but des ann\u00e9es 2010, le secteur public privil\u00e9giant notamment de grandes op\u00e9rations d\u2019am\u00e9nagement situ\u00e9es aux portes de la capitale pour y implanter leurs bureaux. Ces nouveaux quartiers disposaient en effet de grandes surfaces neuves et efficientes, bien reli\u00e9es aux transports et au co\u00fbt mod\u00e9r\u00e9, tout en permettant \u00e0 leurs utilisateurs de conserver une adresse parisienne<\/em> \u00bb explique David Bourla.<\/p>\n\n\n\n

Cette acc\u00e9l\u00e9ration s\u2019est traduite par une augmentation de la part de Paris intra-muros dans les surfaces de bureaux de plus de 5 000 m\u00b2 consomm\u00e9es par le secteur public en \u00cele-de-France, pass\u00e9e de 27 % sur la p\u00e9riode 2000-2009 \u00e0 46 % entre 2010 et 2019 en raison, notamment, de tr\u00e8s grands mouvements (minist\u00e8re de la D\u00e9fense \u00e0 Balard dans le 15e<\/sup>, minist\u00e8re de la Justice dans le 19e<\/sup>, minist\u00e8re de l\u2019Int\u00e9rieur dans \u00ab Le Lumi\u00e8re \u00bb, Paris 12e<\/sup>). Dans le m\u00eame temps, plusieurs transactions de moindre envergure ont \u00e9t\u00e9 recens\u00e9es dans le 13e<\/sup>, ce qui a notamment permis \u00e0 la Ville de Paris de consolider son p\u00f4le administratif dans plusieurs quartiers de cet arrondissement.<\/p>\n\n\n\n

La Seine-Saint-Denis, principal secteur de report en p\u00e9riph\u00e9rie<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si la tendance y est plus r\u00e9cente qu\u2019\u00e0 Paris, le secteur public constitue aussi un acteur central des march\u00e9s immobiliers tertiaires de p\u00e9riph\u00e9rie. Certaines ann\u00e9es, celui-ci a m\u00eame concentr\u00e9 la majorit\u00e9 de l\u2019activit\u00e9 locative en 1\u00e8re<\/sup> couronne Est (2005, 2016) et en 1\u00e8re<\/sup> couronne Nord (2009, 2017). \u00ab Cible majeure des utilisateurs de bureaux du secteur public, le Nord<\/em>[1]<\/a>a concentr\u00e9 21 % des m\u00e8tres carr\u00e9s de bureaux consomm\u00e9s par ces acteurs en \u00cele-de-France (hors Paris) entre 2000 et 2009, puis 43 % entre 2010 et 2020. Cette hausse est le r\u00e9sultat de la signature de 17 transactions sup\u00e9rieures \u00e0 5 000 m\u00b2 sur la p\u00e9riode, parmi lesquelles le nouveau si\u00e8ge du Conseil r\u00e9gional d\u2019\u00cele-de-France \u00e0 Saint-Ouen ou celui de la Soci\u00e9t\u00e9 du Grand Paris \u00e0 Saint-Denis. Les entreprises publiques y sont \u00e9galement tr\u00e8s pr\u00e9sentes, comme la SNCF \u00e0 Saint-Denis<\/em> \u00bb poursuit David Bourla.<\/p>\n\n\n\n

La possibilit\u00e9 de disposer de grandes surfaces de bureaux modernes et peu on\u00e9reuses est un crit\u00e8re essentiel de localisation, mais n\u2019est pas pour autant la seule motivation des d\u00e9parts de Paris vers la p\u00e9riph\u00e9rie. Aux facteurs \u00e9conomiques s\u2019ajoutent d\u2019autres crit\u00e8res importants, certaines institutions privil\u00e9giant par exemple les secteurs de 1\u00e8re<\/sup> couronne dans un souci de proximit\u00e9 avec les administr\u00e9s. L\u2019\u00c9tat et certaines collectivit\u00e9s jouent \u00e9galement un r\u00f4le d\u2019am\u00e9nageur en favorisant la relocalisation de leurs services dans des zones urbaines en plein d\u00e9veloppement, pour participer au r\u00e9\u00e9quilibrage de la r\u00e9gion dont les richesses et les fonctions \u00e0 haute valeur ajout\u00e9e sont historiquement concentr\u00e9es \u00e0 Paris et dans l\u2019Ouest.<\/p>\n\n\n\n

