{"id":22527,"date":"2012-01-06T15:04:38","date_gmt":"2012-01-06T15:04:38","guid":{"rendered":"http:\/\/www.agglotv.com\/?p=22527"},"modified":"2012-01-06T15:04:38","modified_gmt":"2012-01-06T15:04:38","slug":"les-marches-de-limmobilier-dentreprise-en-france-bilan-2011-perspectives-2012","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=22527","title":{"rendered":"Les march\u00e9s de l&rsquo;immobilier d&rsquo;entreprise en France : Bilan 2011 &#038; perspectives 2012"},"content":{"rendered":"<div class=\"alignleft\"><script type=\"text\/javascript\"><!--\ngoogle_ad_client = \"pub-2913804460579993\";\n\/* 300x250, date de cr\u00e9ation 09\/09\/10 *\/\ngoogle_ad_slot = \"3968300003\";\ngoogle_ad_width = 300;\ngoogle_ad_height = 250;\n\/\/-->\n<\/script><br \/>\n<script type=\"text\/javascript\"\nsrc=\"http:\/\/pagead2.googlesyndication.com\/pagead\/show_ads.js\">\n<\/script><\/div>\n<p>Le d\u00e9sarroi des dirigeants europ\u00e9ens face \u00e0 la crise de la dette et la hausse du taux de ch\u00f4mage de la zone euro ont clos l&rsquo;ann\u00e9e 2011 sur une note pessimiste. La France n&rsquo;a pas \u00e9chapp\u00e9 \u00e0 cette d\u00e9gradation du climat \u00e9conomique, conduisant notamment le gouvernement \u00e0 adopter de s\u00e9v\u00e8res mesures d&rsquo;aust\u00e9rit\u00e9. \u00ab En d\u00e9pit d&rsquo;un contexte particuli\u00e8rement difficile, les montants investis dans l&rsquo;Hexagone sont sup\u00e9rieurs de 46 % \u00e0 ceux de 2010, la demande plac\u00e9e de bureaux en Ile-de-France en hausse de 11 % et celle des grands entrep\u00f4ts en France de 26 % \u00bb annonce Olivier G\u00e9rard, pr\u00e9sident de Cushman &#038; Wakefield France. Egalement illustr\u00e9e par le buzz cr\u00e9\u00e9 par les ouvertures de nouvelles enseignes, la bonne tenue du march\u00e9 fran\u00e7ais de l&rsquo;immobilier d&rsquo;entreprise n&rsquo;a pourtant rien d&rsquo;irrationnel. Bien amorc\u00e9e l&rsquo;ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente, la d\u00e9crue de l&rsquo;offre de qualit\u00e9 a en effet conduit les utilisateurs \u00e0 saisir les meilleures opportunit\u00e9s encore disponibles pour se d\u00e9velopper et, surtout, r\u00e9duire leurs co\u00fbts immobiliers. Par ailleurs, \u00ab au-del\u00e0 de l&rsquo;abrogation du dispositif SIIC qui a favoris\u00e9 la cession de certains actifs, la forte volatilit\u00e9 des valeurs boursi\u00e8res et la baisse de rendement des emprunts long-terme ont fait valoir les atouts du march\u00e9 fran\u00e7ais de l&rsquo;investissement aupr\u00e8s de grands institutionnels et de quelques fonds souverains aux capacit\u00e9s d&rsquo;investissement consid\u00e9rables \u00bb poursuit Olivier G\u00e9rard.<\/p>\n<p><strong>LE MARCH\u00c9 DE L&rsquo;INVESTISSEMENT EN FRANCE<\/strong><\/p>\n<p>Avec 16,1 milliards d&rsquo;euros investis en France en 2011, le march\u00e9 de l&rsquo;investissement affiche une hausse de 46 % par rapport \u00e0 2010 qui lui permet de d\u00e9passer la moyenne annuelle des dix derni\u00e8res ann\u00e9es (14,75 milliards d&rsquo;euros). Cette performance est d&rsquo;autant plus remarquable que l&rsquo;essoufflement de la croissance \u00e9conomique a co\u00efncid\u00e9 avec l&rsquo;augmentation constante des volumes investis.<!--more--> Ainsi, les montants engag\u00e9s au second semestre 2011 sont sup\u00e9rieurs de 122 % \u00e0 ceux des six premiers mois de l&rsquo;ann\u00e9e. Plusieurs facteurs ont permis de soutenir l&rsquo;activit\u00e9 tout au long de 2011. L&rsquo;abrogation de certains avantages fiscaux a notamment favoris\u00e9 la cession par les investisseurs d&rsquo;actifs dans le but de b\u00e9n\u00e9ficier d&rsquo;une plus faible imposition. Surtout, le march\u00e9 a b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 du dynamisme du march\u00e9 locatif et du statut de valeur refuge de la pierre au d\u00e9triment de march\u00e9s boursiers plus volatils.