{"id":55611,"date":"2020-10-16T07:58:44","date_gmt":"2020-10-16T07:58:44","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=55611"},"modified":"2020-10-16T07:58:47","modified_gmt":"2020-10-16T07:58:47","slug":"le-marche-des-bureaux-face-a-la-deuxieme-vague","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=55611","title":{"rendered":"Le march\u00e9 des bureaux face \u00e0 la deuxi\u00e8me vague"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>PAS D\u2019AM\u00c9LIORATION AU 3E<\/sup>\u00a0TRIMESTRE<\/strong><\/p>\n\n\n

Malgr\u00e9 le red\u00e9marrage de l\u2019activit\u00e9 \u00e9conomique et le retour relativement important des salari\u00e9s sur leur lieu de travail, le march\u00e9 des bureaux d\u2019Ile-de-France n\u2019a pas connu de reprise de l\u2019activit\u00e9 locative au 3e<\/sup> trimestre 2020. \u00ab Les difficult\u00e9s \u00e9conomiques et le flou li\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9volution de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie n\u2019ont cess\u00e9 d\u2019alimenter l\u2019attentisme des entreprises, confront\u00e9es \u00e0 l\u2019urgence sanitaire et engag\u00e9es dans des probl\u00e9matiques de r\u00e9duction de co\u00fbts plut\u00f4t que dans la prise de d\u00e9cisions immobili\u00e8res trop engageantes<\/em> \u00bb explique David Bourla, Directeur du d\u00e9partement Etudes & Recherche chez Knight Frank France.<\/p>\n\n\n\n

Apr\u00e8s les 194 000 m\u00b2 du 2e<\/sup> trimestre 2020 \u2013 niveau historiquement bas sur un trimestre \u2013 275 000 m\u00b2 ont \u00e9t\u00e9 pris \u00e0 bail au cours des trois derniers mois. \u00ab Ce volume reste tr\u00e8s modeste puisque la baisse est de 50 % sur un an et de 53 % par rapport \u00e0 la moyenne d\u00e9cennale. Rappelons que le pire 3e<\/sup> trimestre datait jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent de 2002, avec 330 000 m\u00b2 plac\u00e9s <\/em>\u00bb indique David Bourla. Sur une ann\u00e9e enti\u00e8re, 2002 constitue aussi le point bas historique du march\u00e9 des bureaux d\u2019\u00cele-de-France avec 1,48 million de m\u00b2 de bureaux commercialis\u00e9s. Ce volume pourrait bien ne pas \u00eatre atteint cette ann\u00e9e. Ainsi, 1,01 million de m\u00b2 ont \u00e9t\u00e9 lou\u00e9s ou vendus aux utilisateurs lors des neuf premiers mois de 2020, soit une baisse de 40 % sur un an et par rapport \u00e0 la moyenne d\u00e9cennale.<\/p>\n\n\n\n

Si tous les cr\u00e9neaux de surfaces sont nettement orient\u00e9s \u00e0 la baisse, en nombre comme en volume, c\u2019est le segment<\/a> des grandes transactions (\u02c3 5 000 m\u00b2) qui est le plus impact\u00e9. Si 12 op\u00e9rations avaient \u00e9t\u00e9 sign\u00e9es au 1er<\/sup>\u00a0trimestre en \u00cele-de-France (dont la prise \u00e0 bail par TOTAL des 125 000 m\u00b2 de \u00ab\u00a0Link\u00a0\u00bb \u00e0 La D\u00e9fense), seules quatre l\u2019ont \u00e9t\u00e9 depuis, dont deux au 2e<\/sup>\u00a0trimestre puis deux au 3e<\/sup>\u00a0trimestre. Ces 16 grandes transactions repr\u00e9sentent au total 258 000 m\u00b2, soit une lourde chute de 51 % sur un an. Au 4e<\/sup>\u00a0trimestre, l\u2019activit\u00e9 devrait acc\u00e9l\u00e9rer sur le segment des grandes surfaces. Plusieurs op\u00e9rations, pour la plupart initi\u00e9es avant le confinement, sont en effet en cours de finalisation. Cela dit, le nombre de transactions de plus de 5 000 m\u00b2 sera tr\u00e8s probablement inf\u00e9rieur \u00e0 30 en \u00cele-de-France sur l\u2019ensemble de 2020, contre 70 par an en moyenne depuis dix ans. Les autres cr\u00e9neaux de surfaces sont \u00e9galement \u00e0 la peine, mais avec un recul moins marqu\u00e9 de 43 % sur un an des volumes plac\u00e9s sur le segment des bureaux de taille interm\u00e9diaire (de 1 000 \u00e0 5 000 m\u00b2), et de 24 % sur un an sur celui des bureaux inf\u00e9rieurs \u00e0 1 000 m\u00b2.<\/p>\n\n\n\n

