{"id":55073,"date":"2020-07-21T07:49:40","date_gmt":"2020-07-21T07:49:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=55073"},"modified":"2020-07-21T07:50:01","modified_gmt":"2020-07-21T07:50:01","slug":"marche-locatif-des-bureaux-dile-de-france-entre-confinement-et-deconfinement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=55073","title":{"rendered":"March\u00e9 locatif des bureaux d\u2019Ile-de-France : Entre confinement et d\u00e9confinement"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>Le plus mauvais trimestre des vingt derni\u00e8res ann\u00e9es<\/strong><\/p>\n

Apr\u00e8s avoir \u00e9t\u00e9 quasiment mis \u00e0 l\u2019arr\u00eat durant les deux mois du confinement, l\u2019activit\u00e9 locative a pu red\u00e9marrer de fa\u00e7on tr\u00e8s progressive depuis le milieu du mois de mai. Si la reprise \u00e9conomique est un peu plus forte que pr\u00e9vu et si la situation sanitaire s\u2019est nettement am\u00e9lior\u00e9e, les volumes commercialis\u00e9s sont rest\u00e9s tr\u00e8s faibles depuis le d\u00e9confinement. \u00ab\u00a0Sur l\u2019ensemble du 2e<\/sup>\u00a0trimestre, 195 000 m\u00b2 de bureaux ont \u00e9t\u00e9 pris \u00e0 bail en Ile-de-France, soit une chute de 65 % par rapport au 1er<\/sup>\u00a0trimestre 2020. Ce r\u00e9sultat, le plus mauvais enregistr\u00e9 sur un trimestre au cours des vingt derni\u00e8res ann\u00e9es, donne la mesure du choc repr\u00e9sent\u00e9 par l\u2019\u00e9pid\u00e9mie de Covid-19 pour le march\u00e9 des bureaux d\u2019Ile-de-France<\/em>\u00a0\u00bb annonce David Bourla, Directeur du d\u00e9partement Etudes & Recherche chez Knight Frank France. Avant cela, le plus bas niveau datait du 1er<\/sup>\u00a0trimestre 2002 (299 000 m\u00b2). A titre de comparaison \u00e9galement, 366 000 m\u00b2 avaient \u00e9t\u00e9 plac\u00e9s au 3e<\/sup>\u00a0trimestre 2009, qui avait constitu\u00e9 le point bas du march\u00e9 apr\u00e8s le d\u00e9clenchement de la grande crise financi\u00e8re de 2008.<\/p>\n\n\n

\u00ab\u00a0Les volumes plac\u00e9s au 2e<\/sup>\u00a0trimestre portent \u00e0 pr\u00e8s de 755 00 m\u00b2 la somme des surfaces commercialis\u00e9es depuis le d\u00e9but de l\u2019ann\u00e9e. Le recul est de 33 % par rapport au 1er<\/sup>\u00a0semestre 2019 et de 31 % par rapport \u00e0 la moyenne d\u00e9cennale<\/em>\u00a0\u00bb poursuit David Bourla. La baisse est donc cons\u00e9quente, mais a tout de m\u00eame \u00e9t\u00e9 limit\u00e9e par la prise \u00e0 bail par Total, au 1er<\/sup>\u00a0trimestre, des 125 000 m\u00b2 de \u00ab\u00a0The Link\u00a0\u00bb \u00e0 La D\u00e9fense. Cette op\u00e9ration, la plus grande enregistr\u00e9e en r\u00e9gion parisienne depuis la finalisation du regroupement du minist\u00e8re de La D\u00e9fense \u00e0 Balard en 2012 (135 000 m\u00b2), concentre \u00e0 elle seule 54 % des volumes plac\u00e9s sur le segment des transactions sup\u00e9rieures \u00e0 5 000 m\u00b2 depuis janvier. Ces derni\u00e8res sont au nombre de 14 depuis le d\u00e9but de l\u2019ann\u00e9e, alors que 34 avaient \u00e9t\u00e9 comptabilis\u00e9es au 1er<\/sup>\u00a0semestre 2019. Les autres cr\u00e9neaux de surfaces affichent \u00e9galement de fortes baisses, avec un recul de 39\u00a0% sur un an des volumes plac\u00e9s sur le segment<\/a> des bureaux de taille interm\u00e9diaire (1 000 \u00e0 5 000 m\u00b2), et de 23 % sur un an sur celui des bureaux inf\u00e9rieurs \u00e0 1 000 m\u00b2.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

