{"id":24756,"date":"2012-04-04T06:23:26","date_gmt":"2012-04-04T06:23:26","guid":{"rendered":"http:\/\/www.agglotv.com\/?p=24756"},"modified":"2012-04-04T06:23:26","modified_gmt":"2012-04-04T06:23:26","slug":"marche-francais-de-limmobilier-dentreprise-un-premier-trimestre-atone-avant-un-regain-probable-ces-prochains-mois","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=24756","title":{"rendered":"March\u00e9 fran\u00e7ais de l&rsquo;immobilier d&rsquo;entreprise : Un premier trimestre atone, avant un regain probable ces prochains mois"},"content":{"rendered":"<div class=\"alignleft\"><script type=\"text\/javascript\"><!--\ngoogle_ad_client = \"pub-2913804460579993\";\n\/* 300x250, date de cr\u00e9ation 09\/09\/10 *\/\ngoogle_ad_slot = \"3968300003\";\ngoogle_ad_width = 300;\ngoogle_ad_height = 250;\n\/\/-->\n<\/script><br \/>\n<script type=\"text\/javascript\"\nsrc=\"http:\/\/pagead2.googlesyndication.com\/pagead\/show_ads.js\">\n<\/script><\/div>\n<p>Les chiffres du 1er trimestre 2012 montrent un net ralentissement du march\u00e9 fran\u00e7ais de l&rsquo;immobilier d&rsquo;entreprise. \u00ab Totalisant 1,2 milliard d&rsquo;euros, les montants investis en France au 1er trimestre 2012 ont chut\u00e9 de 52 % par rapport \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode l&rsquo;an pass\u00e9 et de 82 % par rapport au trimestre pr\u00e9c\u00e9dent. La demande plac\u00e9e de bureaux en Ile-de-France s&rsquo;\u00e9tablit \u00e0 452 294 m\u00b2 au 1er trimestre 2012, un volume inf\u00e9rieur de 8 % \u00e0 celui enregistr\u00e9 \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode en 2011 et de 7 % \u00e0 la moyenne de la demande plac\u00e9e au cours d&rsquo;un 1er trimestre depuis dix ans \u00bb annonce Olivier G\u00e9rard, Pr\u00e9sident de Cushman &#038; Wakefield France. Ce fl\u00e9chissement, qui se traduit notamment par un nombre limit\u00e9 de grandes transactions, n&rsquo;est gu\u00e8re surprenant. \u00ab Le trimestre \u00e9coul\u00e9 n&rsquo;a pas lev\u00e9 toutes les incertitudes affectant le march\u00e9 de la dette tandis que la visibilit\u00e9 de certains utilisateurs reste p\u00e9nalis\u00e9e par l&rsquo;approche des \u00e9lections et la d\u00e9gradation du march\u00e9 de l&#8217;emploi. En outre, contrairement \u00e0 la fin de 2011, le march\u00e9 fran\u00e7ais de l&rsquo;immobilier d&rsquo;entreprise n&rsquo;a pas b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 en ce d\u00e9but d&rsquo;ann\u00e9e de facteurs dopants et de tr\u00e8s grandes transactions \u00bb poursuit Olivier G\u00e9rard.<\/p>\n<p><strong>MARCHE FRAN\u00c7AIS DE L&rsquo;INVESTISSEMENT<\/strong><\/p>\n<p>Evolution des montants investis : 1,2 milliard d&rsquo;euros ont \u00e9t\u00e9 investis en France au 1er trimestre 2012, soit une baisse de 52 % par rapport \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode en 2011 (2,5 milliards d&rsquo;euros) et la plus mauvaise performance enregistr\u00e9e depuis le 1er trimestre 2009. L&rsquo;activit\u00e9 appara\u00eet de fait tr\u00e8s modeste apr\u00e8s un excellent 4\u00e8me trimestre 2011 (6,6 milliards d&rsquo;euros), au cours duquel l&rsquo;activit\u00e9 avait \u00e9t\u00e9 port\u00e9e par l&rsquo;abrogation d&rsquo;avantages fiscaux.