{"id":54446,"date":"2020-04-27T13:31:19","date_gmt":"2020-04-27T13:31:19","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=54446"},"modified":"2020-04-27T13:31:20","modified_gmt":"2020-04-27T13:31:20","slug":"scpi-a-credit-quels-risques-au-regard-de-la-situation-actuelle","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=54446","title":{"rendered":"SCPI \u00e0 cr\u00e9dit : quels risques au regard de la situation actuelle ?"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>Aucune raison pour que les dividendes chutent brutalement<\/strong><\/p>\n\n\n

\u00c0 court terme, les mesures d\u2019accompagnement financier mises en place par les Pouvoirs publics permettent aux entreprises victimes de fermeture administrative (principalement les commerces, hors pharmacie, tabac\/presse et alimentation) de r\u00e9duire un peu l\u2019impact n\u00e9gatif de la crise.<\/p>\n\n\n\n

Certes, les loyers ne seront pas forc\u00e9ment per\u00e7us imm\u00e9diatement (en effet, l\u00e9galement, ceux dont l\u2019\u00e9ch\u00e9ance intervient entre le 12 mars et le 27 juillet 2020, et qui ne seront pas r\u00e9gl\u00e9s en temps et en heure, ne pourront faire l\u2019objet d\u2019aucune sanction), mais ils le seront, \u00e0 terme, pour la majorit\u00e9 des commerces. Quant aux loyers commerciaux qui ne seraient finalement jamais vers\u00e9s – pour cause de faillite – leur impact global sur les SCPI devrait \u00eatre att\u00e9nu\u00e9 par le fait que les soci\u00e9t\u00e9s investies \u00e0 100 % dans les commerces ne repr\u00e9sentent qu\u2019une toute petite part du march\u00e9<\/strong> : 6,7 % de la collecte du march\u00e9 des SCPI en 2019.<\/p>\n\n\n\n

Pr\u00e8s de 80% de l\u2019encours d\u2019\u00e9pargne investi dans les SCPI l\u2019est sur des actifs de bureaux voire sur des SCPI diversifi\u00e9es qui ne devraient \u00eatre que faiblement impact\u00e9es \u00e0 court terme par la crise sanitaire.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 moyen terme, cela d\u00e9pend d\u2019une \u00e9ventuelle crise \u00e9conomique profonde qui pourrait r\u00e9sulter de la crise sanitaire. Tout l\u2019immobilier tertiaire (commerces, bureaux, locaux d\u2019activit\u00e9, entrep\u00f4ts\u2026) serait alors touch\u00e9. Dans ce cas-l\u00e0, cela impacterait directement le montant des dividendes per\u00e7us par les clients des SCPI.<\/p>\n\n\n\n

Pour autant, la diversification des biens et des locataires permettra d\u2019amortir les effets de crise<\/strong>. La diversification g\u00e9ographique de certaines SCPI qui investissent \u00e0 l\u2019\u00e9tranger notamment sur un march\u00e9 tr\u00e8s r\u00e9silient comme le march\u00e9 allemand est aussi de nature \u00e0 amortir les effets de la crise.<\/p>\n\n\n\n

Tous les secteurs \u00e9conomiques ne vont pas \u00eatre impact\u00e9s de la m\u00eame fa\u00e7on. Les entreprises restent li\u00e9es aux SCPI par des baux commerciaux longs et elles ne peuvent pas si facilement r\u00e9duire temporairement leur surface lou\u00e9e, surtout si elles anticipent une reprise de l\u2019activit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 noter qu\u2019en plus<\/strong>, \u00ab certaines SCPI ont constitu\u00e9, au fil du temps, un \u00ab report \u00e0 nouveau \u00bb<\/strong>, r\u00e9serve de dividendes non vers\u00e9s aux actionnaires et dans laquelle elles pourront piocher pour att\u00e9nuer la baisse, \u00e0 court terme, des dividendes vers\u00e9s \u00bb<\/em> analyse Philippe Lauzeral, Pr\u00e9sident de Stellium Invest.<\/p>\n\n\n\n

\u00ab La majorit\u00e9 des investisseurs ayant un cr\u00e9dit SCPI \u00e0 rembourser ne devraient donc pas avoir de difficult\u00e9s \u00e0 honorer leur engagement bancaire ; une chute brutale et forte des dividendes n\u2019\u00e9tant pas \u00e0 l\u2019ordre du jour.<\/em> \u00bb<\/p>\n\n\n\n

