{"id":51345,"date":"2019-01-25T08:38:39","date_gmt":"2019-01-25T08:38:39","guid":{"rendered":"http:\/\/www.agglotv.com\/?p=51345"},"modified":"2019-01-25T08:38:39","modified_gmt":"2019-01-25T08:38:39","slug":"bilan-2018-perspectives-2019-du-marche-immobilier-des-commerces-en-france","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=51345","title":{"rendered":"Bilan 2018 & Perspectives 2019 du march\u00e9 immobilier des commerces en France"},"content":{"rendered":"

Le pire n\u2019est jamais s\u00fbr\u2026
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\n2018 a fini sur une note n\u00e9gative. Le mouvement des gilets jaunes, ses d\u00e9bordements et leurs effets sur les commerces ont amplifi\u00e9 le ralentissement de l\u2019\u00e9conomie fran\u00e7aise, ternissant ainsi le bilan de l\u2019ann\u00e9e \u00e9coul\u00e9e. \u00ab En 2019, la baisse attendue de l\u2019inflation et les mesures de soutien au pouvoir d\u2019achat sugg\u00e8rent que la consommation pourrait acc\u00e9l\u00e9rer. Toutefois, l\u2019\u00e9volution du climat social restera un facteur cl\u00e9, alors que la confiance des m\u00e9nages s\u2019est fortement d\u00e9t\u00e9rior\u00e9e pour atteindre son niveau le plus bas depuis novembre 2014 \u00bb indique Antoine Grignon, directeur du d\u00e9partement Commerces chez Knight Frank France. L\u2019\u00e9volution des d\u00e9penses des touristes n\u2019est gu\u00e8re plus facile \u00e0 pr\u00e9voir. Moins pr\u00e9sents en 2016 dans l\u2019Hexagone, les visiteurs \u00e9trangers y \u00e9taient revenus en masse en 2017. Ce fut encore le cas durant une bonne partie de 2018, avant que le mouvement des gilets jaunes n\u2019enraye une belle dynamique qui, avant cela, laissait esp\u00e9rer un record de fr\u00e9quentation. Aux soubresauts de l\u2019actualit\u00e9 fran\u00e7aise s\u2019ajoute la mont\u00e9e des risques \u00e0 l\u2019\u00e9chelle mondiale (Brexit, mont\u00e9e des populismes, etc.), \u00e9galement susceptible en 2019 de peser sur l\u2019activit\u00e9. Cela dit, la tendance de long terme reste positive, et Paris devrait, comme les autres grandes destinations de la plan\u00e8te, continuer \u00e0 profiter de l\u2019essor du tourisme international.<\/p>\n

Luxe : net rebond des ouvertures
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\nCe dernier point est essentiel pour les grands magasins et les enseignes de luxe, dont les performances d\u00e9pendent tr\u00e8s largement de la client\u00e8le \u00e9trang\u00e8re et qui, malgr\u00e9 une fin d\u2019ann\u00e9e chahut\u00e9e, restent plut\u00f4t dynamiques. 48 ouvertures de boutiques de luxe ont ainsi \u00e9t\u00e9 recens\u00e9es en 2018 \u00e0 Paris contre 26 en 2017. Initi\u00e9s de longue date, quelques projets d\u2019envergure, r\u00e9v\u00e9lateurs de la fa\u00e7on dont les marques les plus prestigieuses exploitent leur patrimoine immat\u00e9riel comme facteur de distinction, ont \u00e9t\u00e9 inaugur\u00e9s : Boucheron a r\u00e9nov\u00e9 son \u00e9crin de la place Vend\u00f4me et Chanel a ouvert un navire amiral \u00e0 deux pas de son adresse historique<\/a> de la rue Cambon. Parmi les projets embl\u00e9matiques attendus en 2019 figurent celui de Saint Laurent en lieu et place du concept-store Colette et celui du joaillier Graff, tous deux situ\u00e9s rue Saint-Honor\u00e9. \u00ab Cette art\u00e8re, o\u00f9 ouvriront \u00e9galement Buccellati et Balmain et qui est l\u2019une des rares \u00e0 avoir vu ses valeurs locatives augmenter l\u2019an pass\u00e9, ne cesse de progresser dans la hi\u00e9rarchie du luxe parisien : elle compte pour 30 % des ouvertures de boutiques de luxe r\u00e9alis\u00e9es ou projet\u00e9es sur la p\u00e9riode 2018-2019 \u00e0 Paris contre 20 % entre 2012 et 2017 \u00bb note Antoine Salmon, Directeur du d\u00e9partement Commerces locatif de Knight Frank. Le luxe s\u2019illustre aussi sur les Champs-Elys\u00e9es, o\u00f9 LVMH a renforc\u00e9 ses positions avec l\u2019arriv\u00e9e de Bulgari au n\u00b0136 et l\u2019ouverture prochaine d\u2019un flagship Dior au n\u00b0127.<\/p>\n