<\/p>\n<p>&#8211; Une forte hausse du nombre de grandes transactions : sur les 446 transactions de 2011, 42 sont sup\u00e9rieures \u00e0 100 millions d&rsquo;euros (21 en 2010) et totalisent pr\u00e8s de 8 milliards d&rsquo;euros, soit 50 % de l&rsquo;ensemble des montants investis dans l&rsquo;Hexagone. La plupart de ces transactions ont port\u00e9 sur des actifs de bureaux, tranchant avec une ann\u00e9e 2010 qui avait vu se concr\u00e9tiser la vente de tr\u00e8s grands actifs de commerce. La principale \u00e9volution de 2011 tient \u00e9galement \u00e0 l&rsquo;augmentation de la part des portefeuilles, qui ont constitu\u00e9 18 % de l&rsquo;ensemble des sommes investies en France. Quelques op\u00e9rations \u00ab atypiques \u00bb ont aussi anim\u00e9 le march\u00e9 avec sept ventes utilisateurs de plus de 100 millions d&rsquo;euros (comme le 5 Kl\u00e9ber \u00e0 Paris, acquis par SCOR), et quelques joint-ventures (entre Norges Bank et Axa Real Estate pour l&rsquo;acquisition d&rsquo;un portefeuille de sept immeubles de bureaux) et op\u00e9rations men\u00e9es dans le cadre de club deals (acquisition de River Ouest \u00e0 Bezons).<\/p>\n<p>&#8211; Le boom des investissements en bureaux : Avec 12 milliards d&rsquo;euros investis en bureaux en 2011 contre 6,7 milliards l&rsquo;ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente, cette classe d&rsquo;actif affiche un volume record depuis 2007 et une forte progression de 79 % sur un an. Constituant 74 % du volume total investi sur le march\u00e9 fran\u00e7ais de l&rsquo;<a href=\"http:\/\/www.odeon-immobilier.com\/\">immobilier<\/a> d&rsquo;entreprise (61 % en 2010), les bureaux demeurent largement privil\u00e9gi\u00e9s par les investisseurs. Les 3,3 milliards d&rsquo;euros investis en commerces ne repr\u00e9sentent quant \u00e0 eux \u00ab que \u00bb 21 % de l&rsquo;ensemble des montants engag\u00e9s en France, 2011 \u00e9tant tout de m\u00eame la troisi\u00e8me meilleure ann\u00e9e de la d\u00e9cennie en termes de volumes investis en commerces. Les incertitudes du climat \u00e9conomique ont du reste renforc\u00e9 le d\u00e9sir des propri\u00e9taires d&rsquo;actifs de commerces de les conserver, et de ne pas les c\u00e9der de peur de ne pouvoir r\u00e9allouer leurs fonds. Avec environ 820 millions d&rsquo;euros, les montants investis en immobilier industriel sont en hausse de 17 % sur un an. Ce volume reste pourtant inf\u00e9rieur de pr\u00e8s de moiti\u00e9 \u00e0 la moyenne des dix derni\u00e8res ann\u00e9es (1,5 milliard d&rsquo;euros) tandis que la part de ce march\u00e9 reste modeste (5 % des volumes investis en France).<\/p>\n<p>&#8211; L&rsquo;Ile-de-France, pris\u00e9e pour ses bureaux de qualit\u00e9 et s\u00e9curis\u00e9s : avec 12,3 milliards d&rsquo;euros investis en 2011 (+ 60 % sur un an), l&rsquo;Ile-de-France concentre 76 % des montants engag\u00e9s en France et reste domin\u00e9e par les acquisitions en bureaux (87 % de l&rsquo;ensemble des investissements en r\u00e9gion parisienne). L&rsquo;Ile-de-France continue ainsi de b\u00e9n\u00e9ficier de la taille de son parc de bureaux (52,1 millions de m\u00b2) et de l&rsquo;app\u00e9tit des investisseurs pour ses secteurs tertiaires les plus dynamiques. Avec 3,8 milliards d&rsquo;euros, la province concentre quant \u00e0 elle 24 % des montants engag\u00e9s en France, soit une hausse de 15 % sur un an pour partie li\u00e9e \u00e0 la hausse des volumes investis sur le march\u00e9 des bureaux et de la logistique.<\/p>\n<p>&#8211; Des conditions de march\u00e9 favorables aux investisseurs en fonds propres : en 2011, le resserrement des conditions de cr\u00e9dit a favoris\u00e9 les investisseurs disposant de fonds propres, moins d\u00e9pendants du march\u00e9 de la dette et qui investissent de mani\u00e8re tr\u00e8s s\u00e9lective et sur le long terme. Les investisseurs les plus actifs et qui disposent d&rsquo;importantes liquidit\u00e9s sont principalement les institutionnels comme les compagnies d&rsquo;assurance et les caisses de retraite, qui cherchent \u00e0 diversifier leur allocation d&rsquo;actifs au-del\u00e0 des march\u00e9s boursiers et obligataires. Par ailleurs, d&rsquo;importantes collectes expliquent l&rsquo;activit\u00e9 soutenue des v\u00e9hicules non cot\u00e9s tels que les SCPI, OPCI et fonds ouverts. Aux c\u00f4t\u00e9s de ces investisseurs core figurent des fonds d&rsquo;investissement l\u00e9g\u00e8rement plus opportunistes et moins oppos\u00e9s aux prises de risque.<\/p>\n<p>&#8211; Une r\u00e9partition plus \u00e9quilibr\u00e9e des acteurs \u00e9trangers : l&rsquo;activit\u00e9 du march\u00e9 hexagonal reste majoritairement domin\u00e9e par les Fran\u00e7ais, qui repr\u00e9sentent 61 % des montants investis dans l&rsquo;Hexagone en 2011 (56 % en 2010). La part des investisseurs \u00e9trangers est elle pass\u00e9e de 44 % en 2010 \u00e0 39 % en 2011. Leur r\u00e9partition est plus \u00e9quilibr\u00e9e que l&rsquo;an pass\u00e9 du fait de la diminution de la part des Allemands, pass\u00e9e de 19 % en 2010 \u00e0 10 % en 2011. S&rsquo;ils restent les \u00e9trangers les plus actifs, leur baisse d&rsquo;activit\u00e9 a \u00e9t\u00e9 compens\u00e9e par l&rsquo;apparition de nouveaux entrants, et notamment du fonds souverain norv\u00e9gien Norges Bank, \u00e0 l&rsquo;origine de deux des op\u00e9rations les plus importantes de 2011.