{"id":49701,"date":"2018-05-31T09:23:16","date_gmt":"2018-05-31T09:23:16","guid":{"rendered":"http:\/\/www.agglotv.com\/?p=49701"},"modified":"2018-05-31T09:24:06","modified_gmt":"2018-05-31T09:24:06","slug":"des-faux-comptes-bancaires-separes-encore-dactualite","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=49701","title":{"rendered":"Des faux comptes bancaires s\u00e9par\u00e9s encore d\u2019actualit\u00e9"},"content":{"rendered":"<div class=\"alignleft\"><script type=\"text\/javascript\">\n    google_ad_client = \"ca-pub-2913804460579993\";\n    google_ad_slot = \"5262923224\";\n    google_ad_width = 300;\n    google_ad_height = 250;\n<\/script><br \/>\n<!-- recette --><br \/>\n<script type=\"text\/javascript\"\nsrc=\"\/\/pagead2.googlesyndication.com\/pagead\/show_ads.js\">\n<\/script><\/div>\n<p>Bien que la loi ALUR ait rendu obligatoire, sans d\u00e9rogation possible, l\u2019ouverture de compte bancaire s\u00e9par\u00e9 pour les copropri\u00e9t\u00e9s de plus de 15 lots, on constate encore de graves anomalies qui remettent en question la r\u00e9alit\u00e9 de la situation.<\/p>\n<p>Rappelons que l\u2019article 18, chapitre II, de la loi du 10 juillet 1965 modifi\u00e9 par la loi ALUR pr\u00e9voit trois obligations \u00e0 l\u2019\u00e9gard du syndic professionnel.<\/p>\n<p>Il s\u2019agit :<\/p>\n<p>&#8211;       de l\u2019ouverture de compte bancaire s\u00e9par\u00e9 dont le titulaire est exclusivement le syndicat des copropri\u00e9taires ;<\/p>\n<p>&#8211;       d\u2019un versement sans d\u00e9lai de toutes les sommes ou valeurs re\u00e7ues au nom ou pour le compte du syndicat des copropri\u00e9taires ;<\/p>\n<p>&#8211;       de la mise \u00e0 disposition, voire la transmission par le syndic des relev\u00e9s bancaires au conseil syndical.<\/p>\n<p>Ce m\u00eame article pr\u00e9cise que la m\u00e9connaissance de ces obligations peut entra\u00eener la nullit\u00e9 du mandat de syndic \u00e0 l\u2019expiration du d\u00e9lai de trois mois suivant sa d\u00e9signation en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n<p>Il s\u2019agit d\u2019une \u00e9volution notable de la loi ALUR puisque la nullit\u00e9 du mandat peut \u00eatre pronon\u00e7able non seulement en cas de d\u00e9faut d\u2019ouverture de compte bancaire s\u00e9par\u00e9, mais aussi sur les deux points cit\u00e9s pr\u00e9c\u00e9demment s\u2019ils ne sont pas respect\u00e9s.<\/p>\n<p>Malgr\u00e9 ce durcissement de la l\u00e9gislation, qui n\u2019est que la r\u00e9sultante des nombreux abus et scandales (affaire URBANIA) en mati\u00e8re de compte bancaire s\u00e9par\u00e9, on constate encore de nombreuses anomalies qui ne permettent pas de garantir que la copropri\u00e9t\u00e9 dispose d\u2019un compte bancaire s\u00e9par\u00e9.<\/p>\n<p>Au-del\u00e0 de ce constat, les relev\u00e9s bancaires sont souvent inexploitables et ne permettent pas au conseil syndical de proc\u00e9der au contr\u00f4le des op\u00e9rations bancaires.<\/p>\n<p>Les abus ne manquent pas : libell\u00e9s d\u2019op\u00e9rations incompr\u00e9hensibles, op\u00e9rations bancaires englob\u00e9es dans une seule \u00e9criture, virements identifi\u00e9s par l\u2019immatriculation alphanum\u00e9rique, etc.