{"id":43365,"date":"2016-03-24T14:24:28","date_gmt":"2016-03-24T14:24:28","guid":{"rendered":"http:\/\/www.agglotv.com\/?p=43365"},"modified":"2016-03-24T14:24:28","modified_gmt":"2016-03-24T14:24:28","slug":"notre-copropriete-na-plus-de-syndic-que-faire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=43365","title":{"rendered":"Notre copropri\u00e9t\u00e9 n\u2019a plus de syndic. Que faire ?"},"content":{"rendered":"<div class=\"alignleft\"><script type=\"text\/javascript\">\n    google_ad_client = \"ca-pub-2913804460579993\";\n    google_ad_slot = \"5262923224\";\n    google_ad_width = 300;\n    google_ad_height = 250;\n<\/script><br \/>\n<!-- recette --><br \/>\n<script type=\"text\/javascript\"\nsrc=\"\/\/pagead2.googlesyndication.com\/pagead\/show_ads.js\">\n<\/script><\/div>\n<p>D\u00e9sarroi des copropri\u00e9taires lorsque leur syndic n\u2019est plus en \u00e9tat d\u2019exercer ses fonctions ! En effet, aux termes du statut de la copropri\u00e9t\u00e9[1], le syndic est seul comp\u00e9tent, en sa qualit\u00e9 de mandataire du syndicat des copropri\u00e9taires, pour lancer les appels de charges, r\u00e9gler les factures des fournisseurs et des entreprises (maintenance, travaux, etc.) ou payer le salaire du gardien quand il y en a un.<\/p>\n<p><strong>10 cas de carence, d\u00e9faillance ou emp\u00eachement du syndic<br \/>\n<\/strong><\/p>\n<p>Probl\u00e8me personnel du syndic ou de son entreprise, m\u00e9sentente avec la copropri\u00e9t\u00e9 ou cons\u00e9quence du non-respect de la loi, une dizaine de circonstances peuvent \u00eatre \u00e0 l\u2019origine du d\u00e9faut de syndic dans une copropri\u00e9t\u00e9. Passage en revue :<\/p>\n<p>1. Le syndic tombe gravement malade. Hospitalis\u00e9 ou non, il n\u2019est plus en mesure d\u2019assumer ses fonctions. Pis encore, il d\u00e9c\u00e8de. Ces situations entrent dans la d\u00e9finition d\u2019\u00ab emp\u00eachement \u00bb. Nul ne peut se substituer \u00e0 lui de but en blanc.<\/p>\n<p>2. Le cabinet de syndic dispara\u00eet, \u00e0 la suite d\u2019une faillite ou du rachat par une autre soci\u00e9t\u00e9. Pour reprendre la gestion de la copropri\u00e9t\u00e9, le repreneur doit d\u2019abord \u00eatre nomm\u00e9 syndic par une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n<p>3. Le mandat du syndic est arriv\u00e9 \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance sans qu\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale n\u2019ait \u00e9t\u00e9 convoqu\u00e9e pour proc\u00e9der au renouvellement ou \u00e0 l\u2019\u00e9lection d\u2019un nouveau syndic.  En effet, un syndic ne peut pas \u00eatre renouvel\u00e9 de mani\u00e8re tacite.<\/p>\n<p>4. Le syndic a donn\u00e9 sa d\u00e9mission, pour raison personnelle ou pour cause de m\u00e9sentente grave avec des copropri\u00e9taires. Comme tout mandataire, un syndic peut se retirer, \u00e0 tout moment, \u00e0 condition de respecter la proc\u00e9dure l\u00e9gale : donner un pr\u00e9avis de trois mois et convoquer une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale dont l\u2019ordre du jour sera la nomination d\u2019un nouveau syndic. En pratique, il peut arriver que le syndic d\u00e9missionne imm\u00e9diatement, en cours d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale par exemple.<\/p>\n<p>5. L\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ne renouvelle pas le mandat du syndic sans en d\u00e9signer un nouveau. Il est rare que l\u2019ancien syndic ne se repr\u00e9sente pas sans qu\u2019un nouveau soit propos\u00e9 \u00e0 l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Il s\u2019agit plus souvent d\u2019un mouvement d\u2019humeur des copropri\u00e9taires qui, apr\u00e8s avoir refus\u00e9 d\u2019approuver les comptes et de donner quitus de sa gestion au syndic, d\u00e9cide de ne pas le r\u00e9\u00e9lire.