Objectif rationalisation\u2026mais pas seulement<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dans un contexte domin\u00e9 depuis le milieu des ann\u00e9es 2000 par une red\u00e9finition de l\u2019\u00c9tat locataire, les prises \u00e0 bail du secteur public refl\u00e8tent l\u2019engagement des diff\u00e9rents acteurs publics dans une d\u00e9marche de rationalisation de leurs bureaux. Ainsi, le loyer pay\u00e9 par les administrations et les entreprises publiques en \u00cele-de-France depuis 2000 (sur des surfaces > 5 000 m\u00b2) atteint en moyenne 344 \u20ac\/m\u00b2\/an, soit une valeur inf\u00e9rieure de pr\u00e8s de 50 \u20ac\/m\u00b2 \u00e0 celle enregistr\u00e9e sur la p\u00e9riode tous secteurs d\u2019activit\u00e9 confondus. Ce chiffre varie fortement selon le secteur g\u00e9ographique. \u00c0 Paris, o\u00f9 la valeur est tir\u00e9e \u00e0 la baisse par les grandes prises \u00e0 bail r\u00e9alis\u00e9es dans des quartiers excentr\u00e9s, la moyenne est de 426 \u20ac\/m\u00b2\/an contre plus de 540 \u20ac\/m\u00b2 tous secteurs d\u2019activit\u00e9 confondus. Hors de Paris, la valeur locative moyenne des prises \u00e0 bail du secteur public est de 306 \u20ac\/m\u00b2\/an, niveau l\u00e0 encore inf\u00e9rieur \u00e0 la moyenne de march\u00e9 (340 \u20ac\/m\u00b2).<\/p>\n\n\n\n

Le r\u00f4le moteur jou\u00e9 par le secteur public sur le march\u00e9 des bureaux est tr\u00e8s li\u00e9 \u00e0 la transformation par l\u2019\u00c9tat de sa strat\u00e9gie immobili\u00e8re. Celle-ci s\u2019est peu \u00e0 peu structur\u00e9e \u00e0 partir du d\u00e9but des ann\u00e9es 2000, l\u2019\u00c9tat prenant acte de la n\u00e9cessit\u00e9 de mieux valoriser son patrimoine et de ma\u00eetriser ses d\u00e9penses au travers notamment d\u2019une r\u00e9vision des crit\u00e8res d\u2019implantation des bureaux de l\u2019administration, guid\u00e9e par la rationalisation des surfaces et le paiement de loyers moins on\u00e9reux. Si ces motivations restent importantes, d\u2019autres prennent une place croissante dans les choix immobiliers du secteur public. Ainsi, la r\u00e9duction de la facture \u00e9nerg\u00e9tique d\u2019un parc tr\u00e8s \u00e9nergivore devient une ambition majeure. Le secteur public a, en la mati\u00e8re, un devoir d\u2019exemplarit\u00e9. Le choix de territoires en plein d\u00e9veloppement pour y implanter de nouveaux bureaux t\u00e9moigne aussi de son r\u00f4le cl\u00e9 d\u2019am\u00e9nageur. Enfin, l\u2019administration intensifie ses efforts en mati\u00e8re d\u2019adaptation des espaces aux nouveaux modes de travail.<\/p>\n\n\n\n