LA D\u00c9FENSE EN VEDETTE<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Profitant de la signature d\u2019un mouvement sup\u00e9rieur \u00e0 20 000 m\u00b2 au 3e<\/sup> trimestre et surtout de la prise \u00e0 bail par TOTAL des 125 000 m\u00b2 de \u00ab Link \u00bb au 1er<\/sup> trimestre, La D\u00e9fense est le seul march\u00e9 \u00e0 afficher des volumes plac\u00e9s en hausse d\u2019une ann\u00e9e sur l\u2019autre (+ 74 %). \u00ab Malgr\u00e9 un nombre limit\u00e9 de transactions, le quartier d\u2019affaires pourrait signer en 2020 l\u2019une des meilleures performances de son histoire. Ce succ\u00e8s pourrait en outre se prolonger en 2021 gr\u00e2ce \u00e0 une offre abondante et \u00e0 des conditions de n\u00e9gociation plus favorables aux preneurs et susceptibles d\u2019attirer les entreprises de secteurs voisins <\/em>\u00bb annonce David Bourla.<\/p>\n\n\n\n

Paris intra-muros ne conna\u00eet pas le m\u00eame dynamisme. 366 000 m\u00b2 y ont \u00e9t\u00e9 commercialis\u00e9s depuis le d\u00e9but de 2020, soit 36 % de l\u2019ensemble des volumes plac\u00e9s en \u00cele-de-France et une lourde chute de 44 % sur un an. C\u2019est dans Paris Sud et le quartier central des affaires (Paris QCA) que la baisse est la plus importante (- 50 et – 47 %) en raison d\u2019un nombre tr\u00e8s r\u00e9duit de grandes transactions et d\u2019un volume particuli\u00e8rement faible de prises \u00e0 bail de moyennes surfaces. Dans le QCA, ce recul a sans doute \u00e9t\u00e9 accentu\u00e9 par la d\u00e9cision de certains utilisateurs, \u00e0 la recherche de centralit\u00e9 et de flexibilit\u00e9, de privil\u00e9gier des espaces de coworking. Toutefois, l\u2019activit\u00e9 pourrait rebondir dans les prochains mois gr\u00e2ce \u00e0 une offre plus fournie et \u00e0 un r\u00e9\u00e9quilibrage des rapports de force entre bailleurs et utilisateurs.<\/p>\n\n\n\n

Les volumes commercialis\u00e9s restent \u00e9galement tr\u00e8s faibles dans le Croissant Ouest et en 1\u00e8re<\/sup> couronne. \u00c0 la fin du 3e<\/sup> trimestre, la demande plac\u00e9e y accuse une baisse de 48 et 66 % sur un an. En 1\u00e8re<\/sup> couronne, seules trois transactions de plus de 5 000 m\u00b2 ont \u00e9t\u00e9 sign\u00e9es depuis le d\u00e9but de 2020. Toutes trois ont port\u00e9 sur des immeubles de la 1\u00e8re<\/sup> couronne Nord, \u00e0 l\u2019exemple de la r\u00e9cente prise \u00e0 bail par VERSPIEREN de pr\u00e8s de 6 000 m\u00b2 dans \u00ab #Curve \u00bb \u00e0 Saint-Denis.<\/p>\n\n\n\n

OFFRE : BASCULEMENT DU MARCH\u00c9<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le volume de l\u2019offre a poursuivi sa progression au 3e<\/sup> trimestre 2020 avec 3,25 millions de m\u00b2 imm\u00e9diatement disponibles en \u00cele-de-France. La hausse est de 9 % sur un trimestre et de 17 % par rapport \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode en 2019. Elle tient \u00e0 la fois au ralentissement tr\u00e8s net de l\u2019activit\u00e9 locative et \u00e0 l\u2019acc\u00e9l\u00e9ration des livraisons de projets neufs-restructur\u00e9s, dont certains auraient d\u00fb \u00eatre achev\u00e9s au 2e<\/sup> trimestre mais avaient \u00e9t\u00e9 retard\u00e9s en raison du confinement. Au total, 16 immeubles de plus de 5 000 m\u00b2 ont \u00e9t\u00e9 livr\u00e9s au 3e<\/sup> trimestre 2020 pour un volume disponible totalisant 150 000 m\u00b2. Au 4e<\/sup> trimestre, 26 livraisons sont attendues pour un total de 182 000 m\u00b2 disponibles, m\u00eame si quelques op\u00e9rations seront probablement report\u00e9es au d\u00e9but de l\u2019an prochain.<\/p>\n\n\n\n

