{"id":2191,"date":"2010-04-12T06:48:16","date_gmt":"2010-04-12T06:48:16","guid":{"rendered":"http:\/\/www.agglotv.com\/?p=2191"},"modified":"2010-04-12T06:49:44","modified_gmt":"2010-04-12T06:49:44","slug":"le-marche-de-l%e2%80%99investissement-professionnel-francais-une-crise-excessive-facilitee-par-d%e2%80%99importantes-barrieres-a-l%e2%80%99entree","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=2191","title":{"rendered":"Le march\u00e9 de l\u2019investissement professionnel fran\u00e7ais : une crise excessive facilit\u00e9e par d\u2019importantes barri\u00e8res \u00e0 l\u2019entr\u00e9e"},"content":{"rendered":"<div class=\"alignleft\"><script type=\"text\/javascript\"><!--\ngoogle_ad_client = \"pub-2913804460579993\";\n\/* 200x200, date de cr\u00e9ation 07\/01\/10 *\/\ngoogle_ad_slot = \"0007263505\";\ngoogle_ad_width = 200;\ngoogle_ad_height = 200;\n\/\/-->\n<\/script><br \/>\n<script type=\"text\/javascript\"\nsrc=\"http:\/\/pagead2.googlesyndication.com\/pagead\/show_ads.js\">\n<\/script><\/div>\n<p><strong>A\/ Un retour de balancier spectaculaire : une d\u00e9cennie de croissance effac\u00e9e Le march\u00e9 de l\u2019investissement a \u00e9t\u00e9 victime d\u2019une r\u00e9action brutale et \u00e9pidermique :<\/strong><\/p>\n<p>Entre 1999 et 2007, le march\u00e9 fran\u00e7ais a fait preuve d\u2019exub\u00e9rance qui s\u2019est progressivement propag\u00e9e \u00e0 tous les actifs et \u00e0 l\u2019ensemble du territoire m\u00e9tropolitain. Ce dynamisme s\u2019est caract\u00e9ris\u00e9 notamment par une compression des taux de rendement et un volume investi croissant reposant sur un fort afflux de capitaux \u00e9trangers. 2007 a constitu\u00e9 une ann\u00e9e record avec pr\u00e8s de 30 milliards d\u2019euros investis. L\u2019activit\u00e9 est retomb\u00e9e depuis lors comme un soufflet : le volume investi a \u00e9t\u00e9 divis\u00e9 par plus de 3 et a avoisin\u00e9 en 2009 le montant relev\u00e9 en \u20261999 (pr\u00e8s de 8 milliards d\u2019euros dont moins de 6 milliards pour l\u2019Ile-de-France). En Ile-de-France, m\u00eame s\u2019il a augment\u00e9 au cours des trois derniers mois de 2009 par rapport au trimestre pr\u00e9c\u00e9dent, le montant plac\u00e9 est demeur\u00e9 encore inf\u00e9rieur \u00e0 celui constat\u00e9 au 1er trimestre 2008 (moins de 3 milliards d\u2019euros). La province g\u00e9n\u00e8re, quant \u00e0 elle, plus des trois-quarts du PIB fran\u00e7ais.<\/p>\n<p>Pour autant, les investissements qui y ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s en 2009 (2 milliards d\u2019euros environ) n\u2019ont repr\u00e9sent\u00e9 que 30% du volume plac\u00e9 en France.<\/p>\n<p><strong>La revanche des acteurs traditionnels<\/strong><\/p>\n<p>Les soci\u00e9t\u00e9s non cot\u00e9es faisant appel public \u00e0 l\u2019\u00e9pargne et les compagnies d\u2019assurance privil\u00e9gient un flux r\u00e9gulier de revenus et n\u2019ont jamais \u00e9t\u00e9 pr\u00eates \u00e0 enfoncer leur taux d\u2019intervention. Il leur faut offrir au moins 100 \u00e0 150 points de base de plus que les taux des obligations sans risque. De plus en plus exclus de certains segments d\u2019actifs entre 2003 et 2007, ces acteurs sont revenus, depuis lors, sur le devant de la sc\u00e8ne profitant de la hausse sensible des taux de rendement.<!--more--><\/p>\n<p>Apr\u00e8s avoir fait montre d\u2019une grande discr\u00e9tion, les investisseurs \u00e9trangers ont peu \u00e0 peu reconquis des parts de march\u00e9 (40% du volume plac\u00e9 en 2009).