<\/p>\n<p>Cette situation est d\u2019autant plus complexe que l\u2019\u00e9tablissement bancaire n\u2019accepte de r\u00e9pondre qu\u2019aux questions \u00e9manant du syndic au motif qu\u2019il est le seul repr\u00e9sentant l\u00e9gal du syndicat des copropri\u00e9taires.<\/p>\n<p>Ainsi, lorsque le syndic refuse de r\u00e9pondre au conseil syndical sur le statut du compte bancaire ou sur une op\u00e9ration enregistr\u00e9e, il est impossible d\u2019avoir des renseignements.<\/p>\n<p>C\u2019est dans ce cadre que nous avons propos\u00e9 au gouvernement et aux parlementaires une \u00e9volution de la loi du 10 juillet 1965, \u00e0 travers le projet de loi ELAN (Evolution du Logement, de l\u2019Am\u00e9nagement et du Num\u00e9rique), pour permettre au pr\u00e9sident du conseil syndical d\u2019\u00eatre habilit\u00e9 \u00e0 interroger l\u2019\u00e9tablissement bancaire o\u00f9 sont d\u00e9pos\u00e9s les fonds de la copropri\u00e9t\u00e9, le contraignant ainsi d\u2019y r\u00e9pondre.<\/p>\n<p>Malgr\u00e9 cette \u00e9vidence, cette proposition d\u2019amendement a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e lors de la commission sur le projet de loi ELAN nous imposant donc de mettre sur la place publique la r\u00e9alit\u00e9 de la situation.<\/p>\n<p>Pour ce faire, \u00e0 travers ce communiqu\u00e9 de presse, nous allons pr\u00e9senter les principales d\u00e9rives constat\u00e9es en mati\u00e8re de compte bancaire \u00e9tay\u00e9es par des extraits de documents officiels (voir pi\u00e8ces jointes) qui sont en notre possession.<\/p>\n<p>On constatera alors la diversit\u00e9 et la subtilit\u00e9 des abus, imposant que les Pouvoirs Publics s\u2019emparent de cette question pour rem\u00e9dier l\u00e9galement \u00e0 ce probl\u00e8me qui n\u2019a que trop dur\u00e9.<\/p>\n<p><strong>I.              Une attestation de la banque qui n\u2019atteste de rien<br \/>\n<\/strong><\/p>\n<p>Alors que l\u2019attestation de la banque doit permettre d\u2019\u00e9vacuer tout doute sur l\u2019ouverture d\u2019un compte bancaire s\u00e9par\u00e9 au nom exclusif du syndicat des copropri\u00e9taires, on rel\u00e8ve des attestations ambigu\u00ebs ou, pire, qui n\u2019attestent de rien.<\/p>\n<p>Les exemples ne manquent pas, des banques qui affirment que le compte appartient au syndic de copropri\u00e9t\u00e9 (annexe 1) ou bien que l\u2019attestation ne vaut ni engagement, ni caution (annexe 2).<\/p>\n<p>Certaines banques vont m\u00eame jusqu\u2019\u00e0 faire payer \u00e0 la copropri\u00e9t\u00e9 l\u2019attestation de compte bancaire dissuadant le conseil syndical d\u2019en faire la demande (annexe 3).<\/p>\n<p><strong>II.            Un mandat de pr\u00e9l\u00e8vement SEPA dont le cr\u00e9diteur est le syndic<br \/>\n<\/strong><\/p>\n<p>A partir du moment o\u00f9 la copropri\u00e9t\u00e9 dispose d\u2019un compte bancaire s\u00e9par\u00e9, les autorisations de pr\u00e9l\u00e8vement SEPA, remises par le syndic aux copropri\u00e9taires &#8211; pour proc\u00e9der au r\u00e8glement de leurs appels de fonds -, doivent indiquer comme compte b\u00e9n\u00e9ficiaire celui du syndicat des copropri\u00e9taires.<\/p>\n<p>Or, on constate que les syndics font figurer leur raison sociale ainsi que leur num\u00e9ro d\u2019Identifiant Cr\u00e9ancier SEPA (ICS) (annexes 4 et 5).