L\u2019exception La D\u00e9fense

<\/strong>La totalit\u00e9 des grands secteurs tertiaires de Paris et de sa r\u00e9gion ont vu leurs volumes plac\u00e9s diminuer d\u2019une ann\u00e9e sur l\u2019autre au 1er<\/sup> semestre 2020, \u00e0 l\u2019exception de La D\u00e9fense qui avec pr\u00e8s de 170 000 m\u00b2 lou\u00e9s affiche le deuxi\u00e8me meilleur r\u00e9sultat de son histoire sur un 1er<\/sup> semestre apr\u00e8s 2016. A l\u2019\u00e9poque, le quartier d\u2019affaires avait toutefois b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 de la r\u00e9alisation de huit grandes transactions (Saint-Gobain dans \u00ab M2 \u00bb, Deloitte dans \u00ab Majunga \u00bb, etc.), alors que sa performance du 1er<\/sup> semestre 2020 tient \u00e0 deux op\u00e9rations de plus de 5 000 m\u00b2 dont une exceptionnelle : la prise \u00e0 bail par Total des 125 000 m\u00b2 de \u00ab The Link \u00bb. Le niveau \u00e9lev\u00e9 de la demande plac\u00e9e \u00e0 La D\u00e9fense contraste avec la chute des commercialisations dans les secteurs voisins. Cependant, les volumes y seront bient\u00f4t gonfl\u00e9s par la finalisation de la location par Engie de son nouveau campus de 135 000 m\u00b2 \u00e0 La Garenne-Colombes.<\/p>\n\n\n\n

Apr\u00e8s La D\u00e9fense, c\u2019est dans Paris intra-muros que les volumes plac\u00e9s au 1er<\/sup> semestre 2020 sur des surfaces sup\u00e9rieures \u00e0 5 000 m\u00b2 sont les plus \u00e9lev\u00e9s gr\u00e2ce \u00e0 sept transactions totalisant 62 000 m\u00b2. Toutefois, l\u2019activit\u00e9 y est r\u00e9duite de moiti\u00e9 par rapport au 1er<\/sup> semestre 2019 (14 transactions pour 118 000 m\u00b2) en raison d\u2019un 2e<\/sup> trimestre marqu\u00e9 par la r\u00e9alisation d\u2019une seule grande op\u00e9ration : la location par Goldman Sachs des 6 500 m\u00b2 de son nouveau si\u00e8ge parisien au 83 avenue Marceau dans le 16e<\/sup>. \u00ab Succ\u00e9dant \u00e0 l\u2019achat par JP Morgan d\u2019une surface de taille \u00e9quivalente place du March\u00e9 Saint-Honor\u00e9 en d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e, ce nouveau mouvement a \u00e9t\u00e9 finalis\u00e9 malgr\u00e9 le d\u00e9clenchement de la crise sanitaire. Surtout, il confirme l\u2019attractivit\u00e9 de la place financi\u00e8re parisienne au moment o\u00f9 l\u2019absence d\u2019avanc\u00e9es sur les n\u00e9gociations li\u00e9es au Brexit rendent de plus en plus plausible un no deal entre le Royaume-Uni et l\u2019Union europ\u00e9enne<\/em> \u00bb indique David Bourla. Toutes surfaces confondues, ce sont 269 00 m\u00b2 qui ont \u00e9t\u00e9 pris \u00e0 bail dans Paris au 1er<\/sup> semestre 2020. Ce chiffre est bien loin des sommets atteints entre 2016 et 2018, p\u00e9riode d\u2019euphorie o\u00f9 un peu plus de 500 000 m\u00b2 avaient \u00e9t\u00e9 lou\u00e9s en moyenne au 1er<\/sup> semestre de chaque ann\u00e9e ; mais il reste tout de m\u00eame sup\u00e9rieur aux points bas des deux grandes crises des ann\u00e9es 2000 (228 000 m\u00b2 au 1er<\/sup> semestre 2002 et 239 000 m\u00b2 au 1er<\/sup> semestre 2009). C\u2019est dans le QCA que l\u2019activit\u00e9 a le mieux r\u00e9sist\u00e9, avec une baisse de 35 % sur un an \u00e0 comparer \u00e0 la chute de 40 % enregistr\u00e9e au sein de Paris Nord Est et de 51 % dans Paris Sud.<\/p>\n\n\n\n