<\/p>\n<p>Les primes de risque financi\u00e8res et immobili\u00e8res se sont beaucoup accrues. Au cours des deux derni\u00e8res ann\u00e9es Les taux de rendement ont ainsi progress\u00e9 de 200 points de base pour les meilleurs produits \u00e0 plus de 350 points de base pour les autres.<\/p>\n<p>Certes en baisse depuis le 2\u00e8me semestre 2009 (de 20 \u00e0 60 points de base), les taux les plus bas constat\u00e9s s\u2019inscrivent encore \u00e0 des niveaux \u00e9lev\u00e9s : 5,3\/5,5% en mars 2010 contre 3,5\/3,75 % en 2007.<\/p>\n<p>Une d\u00e9flation des prix brutale : l\u2019aspiration vers le haut des taux de r\u00e9mun\u00e9ration financi\u00e8re et immobili\u00e8re a signifi\u00e9 une diminution instantan\u00e9e des valeurs v\u00e9nales de l\u2019ordre de 15 % \u00e0 plus de 30%, \u00e0 loyers constants.<\/p>\n<p>Si on ajoute la baisse des loyers r\u00e9els, en l\u2019espace d\u2019un peu plus de deux ans, les prix ont fondu de 30% \u00e0 plus de 50% selon la qualit\u00e9 de l\u2019actif et sa situation. Ceci rend l\u2019\u00e9volution du march\u00e9 de l\u2019immobilier d\u2019entreprise bien singulier, l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel n\u2019ayant pas connu un tel effondrement concernant ses meilleurs actifs.<\/p>\n<p>Les actifs d\u2019une valeur sup\u00e9rieure \u00e0 80 millions d\u2019euros sont davantage p\u00e9nalis\u00e9s que ceux d\u2019une valeur estim\u00e9e inf\u00e9rieure ou \u00e9gale \u00e0 50 millions d\u2019euros, la d\u00e9cote se situant entre 10 et 15%. Le krach a donc effac\u00e9 une d\u00e9cennie de croissance.<\/p>\n<p><strong>B\/ Une situation paradoxale : jamais les liquidit\u00e9s mondiales n\u2019ont \u00e9t\u00e9 si abondantes et le potentiel du march\u00e9 fran\u00e7ais de l\u2019immobilier d\u2019entreprise demeure consid\u00e9rable<\/strong><\/p>\n<p><strong>Des liquidit\u00e9s abondantes :<\/strong> les Banques Centrales pratiquent depuis de nombreux mois une politique de financement tr\u00e8s accommodante qui a fait s\u2019envoler la masse mon\u00e9taire. Elles ont en effet ramen\u00e9 leur taux de r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 des plus bas historiques afin de faire face au freinage brutal de la conjoncture. Plusieurs milliers de milliards de dollars ont \u00e9t\u00e9 inject\u00e9s dans l\u2019\u00e9conomie mondiale. De 1990 \u00e0 2007, la monnaie en circulation bas\u00e9e sur les bilans des Banques Centrales avait progress\u00e9 de 15% environ. Cette augmentation a doubl\u00e9 depuis lors. En 1990, la base mon\u00e9taire repr\u00e9sentait 4% du PIB mondial contre 21% aujourd\u2019hui.<\/p>\n<p>Cette forte expansion de liquidit\u00e9s est \u00e9galement aliment\u00e9e par le r\u00e9investissement d\u2019une fraction significative de r\u00e9serves mondiales de devises en titres obligataires europ\u00e9ens et surtout am\u00e9ricains. Il se sera ainsi \u00e9mis, en 2009, quelque 1 300 milliards de dollars de bons du Tr\u00e9sor et 900 milliards de dollars de titres d\u2019emprunts en Europe. Ces investissements en obligations induisent un transfert de liquidit\u00e9s, des rendements obligataires contraints et donc des taux longs limit\u00e9s, facteur mon\u00e9taire \u00e9galement permissif.<\/p>\n<p>Enfin, les anticipations \u00e9conomiques d\u00e9favorables des m\u00e9nages tendent \u00e0 consolider le stock d\u2019\u00e9pargne, ce qui est le cas pr\u00e9sentement en France.