{"id":2817,"date":"2010-05-03T16:07:32","date_gmt":"2010-05-03T16:07:32","guid":{"rendered":"http:\/\/www.agglotv.com\/?p=2817"},"modified":"2010-05-03T16:07:32","modified_gmt":"2010-05-03T16:07:32","slug":"akerys-idees-recues-sur-le-marche-de-l%e2%80%99immobilier-locatif-l%e2%80%99exemple-de-carcassonne-part-15","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=2817","title":{"rendered":"AKERYS &#8211; Id\u00e9es re\u00e7ues sur le march\u00e9 de l\u2019immobilier locatif : L\u2019exemple de Carcassonne (Part 1\/5)"},"content":{"rendered":"<div class=\"alignleft\"><script type=\"text\/javascript\"><!--\ngoogle_ad_client = \"pub-2913804460579993\";\n\/* 250x250, date de cr\u00e9ation 28\/04\/10 *\/\ngoogle_ad_slot = \"1337509044\";\ngoogle_ad_width = 250;\ngoogle_ad_height = 250;\n\/\/-->\n<\/script><br \/>\n<script type=\"text\/javascript\"\nsrc=\"http:\/\/pagead2.googlesyndication.com\/pagead\/show_ads.js\">\n<\/script><\/div>\n<p><strong>\u00ab Les promoteurs construisent n\u2019importe o\u00f9 ! \u00bb<br \/>\n\u00ab L\u2019investissement n\u2019est pas s\u00e9curis\u00e9 ! \u00bb<br \/>\n\u00ab Les loyers sont trop bas ! \u00bb<\/strong><\/p>\n<p>Le secteur de l\u2019immobilier locatif est parfois mal compris, d\u2019o\u00f9 ces id\u00e9es re\u00e7ues qui sont compr\u00e9hensibles : l\u2019immobilier locatif est un univers encadr\u00e9, complexe \u00e0 appr\u00e9hender. Nous avions eu l\u2019occasion il y a quelques mois de diffuser une tribune dans le but de prolonger nos recommandations aupr\u00e8s de  nos clients,  et le Groupe AKERYS r\u00e9it\u00e8re aujourd\u2019hui sa volont\u00e9 d\u2019approfondir certains points.<\/p>\n<p>Je vous propose donc de d\u00e9couvrir chaque jour de cette semaine, les \u00e9claircissements sur les id\u00e9es re\u00e7ues lorsque l\u2019on parle d\u2019immobilier locatif. Nous allons vous pr\u00e9senter les coulisses du m\u00e9tier, de la d\u00e9marche d\u2019analyse que nous effectuons pour d\u00e9cider de construire sur un territoire donn\u00e9. Nous prendrons l\u2019exemple de Carcassonne et de ses alentours, qui fut r\u00e9cemment un sujet d\u2019actualit\u00e9.<\/p>\n<p>Avant la demande du permis de construire, AKERYS r\u00e9alise sur toutes les localit\u00e9s une \u00e9tude marketing, dont le but est de d\u00e9terminer l\u2019existence d\u2019un march\u00e9 locatif.<!--more--> Pour Carcassonne, elle a eu lieu entre 10 et 11 mois avant l\u2019obtention du permis de construire. Soyez surs que cette \u00e9tude effectu\u00e9e avant de construire la r\u00e9sidence carcassonnaise \u00ab Les jardins de Montredon \u00bb est r\u00e9alis\u00e9e pr\u00e9alablement \u00e0 la construction de tous nos programmes. La majorit\u00e9 des analystes marketing d\u2019AKERYS ont proc\u00e9d\u00e9 en trois \u00e9tapes, que vous aurez le loisir de d\u00e9couvrir au fil des id\u00e9es re\u00e7ues sur lesquelles nous vous proposons de d\u00e9battre cette semaine. Donc, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 poser vos questions dans les fils de commentaires !<\/p>\n<p><strong>Commen\u00e7ons d\u00e8s maintenant par l\u2019id\u00e9e re\u00e7ue N\u00b01.