<!--more--> Peu de grandes transactions ont \u00e9t\u00e9 conclues ce trimestre. Ainsi, sur les 86 transactions enregistr\u00e9es depuis le d\u00e9but de 2012, chiffre l\u00e9g\u00e8rement inf\u00e9rieur \u00e0 celui du 1er trimestre 2011, seules trois op\u00e9rations sont sup\u00e9rieures \u00e0 100 millions d&rsquo;euros. Aucune ne d\u00e9passe 200 millions d&rsquo;euros alors qu&rsquo;au 1er trimestre 2011 la vente d&rsquo;Europe Avenue \u00e0 Bois-Colombes avait repr\u00e9sent\u00e9 450 millions d&rsquo;euros. Le mauvais d\u00e9marrage de l&rsquo;ann\u00e9e 2012 doit toutefois \u00eatre relativis\u00e9 car un nombre important de grandes transactions sont actuellement sous promesse, laissant pr\u00e9sager une hausse sensible des montants investis d\u00e8s le 2\u00e8me trimestre.<\/p>\n<p>Montants investis par classe d&rsquo;actifs : sans surprise, les bureaux demeurent toujours la classe d&rsquo;actifs la plus pris\u00e9e, totalisant 76 % des volumes investis sur ce 1er trimestre 2012, part quasi identique \u00e0 celle enregistr\u00e9e sur l&rsquo;ensemble de 2011. Comptant pour 45 % de la totalit\u00e9 des montants investis en bureaux, trois transactions sont sup\u00e9rieures \u00e0 100 millions d&rsquo;euros : l&rsquo;acquisition par la CNP d&rsquo;Axe France \u00e0 Paris 13\u00e8me pour 166 millions d&rsquo;euros, celle de NVH \u00e0 Neuilly sur-Seine par Fonci\u00e8re Massena pour 140 millions d&rsquo;euros et la vente de l&rsquo;ancien si\u00e8ge de Michelin, \u00e0 Paris 7\u00e8me, \u00e0 Cov\u00e9a pour 110 millions d&rsquo;euros. Avec \u00e0 peine 200 millions d&rsquo;euros investis, les commerces affichent une baisse de 66 % par rapport au 1er trimestre 2011 m\u00eame si la proportion dans le total des montants engag\u00e9s en France reste stable, s&rsquo;\u00e9tablissant \u00e0 16 % contre 20 % sur l&rsquo;ensemble de 2011. Quant aux actifs industriels, ils repr\u00e9sentent 8 % du total des montants investis en France contre 5 % sur l&rsquo;ensemble de 2011.<\/p>\n<p>Montants investis par secteur g\u00e9ographique : avec 850 millions d&rsquo;euros, l&rsquo;Ile-de-France concentre 71 % des montants engag\u00e9s dans l&rsquo;Hexagone au 1er trimestre 2012 contre 29 % en province.<\/p>\n<p>Acteurs : les Fran\u00e7ais concentrent 89 % des montants engag\u00e9s, principalement repr\u00e9sent\u00e9s par les compagnies d&rsquo;<a href=\"http:\/\/www.emprunteur-assurance.fr\/\">assurances<\/a>, les mutuelles et les SCPI. Leur part devrait cependant nettement diminuer dans les prochains mois en raison de grandes transactions actuellement en cours de concr\u00e9tisation impliquant des investisseurs \u00e9trangers. Le march\u00e9 fran\u00e7ais de l&rsquo;investissement devrait par ailleurs \u00eatre anim\u00e9 par les arbitrages de certains investisseurs allemands, \u00e0 l&rsquo;instar de Kanam, et par la poursuite des politiques de cession des fonci\u00e8res.