<\/p>\n<p>6. Les copropri\u00e9taires r\u00e9voquent le syndic. La d\u00e9cision, qui peut \u00eatre prise \u00e0 tout moment pendant une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, doit \u00eatre expresse et r\u00e9unir la majorit\u00e9 des voix de tous les copropri\u00e9taires[2]. Une telle r\u00e9solution, qui met fin imm\u00e9diatement au contrat de syndic, doit \u00eatre justifi\u00e9e par des raisons graves et l\u00e9gitimes. Le syndic r\u00e9voqu\u00e9 peut agir en justice, non pour faire annuler l\u2019assembl\u00e9e, mais pour demander des dommages et int\u00e9r\u00eats s\u2019il estime les motifs non fond\u00e9s.<\/p>\n<p>7. Le syndic ne remplit plus ses fonctions. Sa carence est constat\u00e9e lorsque, par n\u00e9gligence ou incapacit\u00e9, il ne paye plus les factures adress\u00e9es \u00e0 la copropri\u00e9t\u00e9, n\u2019ex\u00e9cute pas les d\u00e9cisions prises par l\u2019assemble g\u00e9n\u00e9rale, refuse syst\u00e9matiquement de porter une r\u00e9solution \u00e0 l\u2019autre du jour d\u2019une assembl\u00e9e, etc.<\/p>\n<p>8. Le mandat du syndic est nul. Il s\u2019agit de situations dans lesquelles le syndic ne remplit pas certaines des obligations qui lui incombent. Ainsi, la loi ALUR pr\u00e9voit que le d\u00e9faut d\u2019ouverture d\u2019un compte bancaire \u00ab s\u00e9par\u00e9 \u00bb au nom du syndicat des copropri\u00e9taires, dans les trois mois qui suivent la d\u00e9signation du syndic, entra\u00eene la nullit\u00e9 de plein droit de son mandat. L&rsquo;annulation du mandat r\u00e9sulte toutefois d\u2019une d\u00e9cision de justice engag\u00e9e \u00e0 l\u2019initiative d\u2019un ou plusieurs copropri\u00e9taires.<\/p>\n<p>9. Le syndic n\u2019est plus en \u00e9tat d\u2019exercer sa profession dans le cadre de la loi : sa carte professionnelle lui a \u00e9t\u00e9 retir\u00e9e ou il ne dispose plus de l\u2019assurance responsabilit\u00e9 civile professionnelle ni de la garantie financi\u00e8re pour ses activit\u00e9s. Ces situations caract\u00e9risent des fautes professionnelles graves.<\/p>\n<p>10. Le syndic est parti en emportant la caisse. Il est arriv\u00e9 que des syndics ind\u00e9licats disparaissent apr\u00e8s s\u2019\u00eatre empar\u00e9s des fonds d\u00e9pos\u00e9s sur le compte commun. Ce risque de malversation, p\u00e9nalement sanctionn\u00e9, a disparu avec l\u2019obligation de compte s\u00e9par\u00e9.<\/p>\n<p><strong>Comment retrouver un syndic ? La nouveaut\u00e9 de la loi Macron<br \/>\n<\/strong><\/p>\n<p>La situation est d\u2019autant plus p\u00e9nalisante que nul ne peut se substituer au syndic. Ni le conseil syndical ni m\u00eame son pr\u00e9sident ne sont habilit\u00e9s \u00e0 le faire. Le l\u00e9gislateur a toutefois pr\u00e9vu des solutions pour sortir de cette situation de blocage. A la proc\u00e9dure traditionnelle, la r\u00e9cente loi Macron du 6 ao\u00fbt 2015 a ajout\u00e9 un dispositif plus simple et moins co\u00fbteux.<\/p>\n<p>Proc\u00e9dure traditionnelle. Un ou plusieurs propri\u00e9taires peuvent d\u00e9poser une requ\u00eate aupr\u00e8s du pr\u00e9sident du Tribunal de grande instance comp\u00e9tent pour le lieu o\u00f9 est situ\u00e9e la copropri\u00e9t\u00e9. Le magistrat d\u00e9signe un administrateur provisoire qui a pour mission fondamentale de convoquer dans les r\u00e8gles une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale appel\u00e9e \u00e0 d\u00e9signer un nouveau syndic.<\/p>\n<p>Nouvelle proc\u00e9dure. Premier apport de la loi Macron, il est d\u00e9sormais pr\u00e9vu que si les copropri\u00e9taires ne saisissent pas le tribunal pour faire d\u00e9signer un nouveau syndic, le maire de la commune ou le pr\u00e9sident de l&rsquo;\u00e9tablissement public de coop\u00e9ration intercommunale (EPCI) comp\u00e9tent en mati\u00e8re d&rsquo;habitat du lieu de situation de l&rsquo;immeuble peut s\u2019en charger.