{"id":55546,"date":"2020-10-07T08:18:42","date_gmt":"2020-10-07T08:18:42","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=55546"},"modified":"2020-11-06T09:09:18","modified_gmt":"2020-11-06T09:09:18","slug":"marche-francais-de-linvestissement-une-forte-baisse-a-nuancer","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=55546","title":{"rendered":"March\u00e9 fran\u00e7ais de l\u2019investissement : une forte baisse \u00e0 nuancer"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>Chute de pr\u00e8s de 30 % sur un an \u00e0 la fin du 3e<\/sup> trimestre<\/strong><\/p>\n\n\n

Apr\u00e8s la forte baisse de 38 % enregistr\u00e9e entre le 1er<\/sup> et le 2e<\/sup> trimestre 2020, les sommes engag\u00e9es sur le march\u00e9 fran\u00e7ais de l\u2019investissement en immobilier d\u2019entreprise (bureaux, commerces et locaux industriels) sont globalement rest\u00e9es stables au cours des trois derniers mois. \u00ab 4,6 milliards d\u2019euros ont \u00e9t\u00e9 investis dans l\u2019Hexagone au 3e<\/sup> trimestre 2020, soit une l\u00e9g\u00e8re hausse de 5 % par rapport au trimestre pr\u00e9c\u00e9dent. Cette augmentation ne peut masquer le choc cr\u00e9\u00e9 par l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19 puisque ce sont un peu plus de 9 milliards d\u2019euros qui avaient \u00e9t\u00e9 investis au 3e<\/sup> trimestre 2019<\/em> \u00bb annonce Matthieu Garreaud, co-directeur du d\u00e9partement Investissement de Knight Frank France. Les montants investis depuis le d\u00e9but de 2020 s\u2019\u00e9l\u00e8vent d\u00e9sormais \u00e0 16,1 milliards d\u2019euros, contre 22,1 milliards \u00e0 la m\u00eame \u00e9poque l\u2019an pass\u00e9. La baisse est de 27 %, m\u00eame s\u2019il convient de la nuancer du fait du r\u00e9sultat exceptionnel de 2019. Par ailleurs, l\u2019activit\u00e9 \u00e9quivaut pour l\u2019instant \u00e0 celle de la m\u00eame p\u00e9riode en 2018 et affiche m\u00eame une hausse de 18 % par rapport \u00e0 la moyenne d\u00e9cennale.<\/p>\n\n\n\n

Le march\u00e9 fran\u00e7ais est loin, en effet, d\u2019\u00eatre bloqu\u00e9 : les capitaux \u00e0 investir restent importants, et le vif app\u00e9tit des investisseurs pour les actifs s\u00e9curis\u00e9s ou offrant la meilleure capacit\u00e9 de r\u00e9sistance \u00e0 la crise sanitaire continue de se traduire par la finalisation d\u2019op\u00e9rations importantes, initi\u00e9es avant ou depuis le confinement. Lors des neuf premiers mois de 2020, ce sont 44 op\u00e9rations sup\u00e9rieures \u00e0 100 millions d\u2019euros qui ont ainsi \u00e9t\u00e9 recens\u00e9es, pour un volume totalisant 10,1 milliards d\u2019euros et repr\u00e9sentant 63 % de l\u2019ensemble des sommes investies dans l\u2019Hexagone. L\u2019an pass\u00e9, les grandes transactions \u00e9taient au nombre de 51 sur la m\u00eame p\u00e9riode, pour un volume de 13,1 milliards d\u2019euros. \u00ab Ce recul est, l\u00e0 encore, \u00e0 relativiser. L\u2019ann\u00e9e 2019 mise \u00e0 part, les grandes op\u00e9rations n\u2019avaient jamais \u00e9t\u00e9 aussi importantes, en nombre et en volume, <\/em>depuis 2007 \u00bb explique Matthieu Garreaud. La majorit\u00e9 de ces grandes transactions ont \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9es en Ile-de-France (36 sur 44). Toutefois, plusieurs ont anim\u00e9 les march\u00e9s r\u00e9gionaux, o\u00f9 la somme des montants investis n\u2019accuse qu\u2019une baisse limit\u00e9e de 5 % sur un an contre une forte chute de plus de 30 % en r\u00e9gion parisienne.<\/p>\n\n\n\n