<\/p>\n<p>Evolution des taux de rendement prime : l&rsquo;app\u00e9tit pour des actifs immobiliers s\u00e9curis\u00e9s a maintenu les taux de rendement prime \u00e0 des niveaux proches de leur point bas. A ce jour, le taux de rendement prime reste inf\u00e9rieur \u00e0 5 % pour les meilleurs immeubles de bureaux du quartier central des affaires parisien comme pour les rues commer\u00e7antes. Les rendements en logistique se situent quant \u00e0 eux autour des 7-7,25 % sur le segment prime. Le niveau des prix des meilleurs actifs incite par ailleurs certains investisseurs \u00e0 \u00e9largir leurs crit\u00e8res au-del\u00e0 du segment core et \u00e0 consid\u00e9rer les opportunit\u00e9s que constituent certains actifs de march\u00e9s secondaires.<\/p>\n<p><strong>MARCHE LOCATIF DES BUREAUX D&rsquo;ILE-DE-FRANCE<\/strong><\/p>\n<p>Le fl\u00e9chissement du march\u00e9 des bureaux d&rsquo;Ile-de-France depuis le d\u00e9but de 2012 confirme les pr\u00e9visions \u00e9tablies en fin d&rsquo;ann\u00e9e pass\u00e9e. \u00ab Les incertitudes du climat \u00e9conomique et politique ont sans nul doute pes\u00e9 sur le volume de la demande plac\u00e9e au 1er trimestre 2012. Ainsi, une conjoncture morose et l&rsquo;approche des \u00e9lections pr\u00e9sidentielles ont favoris\u00e9 l&rsquo;inertie de certains utilisateurs et limit\u00e9 le nombre de transactions \u00bb explique Ludovic Delaisse, Directeur du d\u00e9partement Bureaux et du p\u00f4le D\u00e9veloppement de Cushman &#038; Wakefield France.<\/p>\n<p>Evolution du volume de la demande plac\u00e9e : 452 294 m\u00b2 de bureaux ont \u00e9t\u00e9 lou\u00e9s ou vendus aux utilisateurs au 1er trimestre 2012, soit une baisse de 8 % par rapport \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode en 2011. En d\u00e9pit d&rsquo;un nombre \u00e9quivalent de transactions, les mouvements sup\u00e9rieurs \u00e0 4 000 m\u00b2 comptent pour 47 % de la demande plac\u00e9e totale contre 37 % \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode l&rsquo;an dernier, hausse li\u00e9e au moindre dynamisme du segment des petites et moyennes surfaces. Quant aux immeubles neufs\/restructur\u00e9s, ils constituent 55 % de la demande plac\u00e9e totale sup\u00e9rieure \u00e0 4 000 m\u00b2 depuis le d\u00e9but de 2012 contre 32 % au 1er trimestre 2011. Cette \u00e9volution tient pour partie \u00e0 l&rsquo;augmentation du nombre d&rsquo;op\u00e9rations cl\u00e9s-en-main, reflet des strat\u00e9gies d&rsquo;utilisateurs se positionnant plus en amont pour rem\u00e9dier \u00e0 la raret\u00e9 d&rsquo;offres r\u00e9pondant \u00e0 leurs crit\u00e8res d&rsquo;implantation.<\/p>\n<p>R\u00e9partition de la demande plac\u00e9e selon le secteur g\u00e9ographique : l&rsquo;ouest de l&rsquo;agglom\u00e9ration continue de concentrer la majeure partie de l&rsquo;activit\u00e9 en Ile-de-France. Sa domination est toutefois moins marqu\u00e9e que l&rsquo;an pass\u00e9 du fait, principalement, de la forte baisse de la demande plac\u00e9e dans Paris intra-muros (- 32 %). Seuls 145 121 m\u00b2 y ont \u00e9t\u00e9 lou\u00e9s ou vendus aux utilisateurs, soit 32 % du volume total de la demande plac\u00e9e en Ile-de-France contre 43 % au 1er trimestre 2011. Cette contre-performance traduit le recul de la commercialisation de petites et moyennes surfaces, moteur traditionnel du march\u00e9 parisien, ainsi que l&rsquo;atonie de certains de ses utilisateurs \u00ab historiques \u00bb, \u00e0 l&rsquo;instar de l&rsquo;administration