<\/p>\n<p>Mais la loi de 2015 va plus loin : \u00ab Dans tous les autres cas o\u00f9 le syndicat est d\u00e9pourvu de syndic, l&rsquo;assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires peut \u00eatre convoqu\u00e9e par tout copropri\u00e9taire, aux fins de nommer un syndic \u00bb, dispose l\u2019article 17 de la loi sur la copropri\u00e9t\u00e9 modifi\u00e9. C\u2019est seulement \u00e0 d\u00e9faut d&rsquo;une telle convocation qu\u2019il deviendra indispensable de saisir le tribunal.<\/p>\n<p><strong>A quand la mise en place du conseil de discipline ?<br \/>\n<\/strong><\/p>\n<p>Donner cette pr\u00e9rogative aux copropri\u00e9taires qui acceptent de s\u2019impliquer dans la bonne marche de leur copropri\u00e9t\u00e9 est une excellente chose. Elle \u00e9vitera des frais de proc\u00e9dure et fera \u00e9conomiser le co\u00fbt d\u2019un administrateur judiciaire provisoire.<\/p>\n<p>Un regret, toutefois. Si la loi oblige l\u2019ancien syndic \u00e0 remettre, dans un d\u00e9lai imparti, l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des fonds du syndicat ainsi que l\u2019ensemble des documents et archives de la copropri\u00e9t\u00e9, dans la pratique, il est fr\u00e9quent que le syndic sortant (ou sorti !) ne s\u2019acquitte pas de son obligation dans les d\u00e9lais. En toute impunit\u00e9 !<\/p>\n<p>> Lettres recommand\u00e9es, intervention d\u2019un avocat, d\u2019un huissier de justice et engagement d\u2019une proc\u00e9dure judiciaire sont souvent n\u00e9cessaires pour obtenir la remise des fonds et des pr\u00e9cieux documents. Avec bien peu d\u2019espoir pour les copropri\u00e9taires d\u2019obtenir r\u00e9paration du pr\u00e9judice subi et des frais de proc\u00e9dure expos\u00e9s.<\/p>\n<p>> Ce genre de faute professionnelle rel\u00e8verait tout naturellement de la Commission de contr\u00f4le des agents immobiliers et des administrateurs de biens. Celle-ci a vocation, en effet, \u00e0 trancher les litiges entre particuliers et professionnels de la transaction et de la gestion (et donc des syndics) auxquels elle peut infliger des sanctions allant du bl\u00e2me \u00e0 l&rsquo;interdiction d&rsquo;exercer. Or, cet organe, cr\u00e9\u00e9 par la loi ALUR il y a deux ans, attend toujours son d\u00e9cret d\u2019application pour \u00eatre mis en place.<\/p>\n<p><em>[1] Loi du 10 juillet 1965, plusieurs fois modifi\u00e9e et, r\u00e9cemment, par la loi ALUR du 24 mars 2014 ainsi que par la loi Macron du 6 ao\u00fbt 2015.<br \/>\n[2] Majorit\u00e9 de l\u2019article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Exemple : d\u00e9cision prise par des copropri\u00e9taires repr\u00e9sentant 501\/1 000e.<\/em><\/p>\n<p><center><script type=\"text\/javascript\">\n    google_ad_client = \"ca-pub-2913804460579993\";\n    google_ad_slot = \"0407761596\";\n    google_ad_width = 728;\n    google_ad_height = 90;\n<\/script><br \/>\n<!-- 728x90, date de cr\u00e9ation 15\/09\/09 --><br \/>\n<script type=\"text\/javascript\"\nsrc=\"\/\/pagead2.googlesyndication.com\/pagead\/show_ads.js\">\n<\/script><\/center><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>D\u00e9sarroi des copropri\u00e9taires lorsque leur syndic n\u2019est plus en \u00e9tat d\u2019exercer ses fonctions ! En effet, aux termes du statut de la copropri\u00e9t\u00e9[1], le syndic est seul comp\u00e9tent, en sa qualit\u00e9 de mandataire du syndicat des copropri\u00e9taires, pour lancer les appels de charges, r\u00e9gler les factures des fournisseurs et des entreprises (maintenance, travaux, etc.) ou [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/43365"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=43365"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/43365\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":43366,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/43365\/revisions\/43366"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=43365"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=43365"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=43365"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}