Si la mont\u00e9e en gamme des Champs-Elys\u00e9es devrait se poursuivre, les enseignes les plus exclusives ne constituent pas pour autant l\u2019essentiel des projets recens\u00e9s. Actuellement en plein renouvellement, l\u2019avenue conserve en effet un positionnement assez mixte et une diversit\u00e9 d\u2019enseignes susceptibles de s\u00e9duire la grande masse des visiteurs fran\u00e7ais et \u00e9trangers. Dans le secteur du sport, l\u2019actualit\u00e9 de 2019 sera domin\u00e9e par la r\u00e9ouverture des deux flagships agrandis de Nike et Adidas sur une surface respective de plus de 5 000 m\u00b2 ! Signe des temps, les produits High-Tech confirment aussi leur perc\u00e9e sur l\u2019avenue : en novembre dernier, Apple y a rejoint son concurrent Samsung avec l\u2019ouverture d\u2019un de ses flagships les plus spectaculaires au monde. Xiaomi a \u00e9galement ouvert, sur un format toutefois plus modeste. C\u2019est dans un autre quartier, celui de l\u2019Op\u00e9ra, qu\u2019une autre marque chinoise installera son futur flagship, Huawei ayant r\u00e9cemment pris \u00e0 bail une surface de pr\u00e8s de 900 m\u00b2 sur le boulevard des Capucines.<\/p>\n

La mode, entre expansion et repositionnement
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\nNotons que la fast-fashion ne domine plus l\u2019actualit\u00e9 des Champs-Elys\u00e9es, qui avait \u00e9t\u00e9 rythm\u00e9e ces vingt derni\u00e8res ann\u00e9es par les ouvertures successives des flagships Gap, Esprit, H&M, Zara, Banana Republic ou Abercrombie & Fitch. Le fait n\u2019a rien d\u2019anodin \u00e0 l\u2019heure o\u00f9 les enseignes de mode traditionnelles, bouscul\u00e9es par le boom des ventes en ligne et la concurrence d\u2019autres types de biens, traversent de fortes turbulences. Poursuivant ponctuellement leur expansion (Uniqlo \u00e0 Rennes<\/a> et bient\u00f4t Nantes<\/a>, Primark \u00e0 Toulouse, etc.), c\u2019est plut\u00f4t aux op\u00e9rations de rationalisation que ces enseignes consacrent d\u00e9sormais leur strat\u00e9gie. Elles cr\u00e9ent ainsi des boutiques spectaculaires et offrant toujours plus de services, tout en sacrifiant en contrepartie des points de vente non strat\u00e9giques. \u00ab D\u2019ici la fin de 2019 et en \u00e0 peine trois ans, H&M et Zara pourraient ainsi avoir ferm\u00e9 pr\u00e8s d\u2019un quart de leurs magasins de Paris intra-muros \u00bb pr\u00e9cise Antoine Salmon. Le groupe Su\u00e9dois concentre ses efforts sur d\u2019autres marques du groupe (Monki, & Other Stories, Weekday, Arket, H&M Home) et sur son flagship du 1-3 rue Lafayette, auquel pr\u00e8s de 3 000 m\u00b2 ont \u00e9t\u00e9 ajout\u00e9s en 2018. Les mouvements op\u00e9r\u00e9s par Zara sont tout aussi significatifs : apr\u00e8s avoir r\u00e9nov\u00e9 et \u00e9tendu son navire amiral de la place de l\u2019Op\u00e9ra, l\u2019enseigne espagnole a r\u00e9cemment ferm\u00e9 son emplacement de la rue Saint-Honor\u00e9, repris par Balmain et celui du boulevard Haussmann, repris par Adidas. Zara a rouvert en d\u00e9cembre sur le trottoir d\u2019en face, sur une surface deux fois plus grande permettant \u00e0 l\u2019enseigne de d\u00e9ployer ses derni\u00e8res innovations technologiques pour une exp\u00e9rience client \u00ab sans couture \u00bb entre canaux online et offline.<\/p>\n