ou de la banque-assurance. D&rsquo;autres secteurs tertiaires se sont en revanche distingu\u00e9s comme le Sud Ouest qui, comme en 2011, a tir\u00e9 parti d&rsquo;une offre de qualit\u00e9 abondante et de co\u00fbts d&rsquo;occupation moins \u00e9lev\u00e9s que dans les march\u00e9s les plus \u00e9tablis d&rsquo;Ile-de-France. Ainsi, ce secteur affiche une hausse de 110 % de la demande plac\u00e9e sur un an et quelques-unes des transactions les plus significatives du 1er trimestre 2012 (Safran sur 16 200 m\u00b2 dans Equilis \u00e0 Issy-les-Moulineaux, Canal + sur 10 400 m\u00b2 dans Arcs de Seine \u00e0 Boulogne-Billancourt).<\/p>\n<p>R\u00e9partition de la demande plac\u00e9e selon le secteur d&rsquo;activit\u00e9 : la r\u00e9partition de la demande plac\u00e9e par secteur d&rsquo;activit\u00e9 appara\u00eet bien moins \u00e9quilibr\u00e9e que l&rsquo;an pass\u00e9 \u00e0 la m\u00eame \u00e9poque. Ainsi, au 1er trimestre 2011, aucun secteur ne repr\u00e9sentait plus d&rsquo;un quart de la demande plac\u00e9e totale sup\u00e9rieure \u00e0 4 000 m\u00b2 quand les grandes entreprises de l&rsquo;industrie-distribution en constituent \u00e0 elles seules 52 % au 1er trimestre 2012. Plusieurs utilisateurs de ce secteur ont acc\u00e9l\u00e9r\u00e9 la rationalisation de leur outil immobilier dans des zones plus ou moins \u00e9loign\u00e9es du c\u0153ur de l&rsquo;agglom\u00e9ration, \u00e0 l&rsquo;instar de l&rsquo;op\u00e9ration d&rsquo;extension de RTE \u00e0 La D\u00e9fense (10 300 m\u00b2 dans C\u0153ur D\u00e9fense) ou de Syst\u00e8me U \u00e0 Rungis (15 100 m\u00b2 dans le Montr\u00e9al) qu&rsquo;une strat\u00e9gie immobili\u00e8re plus globale m\u00e8ne par ailleurs \u00e0 r\u00e9organiser son parc logistique. Le secteur de l&rsquo;administration, qui repr\u00e9sente pourtant en moyenne pr\u00e8s de 20 % de la demande plac\u00e9e totale sup\u00e9rieure \u00e0 4 000 m\u00b2 d&rsquo;Ile-de-France chaque ann\u00e9e depuis dix ans, ne s&rsquo;est en revanche gu\u00e8re manifest\u00e9, confirmant l&rsquo;impact des \u00e9ch\u00e9ances \u00e9lectorales sur son activit\u00e9 immobili\u00e8re.  <\/p>\n<p>Evolution de l&rsquo;offre disponible \u00e0 six mois : avec 3 643 213 m\u00b2 disponibles \u00e0 la fin du 1er trimestre 2012, l&rsquo;offre de bureaux enregistre une baisse de 11 % par rapport \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode en 2011 et de 2 % par rapport au trimestre pr\u00e9c\u00e9dent. La baisse est commune \u00e0 la plupart des secteurs tertiaires d&rsquo;Ile-de-France et \u00e0 tous les types de qualit\u00e9 d&rsquo;immeubles. Refl\u00e9tant les bons niveaux de commercialisation enregistr\u00e9s en 2011 ainsi que le nombre peu important de lancements en blanc, cette tendance \u00e0 la baisse devrait se poursuivre dans les prochains mois. Ainsi, moins du tiers des 460 000 m\u00b2 de bureaux actuellement en chantier et qui seront livr\u00e9s en 2012 sont actuellement disponibles. Pour autant, le taux de vacance \u00e0 moins de six mois d&rsquo;Ile-de-France, qui s&rsquo;\u00e9tablit d\u00e9sormais \u00e0 6,98 %, ne devrait pas diminuer de fa\u00e7on significative du fait de la poursuite des lib\u00e9rations des surfaces de seconde-main et du ralentissement actuel de l&rsquo;activit\u00e9 locative.