<\/p>\n<p>&#8211; Stabilisation des taux de rendement : les taux de rendement prime ont \u00e9t\u00e9 relativement stables en 2011, s&rsquo;\u00e9tablissant \u00e0 4,50 % pour les actifs de bureaux de Paris QCA et les meilleurs emplacements commerciaux de centre-ville et 7 % pour les plateformes logistiques d&rsquo;Ile-de-France. Ils ne devraient gu\u00e8re \u00e9voluer en 2012 en raison des difficult\u00e9s du secteur financier et de la volont\u00e9 des investisseurs de pr\u00e9server une prime de risque significative. Une compression, ponctuelle et limit\u00e9e, pourrait toutefois affecter quelques actifs \u00ab troph\u00e9es \u00bb de la capitale, biens prestigieux de petite taille et tr\u00e8s s\u00e9curis\u00e9s. Tranchant avec la stabilit\u00e9 du march\u00e9 des actifs haut de gamme, le march\u00e9 secondaire a enregistr\u00e9 une l\u00e9g\u00e8re correction \u00e0 la hausse en 2011 qui devrait, elle, se poursuivre en 2012. De fa\u00e7on g\u00e9n\u00e9rale, la hi\u00e9rarchie des taux est de nouveau marqu\u00e9e et conditionn\u00e9e par la qualit\u00e9 des actifs regard\u00e9s.<\/p>\n<p>Le march\u00e9 fran\u00e7ais de l&rsquo;investissement pourrait souffrir en 2012 de la fin de certains avantages fiscaux et des incertitudes du march\u00e9 de la gestion de capitaux. Plusieurs facteurs devraient toutefois soutenir l&rsquo;activit\u00e9. Ainsi, de grands institutionnels continueront d&rsquo;investir massivement dans l&rsquo;immobilier, dont le caract\u00e8re refuge continuera de trancher avec la volatilit\u00e9 des march\u00e9s boursiers. Par ailleurs, la cession d&rsquo;actifs distressed et la fermeture programm\u00e9e de certains fonds, fonds ouverts allemands en particulier, pourraient constituer de nouvelles opportunit\u00e9s pour les investisseurs, limitant les effets de la raret\u00e9 de l&rsquo;offre sur l&rsquo;\u00e9volution des volumes investis. L&rsquo;int\u00e9r\u00eat d&rsquo;une majorit\u00e9 d&rsquo;investisseurs devrait quoi qu&rsquo;il en soit continuer de se porter sur les actifs core tandis que le ralentissement de l&rsquo;activit\u00e9 locative, des difficult\u00e9s de financement et la mise \u00e0 niveau n\u00e9cessaire des biens inadapt\u00e9s aux derni\u00e8res normes environnementales p\u00e8seront certainement sur la valeur des actifs secondaires. La tendance \u00e0 l&rsquo;\u00e9largissement des crit\u00e8res d&rsquo;acquisition des investisseurs, r\u00e9elle mais toujours timide, pourrait par cons\u00e9quent s&rsquo;inverser, faisant peser le risque d&rsquo;une distinction plus \u00e9vidente entre types d&rsquo;actifs.<\/p>\n<p><strong>LE MARCH\u00c9 DES BUREAUX D&rsquo;ILE-DE-FRANCE<\/strong><\/p>\n<p>Avec 2,32 millions de m\u00e8tres carr\u00e9s lou\u00e9s ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France en 2011, la demande plac\u00e9e est en hausse de 11 % par rapport \u00e0 2010, bonne performance li\u00e9e \u00e0 la volont\u00e9 des utilisateurs d&rsquo;acc\u00e9l\u00e9rer la r\u00e9duction de leurs co\u00fbts immobiliers alors que l&rsquo;offre neuve n&rsquo;en finit pas de se rar\u00e9fier. Cette motivation a de fait conduit les entreprises \u00e0 saisir les derni\u00e8res opportunit\u00e9s de bureaux de qualit\u00e9 disponibles dans les secteurs g\u00e9ographiques les plus pris\u00e9s de r\u00e9gion parisienne.<\/p>\n<p>&#8211; Une forte demande pour les petites et moyennes surfaces : le march\u00e9 d&rsquo;Ile-de-France a b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 en 2011 du dynamisme du segment des petites et moyennes surfaces. Ainsi, le nombre total de transactions a fortement augment\u00e9 en 2011 (2 590 contre 2 264 en 2010) tandis que le volume total des mouvements inf\u00e9rieurs \u00e0 4 000 m\u00b2 a progress\u00e9 de 25 % d&rsquo;une ann\u00e9e sur l&rsquo;autre. Le r\u00f4le d\u00e9cisif des grandes transactions ne s&rsquo;est pas non plus d\u00e9menti, en d\u00e9pit du recul de leur part dans la demande plac\u00e9e totale, pass\u00e9e de 51 % en 2010 \u00e0 45 % en 2011. L&rsquo;augmentation du nombre de ventes utilisateurs est un autre \u00e9l\u00e9ment marquant de 2011. Celles-ci ont totalis\u00e9 377 017 m\u00b2, soit plus du double du volume enregistr\u00e9 en 2010, tendance \u00e0 l&rsquo;acquisition qui pourrait se prolonger en 2012 en raison de l&rsquo;\u00e9volution des normes IFRS.