Si nous sommes encore loin du pr\u00e9c\u00e9dent pic de l\u2019offre en \u00cele-de-France (environ 4 millions de m\u00b2 entre 2013 et 2015), la remont\u00e9e est significative et devrait encore s\u2019acc\u00e9l\u00e9rer d\u2019ici la fin de 2020. \u00ab Pour l\u2019heure, le taux de vacance s\u2019\u00e9tablit \u00e0 5,9 % contre 5 % au 1er<\/sup> janvier et reste relativement peu \u00e9lev\u00e9. Toutefois, le changement de situation est d\u00e9j\u00e0 perceptible, alors que le march\u00e9 \u00e9tait globalement sous-offreur depuis plusieurs mois. C\u2019est d\u2019autant plus le cas que l\u2019on assiste parall\u00e8lement \u00e0 l\u2019essor du march\u00e9 \u00ab gris \u00bb, constitu\u00e9 par les surfaces de plus en plus nombreuses mises en sous-location par des entreprises<\/em> \u00bb explique David Bourla.<\/p>\n\n\n\n

Compris entre 3,1 et 18,8 %, c\u2019est en P\u00e9ri-D\u00e9fense et 1\u00e8re<\/sup> Couronne que les taux de vacance sont les plus \u00e9lev\u00e9s. \u00c0 La D\u00e9fense, le taux de vacance est pass\u00e9 de 5,6 \u00e0 7,2 % en un trimestre en raison, notamment, de la livraison de la tour \u00ab Alto \u00bb. D\u2019autres projets seront achev\u00e9s d\u2019ici la fin de 2020 (\u00ab Trinity \u00bb, \u00ab Curve \u00bb, \u00ab Akora \u00bb, etc.), avant de nouvelles livraisons d\u2019envergure en 2021 (\u00ab Landscape \u00bb, etc.). Le taux de vacance de La D\u00e9fense remontera donc au-dessus des 10 %, ce qui n\u2019avait plus \u00e9t\u00e9 le cas depuis 2015. Dans Paris intramuros l\u2019offre reste bien plus limit\u00e9e, notamment dans le QCA o\u00f9 le taux de vacance est encore tr\u00e8s bas (3 %) et o\u00f9 les grands projets de restructuration \u00e0 livrer d\u2019ici la fin de l\u2019ann\u00e9e sont d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9-lou\u00e9s. Paris n\u2019est pas pour autant \u00e9pargn\u00e9 par la hausse des disponibilit\u00e9s. Ainsi, le volume de l\u2019offre y a augment\u00e9 de 112 % depuis le d\u00e9but de 2020, tandis qu\u2019aux solutions \u00ab classiques \u00bb s\u2019ajoutent celles offertes par les op\u00e9rateurs de coworking, bien plus pr\u00e9sents dans la capitale qu\u2019en p\u00e9riph\u00e9rie.<\/p>\n\n\n\n

IMPACT POUR L\u2019INSTANT LIMIT\u00c9 SUR LES LOYERS<\/strong><\/p>\n\n\n\n

L\u2019\u00e9volution des valeurs prime d\u2019\u00cele-de-France ne traduit pas encore l\u2019impact de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19. Dans le QCA, le loyer prime s\u2019\u00e9l\u00e8ve ainsi \u00e0 910 \u20ac\/m\u00b2\/an, soit une hausse de 1 % sur un an, li\u00e9e \u00e0 plusieurs prises \u00e0 bail d\u2019entreprises de la finance ou du conseil. Ailleurs, la tendance est davantage \u00e0 la stabilisation des valeurs faciales, la correction se jouant davantage sur l\u2019augmentation des mesures d\u2019accompagnement octroy\u00e9es par les bailleurs. Le loyer moyen s\u2019\u00e9tablit quant \u00e0 lui \u00e0 410 \u20ac\/m\u00b2\/an en \u00cele-de-France, soit une hausse de 1 % sur un an et un recul de 1 % sur un trimestre. \u00ab Les mois \u00e0 venir devraient permettre d\u2019acter une baisse plus marqu\u00e9e dans les secteurs tertiaires combinant baisse de la demande et acc\u00e9l\u00e9ration de la hausse de l\u2019offre disponible<\/em> \u00bb conclut David Bourla.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PAS D\u2019AM\u00c9LIORATION AU 3E\u00a0TRIMESTRE Malgr\u00e9 le red\u00e9marrage de l\u2019activit\u00e9 \u00e9conomique et le retour relativement important des salari\u00e9s sur leur lieu de travail, le march\u00e9 des bureaux d\u2019Ile-de-France n\u2019a pas connu de reprise de l\u2019activit\u00e9 locative au 3e trimestre 2020. \u00ab Les difficult\u00e9s \u00e9conomiques et le flou li\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9volution de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie n\u2019ont cess\u00e9 d\u2019alimenter l\u2019attentisme des entreprises, confront\u00e9es […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/55611"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=55611"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/55611\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":55612,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/55611\/revisions\/55612"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=55611"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=55611"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=55611"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}