La valorisation des actifs doit s\u2019envisager sur le long terme<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La relance \u00e9conomique, n\u00e9cessaire apr\u00e8s la crise du coronavirus, devrait annuler toute vell\u00e9it\u00e9 de la BCE \u00e0 augmenter fortement les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. Il n\u2019y a donc pas de risque structurel, \u00e0 moyen terme, de voir la valeur des immeubles baisser.<\/p>\n\n\n\n

Certes, la valorisation pourrait baisser sur une courte p\u00e9riode du fait d\u2019un ralentissement des investissements \u00e0 tr\u00e8s court terme, r\u00e9duisant la tension sur les prix des nouvelles acquisitions<\/strong> (offre plus importante que la demande). Si elle joue n\u00e9gativement (temporairement) sur la valeur du patrimoine, cette offre \u00e0 \u00ab prix r\u00e9duits \u00bb, constitue, en m\u00eame temps, une bonne nouvelle pour les SCPI<\/strong>.  Peu endett\u00e9es par nature et captant de l\u2019\u00e9pargne, celles-ci vont pouvoir acheter, dans de bonnes conditions financi\u00e8res : une opportunit\u00e9 pour les investisseurs d\u00e9j\u00e0 porteurs de parts, ainsi que pour les nouveaux investisseurs.<\/p>\n\n\n\n

Les d\u00e9tenteurs de parts de SCPI qui voudraient vendre actuellement auraient int\u00e9r\u00eat \u00e0 reporter cette d\u00e9cision, s\u2019ils le peuvent. Un report qui ne devrait pas s\u2019\u00e9terniser, compte tenu de la demande pr\u00e9visible des acheteurs, apr\u00e8s la crise sanitaire.<\/p>\n\n\n\n

Les d\u00e9tenteurs de SCPI achet\u00e9es \u00e0 cr\u00e9dit n\u2019ont donc pas de soucis particuliers \u00e0 se faire<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En imaginant un \u00ab crash test<\/em> \u00bb avec une baisse des dividendes de 70 % sur un semestre, les SCPI garderaient un taux de rendement moyen de 3 % soit 1,6 % net de fiscalit\u00e9 (pour un taux marginal d\u2019imposition \u00e0 30 %). Cela reste nettement plus favorable qu\u2019un fond en euros, et moins soumis aux al\u00e9as que les OPCVM avec \u00e0 terme de r\u00e9elles perspectives de reprise des dividendes.<\/p>\n\n\n\n

S\u2019ils ont \u00e9t\u00e9 bien conseill\u00e9s, les investisseurs en pierre papier ont diversifi\u00e9 leurs achats en optant pour un panier de parts de SCPI panach\u00e9es.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

L\u2019achat \u00e0 cr\u00e9dit de parts de SCPI plut\u00f4t qu\u2019en cash se r\u00e9v\u00e8le \u00eatre une strat\u00e9gie payante, aujourd\u2019hui, pour les investisseurs qui ont fait ce choix. Cela leur permet de conserver leur tr\u00e9sorerie tout en b\u00e9n\u00e9ficiant de l\u2019effet de levier du cr\u00e9dit et de prot\u00e9ger leur famille (via l\u2019assurance d\u00e9c\u00e8s-invalidit\u00e9 du cr\u00e9dit).<\/p>\n\n\n\n

L\u2019utilisation du cr\u00e9dit continue \u00e0 \u00eatre int\u00e9ressante, aujourd\u2019hui, dans un environnement restant favorable \u00e0 l\u2019investissement en SCPI. L\u2019\u00e9cart entre le taux de rendement servi en moyenne par les SCPI de rendement (4,4 % en moyenne sur 2019) et le taux de financement habituellement constat\u00e9 (1,9 % assurance incluse pour un emprunt sur 20 ans) est clairement avantageux.  <\/p>\n\n\n\n

De plus, l\u2019avantage fiscal est toujours attractif, compte tenu de l\u2019imputation possible des int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunts et de l\u2019assurance d\u00e9c\u00e8s-invalidit\u00e9 sur les revenus fonciers. L\u2019acquisition de parts de SCPI en nue-propri\u00e9t\u00e9 offre aussi l\u2019int\u00e9r\u00eat de se cr\u00e9er un patrimoine, \u00e0 terme, sans fiscalit\u00e9.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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