Les bureaux affichent le recul le plus important<\/strong><\/p>\n\n\n\n

C\u2019est sur le segment des bureaux que la chute est la plus forte. Avec 10,9 milliards d\u2019euros investis en France depuis le d\u00e9but de 2020, le recul est de 34 % par rapport \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode en 2019, qui avait n\u00e9anmoins b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 d\u2019un nombre \u00e9lev\u00e9 de tr\u00e8s grandes op\u00e9rations (\u00ab Le Lumi\u00e8re \u00bb \u00e0 Paris, la tour \u00ab Majunga \u00bb \u00e0 La D\u00e9fense, \u00ab Crystal Park \u00bb \u00e0 Neuilly, la tour \u00ab To Lyon \u00bb, etc.). Les m\u00e9ga-deals jouent un r\u00f4le moins d\u00e9cisif en 2020, m\u00eame si le nombre de transactions sup\u00e9rieures \u00e0 100 millions est relativement important (34 en 2020, contre 41 \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode en 2019 mais 34 lors des neuf premiers mois de 2018). La baisse est bien plus marqu\u00e9e s\u2019agissant du nombre total d\u2019op\u00e9rations, toutes tailles confondues (264 contre 354 l\u2019an pass\u00e9), ou du nombre de transactions de taille interm\u00e9diaire, celles comprises entre 50 et 100 millions d\u2019euros (17 contre 31 l\u2019an pass\u00e9 et 30 \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode en 2018).<\/p>\n\n\n\n

Les biens core<\/em> repr\u00e9sentent la majorit\u00e9 des actifs de bureaux c\u00e9d\u00e9s depuis le d\u00e9but de 2020, ce qui n\u2019est gu\u00e8re surprenant. Les interrogations li\u00e9es aux cons\u00e9quences de la crise sanitaire (choc \u00e9conomique, mesures de distanciation, essor du t\u00e9l\u00e9travail, etc.) alimentent en effet la prudence des investisseurs. \u00ab Ayant d\u2019importantes liquidit\u00e9s \u00e0 placer, les investisseurs sont plus s\u00e9lectifs que v\u00e9ritablement attentistes. Ils privil\u00e9gient donc les biens de qualit\u00e9 et s\u00e9curis\u00e9s par des baux longs, \u00e0 l\u2019exemple, au 3e<\/sup> trimestre, de la cession \u00e0 LA FRAN\u00c7AISE REM de plus de 20 000 m\u00b2 lou\u00e9s \u00e0 SAFRAN \u00e0 Malakoff, ou de la vente \u00e0 PRIMONIAL REIM des immeubles 3, 4 et 5 de \u00ab M Campus \u00bb, occup\u00e9s par THALES \u00e0 Meudon <\/em>\u00bb explique Matthieu Garreaud. N\u00e9anmoins, les cessions des derniers mois ne concernent pas uniquement des biens core<\/em>. Ces derniers voient m\u00eame leur part diminuer d\u2019un trimestre \u00e0 l\u2019autre (de 68 \u00e0 60 %) du fait de la finalisation de quelques grandes cessions d\u2019actifs vacants, partiellement vacants ou disposant de baux d\u2019une dur\u00e9e limit\u00e9e (acquisition par ALLIANZ de deux des trois tours \u00ab Citylights \u00bb, cession \u00e0 BNP PARIBAS REIM d\u2019Austerlitz 2 dans le 13e<\/sup>, etc.). \u00ab De telles op\u00e9rations illustrent la confiance des investisseurs, pour autant que les biens \u00e0 acqu\u00e9rir se situent dans des secteurs tertiaires \u00e9tablis, ou dans des zones o\u00f9 l\u2019offre \u00e0 venir reste assez contenue pour \u00e9viter une trop forte d\u00e9gradation des valeurs locatives. Le contexte est bien s\u00fbr plus difficile pour les actifs vides de secteurs moins liquides, moins bien reli\u00e9s aux transports en commun et o\u00f9 sont attendues d\u2019importantes livraisons de projets neufs-restructur\u00e9s <\/em>\u00bb poursuit Matthieu Garreaud.   <\/p>\n\n\n\n

