{"id":43898,"date":"2016-05-11T08:39:44","date_gmt":"2016-05-11T08:39:44","guid":{"rendered":"http:\/\/www.agglotv.com\/?p=43898"},"modified":"2016-05-11T08:40:12","modified_gmt":"2016-05-11T08:40:12","slug":"marche-secondaire-des-residences-services-comment-reconnaitre-les-bonnes-affaires-et-celles-a-eviter","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=43898","title":{"rendered":"March\u00e9 secondaire des r\u00e9sidences services : comment reconna\u00eetre les bonnes affaires et celles \u00e0 \u00e9viter ?"},"content":{"rendered":"<div class=\"alignleft\"><script type=\"text\/javascript\">\n    google_ad_client = \"ca-pub-2913804460579993\";\n    google_ad_slot = \"5262923224\";\n    google_ad_width = 300;\n    google_ad_height = 250;\n<\/script><br \/>\n<!-- recette --><br \/>\n<script type=\"text\/javascript\"\nsrc=\"\/\/pagead2.googlesyndication.com\/pagead\/show_ads.js\">\n<\/script><\/div>\n<p>L\u2019int\u00e9r\u00eat des investisseurs particuliers pour les r\u00e9sidences avec services (Ehpad, \u00e9tudiants, tourisme\u2026) ne se d\u00e9ment pas : simplicit\u00e9 de gestion, rendements performants, compl\u00e9ment de revenus faiblement fiscalis\u00e9s\u2026 Surtout dans un contexte d\u2019investissement o\u00f9 la location meubl\u00e9e sous bail commercial pr\u00e9sente un couple rendement\/risque tr\u00e8s attractif compar\u00e9 aux produits d\u2019\u00e9pargne de long terme ou aux march\u00e9s actions tr\u00e8s volatiles.<\/p>\n<p>En parall\u00e8le du neuf, un march\u00e9 de revente de biens dans des r\u00e9sidences existantes s\u2019est d\u00e9velopp\u00e9 depuis le milieu des ann\u00e9es 2000. Ces reventes sont autant d\u2019opportunit\u00e9s d\u2019investissement pour des acheteurs. Encore faut-il savoir comment r\u00e9aliser une bonne affaire sur le march\u00e9 secondaire : quels sont les crit\u00e8res pour acheter au bon prix un bien meubl\u00e9 de seconde main dans une r\u00e9sidence services ? Quelles opportunit\u00e9s pr\u00e9sentent les diff\u00e9rents types de r\u00e9sidences services ? Et sur quels points \u00eatre vigilant sur chacun des segments ? <\/p>\n<p><a href=\"http:\/\/www.agglotv.com\/wp-content\/up\/lb2s.jpg\" rel=\"attachment wp-att-43900\"><img loading=\"lazy\" src=\"http:\/\/www.agglotv.com\/wp-content\/up\/lb2s-300x186.jpg\" alt=\"lb2s\" width=\"300\" height=\"186\" class=\"alignright size-medium wp-image-43900\" srcset=\"https:\/\/www.agglotv.com\/wp-content\/up\/lb2s-300x186.jpg 300w, https:\/\/www.agglotv.com\/wp-content\/up\/lb2s-768x477.jpg 768w, https:\/\/www.agglotv.com\/wp-content\/up\/lb2s.jpg 791w\" sizes=\"(max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a><strong>Investir dans un bien meubl\u00e9 de seconde main<br \/>\n<\/strong>Les avantages de l\u2019ancien. Le principe essentiel \u00e0 retenir est que sous le statut du Loueur en meubl\u00e9 non professionnel (LMNP) il est possible de d\u00e9duire les amortissements des revenus locatifs dans l\u2019ancien comme dans le neuf. En pratique, pour le nouveau propri\u00e9taire, le compteur des amortissements est remis \u00e0 z\u00e9ro. En outre, l\u2019investissement dans une r\u00e9sidence d\u00e9j\u00e0 existante permet de percevoir des revenus imm\u00e9diatement avec une lisibilit\u00e9 sur les charges (frais de copropri\u00e9t\u00e9, taxe fonci\u00e8re\u2026).<\/p>\n<p>Crit\u00e8res d\u2019investissement. Qualit\u00e9 du gestionnaire et du bail commercial, coh\u00e9rence du prix du bien et du niveau de loyer, les principaux crit\u00e8res pour bien investir dans un logement meubl\u00e9 g\u00e9r\u00e9 de seconde main sont les m\u00eames que dans le neuf. <\/p>\n<p>Deux points sp\u00e9cifiques n\u00e9cessitent cependant une attention particuli\u00e8re : les \u00e9ventuels travaux \u00e0 venir dans la r\u00e9sidence (co\u00fbt et r\u00e9partition des charges) et l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail commercial. Si celle-ci est pr\u00e9vue dans les cinq ann\u00e9es \u00e0 venir, l\u2019analyse du niveau de loyer doit \u00eatre approfondie pour en \u00e9valuer la coh\u00e9rence avec l\u2019\u00e9tat du bien et son prix et au besoin anticiper un correctif des conditions \u00e9conomiques \u00e0 terme.