<\/p>\n<p>&#8211; Paris reste le moteur du march\u00e9 francilien : en 2011 la demande plac\u00e9e a augment\u00e9 dans la plupart des secteurs g\u00e9ographiques d&rsquo;Ile-de-France. Certains march\u00e9s se sont plus particuli\u00e8rement distingu\u00e9s, comme Paris Centre Est o\u00f9 le volume plac\u00e9 a bondi de 26 % sur un an. Le Nord conna\u00eet une progression encore plus importante (+136 %) avec 248 295 m2 plac\u00e9s, record qu&rsquo;il convient toutefois de relativiser compte-tenu du projet de regroupement de SFR \u00e0 Saint-Denis. Le march\u00e9 de la capitale appara\u00eet, par contraste, remarquablement stable et solide. Ainsi Paris intra-muros a concentr\u00e9 39 % de la demande plac\u00e9e en 2011, part \u00e9lev\u00e9e refl\u00e9tant la hausse de la commercialisation de petites et moyennes surfaces et le nombre toujours cons\u00e9quent de mouvements sup\u00e9rieurs \u00e0 4 000 m\u00b2 (30 en 2011 contre 32 en 2010).<\/p>\n<p>&#8211; Une forte hausse du loyer prime[1] : s&rsquo;\u00e9tablissant \u00e0 838 \u20ac\/m\u00b2\/an, le loyer prime d&rsquo;Ile-de-France est en hausse de 10 % sur un an. Ce rebond traduit la demande soutenue des utilisateurs les plus \u00e0 m\u00eame de payer le prix fort pour une implantation dans les beaux quartiers de Paris, dans un contexte de forte p\u00e9nurie de l&rsquo;offre restructur\u00e9e de qualit\u00e9. Les valeurs locatives se sont par ailleurs maintenues \u00e0 des niveaux \u00e9lev\u00e9s dans des secteurs o\u00f9 les opportunit\u00e9s d&rsquo;immeubles neufs ou d&rsquo;actifs de seconde-main de qualit\u00e9 sont rares (Paris Centre Est). Elles ont aussi r\u00e9sist\u00e9 de fa\u00e7on remarquable \u00e0 La D\u00e9fense, du fait du succ\u00e8s de la tour First. De fa\u00e7on g\u00e9n\u00e9rale, les mesures d&rsquo;accompagnement restent un \u00e9l\u00e9ment cl\u00e9 du march\u00e9. Comme dans les quartiers les plus pris\u00e9s de la capitale, la rar\u00e9faction in\u00e9luctable de l&rsquo;offre de qualit\u00e9 devrait toutefois affecter, \u00e0 court terme, les conditions de n\u00e9gociation entre bailleurs et locataires dans d&rsquo;autres secteurs.<\/p>\n<p>&#8211; Une absorption rapide de l&rsquo;offre de qualit\u00e9 : 3 720 902 m\u00b2 de bureaux sont disponibles \u00e0 moins de six mois en Ile-de-France \u00e0 la fin de 2011, soit une baisse de 8 % sur un an. C&rsquo;est le niveau \u00e9lev\u00e9 de la demande dans la capitale surtout qui a tir\u00e9 \u00e0 la baisse le volume total de l&rsquo;offre disponible. Ainsi, l&rsquo;offre a diminu\u00e9 de 14 % \u00e0 Paris entre les 1er et 4e trimestres 2011 quand elle n&rsquo;a diminu\u00e9 que de 7 % dans le reste de la r\u00e9gion. A ces contrastes g\u00e9ographiques s&rsquo;ajoute une distinction croissante de l&rsquo;offre en fonction de la qualit\u00e9 des actifs. La volont\u00e9 des utilisateurs de r\u00e9duire leurs co\u00fbts immobiliers a de fait permis d&rsquo;\u00e9couler une grande partie de l&rsquo;offre neuve. L&rsquo;absorption de l&rsquo;offre de seconde-main est plus lente du fait de la poursuite des lib\u00e9rations de grandes surfaces.<\/p>\n<p>Les prochains mois devraient compromettre le redressement du march\u00e9 des bureaux d&rsquo;Ile-de-France, douchant les espoirs de d\u00e9marrage d&rsquo;un nouveau cycle immobilier. Le retour des destructions d&#8217;emplois et l&rsquo;aggravation de la crise de la dette souveraine ont de fait assombri l&rsquo;horizon \u00e9conomique et, exacerbant la prudence des entreprises, devraient peser sur l&rsquo;\u00e9volution de la demande plac\u00e9e en 2012. Contraints de poursuivre la r\u00e9duction de leurs co\u00fbts immobiliers, plusieurs grands utilisateurs continueront toutefois d&rsquo;absorber les bureaux neufs ou de seconde-main de qualit\u00e9 d&rsquo;Ile-de-France. Cette \u00e9volution profitera aux march\u00e9s les plus \u00e9tablis, qui offrent quelques rares opportunit\u00e9s, et aux march\u00e9s tertiaires les plus proches de Paris ou de La D\u00e9fense qui disposent de bureaux neufs \u00e0 moindre co\u00fbt et bien reli\u00e9s aux transports.