En 1\u00e8re<\/sup> couronne, la chute des volumes plac\u00e9s s\u2019est acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e au 2e<\/sup> trimestre. Sur l\u2019ensemble du 1er<\/sup> semestre 2020, seuls 80 000 m\u00b2 y ont \u00e9t\u00e9 commercialis\u00e9s dont un peu plus de la moiti\u00e9 dans le Nord gr\u00e2ce aux deux grandes transactions sign\u00e9es en d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e \u00e0 Clichy (BIC dans \u00ab E-Conic \u00bb) et Saint-Ouen (Ecole Danhier dans \u00ab Saint-Ouen 1 & 2 \u00bb). La 1\u00e8re<\/sup> Couronne Sud n\u2019a pas b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 d\u2019un tel soutien : moins de 25 000 m\u00b2 y ont \u00e9t\u00e9 pris \u00e0 bail depuis le d\u00e9but de 2020 soit une baisse de 68 % sur un an, alors que ce secteur affichait depuis deux ans un fort dynamisme li\u00e9 \u00e0 la qualit\u00e9 de son offre, aux reports d\u2019utilisateurs parisiens et \u00e0 l\u2019avanc\u00e9e des travaux de la ligne 15 Sud du Grand Paris Express. \u00ab Malgr\u00e9 les retards occasionn\u00e9s par la crise du Covid-19 \u2013 entre trois et six mois pour les lignes en travaux selon la Soci\u00e9t\u00e9 du Grand Paris \u2013 la concr\u00e9tisation de ce projet majeur ainsi que la proximit\u00e9 de la capitale demeurent des crit\u00e8res essentiels pour les utilisateurs<\/em> \u00bb explique David Bourla. Depuis le d\u00e9but de l\u2019ann\u00e9e, les communes limitrophes de Paris (Montrouge, Clichy, Saint-Ouen, Aubervilliers, etc.) et certains des futurs hubs du Grand Paris Express (Saint-Denis, Fontenay-sous-Bois) concentrent ainsi la vaste majorit\u00e9 des volumes plac\u00e9s en 1\u00e8re<\/sup> Couronne. D\u00e9j\u00e0 observ\u00e9e l\u2019an pass\u00e9, cette tendance s\u2019est donc prolong\u00e9e au 1er<\/sup> semestre 2020 et pourrait, au 2nd<\/sup> semestre, se traduire par un nombre accru de mouvements r\u00e9pondant aux objectifs de modernisation et de r\u00e9duction des co\u00fbts des entreprises.<\/p>\n\n\n\n