<\/p>\n<p>Evolution du loyer prime : le loyer prime d&rsquo;Ile-de-France s&rsquo;\u00e9tablit d\u00e9sormais \u00e0 818 \u20ac\/m\u00b2\/an contre 838 \u20ac\/m\u00b2\/an au trimestre pr\u00e9c\u00e9dent, soit une baisse de 2 % li\u00e9e au faible nombre de transactions prime dans les secteurs les plus prestigieux de la capitale. L&rsquo;ass\u00e8chement de l&rsquo;offre de qualit\u00e9 dans le QCA et dans le 7\u00e8me arrondissement pose du reste la question du maintien des valeurs prime \u00e0 des niveaux aussi \u00e9lev\u00e9s. Dans les autres secteurs g\u00e9ographiques d&rsquo;Ile-de-France, l&rsquo;\u00e9volution des valeurs locatives reste contrast\u00e9e, d\u00e9pendant de l&rsquo;\u00e9quilibre entre le volume de l&rsquo;offre de qualit\u00e9 et le niveau de la demande des utilisateurs. Cet \u00e9quilibre, ainsi que la dur\u00e9e d&rsquo;\u00e9coulement des immeubles, conditionnent \u00e9galement l&rsquo;ampleur des mesures d&rsquo;accompagnement conc\u00e9d\u00e9es par les bailleurs, ces derni\u00e8res demeurant quoi qu&rsquo;il en soit un \u00e9l\u00e9ment cl\u00e9 du march\u00e9.<\/p>\n<p><strong>PERSPECTIVES DU MARCHE FRAN\u00c7AIS<\/strong><\/p>\n<p>Les trois premiers mois de l&rsquo;ann\u00e9e 2012 ont confirm\u00e9 le ralentissement du march\u00e9 fran\u00e7ais de l&rsquo;immobilier d&rsquo;entreprise. \u00ab Si les craintes concernant l&rsquo;endettement de certains pays europ\u00e9ens et les tensions g\u00e9opolitiques mondiales n&rsquo;incitent gu\u00e8re \u00e0 l&rsquo;optimisme, plusieurs \u00e9l\u00e9ments montrent toutefois que l&rsquo;activit\u00e9 pourrait s&rsquo;acc\u00e9l\u00e9rer dans les prochains mois, notamment \u00e0 partir du second semestre. Ainsi, l&rsquo;\u00e9conomie europ\u00e9enne pourrait profiter de la reprise, certes fragile, constat\u00e9e aux Etats-Unis, et des mesures r\u00e9cemment adopt\u00e9es par la BCE pour contenir le risque d&rsquo;une explosion de la zone euro. Apr\u00e8s avoir \u00e9chapp\u00e9 \u00e0 la r\u00e9cession qui lui \u00e9tait promise, la France devrait \u00e9galement b\u00e9n\u00e9ficier du rebond de l&rsquo;\u00e9conomie et de la fin de la p\u00e9riode \u00e9lectorale, qui, depuis quelques mois, ajoutait \u00e0 l&rsquo;incertitude ambiante \u00bb explique Olivier G\u00e9rard. L&rsquo;horizon devrait donc se d\u00e9gager, au moins partiellement, redonnant un peu de visibilit\u00e9 aux acteurs du march\u00e9 fran\u00e7ais et contribuant \u00e0 l&rsquo;accroissement du nombre de grandes transactions. R\u00e9pondant \u00e0 la n\u00e9cessit\u00e9 de r\u00e9duire leurs co\u00fbts immobiliers, plusieurs entreprises m\u00e8neront notamment \u00e0 leur terme d&rsquo;importants projets de regroupement, ce qui limitera la baisse de la demande plac\u00e9e par rapport \u00e0 l&rsquo;an pass\u00e9. \u00ab Le march\u00e9 de l&rsquo;investissement devrait, lui, davantage souffrir de la comparaison avec 2011. Toujours domin\u00e9 par l&rsquo;aversion au risque de ses acteurs, il continuera de p\u00e2tir des divergences de vues entre vendeurs et acqu\u00e9reurs et des incertitudes persistantes du march\u00e9 des capitaux sur les actifs