<\/p>\n<p><strong>LE MARCH\u00c9 DES GRANDS ENTREPOTS EN FRANCE<\/strong><\/p>\n<p>Apr\u00e8s deux ann\u00e9es de ralentissement, le march\u00e9 des grands entrep\u00f4ts a renou\u00e9 avec la croissance. Ainsi, 2 230 000 m\u00b2 ont \u00e9t\u00e9 plac\u00e9s[2] en 2011, soit une hausse de 26 % par rapport \u00e0 2010. Pour partie li\u00e9e \u00e0 la reprise de l&rsquo;\u00e9conomie en d\u00e9but d&rsquo;ann\u00e9e, cette bonne performance r\u00e9sulte avant tout de mouvements mis en \u0153uvre par les entreprises pour rationaliser leur cha\u00eene d&rsquo;approvisionnement. Les chargeurs de la distribution en particulier ont continu\u00e9 de soutenir l&rsquo;activit\u00e9, notamment en r\u00e9gion parisienne mais aussi dans des p\u00f4les qui avaient marqu\u00e9 le pas en 2010 comme Marseille ou le nord de la France.<\/p>\n<p>&#8211; Un march\u00e9 soutenu par le d\u00e9sir des utilisateurs de r\u00e9duire leurs co\u00fbts immobiliers : le d\u00e9calage entre les bonnes performances du march\u00e9 fran\u00e7ais et la d\u00e9gradation du climat \u00e9conomique est pour partie imputable au d\u00e9lai de r\u00e9alisation de transactions initi\u00e9es depuis plusieurs mois. Mais il tient \u00e9galement \u00e0 la volont\u00e9 des utilisateurs d&rsquo;acc\u00e9l\u00e9rer la rationalisation de leur immobilier. Ainsi, le vif app\u00e9tit des chargeurs et des prestataires pour de grandes plateformes neuves ou r\u00e9centes bien situ\u00e9es ne s&rsquo;est pas d\u00e9menti, confirmant l&rsquo;importance d&rsquo;une localisation au plus proche des grands axes de communication pour r\u00e9aliser d&rsquo;indispensables \u00e9conomies de transport.<\/p>\n<p>&#8211; L&rsquo;augmentation de la part des quatre p\u00f4les de la dorsale Nord-Sud : les quatre principaux march\u00e9s de la dorsale Nord-Sud (Lille, Paris, Lyon, Marseille) demeurent les plus pris\u00e9s, au d\u00e9triment de secteurs moins adapt\u00e9s aux strat\u00e9gies d&rsquo;optimisation des utilisateurs. Pass\u00e9e de 72 % en 2010 \u00e0 77 % en 2011, leur part dans la demande plac\u00e9e en France s&rsquo;est accrue du fait des bonnes performances de p\u00f4les qui avaient marqu\u00e9 le pas en 2010, comme Marseille (200 000 m\u00b2 plac\u00e9s) ou Lille (360 000 m\u00b2 plac\u00e9s). Mais l&rsquo;Ile-de-France reste le premier p\u00f4le logistique de l&rsquo;Hexagone. Avec 820 000 m\u00b2 lou\u00e9s ou vendus aux utilisateurs en 2011, la demande plac\u00e9e y enregistre une augmentation de 4 % par rapport \u00e0 2010 et de 28 % par rapport \u00e0 la moyenne de la demande plac\u00e9e des dix derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/p>\n<p>&#8211; Une d\u00e9crue de l&rsquo;offre disponible : totalisant 3,5 millions de m\u00e8tres carr\u00e9s disponibles en France \u00e0 la fin de 2011, le volume de l&rsquo;offre a diminu\u00e9 de pr\u00e8s de 15 % sur un an. Les r\u00e9gions de Paris et de Lyon repr\u00e9sentent la moiti\u00e9 de ce volume, tandis que la reprise de la demande dans les march\u00e9s lillois et marseillais y a sensiblement r\u00e9duit le nombre d&rsquo;opportunit\u00e9s. Le vif app\u00e9tit des utilisateurs pour des b\u00e2timents leur permettant de rationaliser leur outil immobilier a de fait entam\u00e9 le stock d&rsquo;offres neuves &#8211; absorption toutefois limit\u00e9e par un nombre important de cl\u00e9s-en-mains &#8211; mais \u00e9galement contribu\u00e9 \u00e0 l&rsquo;\u00e9coulement des b\u00e2timents de seconde-main r\u00e9pondant aux normes. Surtout, li\u00e9e \u00e0 la prudence des investisseurs et \u00e0 d&rsquo;\u00e9videntes difficult\u00e9s de financement, l&rsquo;absence de reprise des lancements de projets en blanc a contribu\u00e9 au net ralentissement du rythme des livraisons dans l&rsquo;Hexagone.<\/p>\n<p>&#8211; Une stabilisation des loyers faciaux : en 2011, la stabilit\u00e9 des valeurs locatives est rest\u00e9e la r\u00e8gle avec un loyer prime toujours l\u00e9g\u00e8rement sup\u00e9rieur \u00e0 50 \u20ac\/m\u00b2\/an en Ile-de-France. Les exigences d&rsquo;utilisateurs avant tout motiv\u00e9s par la r\u00e9duction de leurs co\u00fbts immobiliers continuent de fait de peser sur l&rsquo;\u00e9volution des conditions de n\u00e9gociation avec les bailleurs, d&rsquo;autant que la r\u00e9forme de la taxe sur les bureaux, \u00e9tendue aux locaux de stockage et aux surfaces de stationnement, a sensiblement alourdi la fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re. D\u00e9sireux de limiter la vacance de leurs biens, ces