<\/p>\n<p>La cons\u00e9quence est que le pr\u00e9l\u00e8vement est cr\u00e9dit\u00e9 sur le compte bancaire du syndic au lieu de celui de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p>Cela est bien \u00e9videmment ill\u00e9gal puisque le r\u00e8glement du copropri\u00e9taire transite vers un autre compte que celui de la copropri\u00e9t\u00e9, en l\u2019occurrence celui du syndic.<\/p>\n<p>Ainsi, m\u00eame si le syndic a bien ouvert un compte bancaire s\u00e9par\u00e9 au nom de la copropri\u00e9t\u00e9, par ce biais il continue \u00e0 b\u00e9n\u00e9ficier, du moins pendant un temps, de la tr\u00e9sorerie de ses copropri\u00e9t\u00e9s mandantes.<\/p>\n<p><strong>III.           Des paiements en ligne dont le cr\u00e9diteur n\u2019est pas identifi\u00e9<br \/>\n<\/strong><\/p>\n<p>Alors que l\u2019obligation d\u2019extranet devait permettre une meilleure transparence dans la gestion des copropri\u00e9t\u00e9s, on s\u2019aper\u00e7oit qu\u2019il est utilis\u00e9 en premier lieu pour permettre une meilleure productivit\u00e9 des syndics ainsi que pour inciter les copropri\u00e9taires \u00e0 payer leurs appels de fonds en ligne.<\/p>\n<p>Or, on a pu relever, sur plusieurs extranets fournis par les syndics, que n\u2019\u00e9taient pas indiqu\u00e9es les coordonn\u00e9es du compte b\u00e9n\u00e9ficiaire du r\u00e8glement (annexe 6).<\/p>\n<p>Pourquoi occulter cette information essentielle si effectivement le r\u00e8glement se fait au profit du syndicat des copropri\u00e9taires ?<\/p>\n<p><strong>IV.          Un Relev\u00e9s d\u2019Identit\u00e9 Bancaire qui pr\u00e9sente un sous compte<br \/>\n<\/strong><\/p>\n<p>Alors que le syndicat des copropri\u00e9taires doit disposer d\u2019un compte bancaire s\u00e9par\u00e9, non rattach\u00e9 \u00e0 celui du syndic, on constate des Relev\u00e9s d\u2019Identit\u00e9 Bancaire (RIB) qui pr\u00e9sentent bien le syndicat des copropri\u00e9taires comme titulaire, tout en pr\u00e9cisant qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un sous compte (annexe 7).<\/p>\n<p>D\u2019ailleurs, on peut constater que sur la domiciliation est indiqu\u00e9 \u00ab Admin. de biens \u00bb, ce qui laisse penser que le compte est bien rattach\u00e9 \u00e0 celui du syndic qui a effectivement une activit\u00e9 d\u2019administration de biens.<\/p>\n<p>Ces mentions remettent en question le fait m\u00eame que le compte bancaire soit s\u00e9par\u00e9 puisqu\u2019il est rattach\u00e9 \u00e0 un compte principal.<\/p>\n<p><strong>V.            Des appels de fonds qui mentionnent de proc\u00e9der \u00e0 des r\u00e8glements par ch\u00e8que \u00e0 l\u2019ordre du syndic<br \/>\n<\/strong><\/p>\n<p>A partir du moment o\u00f9 la copropri\u00e9t\u00e9 dispose d\u2019un compte bancaire s\u00e9par\u00e9, l\u2019ensemble des r\u00e8glements par ch\u00e8que doit se faire \u00e0 l\u2019ordre exclusif du syndicat des copropri\u00e9taires.<\/p>\n<p>Malgr\u00e9 cette logique implacable, des cabinets de syndic continuent \u00e0 mentionner dans les appels de fonds que le ch\u00e8que doit \u00eatre libell\u00e9 \u00e0 l\u2019ordre du cabinet (annexe 8).