Cette segmentation de march\u00e9 se traduit par de plus grands \u00e9carts de taux de rendement, alors que la tendance \u00e9tait au resserrement avant le d\u00e9clenchement de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19. De fait, la correction haussi\u00e8re s\u2019accentue s\u2019agissant des actifs \u00ab \u00e0 risque \u00bb, tandis que les d\u00e9cotes restent pour l\u2019instant limit\u00e9es pour les biens core<\/em> et core +<\/em>. Malgr\u00e9 la crise sanitaire, la polarisation de la demande des investisseurs sur les actifs consid\u00e9r\u00e9s les plus s\u00fbrs se traduit m\u00eame par une pression baissi\u00e8re dans plusieurs p\u00f4les tertiaires, comme la Boucle Sud o\u00f9 les taux sont d\u00e9sormais compris entre 3,25 % et 3,50 % \u00e0 Boulogne-Billancourt (- 25 \u00e0 – 50 points de base sur un an). La compression des taux de rendement prime s\u2019observe sur d\u2019autres types de biens que les bureaux. C\u2019est le cas du march\u00e9 de la logistique, o\u00f9 quelques n\u00e9gociations en cours font ressortir des taux compris entre 3,50 et 4,00 %, soit une baisse de 25 points de base par rapport au niveau de l\u2019an pass\u00e9 et de plus de 200 points de base par rapport \u00e0 celui de 2015 ! \u00ab Malgr\u00e9 une l\u00e9g\u00e8re baisse de 14 % des volumes investis sur un an \u00e0 la fin du 3e<\/sup> trimestre, la dynamique reste tr\u00e8s positive pour ce segment de march\u00e9, renforc\u00e9 par la crise sanitaire et toujours tr\u00e8s pris\u00e9 des grands fonds d\u2019investissement anglo-saxons<\/em> \u00bb pr\u00e9cise Matthieu Garreaud.<\/p>\n\n\n\n

Commerces : contre-intuitif !<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si le contexte para\u00eet moins favorable aux commerces, ceux-ci font preuve malgr\u00e9 tout d\u2019une certaine r\u00e9sistance. \u00ab 2,8 milliards d\u2019euros ont \u00e9t\u00e9 investis en commerces \u00e0 la fin du 3e<\/sup> trimestre 2020, soit un volume stable sur un an et une hausse de pr\u00e8s de 20 % par rapport \u00e0 la m\u00eame \u00e9poque en 2018<\/em> \u00bb annonce Antoine Grignon, co-directeur du d\u00e9partement Investissement de Knight Frank France. Le constat est le m\u00eame qu\u2019au trimestre pr\u00e9c\u00e9dent. Ainsi, la performance globale des commerces reste tout \u00e0 fait honorable, mais elle r\u00e9sulte pour l\u2019essentiel de quelques grandes op\u00e9rations \u00e0 commencer par la cession au printemps dernier par UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD (URW) des parts d\u2019un portefeuille de cinq centres commerciaux pour plus d\u2019un milliard d\u2019euros. Cette d\u00e9pendance aux grandes transactions s\u2019est prolong\u00e9e au 3e<\/sup> trimestre avec la finalisation d\u2019une nouvelle op\u00e9ration sup\u00e9rieure \u00e0 100 millions d\u2019euros : la cession par le groupe ADEO \u00e0 BATIPART et COVEA des parts d\u2019un portefeuille europ\u00e9en de 42 magasins dont 18 Leroy-Merlin et Bricoman situ\u00e9s en France.<\/p>\n\n\n\n

\u00ab Cette op\u00e9ration de sale & leaseback confirme l\u2019int\u00e9r\u00eat pour les groupes de distribution de vendre leurs murs pour d\u00e9gager des liquidit\u00e9s, qu\u2019ils peuvent r\u00e9investir <\/em>dans l\u2019adaptation de leurs magasins aux nouvelles attentes des consommateurs. Les sale & leaseback satisfont par ailleurs les investisseurs \u00e0 la recherche de biens s\u00e9curis\u00e9s par des baux longs, en particulier dans des secteurs d\u2019activit\u00e9 peu affect\u00e9s par la crise sanitaire. C\u2019est justement le cas du bricolage, dont les ventes en France ont quasiment rattrap\u00e9 le niveau de l\u2019an pass\u00e9<\/em> \u00bb explique Antoine Grignon. C\u2019est \u00e9galement le cas du commerce de proximit\u00e9, \u00e0 l\u2019image des nouvelles cessions de magasins MONOPRIX et de supermarch\u00e9s CASINO en Ile-de-France et dans le sud du pays au 3e<\/sup> trimestre 2020.<\/p>\n\n\n\n

Gonfl\u00e9e par la cession du portefeuille ADEO, la part des parcs d\u2019activit\u00e9s commerciales a bondi d\u2019un trimestre sur l\u2019autre. Ces derniers repr\u00e9sentent d\u00e9sormais 13 % des volumes investis en commerces depuis le d\u00e9but de 2020 contre 5 % \u00e0 la fin du 2e<\/sup>\u00a0trimestre, mais restent derri\u00e8re les centres commerciaux (46 %) et les rues commer\u00e7antes (26 %), toujours p\u00e9nalis\u00e9es, \u00e0 Paris, par la chute de la fr\u00e9quentation des touristes \u00e9trangers. Si quelques grandes op\u00e9rations sont en cours de finalisation dans la capitale, c\u2019est pour l\u2019instant en r\u00e9gions qu\u2019a \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9e la plus importante transaction d\u2019un actif unitaire de pied d\u2019immeuble depuis le d\u00e9but de 2020\u00a0: la cession r\u00e9cente \u00e0 UNOFI du PRINTEMPS de Lille<\/a> pour un peu moins de 100 millions d\u2019euros.<\/p>\n\n\n\n