Offre et loyers : un 2e<\/sup> trimestre de transition

<\/strong>Avec 2,99 millions de m\u00e8tres carr\u00e9s de bureaux imm\u00e9diatement disponibles en Ile-de-France, l\u2019offre progresse de 4 % sur un trimestre et de 9 % depuis le d\u00e9but de 2020. Amorc\u00e9e avant l\u2019apparition du virus, la hausse des disponibilit\u00e9s est donc pour l\u2019instant assez modeste, le taux de vacance ne gagnant que 0,2 point sur un trimestre pour s\u2019\u00e9tablir \u00e0 5,5 % \u00e0 la fin du mois de juin. Les disponibilit\u00e9s restent particuli\u00e8rement limit\u00e9es dans Paris (2,6 %), m\u00eame si c\u2019est l\u00e0 que le stock s\u2019est le plus renflou\u00e9 : la hausse de l\u2019offre y est de pr\u00e8s de 26 % par rapport \u00e0 la fin du mois de mars et m\u00eame de 41 % dans le QCA en raison de la remise sur le march\u00e9 de petites et moyennes surfaces de seconde-main. La situation est quasi stable dans les autres secteurs d\u2019Ile-de-France, maintenant d\u2019importantes disparit\u00e9s entre march\u00e9s bien ou tr\u00e8s bien pourvus (P\u00e9ri-D\u00e9fense, 1\u00e8re<\/sup> Couronne Nord) d\u2019une part, et ceux o\u00f9 la tendance est plut\u00f4t \u00e0 l\u2019\u00e9quilibre (Boucle Sud) ou dont le volume de l\u2019offre reste tr\u00e8s restreint (1\u00e8re<\/sup> Couronne Est et Sud) d\u2019autre part.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019\u00e9volution des trois derniers mois ne traduit donc pas encore la force du coup port\u00e9 par la crise sanitaire. On peut en revanche s\u2019attendre \u00e0 une pouss\u00e9e de l\u2019offre d\u00e8s le 3e<\/sup> trimestre, car plusieurs chantiers de surfaces neuves-restructur\u00e9es seront alors achev\u00e9s, tandis que la demande des utilisateurs ne devrait pas rebondir de fa\u00e7on tr\u00e8s significative d\u2019ici l\u00e0. C\u2019est \u00e0 La D\u00e9fense et dans la 1\u00e8re<\/sup> Couronne Nord que les livraisons de grandes surfaces seront les plus nombreuses. Si quelques transactions pourraient en partie les absorber d\u2019ici la fin de l\u2019ann\u00e9e, les pr\u00e9-commercialisations sont encore assez rares, annon\u00e7ant une nette augmentation des taux de vacance dans ces deux secteurs. En revanche, la hausse devrait rester contenue dans Paris intra-muros, o\u00f9 pr\u00e8s de 60 % des offres de Grade A attendues d\u2019ici la fin de l\u2019ann\u00e9e sont d\u00e9j\u00e0 lou\u00e9es.\u00ab Si la hausse de l\u2019offre est indubitable, il est difficile d\u2019estimer pr\u00e9cis\u00e9ment quelle sera son ampleur dans les mois \u00e0 venir. La premi\u00e8re incertitude rel\u00e8ve du calendrier des livraisons : si la grande majorit\u00e9 des chantiers ont repris, le confinement a en effet retard\u00e9 les travaux et certains propri\u00e9taires pourraient \u00eatre tent\u00e9s de reporter la commercialisation de leurs projets en attendant d\u2019y voir plus clair sur l\u2019\u00e9volution de la demande des utilisateurs. La seconde interrogation tient \u00e0 l\u2019impact de la crise sanitaire sur l\u2019activit\u00e9 \u00e9conomique, qui d\u00e9terminera l\u2019importance des lib\u00e9rations de surfaces par les entreprises ainsi que le volume des bureaux propos\u00e9s \u00e0 la sous-location<\/em> \u00bb explique David Bourla.<\/p>\n\n\n\n

Un certain flou entoure aussi l\u2019\u00e9volution des valeurs locatives. Ainsi, la crise sanitaire ne s\u2019est pas encore traduite dans les chiffres, puisque le loyer prime a poursuivi son ascension au 2e<\/sup> trimestre 2020 pour atteindre une valeur record de 920 \u20ac\/m\u00b2\/an. La hausse est de 5 % sur un trimestre et de 9 % sur un an, et tient essentiellement \u00e0 la prise en compte de la location par Goldman Sachs de son nouveau si\u00e8ge du 83 avenue Marceau. S\u2019\u00e9tablissant \u00e0 415 \u20ac\/m\u00b2\/an, le loyer moyen d\u2019Ile-de-France est quant \u00e0 lui rest\u00e9 stable par rapport \u00e0 la fin du 1er<\/sup> trimestre 2020 et affiche une l\u00e9g\u00e8re hausse de 2 % sur un an. Les prochains mois permettront de mesurer l\u2019impact r\u00e9el de la crise sanitaire sur l\u2019\u00e9volution des valeurs locatives. Celle-ci d\u00e9pendra de l\u2019ampleur de la remont\u00e9e de l\u2019offre, avec une correction attendue dans les march\u00e9s plus offreurs comme La D\u00e9fense et certaines communes de 1\u00e8re<\/sup> Couronne Nord. De fa\u00e7on g\u00e9n\u00e9rale, c\u2019est un march\u00e9 plus concurrentiel qui se dessine, avec des utilisateurs plus opportunistes et sans doute plus mobiles pour tirer le meilleur parti des nouvelles conditions de march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