<\/p>\n<p>Par ce proc\u00e9d\u00e9, ils per\u00e7oivent en toute ill\u00e9galit\u00e9 des sommes qui ne leur sont pas dues.<\/p>\n<p>Cet abus est subtil car m\u00eame si le syndic a ouvert un compte bancaire s\u00e9par\u00e9, il continue \u00e0 b\u00e9n\u00e9ficier de la tr\u00e9sorerie de ses copropri\u00e9t\u00e9s mandantes.<\/p>\n<p><strong>VI.          Des syndics co-titulaires du compte bancaire<br \/>\n<\/strong><\/p>\n<p>Au motif que le syndic est le mandataire de la copropri\u00e9t\u00e9, destinataire des courriers, le libell\u00e9 du cabinet figure dans le champ r\u00e9serv\u00e9 au titulaire du compte.<\/p>\n<p>Jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent, sa raison sociale \u00e9tait pr\u00e9c\u00e9d\u00e9e des initiales \u00ab C\/O \u00bb, qui veulent dire en anglais \u00ab Care of \u00bb, \u00ab au bon soin de \u00bb, pour pr\u00e9ciser qu\u2019il n\u2019\u00e9tait pas titulaire du compte, mais uniquement mandataire.<\/p>\n<p>Cette explication ne nous a jamais convaincus sachant que le destinataire du courrier n\u2019a pas \u00e0 figurer dans le libell\u00e9 du compte bancaire.<\/p>\n<p>A pr\u00e9sent, la situation a \u00e9volu\u00e9 puisque les initiales qui pr\u00e9c\u00e8dent le nom du syndic ne sont plus \u00ab C\/O \u00bb mais \u00ab CO \u00bb qui veulent dire en latin cum, soit co-titulaire (annexes 9 et 10).<\/p>\n<p>El\u00e9ment encore plus probant : sur l\u2019annexe 11, le RIB mentionne qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un sous compte alors m\u00eame que le titulaire est le syndicat des copropri\u00e9taires, sachant que les coordonn\u00e9es du cabinet sont pr\u00e9c\u00e9d\u00e9es des initiales \u00ab CO \u00bb.<\/p>\n<p>Cette subtilit\u00e9 est lourde de cons\u00e9quences puisqu\u2019\u00e0 partir du moment o\u00f9 le syndic est co-titulaire du compte, le syndicat des copropri\u00e9taires ne dispose pas d\u2019un compte bancaire s\u00e9par\u00e9.<\/p>\n<p><strong>VII.         Des avis de virements bancaires dont on ne conna\u00eet pas l\u2019\u00e9metteur<br \/>\n<\/strong><\/p>\n<p>Dans le cas o\u00f9 la copropri\u00e9t\u00e9 dispose d\u2019un compte bancaire s\u00e9par\u00e9, l\u2019ensemble de ses r\u00e8glements doivent \u00e9maner de son compte, ne posant aucune difficult\u00e9 pour le syndic \u00e0 pr\u00e9senter dans l\u2019avis de virement bancaire le titulaire du compte \u00e9metteur.<\/p>\n<p>Or, on constate que cette information ne figure pas dans les avis de virement bancaire ce qui pourrait supposer que le r\u00e8glement de la copropri\u00e9t\u00e9 ne se fait pas \u00e0 partir de son compte mais d\u2019un compte pivot dont le titulaire est s\u00fbrement le syndic (annexe 12).<\/p>\n<p><strong>VIII.        Des r\u00e8glements qui se font \u00e0 partir du compte bancaire du syndic<br \/>\n<\/strong><\/p>\n<p>A partir du moment o\u00f9 la copropri\u00e9t\u00e9 dispose de son compte bancaire s\u00e9par\u00e9, les r\u00e8glements doivent se faire \u00e0 partir de son compte.<\/p>\n<p>Or, on rel\u00e8ve que les r\u00e8glements du syndicat des copropri\u00e9taires se font encore \u00e0 partir du compte bancaire du syndic (annexe 13).<\/p>\n<p>Cela implique au minimum que la tr\u00e9sorerie des copropri\u00e9t\u00e9s continue \u00e0 transiter vers le compte bancaire du syndic et au pire que les immeubles mandants ne disposent pas de compte bancaire s\u00e9par\u00e9.