Quelles perspectives pour les prochains mois ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les montants engag\u00e9s en France depuis le 1er<\/sup> janvier et les op\u00e9rations en cours de finalisation permettent de tabler sur un volume d\u2019investissement probablement compris entre 20 et 25 milliards sur l\u2019ensemble de l\u2019ann\u00e9e 2020. Ce r\u00e9sultat repr\u00e9senterait une chute de 34 \u00e0 47 % par rapport \u00e0 la performance historique de 2019, mais une \u00e9volution comprise entre – 14 % et + 8 % par rapport \u00e0 la moyenne d\u00e9cennale. Le r\u00e9sultat de 2020 est en outre, \u00e0 la fin du 3e<\/sup> trimestre, d\u00e9j\u00e0 nettement sup\u00e9rieur au niveau annuel moyen enregistr\u00e9 sur la p\u00e9riode 2008-2013.<\/p>\n\n\n\n

Certes, l\u2019incertitude reste \u00e9lev\u00e9e, aliment\u00e9e par la recrudescence r\u00e9cente du nombre de contaminations. Ce flou et les restrictions de d\u00e9placement li\u00e9es aux conditions sanitaires ne sont pas sans cons\u00e9quence sur l\u2019activit\u00e9 des investisseurs \u00e9trangers, dont la part a encore diminu\u00e9 \u00e0 la fin du 3e<\/sup> trimestre (40 % des volumes investis en France depuis le d\u00e9but de 2020, apr\u00e8s 43 % \u00e0 la fin du 1er<\/sup> semestre). Pourtant, rien ne laisse v\u00e9ritablement craindre un arr\u00eat du march\u00e9. Le maintien de taux directeurs bas et l\u2019abondance des liquidit\u00e9s \u00e0 placer contribuent pour l\u2019instant \u00e0 limiter l\u2019impact de l\u2019\u00e9pid\u00e9mie, malgr\u00e9 le resserrement des conditions de financement et la d\u00e9gradation des march\u00e9s locatifs, particuli\u00e8rement marqu\u00e9e sur le segment des bureaux. En outre, la baisse assez limit\u00e9e des taux de recouvrement des loyers, le retour des salari\u00e9s sur leur lieu de travail, plus important en France que dans d\u2019autres pays, ou les efforts accomplis pour am\u00e9liorer la valeur d\u2019usage des b\u00e2timents sont autant d\u2019\u00e9l\u00e9ments propres \u00e0 rassurer les investisseurs.<\/p>\n\n\n\n

\u00ab Les strat\u00e9gies des investisseurs sont aussi diverses que le march\u00e9 immobilier fran\u00e7ais, dont la force est justement la grande profondeur et l\u2019\u00e9tendue des opportunit\u00e9s offertes \u00e0 des acteurs de natures tr\u00e8s vari\u00e9es. Certains, plus averses au risque, privil\u00e9gient les actifs les plus s\u00fbrs, offrant des revenus p\u00e9rennes ou tirant le meilleur parti de la crise, comme la logistique, le r\u00e9sidentiel ou les bureaux prime. D\u2019autres mettent d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 \u00e0 profit les d\u00e9cotes observ\u00e9es sur certains types de biens, ou saisissent les opportunit\u00e9s li\u00e9es aux mutations li\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19, comme sur le segment des commerces. Malgr\u00e9 l\u2019\u00e9tat de sid\u00e9ration dans lequel est encore plac\u00e9e la population, les investisseurs se projettent ainsi dans l\u2019avenir, ce qui est, apr\u00e8s tout, le meilleur moyen de surmonter les crises<\/em> \u00bb conclut Antoine Grignon.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Chute de pr\u00e8s de 30 % sur un an \u00e0 la fin du 3e trimestre Apr\u00e8s la forte baisse de 38 % enregistr\u00e9e entre le 1er et le 2e trimestre 2020, les sommes engag\u00e9es sur le march\u00e9 fran\u00e7ais de l\u2019investissement en immobilier d\u2019entreprise (bureaux, commerces et locaux industriels) sont globalement rest\u00e9es stables au cours des trois derniers mois. […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[11],"tags":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/55546"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=55546"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/55546\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":55769,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/55546\/revisions\/55769"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=55546"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=55546"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=55546"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}