<\/p>\n<p>Id\u00e9e re\u00e7ue N\u00b01 : \u00ab le promoteur ne conna\u00eet pas les localit\u00e9s o\u00f9 il \u00e9tablit ses programmes de <a href=\"http:\/\/www.batisseur.fr\">construction<\/a> ! \u00bb<\/strong><\/p>\n<p>Carcassonne, Mars 2003 : AKERYS proc\u00e8de \u00e0 l\u2019\u00e9tude des loyers. Elle vise \u00e0 s\u2019assurer que l\u2019investissement est propice, c\u2019est-\u00e0-dire : que le propri\u00e9taire du bien verra son effort d\u2019\u00e9pargne compens\u00e9 par un loyer suffisamment \u00e9lev\u00e9. J\u2019en profite pour vous assurer qu\u2019AKERYS pr\u00e9sente \u00e0 ses clients, d\u00e8s le d\u00e9but du projet, l\u2019effort d\u2019\u00e9pargne qu\u2019ils doivent fournir. Un mois plus tard, AKERYS r\u00e9alise l\u2019\u00e9tude socio-\u00e9conomique, qui \u00e9value les perspectives de d\u00e9veloppement du territoire concern\u00e9 (Carcassonne et ses alentours), afin d\u2019estimer que la demande locative sera toujours dynamique au moment o\u00f9 la r\u00e9sidence \u00e0 construire sera livr\u00e9e. Le m\u00eame mois, a lieu la visite sur site, \u00e0 l\u2019occasion de laquelle AKERYS effectue un entretien avec le responsable du Service urbanisme de Carcassonne dans le but d\u2019affiner son analyse.<\/p>\n<p>En prolongement de l\u2019\u00e9tude pr\u00e9alable \u00e0 la r\u00e9alisation du programme, AKERYS r\u00e9alise d\u2019autres \u00e9tudes pour prendre le pouls du march\u00e9 locatif \u00e0 venir sur chaque zone. C\u2019est ce que nous verrons demain.<\/p>\n<p>Au sujet des loyers, rappelons qu\u2019il est parfois mentionn\u00e9 que le loyer pr\u00e9sent\u00e9 dans le projet initial s\u2019av\u00e8re non-conforme \u00e0 celui per\u00e7u lorsque des locataires s\u2019installent dans le logement.  Mais \u00e0 propos, saviez-vous que ce diff\u00e9rentiel est le plus souvent \u00e0 la faveur de nos clients ? C&rsquo;est-\u00e0-dire positif ! Le loyer estim\u00e9 au d\u00e9part par nos experts est, tr\u00e8s majoritairement, inf\u00e9rieur au loyer que per\u00e7oit effectivement notre client investisseur.  Pour 82 % des logements g\u00e9r\u00e9s par la Groupe,  pr\u00e8s de 50 000 \u00e0 fin 2009,  le loyer per\u00e7u est sup\u00e9rieur au loyer annonc\u00e9 initialement \u00e0 l\u2019investisseur. Pour 18 % il est soit \u00e9gal ou soit l\u00e9g\u00e8rement inf\u00e9rieur et les r\u00e9actualisations, \u00e0 date anniversaire, pourront \u00e0 termes modifier cette tendance.    <\/p>\n<p>A demain, pour l\u2019id\u00e9e re\u00e7ue N\u00b02, o\u00f9 nous verrons que le Groupe AKERYS r\u00e9alise les \u00e9tudes n\u00e9cessaires \u00e0 la non-saturation du march\u00e9 !<\/p>\n<p><a href=\"http:\/\/www.facebook.com\/#!\/profile.php?id=100000077323491&#038;ref=search&#038;sid=664190583.1262750516..1\">Philippe Domat<\/a> \u2013 <a href=\"http:\/\/twitter.com\/AKERYS\">AKERYS<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u00ab Les promoteurs construisent n\u2019importe o\u00f9 ! \u00bb \u00ab L\u2019investissement n\u2019est pas s\u00e9curis\u00e9 ! \u00bb \u00ab Les loyers sont trop bas ! \u00bb Le secteur de l\u2019immobilier locatif est parfois mal compris, d\u2019o\u00f9 ces id\u00e9es re\u00e7ues qui sont compr\u00e9hensibles : l\u2019immobilier locatif est un univers encadr\u00e9, complexe \u00e0 appr\u00e9hender. 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