derniers consentent d&rsquo;importantes mesures d&rsquo;accompagnement, sous la forme, principalement, de franchises de loyer comprises en moyenne entre 1,5 et 2 mois par ann\u00e9e d&rsquo;engagement. <\/p>\n<p>En 2012 les incertitudes du climat \u00e9conomique p\u00e8seront sur les besoins de stockage des entreprises. Quelques facteurs soutiendront toutefois l&rsquo;activit\u00e9. D\u00e9sireux de chercher de nouveaux relais de croissance, de grands prestataires investiront davantage le champ du e-commerce et la distribution de produits \u00e0 haute valeur ajout\u00e9e. Cette tendance ne sera pas sans effets sur l&rsquo;\u00e9volution de la demande des utilisateurs et de l&rsquo;offre de nouveaux entrep\u00f4ts, refl\u00e9tant l&rsquo;essor d&rsquo;une logistique plus sophistiqu\u00e9e. Mais la mise en place de sch\u00e9mas de distribution plus complexes ne remettra pas en cause les fondamentaux du march\u00e9 fran\u00e7ais. Priorit\u00e9 absolue des utilisateurs, l&rsquo;optimisation des co\u00fbts logistiques confirmera ainsi l&rsquo;importance de charges ma\u00eetris\u00e9es et d&rsquo;une excellente desserte dans le succ\u00e8s d&rsquo;un site. <\/p>\n<p><strong>LE MARCH\u00c9 DE L&rsquo;IMMOBILIER DE COMMERCES EN FRANCE<\/strong><\/p>\n<p>Le regain d&rsquo;activit\u00e9 observ\u00e9 \u00e0 la fin de 2010 s&rsquo;est prolong\u00e9 au cours d&rsquo;une ann\u00e9e 2011 marqu\u00e9e par le dynamisme des grands groupes du luxe, l&rsquo;expansion de plusieurs enseignes internationales et les nombreuses ouvertures de nouveaux entrants. Toutefois, la volont\u00e9 des enseignes de ma\u00eetriser leurs co\u00fbts d&rsquo;occupation et les risques inh\u00e9rents \u00e0 toute nouvelle implantation n&rsquo;a pas cess\u00e9 de caract\u00e9riser le march\u00e9 fran\u00e7ais de l&rsquo;immobilier de commerces. Tr\u00e8s prudentes, la plupart ont conserv\u00e9 un mode de d\u00e9veloppement opportuniste, continuant de cibler les meilleurs emplacements de l&rsquo;Hexagone.<\/p>\n<p>&#8211; Un nombre important de nouveaux entrants : les enseignes internationales ont acc\u00e9l\u00e9r\u00e9 leur d\u00e9veloppement, qu&rsquo;il s&rsquo;agisse d&rsquo;acteurs pr\u00e9sents depuis peu dans l&rsquo;Hexagone (Fossil, Desigual, New Yorker) ou de groupes plus \u00e9tablis (H&#038;M). De nouveaux entrants ont \u00e9galement anim\u00e9 le march\u00e9 fran\u00e7ais au premier rang desquels des Anglo-saxons, comme Banana Republic et Marks &#038; Spencer sur les Champs-Elys\u00e9es. Ainsi, l&rsquo;afflux de nouveaux acteurs a illustr\u00e9 l&rsquo;attrait de la place parisienne mais aussi celui des grands centres commerciaux du pays (Hollister et Forever 21 dans V\u00e9lizy 2).<\/p>\n<p>&#8211; Une distinction croissante entre emplacements n\u00b01 et secondaires : l&rsquo;animation du march\u00e9 immobilier des commerces ne doit pas masquer la d\u00e9fiance d&rsquo;un nombre croissant d&rsquo;acteurs face \u00e0 la d\u00e9gradation du climat \u00e9conomique. La rationalisation de leur r\u00e9seau de boutiques et la ma\u00eetrise de leurs co\u00fbts immobiliers restent au premier rang de leurs pr\u00e9occupations. Cette prudence explique aussi l&rsquo;app\u00e9tit persistant des enseignes internationales pour des sites et emplacements n\u00b01 leur permettant de limiter les risques associ\u00e9s \u00e0 leurs ouvertures. Les centres commerciaux et parcs d&rsquo;activit\u00e9s commerciales qui ont fait leur preuve, les projets neufs b\u00e9n\u00e9ficiant de vastes zones de chalandise et les art\u00e8res prime de Paris et des principales m\u00e9tropoles r\u00e9gionales demeurent par cons\u00e9quent la cible prioritaire des enseignes.<\/p>\n<p>&#8211; La multiplication de petites et moyennes op\u00e9rations de centres commerciaux : le volume des ouvertures de m\u00e8tres carr\u00e9s de centres commerciaux a connu une hausse sensible en 2011 (348 617 m\u00b2 contre 213 618 m\u00b2 en 2010). Pourtant, peu de grandes op\u00e9rations ont anim\u00e9 ces derniers mois, \u00e0 l&rsquo;exception notable des 56 000 m\u00b2 du Mill\u00e9naire \u00e0 Aubervilliers. Plus qu&rsquo;au d\u00e9veloppement de centres r\u00e9gionaux, le rythme soutenu de la production de nouveaux m\u00e8tres carr\u00e9s tient en effet davantage \u00e0 la multiplication de petites et moyennes op\u00e9rations. Modestes en taille, celles-ci traduisent la volont\u00e9 de renforcer l&rsquo;attractivit\u00e9 des centres urbains des villes moyennes (l&rsquo;Espace Saint-Christophe \u00e0 Tourcoing et La Cour des Capucins \u00e0 Thionville, ouverts en 2011). Le volume important d&rsquo;ouvertures s&rsquo;explique \u00e9galement par la concr\u00e9tisation de nombreux projets d&rsquo;extension et de red\u00e9veloppement, reflet d&rsquo;une tendance \u00e0 la dynamisation de l&rsquo;offre existante qui se prolongera en 2012.