Le consommateur au centre du jeu
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\nSi le digital \u00e9tend son emprise sur nos vies et nos modes d\u2019achat, les boutiques restent en effet des \u00e9l\u00e9ments d\u00e9terminants de la r\u00e9ussite d\u2019une enseigne. Cette certitude s\u2019est encore appuy\u00e9e en 2018 sur de nombreux exemples, comme ce flagship ouvert par Zara boulevard Haussmann, ces alliances entre retailers traditionnels et e-commer\u00e7ants (Andr\u00e9 et Spartoo, Monoprix et Sarenza, etc.), ou ces boutiques ouvertes par des marques n\u00e9es sur le web. Le ph\u00e9nom\u00e8ne n\u2019est certes pas nouveau mais il prend de l\u2019ampleur. Ainsi, Tediber a r\u00e9cemment ouvert son premier magasin rue Sainte-Croix de la Bretonnerie tandis que Miliboo installera bient\u00f4t son flagship boulevard de la Madeleine, fournissant ainsi deux exemples r\u00e9cents de la perc\u00e9e des DNVB (Digital Native Vertical Brands). Si ces trublions de la distribution animent de plus en plus le march\u00e9 immobilier des commerces, leur succ\u00e8s sert \u00e9galement \u00e0 souligner que la r\u00e9volution du commerce n\u2019est pas qu\u2019affaire de prouesse technologique ; elle est aussi la manifestation de relations plus \u00e9troites et plus directes avec le consommateur.<\/p>\n

Nombre de marques plus \u00ab classiques \u00bb ont \u00e9galement int\u00e9gr\u00e9 cette dimension, multipliant les boutiques en propre comme autant de points de contact avec la client\u00e8le. Apr\u00e8s The North Face ou Fusalp, Rossignol et Salomon ont par exemple ouvert en 2018 leur premi\u00e8re boutique \u00e0 Paris (boulevard Saint-Germain et des Capucines). D\u2019autres feront bient\u00f4t de m\u00eame, car ces magasins, venant en soutien de la communication digitale des marques, leur permettent de mieux ma\u00eetriser leur image. Lieux de conseil et d\u2019exp\u00e9rimentation, ils offrent aussi aux marques l\u2019opportunit\u00e9 de parfaire la connaissance de leur client\u00e8le, qu\u2019elles peuvent ainsi fid\u00e9liser par une offre de produits et de services taill\u00e9s sur mesure.<\/p>\n

Les acteurs plus traditionnels ont \u00e9galement continu\u00e9 d\u2019adapter leur offre aux bouleversements des modes de vie et de consommation. Ainsi, le Groupe Casino a men\u00e9 un certain nombre de tests sur ses formats de proximit\u00e9 \u00e0 l\u2019exemple du \u00ab 4 \u00bb, r\u00e9cemment ouvert avenue Franklin Roosevelt. Par ailleurs, D\u00e9cathlon a \u00ab transform\u00e9 l\u2019essai \u00bb en acc\u00e9l\u00e9rant en 2018 la diffusion de son concept de proximit\u00e9 D\u00e9cathlon City \u00e0 Paris (boulevard Saint-Germain, Batignolles) ou Lyon<\/a> (rue du Pr\u00e9sident Carnot). Enfin, IKEA, \u00e0 l\u2019origine de la plus grande transaction locative de l\u2019an pass\u00e9, ouvrira au printemps 2019, sur 5 400 m\u00b2 de surface de vente, un premier concept imagin\u00e9 sp\u00e9cifiquement pour les Parisiens.<\/p>\n