 \u00ab Back to human \u00bb[1]

<\/strong><\/a><\/strong>Le manque de visibilit\u00e9 sur les cons\u00e9quences \u00e9conomiques de la crise sanitaire limitera les volumes de la demande plac\u00e9e au 2nd<\/sup> semestre. N\u00e9anmoins, crise et recherche d\u2019\u00e9conomies ne signifient pas absence de mouvements immobiliers. Les projets de rationalisation devraient ainsi soutenir l\u2019activit\u00e9 locative, au b\u00e9n\u00e9fice notamment de certains secteurs de 1\u00e8re<\/sup> Couronne ou de l\u2019Ouest francilien. D\u2019autres crit\u00e8res sont \u00e0 prendre en compte s\u2019agissant de l\u2019\u00e9volution de la demande des utilisateurs. Le risque sanitaire est de ceux-l\u00e0. Il le restera tant qu\u2019aucun vaccin n\u2019aura \u00e9t\u00e9 trouv\u00e9 et m\u00eame au-del\u00e0, car nous vivons d\u00e9sormais sous la menace d\u2019autres pand\u00e9mies. Les entreprises doivent donc l\u2019int\u00e9grer dans leur strat\u00e9gie immobili\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019\u00e9volution des modes de vie est un autre facteur de changement important. Pour l\u2019heure, la plupart des entreprises en sont encore \u00e0 g\u00e9rer le retour au bureau de leurs salari\u00e9s. Toutefois, la crise sanitaire a conduit \u00e0 interroger les modes d\u2019organisation de la soci\u00e9t\u00e9, en France et dans d\u2019autres pays. Ces r\u00e9flexions couvrent de nombreux sujets en lien avec le travail et les entreprises (r\u00e9duction du temps de travail, \u00e9quilibre entre vie priv\u00e9e et vie professionnelle, horaires d\u00e9cal\u00e9s, etc.) et ne seront pas sans cons\u00e9quence sur le fonctionnement des villes et des march\u00e9s immobiliers. L\u2019essor du t\u00e9l\u00e9travail est le ph\u00e9nom\u00e8ne le plus comment\u00e9, m\u00eame s\u2019il est \u00e0 ce jour impossible d\u2019en mesurer l\u2019impact r\u00e9el sur la consommation de bureaux. Ce qui est s\u00fbr, c\u2019est que le temps n\u2019est pas \u00e0 \u00ab l\u2019entreprise sans bureau \u00bb. Les exemples de \u00ab full remote<\/em> \u00bb sont d\u2019ailleurs tr\u00e8s rares, tandis que les diverses enqu\u00eates men\u00e9es depuis le d\u00e9confinement montrent qu\u2019un tel bouleversement n\u2019est pas souhait\u00e9 par les salari\u00e9s. Pour une majorit\u00e9 d\u2019entre eux, le travail \u00e0 distance doit en effet se limiter \u00e0 un ou deux jours par semaine afin de r\u00e9-allouer une partie du temps gagn\u00e9 sur leurs trajets domicile-travail ; une organisation dans laquelle le bureau conserve toute sa place. De fait, l\u2019une des cons\u00e9quences de la crise sanitaire aura \u00e9t\u00e9 de prendre la mesure de l\u2019importance des rapports humains, soulignant le r\u00f4le central des bureaux comme vecteurs de lien social.<\/p>\n\n\n\n

\u00ab Comme nous le pressentions au tout d\u00e9but du confinement, <\/em>la lame de fond cr\u00e9\u00e9e par la crise sanitaire ne remet pas en question la pertinence des immeubles de bureaux. C\u2019est toujours un sc\u00e9nario hybride que nous privil\u00e9gions, entre progression du travail \u00e0 distance d\u2019une part, et consolidation de la place des bureaux comme espaces de sociabilit\u00e9 favorisant le bien-\u00eatre, la productivit\u00e9 et l\u2019innovation des entreprises d\u2019autre part<\/em> \u00bb conclut David Bourla [1]<\/a> Titre emprunt\u00e9 \u00e0 un ouvrage de Dan Schwabel \u201cBack to Human : How Great Leaders Create Connection in the Age of Isolation<\/em>\u201d, Piatkus 2018.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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