<\/p>\n<p>Une affaire de sp\u00e9cialiste. Le recours \u00e0 un professionnel est recommand\u00e9 pour s\u00e9curiser l\u2019op\u00e9ration tant sur le plan \u00e9conomique que fiscal avec un prix au meilleur des int\u00e9r\u00eats du vendeur et de l\u2019investisseur. Point cl\u00e9 de la revente, la fixation du prix r\u00e9sulte du croisement de crit\u00e8res d\u2019immobilier r\u00e9sidentiel (caract\u00e9ristiques du bien, localisation et environnement imm\u00e9diat) et d\u2019immobilier commercial (qualit\u00e9 de l\u2019exploitant et conditions du bail). Selon LB2S, les prix de revente s\u2019\u00e9chelonnaient en 2015 entre 45 000 \u20ac et 200 000 \u20ac &#8211; jusqu\u2019\u00e0 600 000 \u20ac pour de tr\u00e8s beaux appartements meubl\u00e9s en r\u00e9sidence de tourisme dans les grandes stations alpines &#8211; avec une moyenne \u00e0 102 000 \u20ac. <\/p>\n<p><strong>Analyse des diff\u00e9rents segments sur le march\u00e9 secondaire<br \/>\n<\/strong>R\u00e9sidences EHPAD. La maturit\u00e9 et la lisibilit\u00e9 de ce march\u00e9 encadr\u00e9 par les pouvoirs publics, conjugu\u00e9es \u00e0 la qualit\u00e9 des principaux exploitants offrent dans l\u2019ancien, comme dans le neuf, d\u2019excellentes perspectives. A condition toutefois d\u2019\u00e9viter les \u00e9tablissements trop petits et ceux qui sont trop v\u00e9tustes. <\/p>\n<p>Les chambres en EHPAD \u00e9tant rares \u00e0 la revente, elles b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019une tr\u00e8s bonne liquidit\u00e9 compte tenu des avantages de ce march\u00e9. Ces biens sont toutefois extr\u00eamement d\u00e9di\u00e9s : ils sont difficilement transformables pour un autre usage.<br \/>\nLes rendements vont de 4,2 \u00e0 5 % HT pour des prix entre 50 000 et 200 000 \u20ac. <\/p>\n<p>R\u00e9sidences \u00e9tudiantes. L\u2019augmentation croissante de la population des \u00e9tudiants et de leurs besoins de logements est r\u00e9guli\u00e8rement mise en avant. L\u2019emplacement g\u00e9ostrat\u00e9gique au sein d\u2019une grande m\u00e9tropole est fondamental. N\u00e9anmoins, certaines surfaces sont trop ch\u00e8res. De plus, ce march\u00e9 reste soumis au devenir des aides octroy\u00e9es aux \u00e9tudiants (APL).<br \/>\nLes rendements sont compris entre 4,4 et 4,8 % HT pour des prix entre 40 000 et 80 000 \u20ac.<\/p>\n<p>R\u00e9sidences de tourisme. Le march\u00e9 de l\u2019ancien propose des opportunit\u00e9s issues de commercialisations ant\u00e9rieures \u00e0 la loi littorale : des meubl\u00e9s traditionnels bien situ\u00e9s et facilement recyclables. Les trois principaux points de vigilance sur ce segment sont les \u00e9ventuels travaux, les prix parfois trop \u00e9lev\u00e9s et les \u00e9ch\u00e9ances de bail proches.<br \/>\nLa classe d\u2019actifs propose des rendements performants de 5 \u00e0 6 % HT pour des prix allant de 50 000 \u00e0 200 000 \u20ac en g\u00e9n\u00e9ral.<\/p>\n<p>R\u00e9sidences affaires. Ce march\u00e9 jeune est en forte croissance et en corr\u00e9lation avec la progression du tourisme urbain et professionnel depuis le d\u00e9but des ann\u00e9es 2000. Les opportunit\u00e9s sont situ\u00e9es au c\u0153ur de grandes villes ou au centre de zones \u00e9conomiques porteuses (ex : zones a\u00e9roportuaires). Attention toutefois au risque de prix sur\u00e9valu\u00e9s par rapport au march\u00e9. Il convient aussi d\u2019\u00e9tudier les perspectives \u00e9conomiques de la zone d\u2019implantation.<br \/>\nLes rendements oscillent entre 5 et 7 % HT pour des prix entre 45 000 et 120 000 \u20ac.