Vers une plus grande mixit\u00e9 des usages
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\nLa transformation des modes de vie suppose aussi l\u2019\u00e9mergence de nouvelles aspirations, qui ne sont pas sans influence sur les comportements d\u2019achat. Les Fran\u00e7ais auraient ainsi tendance \u00e0 acheter moins mais mieux, et \u00e0 privil\u00e9gier les biens ou activit\u00e9s porteurs selon eux de plus de sens. Ces arbitrages profitent notamment aux secteurs qui ont trait au \u00ab bien-\u00eatre \u00bb dans son acception la plus large (produits de soin du corps, sport, loisirs). L\u2019alimentation et la restauration ont \u00e9galement le vent en poupe, un mouvement particuli\u00e8rement perceptible dans les grandes m\u00e9tropoles o\u00f9 \u00e9closent concepts haut de gamme de chefs \u00e9toil\u00e9s, p\u00f4les de restauration et food halls. Apr\u00e8s les inaugurations de \u00ab Beaupassage \u00bb \u00e0 Paris<\/a> et de la \u00ab Halle Boca \u00bb \u00e0 Bordeaux en 2018, d\u2019autres projets sont attendus en Ile-de-France (\u00ab Food Society \u00bb au sein des \u00ab Ateliers Gait\u00e9 \u00bb dans le 14e, \u00ab Table Square \u00bb \u00e0 La D\u00e9fense, etc.) et en r\u00e9gions (anciennes halles Alstom \u00e0 Nantes, la \u00ab Cartoucherie \u00bb \u00e0 Toulouse, \u00ab Heat \u00bb ou \u00ab Food Traboule \u00bb \u00e0 Lyon, Gare du Sud \u00e0 Nice, etc.) : autant de destinations gourmandes et festives cens\u00e9es animer quartiers, espaces commerciaux et lieux de transit, et parfois contribuer \u00e0 leur succ\u00e8s.<\/p>\n

D\u2019autres activit\u00e9s, parfois d\u00e9corr\u00e9l\u00e9es de l\u2019acte d\u2019achat, jouent \u00e9galement un r\u00f4le plus important dans le d\u00e9veloppement de nouveaux projets, des plus classiques (salles de sport, loisirs, h\u00f4tellerie, etc.) aux plus in\u00e9dites, \u00e0 l\u2019exemple de ces espaces de coworking ou de coliving int\u00e9gr\u00e9s aux op\u00e9rations d\u2019extension du centre Italie 2 \u00e0 Paris (\u00ab Italik \u00bb) et de restructuration de l\u2019ancien b\u00e2timent des Galeries Lafayette de la rue Saint-Ferr\u00e9ol \u00e0 Marseille. Cette plus grande mixit\u00e9 des usages consacre l\u2019\u00e9mergence de nouveaux types d\u2019espaces, cens\u00e9s correspondre davantage aux aspirations des consommateurs mais aussi rem\u00e9dier parfois \u00e0 l\u2019essoufflement des formats de distribution traditionnels. De plus en plus de bailleurs et de promoteurs tendent ainsi \u00e0 int\u00e9grer de nouvelles fonctions au sein de leurs projets ou de leur patrimoine existant afin d\u2019en assurer le succ\u00e8s ou d\u2019en limiter la vacance.<\/p>\n

Investissement : pas si mal<\/strong><\/p>\n

Si la prudence des investisseurs a pes\u00e9 sur l\u2019activit\u00e9, le march\u00e9 fran\u00e7ais des commerces a tout de m\u00eame rassembl\u00e9 un peu plus de 4,4 milliards d\u2019euros en 2018. \u00ab En baisse de 14 % par rapport \u00e0 la moyenne des cinq derni\u00e8res ann\u00e9es, cette somme est l\u00e9g\u00e8rement sup\u00e9rieure \u00e0 celle de 2017 gr\u00e2ce \u00e0 un tr\u00e8s bon 4e trimestre \u00bb annonce Antoine Grignon. Comme lors des mois pr\u00e9c\u00e9dents, les volumes ont \u00e9t\u00e9 gonfl\u00e9s par quelques op\u00e9rations d\u2019envergure, parmi lesquelles la cession \u00e0 Generali et AG2R La Mondiale de deux portefeuilles Monoprix pour plus de 750 millions d\u2019euros. Au total, les 11 transactions sup\u00e9rieures \u00e0 100 millions d\u2019euros de 2018 comptent \u00e0 elles seules pour 55 % des volumes investis sur le march\u00e9 fran\u00e7ais des commerces.<\/p>\n