Quelles perspectives pour les bureaux du secteur public ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00ab Avec l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19, la forte pression s\u2019exer\u00e7ant sur les recettes des administrations et de grandes entreprises publiques renforcera l\u2019objectif de ma\u00eetrise des co\u00fbts immobiliers. Cela dit, la crise sanitaire devrait aussi acc\u00e9l\u00e9rer l\u2019adaptation des bureaux aux nouveaux modes de travail, sur fond de forte progression du t\u00e9l\u00e9travail et de digitalisation croissante des m\u00e9tiers<\/em> \u00bb indique David Bourla. Elle confortera \u00e9galement les ambitions du secteur public en mati\u00e8re de d\u00e9veloppement durable, comme vient du reste de l\u2019illustrer la d\u00e9cision du gouvernement de d\u00e9dier une partie de son plan de relance \u00e0 la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique des b\u00e2timents publics. \u00ab Interrogeant les capacit\u00e9s d\u2019intervention et l\u2019efficacit\u00e9 des services publics, la crise sanitaire pourrait avoir d\u2019autres cons\u00e9quences, qui ne seraient pas sans effet sur l\u2019immobilier : celle de mettre sur pause les plans de r\u00e9duction d\u2019effectifs de l\u2019administration, mais aussi annoncer un nouvel acte de la d\u00e9centralisation passant notamment par la relocalisation d\u2019agents dans une logique de proximit\u00e9 avec les administr\u00e9s<\/em> \u00bb poursuit David Bourla. <\/p>\n\n\n\n

Dans ce contexte, l\u2019immobilier conservera un r\u00f4le strat\u00e9gique pour le secteur public, lequel devrait du m\u00eame coup rester un acteur majeur du march\u00e9 des bureaux. D\u2019ailleurs, plusieurs r\u00e9flexions sont en cours concernant de grands projets tertiaires en r\u00e9gion parisienne. Comme constat\u00e9 lors de pr\u00e9c\u00e9dents chocs \u00e9conomiques, le secteur public pourrait ainsi jouer un r\u00f4le d\u2019amortisseur de la crise sanitaire, \u00e0 l\u2019heure o\u00f9 celle-ci r\u00e9duit fortement la demande de bureaux du secteur priv\u00e9. \u00ab Les nouvelles op\u00e9rations de bureaux <\/em>du secteur public interviendront dans un contexte de march\u00e9 plus favorable aux utilisateurs en raison de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19, en particulier dans des secteurs tertiaires de premi\u00e8re couronne o\u00f9 la hausse annonc\u00e9e des livraisons d\u2019immeubles offrira plus de choix d\u2019implantation et fera pression sur les valeurs locatives. Certains march\u00e9s, au<\/em> nord de la r\u00e9gion notamment, b\u00e9n\u00e9ficieront aussi des investissements massifs consentis dans le cadre des programmes li\u00e9s au Grand Paris et \u00e0 l\u2019organisation des Jeux Olympiques de 2024, qui am\u00e9lioreront l\u2019accessibilit\u00e9 des territoires et revaloriseront l\u2019environnement imm\u00e9diat des quartiers de gare<\/em> \u00bb conclut David Bourla.<\/p>\n\n\n\n

[1]<\/a>Secteur de march\u00e9 couvrant neuf communes, toutes situ\u00e9es en Seine-Saint-Denis \u00e0 l\u2019exception de Clichy.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Apr\u00e8s celles consacr\u00e9es \u00e0 la finance, \u00e0 l\u2019audit et aux avocats, Knight Frank poursuit sa s\u00e9rie d\u2019\u00e9tudes d\u00e9di\u00e9es aux grands utilisateurs de bureaux et se penche cette fois sur le secteur public, acteur majeur du march\u00e9 immobilier tertiaire francilien. Avec l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19, les bureaux conservent un r\u00f4le strat\u00e9gique pour le secteur public, entre recherche d\u2019\u00e9conomies, […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/55825"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=55825"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/55825\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":55826,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/55825\/revisions\/55826"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=55825"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=55825"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=55825"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}