<\/p>\n<p>&#8211; Baisse des ouvertures de parcs d&rsquo;activit\u00e9s commerciales : en 2011, 320 481 m\u00b2 de parcs d&rsquo;activit\u00e9s commerciales ont ouvert en France contre 479 824 m\u00b2 en 2010. La r\u00e9partition g\u00e9ographique des ouvertures illustre le renforcement des p\u00f4les \u00e9tablis. L&rsquo;\u00e9volution du parc montre aussi la poursuite du d\u00e9veloppement de nouveaux projets dans les r\u00e9gions qui devraient conna\u00eetre, dans les ann\u00e9es \u00e0 venir, une forte croissance d\u00e9mographique. Ainsi, l&rsquo;ouest et le sud de l&rsquo;Hexagone ont vu quelques-unes des ouvertures les plus significatives, en taille, de 2011 (Buld&rsquo;Air Shopping Centre pr\u00e8s d&rsquo;Avignon). Ce sera encore le cas en 2012 avec l&rsquo;ouverture de L&rsquo;Atoll, pr\u00e8s d&rsquo;Angers.<\/p>\n<p>&#8211; Stabilit\u00e9 des valeurs locatives prime : La stabilit\u00e9 g\u00e9n\u00e9rale du march\u00e9 fran\u00e7ais masque d&rsquo;importants contrastes en fonction du format concern\u00e9 et de la qualit\u00e9 de l&#8217;emplacement. Si les valeurs locatives des principales art\u00e8res ont peu \u00e9volu\u00e9, la mont\u00e9e en gamme de certains axes tr\u00e8s peu offreurs et la forte demande des enseignes expliquent le prix \u00e9lev\u00e9 que certains groupes sont pr\u00eats \u00e0 payer pour s&rsquo;y implanter. 2011 a en revanche confirm\u00e9 le durcissement des conditions de n\u00e9gociation dans les centres commerciaux entre des enseignes fragilis\u00e9es par des taux d&rsquo;effort importants et des propri\u00e9taires contraints, pour limiter la vacance de leurs biens, d&rsquo;octroyer davantage de mesures d&rsquo;accompagnement. Cette tendance concerne notamment les nouveaux centres, dont les conditions de commercialisation p\u00e2tissent du d\u00e9marrage difficile des projets ouverts r\u00e9cemment. <\/p>\n<p>Le rebond du ch\u00f4mage p\u00e8sera sur le march\u00e9 immobilier des commerces en 2012. Les mesures d&rsquo;aust\u00e9rit\u00e9 auront aussi leur importance. Elles pourraient ainsi affecter la consommation de m\u00e9nages aux arbitrages toujours plus d\u00e9cisifs. Les enseignes seront par cons\u00e9quent contraintes de poursuivre l&rsquo;adaptation de leur offre aux mutations rapides des modes de consommation, dans un contexte rendu tr\u00e8s concurrentiel par l&rsquo;essor du e-commerce et par l&rsquo;arriv\u00e9e de nouveaux entrants \u00e9trangers cherchant des relais de croissance en dehors de leur base. Les enseignes acc\u00e9l\u00e8reront aussi la rationalisation de leur r\u00e9seau de magasins et tenteront de saisir les rares opportunit\u00e9s disponibles sur les meilleurs emplacements de l&rsquo;Hexagone, soucieuses de limiter les risques associ\u00e9s \u00e0 leurs ouvertures.<\/p>\n<p>\u00ab Plusieurs facteurs pourraient influencer les strat\u00e9gies immobili\u00e8res des utilisateurs et des investisseurs en 2012. Ainsi, la poursuite de l&rsquo;ass\u00e8chement de l&rsquo;offre de qualit\u00e9 favorisera sans doute l&rsquo;attentisme des entreprises \u00bb explique Olivier G\u00e9rard. Quelques \u00e9volutions r\u00e9glementaires auront \u00e9galement leur importance, \u00e0 l&rsquo;instar du projet de r\u00e9vision de la norme comptable IAS 17, de l&rsquo;entr\u00e9e en vigueur possible de l&rsquo;ILAT ou de la publication du d\u00e9cret portant sur l&rsquo;am\u00e9lioration de la performance \u00e9nerg\u00e9tique du parc tertiaire existant. Surtout, les nuages s&rsquo;amoncelant sur la zone euro et le secteur financier augurent de lendemains qui d\u00e9chantent pour l&rsquo;activit\u00e9 \u00e9conomique de la France, dont l&rsquo;actualit\u00e9 sera par ailleurs domin\u00e9e par les \u00e9lections de 2012. \u00ab La d\u00e9t\u00e9rioration du march\u00e9 de l&#8217;emploi pourrait plomber la consommation des m\u00e9nages et limiter les mouvements \u00e9manant d&rsquo;activit\u00e9s habituellement tr\u00e8s consommatrices de surfaces de bureaux, comme le secteur financier. La d\u00e9gradation du climat \u00e9conomique