<\/p>\n<p>R\u00e9sidences seniors. Ce march\u00e9 jeune propose des biens traditionnels adapt\u00e9s pour de la location \u00e0 long terme. L\u2019emplacement en centre-ville \u00e0 proximit\u00e9 des commerces et transports est un crit\u00e8re fondamental pour la p\u00e9rennit\u00e9 de l\u2019exploitation. Autre point de vigilance : un prix coh\u00e9rent avec le march\u00e9 local.<br \/>\nLes rendements sont compris entre 4,5 et 5 % HT pour des prix de 100 000 \u00e0 170 000 \u20ac. <\/p>\n<p><strong>Un march\u00e9 secondaire en plein essor<br \/>\n<\/strong>Progression constante de l\u2019offre&#8230; S\u2019il n\u2019existe pas de donn\u00e9es consolid\u00e9es sur le march\u00e9 LMNP, force est de constater que le volume de biens \u00e0 la revente ne cesse de cro\u00eetre. Cette tendance est avant tout la cons\u00e9quence naturelle de la commercialisation de nombreuses r\u00e9sidences services ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Plusieurs motifs de revente existent aussi bien au terme du bail commercial (r\u00e9alisation du capital, r\u00e9investissement\u2026) qu\u2019en cours de bail, notamment pour cause de force majeure (s\u00e9paration, accident de la vie, perte d\u2019emploi). S\u2019ajoutent de nombreux biens arriv\u00e9s au terme de leur dispositif de d\u00e9fiscalisation (LMP\/LMNP, Besson, Demessine, Perissol). \u00ab Depuis quelques mois, la proportion de candidats propri\u00e9taires \u00e0 la revente a consid\u00e9rablement augment\u00e9. Ces derniers ont en effet r\u00e9alis\u00e9 que le march\u00e9 est favorable pour optimiser la revente de leur logement \u00bb, rel\u00e8ve Alexandre TEITGEN, Directeur G\u00e9n\u00e9ral de LB2S.<\/p>\n<p>&#8230; et de la demande. Les avantages de la location meubl\u00e9e g\u00e9r\u00e9e de seconde main ont amen\u00e9 les investisseurs \u00e0 s\u2019int\u00e9resser \u00e0 ce march\u00e9 au gr\u00e9 des opportunit\u00e9s croissantes. Pour r\u00e9f\u00e9rence \u2013 \u00e0 d\u00e9faut de donn\u00e9es de march\u00e9 officielles \u2013 les ventes enregistr\u00e9es par LB2S sont en hausse continue depuis sa cr\u00e9ation en 2012. \u00ab Nos ventes sont d\u00e9pendantes non pas du march\u00e9 investisseur mais bien de celui des vendeurs. Ainsi nous \u00e9tablissons des \u00ab listes d\u2019attente \u00bb avec un cahier des charges d\u00e9fini par le futur acqu\u00e9reur et son conseiller et d\u00e8s que nous avons le bien qui y r\u00e9pond, nous le mettons \u00e0 disposition de l\u2019investisseur \u00bb, explique Alexandre TEITGEN.<\/p>\n<p><center><script type=\"text\/javascript\">\n    google_ad_client = \"ca-pub-2913804460579993\";\n    google_ad_slot = \"0407761596\";\n    google_ad_width = 728;\n    google_ad_height = 90;\n<\/script><br \/>\n<!-- 728x90, date de cr\u00e9ation 15\/09\/09 --><br \/>\n<script type=\"text\/javascript\"\nsrc=\"\/\/pagead2.googlesyndication.com\/pagead\/show_ads.js\">\n<\/script><\/center><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L\u2019int\u00e9r\u00eat des investisseurs particuliers pour les r\u00e9sidences avec services (Ehpad, \u00e9tudiants, tourisme\u2026) ne se d\u00e9ment pas : simplicit\u00e9 de gestion, rendements performants, compl\u00e9ment de revenus faiblement fiscalis\u00e9s\u2026 Surtout dans un contexte d\u2019investissement o\u00f9 la location meubl\u00e9e sous bail commercial pr\u00e9sente un couple rendement\/risque tr\u00e8s attractif compar\u00e9 aux produits d\u2019\u00e9pargne de long terme ou aux march\u00e9s [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/43898"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=43898"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/43898\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":43901,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/43898\/revisions\/43901"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=43898"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=43898"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=43898"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}