<\/p>\n<p><strong>Un potentiel de march\u00e9 consid\u00e9rable :<\/strong> le volume investi en France est extr\u00eamement faible compar\u00e9 au gisement de valeur que repr\u00e9sente aujourd\u2019hui le parc d\u2019immobilier d\u2019entreprise, \u00e0 savoir plusieurs centaines de milliards d\u2019euros.<\/p>\n<p><strong>C\/ Des barri\u00e8res importantes \u00e0 l\u2019entr\u00e9e du march\u00e9<\/p>\n<p>Ces barri\u00e8res sont b\u00e2ties sur :<\/strong><\/p>\n<p>&#8211; La m\u00e9fiance,<br \/>\n&#8211; Des contraintes de financement,<br \/>\n&#8211; Un manque d\u2019offre,<br \/>\n&#8211; Des pratiques discriminatoires et opportunistes<br \/>\n&#8211; Des taux de r\u00e9mun\u00e9ration \u00e9lev\u00e9s<br \/>\n&#8211; Quelques pr\u00e9jug\u00e9s quant au niveau de qualit\u00e9 des actifs<\/p>\n<p><strong>Ces barri\u00e8res sont-elles justifi\u00e9es ?<\/p>\n<p>Oui pour partie :<\/strong><\/p>\n<p>1. Une majorit\u00e9 d\u2019actifs a \u00e9t\u00e9 achet\u00e9e trop ch\u00e8re entre 2004 et 2007 ce que reconnaissaient d\u2019ailleurs volontiers les acheteurs eux-m\u00eames lors d\u2019enqu\u00eates d\u2019opinion annuelles. La prime de risque s\u2018est progressivement \u00e9tiol\u00e9e parall\u00e8lement \u00e0 l\u2019explosion des montants investis (multipli\u00e9s par 2,5). Les taux se sont all\u00e9g\u00e9s de 250 points de base pendant cette p\u00e9riode,<\/p>\n<p>2. La qualit\u00e9 moyenne des cr\u00e9ances financi\u00e8res s\u2019est d\u00e9grad\u00e9e : la sant\u00e9 des march\u00e9s locatifs n\u2019est pas bonne et l\u2019\u00e9volution de la conjoncture \u00e9conomique \u00e0 court et moyen terme ne plaide pas en faveur de sa nette am\u00e9lioration,<\/p>\n<p>3. La grande lenteur de la normalisation du march\u00e9 interbancaire, conjugu\u00e9e \u00e0 une hausse du risque de d\u00e9faut, conforte les \u00e9tablissements financiers dans leur strat\u00e9gie de maintien de conditions s\u00e9v\u00e8res d\u2019acc\u00e8s au cr\u00e9dit,<\/p>\n<p>4. Les investisseurs qui ne sont pas soumis \u00e0 la contrainte du petit \u00e9pargnant optent pour la valorisation du capital immobilier, une anticipation positive des march\u00e9s et un fort effet de levier, conditions qui ne sont pas respect\u00e9es aujourd\u2019hui,<\/p>\n<p>5. La chute tr\u00e8s importante des prix de vente ne peut \u00eatre pleinement accept\u00e9e par ceux des bailleurs qui ne doutent pas, avec raison, de la bonne qualit\u00e9 des actifs qu\u2019ils d\u00e9tiennent. Certains ont donc pr\u00e9f\u00e9r\u00e9 se retirer temporairement du march\u00e9 en escomptant pouvoir limiter les pertes ult\u00e9rieurement ce qui a notablement restreint l\u2019offre,<\/p>\n<p>6. 2010 actera sans nul doute la fin de la d\u00e9sinflation ce qui renforcera la prime de risque sousjacente : sous l\u2019hypoth\u00e8se que le prix du p\u00e9trole confirme sa tendance haussi\u00e8re pour s\u2019\u00e9tablir entre 75 et 85 dollars le baril fin 2010 (soit une progression de 40% en moyenne sur un an), l\u2019inflation devrait rebondir et s\u2019\u00e9tablir \u00e0 1,5% en 2010 contre 0,2% en 2009 et 2,8% en 2008,<\/p>\n<p>7. La violence de la crise a priv\u00e9 la plupart des acteurs des rep\u00e8res n\u00e9cessaires \u00e0 toute bonne prise de d\u00e9cision.<\/p>\n<p><strong>L\u2019ampleur du blocage appara\u00eet toutefois exag\u00e9r\u00e9e :<\/strong><\/p>\n<p>Nous sommes certainement pass\u00e9s d\u2019un exc\u00e8s de financiarisation \u00e0 un exc\u00e8s de frilosit\u00e9 qui se r\u00e9v\u00e8le discriminatoire tant dans le choix g\u00e9ographique que cat\u00e9goriel des actifs. Or :<\/p>\n<p>1. La bulle immobili\u00e8re s\u2019est d\u00e9gonfl\u00e9e. Le \u00ab repricing \u00bb g\u00e9n\u00e9ral s\u2019est traduit par un \u00e9largissement de la fourchette des taux d\u2019intervention entre segments d\u2019actifs et au sein de chacun de ces segments, ainsi qu\u2019entre secteurs g\u00e9ographiques.