risque aussi de mener \u00e0 un certain blocage du march\u00e9 de l&rsquo;investissement, li\u00e9 au d\u00e9calage croissant entre les attentes des vendeurs et des acqu\u00e9reurs \u00bb poursuit Olivier G\u00e9rard. L&rsquo;inadaptation d&rsquo;une part cons\u00e9quente du parc, l&rsquo;\u00e9volution des rapports entre propri\u00e9taires et utilisateurs, et la pertinence d&rsquo;investir ou non en dehors des march\u00e9s core feront \u00e9galement de 2012 une ann\u00e9e charni\u00e8re. \u00ab Pourtant, les fondamentaux de notre march\u00e9 restent sains, et attractifs sur le plan international. Le scenario le plus probable est donc celui d&rsquo;une baisse limit\u00e9e des volumes investis et des m\u00e8tres carr\u00e9s lou\u00e9s ou vendus aux utilisateurs, qui ne remettra pas en cause la solidit\u00e9 du march\u00e9 fran\u00e7ais de l&rsquo;immobilier d&rsquo;entreprise \u00bb conclut Olivier G\u00e9rard.<\/p>\n<p><strong>A propos de Cushman &#038; Wakefield<\/strong><\/p>\n<p>Fond\u00e9e en 1917, Cushman &#038; Wakefield est la plus importante soci\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e de conseil en immobilier d&rsquo;entreprise dans le monde. Avec 235 bureaux r\u00e9partis dans 60 pays et plus de 14 000 collaborateurs, Cushman &#038; Wakefield propose \u00e0 ses clients, tant PME que soci\u00e9t\u00e9s du CAC 40, une gamme compl\u00e8te de services \u00e0 travers cinq lignes de m\u00e9tier : la Transaction (service d\u00e9di\u00e9 aux propri\u00e9taires et aux utilisateurs d&rsquo;immobilier de bureau, de commerce et industriel), Capital Markets (destin\u00e9 \u00e0 aider nos clients investisseurs dans leurs diverses strat\u00e9gies d&rsquo;investissement), Corporate Occupier &#038; Investor Services (conseille les grands comptes et les propri\u00e9taires dans leur strat\u00e9gie immobili\u00e8re), le Conseil  et le service Expertise (en charge des \u00e9valuations de biens immobiliers et des optimisations de valeur). Leader incontest\u00e9 de l&rsquo;immobilier commercial, notre soci\u00e9t\u00e9 publie de nombreuses \u00e9tudes auxquelles vous pouvez acc\u00e9der gr\u00e2ce au Knowledge Center sur notre site internet. <a href=\"http:\/\/www.cushmanwakefield.fr\">www.cushmanwakefield.fr<\/a><\/p>\n<p><em>[1]Moyenne pond\u00e9r\u00e9e des cinq transactions les plus \u00e9lev\u00e9es (valeurs locatives faciales) des surfaces > 1 000 m\u00b2 de l&rsquo;ann\u00e9e en cours.<br \/>\n[2]Transactions > 5000 m\u00b2 incluant cl\u00e9s-en-main et comptes-propres et excluant les renouvellements<\/em><\/p>\n<p><iframe src=\"http:\/\/www.facebook.com\/plugins\/like.php?href=http:\/\/www.agglotv.com\/?p=22527;width=300&amp;action=like&amp;colorscheme=light&amp;height=35\" scrolling=\"no\" frameborder=\"0\" style=\"border:none; overflow:hidden; width:300px; height:35px;\" allowTransparency=\"true\"><\/iframe> <g:plusone size=\"tall\"><\/g:plusone> <a href=\"https:\/\/twitter.com\/share\" class=\"twitter-share-button\" data-count=\"horizontal\" data-via=\"IciOnVousVoit\" data-lang=\"fr\">Tweeter<\/a><script type=\"text\/javascript\" src=\"\/\/platform.twitter.com\/widgets.js\"><\/script><\/p>\n<p><script type=\"text\/javascript\" src=\"http:\/\/tracking.publicidees.com\/showgrp.php?partid=27020&#038;grpid=8252\"><\/script><\/p>\n<div class=\"fb-comments\" data-href=\"http:\/\/www.agglotv.com\/?p=22527\" data-num-posts=\"2\" data-width=\"500\"><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le d\u00e9sarroi des dirigeants europ\u00e9ens face \u00e0 la crise de la dette et la hausse du taux de ch\u00f4mage de la zone euro ont clos l&rsquo;ann\u00e9e 2011 sur une note pessimiste. La France n&rsquo;a pas \u00e9chapp\u00e9 \u00e0 cette d\u00e9gradation du climat \u00e9conomique, conduisant notamment le gouvernement \u00e0 adopter de s\u00e9v\u00e8res mesures d&rsquo;aust\u00e9rit\u00e9. \u00ab En d\u00e9pit [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/22527"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=22527"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/22527\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":22528,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/22527\/revisions\/22528"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=22527"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=22527"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=22527"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}