Cette tendance a principalement profit\u00e9 aux rues commer\u00e7antes. Captant 60 % de l\u2019ensemble des montants engag\u00e9s sur le march\u00e9 fran\u00e7ais des commerces, plus de 2,6 milliards d\u2019euros y ont \u00e9t\u00e9 investis l\u2019an pass\u00e9 \u2013 une somme concentr\u00e9e \u00e0 73 % sur 7 op\u00e9rations sup\u00e9rieures \u00e0 100 millions d\u2019euros. Apr\u00e8s le nouvel Apple Store des Champs-Elys\u00e9es, Hines a par exemple fait l\u2019acquisition du futur flagship Saint Laurent de la rue Saint-Honor\u00e9. \u00ab Anim\u00e9es par d\u2019autres cessions significatives, comme l\u2019achat par Oxford Properties de la boutique Valentino du 273 rue Saint-Honor\u00e9, l\u2019avenue des Champs-Elys\u00e9es et la rue Saint-Honor\u00e9 ont repr\u00e9sent\u00e9 34 % des volumes investis en pied d\u2019immeuble en France en 2018. Elles devraient aussi tenir les premiers r\u00f4les en 2019 : de nouvelles op\u00e9rations y sont ainsi attendues, parmi lesquelles la finalisation de la cession \u00e0 NBIM du 79 Champs-Elys\u00e9es pour plus de 600 millions d\u2019euros \u00bb poursuit Antoine Grignon. Pourtant, l\u2019activit\u00e9 du march\u00e9 des rues commer\u00e7antes ne se r\u00e9duit pas aux seuls actifs parisiens embl\u00e9matiques. Les investisseurs privil\u00e9gient \u00e9galement la proximit\u00e9, format qui a bien r\u00e9sist\u00e9 pour l\u2019instant aux transformations du commerce et \u00e0 l\u2019essor des ventes en ligne. Comme \u00e9voqu\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment, plusieurs Monoprix ont par exemple \u00e9t\u00e9 c\u00e9d\u00e9s \u00e0 la fin de 2018, faisant suite \u00e0 l\u2019acquisition par Novaxia d\u2019un portefeuille de magasins de la m\u00eame enseigne en d\u00e9cembre 2017.<\/p>\n

Le march\u00e9 des commerces ne se r\u00e9duit pas aux seules rues commer\u00e7antes. D\u2019autres typologies d\u2019actifs tirent leur \u00e9pingle du jeu, comme les parcs d\u2019activit\u00e9s commerciales. Pr\u00e8s d\u20191,3 milliard d\u2019euros ont ainsi \u00e9t\u00e9 investis en 2018 sur cette typologie d\u2019actifs, un volume record, en hausse de 73 % par rapport \u00e0 la moyenne d\u00e9cennale et constitu\u00e9 \u00e0 65 % de cessions de portefeuilles. Portant sur des \u00ab bo\u00eetes \u00bb et des restaurants, l\u2019activit\u00e9 a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 gonfl\u00e9e par une importante cession de centres de marques en r\u00e9gions. Ce sont ces op\u00e9rations qui ont port\u00e9 l\u2019activit\u00e9 plut\u00f4t que les acquisitions de retail parks, bien plus restreintes du fait de la raret\u00e9 de l\u2019offre disponible.<\/p>\n

Si 2017 avait b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 de la cession de plusieurs grands centres commerciaux (Saint-S\u00e9bastien, Polygone Riviera, Place des Halles), l\u2019ann\u00e9e \u00e9coul\u00e9e s\u2019est en revanche achev\u00e9e sur un 4e trimestre quasi atone. Sur l\u2019ensemble de 2018, les volumes investis sur le march\u00e9 des centres commerciaux ne totalisent que 500 millions d\u2019euros, soit une baisse de 70 % sur un an et le montant le plus bas enregistr\u00e9 depuis 2008. \u00ab En 2019, ce segment<\/a> de march\u00e9 restera probablement p\u00e9nalis\u00e9 par l\u2019aversion au risque des investisseurs et la raret\u00e9 d\u2019actifs prime disponibles. Toutefois, l\u2019amorce de correction des valeurs et le meilleur \u00e9coulement d\u2019actifs \u00e0 revaloriser pourraient contribuer \u00e0 la remont\u00e9e des volumes investis \u00bb conclut Antoine Grignon.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Le pire n\u2019est jamais s\u00fbr\u2026 2018 a fini sur une note n\u00e9gative. Le mouvement des gilets jaunes, ses d\u00e9bordements et leurs effets sur les commerces ont amplifi\u00e9 le ralentissement de l\u2019\u00e9conomie fran\u00e7aise, ternissant ainsi le bilan de l\u2019ann\u00e9e \u00e9coul\u00e9e. \u00ab En 2019, la baisse attendue de l\u2019inflation et les mesures de soutien au pouvoir d\u2019achat […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/51345"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=51345"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/51345\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":51346,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/51345\/revisions\/51346"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=51345"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=51345"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=51345"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}