<\/p>\n<p>2. La sur s\u00e9curisation en mati\u00e8re d\u2019acquisitions et de financements (exigence de fonds propres \u2013 jusqu\u2019\u00e0 40% &#8211; et de primes d\u2019intervention encore cons\u00e9quents) \u00e9vince une large gamme d\u2019actifs tant en Ile-de-France qu\u2019en province b\u00e9n\u00e9ficiant d\u2019un niveau de risque satisfaisant. Elle influe bien \u00e9videmment sur les taux d\u2019intervention immobiliers.<\/p>\n<p>3. Certains taux de rendement apparaissent trop \u00e9lev\u00e9s par rapport au degr\u00e9 r\u00e9el de s\u00e9curisation d\u2019une partie du parc. Compar\u00e9e au taux sans risque d\u00e9flat\u00e9, la prime de risque plancher exc\u00e8de 400 points de base concernant les meilleurs actifs et varie de 500 (La D\u00e9fense, grandes agglom\u00e9rations r\u00e9gionales, par exemple) \u00e0 plus de 600 points de base pour la tr\u00e8s grande majorit\u00e9 des biens.<\/p>\n<p>Leur reflux est lent. Les taux prime n\u2019ont baiss\u00e9 que de quelques points de base depuis 2009. A titre de comparaison, la moyenne en points de base des primes de risque CDS 5 ans Europe cat\u00e9gorie sp\u00e9culative, a \u00e9t\u00e9 divis\u00e9e par 2 au cours des 8 derniers mois. Les primes ne se justifient pas toujours par le niveau de risque fondamental des actifs.<\/p>\n<p>Une r\u00e9duction s\u00e9lective des taux d\u2019intervention est donc n\u00e9cessaire afin d\u2019inciter les propri\u00e9taires \u00e0 c\u00e9der leurs biens et donc am\u00e9liorer la fluidit\u00e9 du march\u00e9 de l\u2019investissement. Cette baisse permettrait de cr\u00e9er un appel d\u2019air de plusieurs milliards d\u2019euros, d\u2019autant que le volume de liquidit\u00e9s en circulation est tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n<p>L\u2019am\u00e9lioration de la fluidit\u00e9 du march\u00e9 passe \u00e9galement par l\u2019augmentation du volume de pr\u00eats accord\u00e9s ainsi que par des conditions de financement assouplies qui faciliteraient le reflux des taux de rendement.<\/p>\n<p>4. Les comportements qualifi\u00e9s d\u2019opportunistes ne concernent pas seulement certains investisseurs. Le r\u00e9tr\u00e9cissement de l\u2019acc\u00e8s au march\u00e9 du cr\u00e9dit a plac\u00e9 les financeurs en position de force alors qu\u2019ils se trouvaient dans une situation de concurrence exacerb\u00e9e avant la crise. Ils en ont naturellement tir\u00e9 avantage. Autrement dit, les probl\u00e8mes de refinancement et le montant accumul\u00e9 de cr\u00e9ances ne peuvent justifier \u00e0 eux seuls l\u2019\u00e9l\u00e9vation de barri\u00e8res financi\u00e8res parfois significatives \u00e0 l\u2019entr\u00e9e du march\u00e9.<\/p>\n<p>5. La fin programm\u00e9e de la d\u00e9sinflation favorisera les bailleurs par le jeu de l\u2019indexation. Ceci concerne bien \u00e9videmment les contrats de location r\u00e9cemment sign\u00e9s et ceux qui le seront dans un avenir proche.<\/p>\n<p><strong>Donner davantage de profondeur \u00e0 l\u2019analyse du risque immobilier permettrait d\u2019instaurer des rep\u00e8res plus solides et de renverser la barri\u00e8re des pr\u00e9jug\u00e9s<\/strong><\/p>\n<p>Diminuer la frilosit\u00e9 des acheteurs et des financiers impose l\u2019adoption d\u2019une grille de lecture pointue (d\u2019ordre micro-sectoriel) du risque immobilier permettant d\u2019appr\u00e9hender l\u2019ensemble des facteurs d\u2019influence des march\u00e9s locaux. En structurant ces derniers, ces facteurs contribuent en effet grandement \u00e0 la fixation des prix.