<\/p>\n<p>A travers l\u2019ensemble de ces d\u00e9monstrations, on peut constater que les syndics professionnels s\u2019octroient une certaine latitude par rapport aux exigences l\u00e9gales pr\u00e9vues dans la loi du 10 juillet 1965 qui r\u00e9git la copropri\u00e9t\u00e9 et, ce, malgr\u00e9 le fait qu\u2019elles sont pour la plupart d\u2019ordre public.<\/p>\n<p>La raison de cette situation est simple : \u00e0 l\u2019exception des sanctions pr\u00e9vues en mati\u00e8re de compte bancaire s\u00e9par\u00e9, la loi n\u2019a pr\u00e9vu aucune sanction \u00e0 l\u2019\u00e9gard du syndic en cas de manquement \u00e0 ces obligations l\u00e9gales, r\u00e9glementaires ou d\u00e9ontologiques.<\/p>\n<p>Pire, compte-tenu du fait que le syndic est le seul repr\u00e9sentant l\u00e9gal de la copropri\u00e9t\u00e9, aucune autre personne ne pourrait l\u2019assigner m\u00eame s\u2019il \u00e9tait en faute vis-\u00e0-vis du syndicat des copropri\u00e9taires.<\/p>\n<p>C\u2019est pour cela que nous demandons une \u00e9volution de la loi du 10 juillet 1965 pour qu\u2019elle pr\u00e9voie non seulement des sanctions \u00e0 l\u2019\u00e9gard du syndic en cas de manquements \u00e0 ses obligations, mais aussi la possibilit\u00e9 pour le pr\u00e9sident du conseil syndical d\u2019assigner le syndic en cas de faute.<\/p>\n<p>Nous esp\u00e9rons que les d\u00e9put\u00e9s de la R\u00e9publique En Marche qui sont majoritaires au Parlement d\u00e9fendront les amendements de bon aloi que nous leur avons pr\u00e9sent\u00e9s au-del\u00e0 des raisons et des clivages politiques.<\/p>\n<p>Plus d&rsquo;infos : <a href=\"http:\/\/www.arc-copro.fr\">www.arc-copro.fr<\/a><\/p>\n<p><center><script type=\"text\/javascript\">\n    google_ad_client = \"ca-pub-2913804460579993\";\n    google_ad_slot = \"0407761596\";\n    google_ad_width = 728;\n    google_ad_height = 90;\n<\/script><br \/>\n<!-- 728x90, date de cr\u00e9ation 15\/09\/09 --><br \/>\n<script type=\"text\/javascript\"\nsrc=\"\/\/pagead2.googlesyndication.com\/pagead\/show_ads.js\">\n<\/script><\/center><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Bien que la loi ALUR ait rendu obligatoire, sans d\u00e9rogation possible, l\u2019ouverture de compte bancaire s\u00e9par\u00e9 pour les copropri\u00e9t\u00e9s de plus de 15 lots, on constate encore de graves anomalies qui remettent en question la r\u00e9alit\u00e9 de la situation. Rappelons que l\u2019article 18, chapitre II, de la loi du 10 juillet 1965 modifi\u00e9 par la [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[28],"tags":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/49701"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=49701"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/49701\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":49703,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/49701\/revisions\/49703"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=49701"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=49701"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=49701"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}