secondaires \u00bb poursuit Olivier G\u00e9rard. L&rsquo;ampleur et la nature des transactions actuellement sous promesse permettent cependant d&rsquo;anticiper une correction somme toute limit\u00e9e du march\u00e9 fran\u00e7ais en 2012. Ce dernier b\u00e9n\u00e9ficiera notamment de la fermeture de certains fonds contraints d&rsquo;arbitrer leur patrimoine, constituant autant de nouvelles opportunit\u00e9s pour les investisseurs internationaux appr\u00e9ciant la lisibilit\u00e9 et la stabilit\u00e9 des meilleurs actifs de l&rsquo;Hexagone.<\/p>\n<p><strong>A propos de Cushman &#038; Wakefield<\/strong><\/p>\n<p>Fond\u00e9 en 1917, Cushman &#038; Wakefield est le premier groupe priv\u00e9 mondial en immobilier d&rsquo;entreprise. Cushman &#038; Wakefield occupe une position pr\u00e9dominante sur la plupart des march\u00e9s immobiliers dans le monde, ainsi que le d\u00e9montrent ses nombreuses implications dans des missions et transactions immobili\u00e8res de haute port\u00e9e. Avec 243 bureaux r\u00e9partis dans 60 pays et plus de 14 000 collaborateurs, Cushman &#038; Wakefield conseille ses clients, tant utilisateurs que propri\u00e9taires ou investisseurs, et leur offre une gamme compl\u00e8te de services int\u00e9gr\u00e9e \u00e0 l&rsquo;\u00e9chelle mondiale, et ce pour tout type de biens (bureaux, commerces, investissements, industriels et logistiques) : transaction locative, investissement, service financier, audit et gestion de projet, gestion d&rsquo;actifs immobiliers, expertise. Leader incontest\u00e9 de l&rsquo;<a href=\"http:\/\/www.odeon-immobilier.com\/\">immobilier<\/a> commercial, notre soci\u00e9t\u00e9 publie de nombreuses \u00e9tudes auxquelles vous pouvez acc\u00e9der gr\u00e2ce au Knowledge Center sur notre site internet. <a href=\"http:\/\/www.cushmanwakefield.fr\">www.cushmanwakefield.fr<\/a><\/p>\n<p><iframe src=\"http:\/\/www.facebook.com\/plugins\/like.php?href=http:\/\/www.agglotv.com\/?p=24756;width=300&amp;action=like&amp;colorscheme=light&amp;height=35\" scrolling=\"no\" frameborder=\"0\" style=\"border:none; overflow:hidden; width:300px; height:35px;\" allowTransparency=\"true\"><\/iframe> <g:plusone size=\"tall\"><\/g:plusone> <a href=\"https:\/\/twitter.com\/share\" class=\"twitter-share-button\" data-count=\"horizontal\" data-via=\"IciOnVousVoit\" data-lang=\"fr\">Tweeter<\/a><script type=\"text\/javascript\" src=\"\/\/platform.twitter.com\/widgets.js\"><\/script><\/p>\n<p><script type=\"text\/javascript\" src=\"http:\/\/tracking.publicidees.com\/showgrp.php?partid=27020&#038;grpid=8252\"><\/script><\/p>\n<div class=\"fb-comments\" data-href=\"http:\/\/www.agglotv.com\/?p=24756\" data-num-posts=\"2\" data-width=\"500\"><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Les chiffres du 1er trimestre 2012 montrent un net ralentissement du march\u00e9 fran\u00e7ais de l&rsquo;immobilier d&rsquo;entreprise. \u00ab Totalisant 1,2 milliard d&rsquo;euros, les montants investis en France au 1er trimestre 2012 ont chut\u00e9 de 52 % par rapport \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode l&rsquo;an pass\u00e9 et de 82 % par rapport au trimestre pr\u00e9c\u00e9dent. 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