<\/p>\n<p>Leur meilleure connaissance permettrait de restaurer des rep\u00e8res immobiliers plus solides et de mieux identifier les bons actifs. Ce faisant, elle r\u00e9habiliterait une partie du parc aujourd\u2019hui exclue des comit\u00e9s d\u2019investissement et\/ou de financement.<\/p>\n<p>Afin d\u2019exploiter toute la richesse du patrimoine fran\u00e7ais d\u2019immobilier d\u2019entreprise et d\u2019exploitation, le retour aux fondamentaux immobiliers doit ainsi s\u2019accompagner d\u2019une analyse dynamique du couple territoire\/bien.<\/p>\n<p><strong>Cette analyse consiste en une :<\/strong><\/p>\n<p>Expertise des risques structurants : le dynamisme et la valorisation du tissu immobilier d\u00e9pend intrins\u00e8quement de la richesse des multiples territoires qui composent l\u2019\u00e9conomie r\u00e9gionale. Le dynamisme de ces micro-territoires r\u00e9sulte d\u2019une d\u00e9licate alchimie entre les diff\u00e9rents facteurs qui les structurent : qualit\u00e9 du dynamisme d\u00e9mographique des personnes et des entreprises, qualit\u00e9 et accessibilit\u00e9 du parc r\u00e9sidentiel (offre\/co\u00fbt), des infrastructures de transports, des politiques d\u2019am\u00e9nagement et d\u2019attractivit\u00e9 locales \u2026 Ces facteurs changeants sont autant de leviers de r\u00e9sistance \u00e0 la d\u00e9pression immobili\u00e8re, de croissance future ou de freins au d\u00e9veloppement.<\/p>\n<p>Expertise des risques op\u00e9rationnels : inh\u00e9rents au bien, ils doivent permettre de d\u00e9terminer, par exemple, sa capacit\u00e9 \u00e0 \u00eatre rapidement relou\u00e9 et \u00e0 quel niveau de loyer, le montant des travaux n\u00e9cessaires pour maintenir son attrait, etc\u2026<\/p>\n<p>Il va de soi que ces expertises ne doivent pas seulement produire une photographie des risques \u00e0 un instant t mais elles doivent \u00e9galement inclure des projections \u00e0 court et moyen terme. Le degr\u00e9 d\u2019ad\u00e9quation entre l\u2019actif, son environnement et les contraintes inh\u00e9rentes au march\u00e9 (qualit\u00e9 et volume de l\u2019offre directement concurrentielle ; qualit\u00e9 de la solvabilit\u00e9 des besoins exprim\u00e9s) d\u00e9termine le niveau de s\u00e9curisation fondamental du bien : est-il toujours performant et cette performance est-elle p\u00e9renne ?<\/p>\n<p>L\u2019\u00e9tude de l\u2019ensemble des facteurs structurants et op\u00e9rationnels s\u2019av\u00e8re incontournable car elle permet d\u2019identifier toute une gamme d\u2019actifs adapt\u00e9s aux besoins r\u00e9els des entreprises en termes de prestations et de co\u00fbt locatif et qui sont pourtant \u00ab oubli\u00e9s \u00bb ou \u00e9cart\u00e9s des processus d\u00e9cisionnels. Ce faisant, elle red\u00e9finit les contours de ce que peut \u00eatre un actif \u00ab core \u00bb.<\/p>\n<p><strong>Perspectives<\/strong><\/p>\n<p>Ayant atteint un point tr\u00e8s bas, le volume d\u2019investissement ne peut que progresser. Le cru 2010 devrait n\u00e9anmoins demeurer bien en de\u00e7\u00e0 du niveau moyen atteint entre 2005 et 2007 et surtout de son potentiel ainsi que le confirment les placements r\u00e9alis\u00e9s au cours du 1er trimestre 2010. Les contraintes de financement, l\u2019\u00e9volution des march\u00e9s locatifs, les comportements opportunistes et m\u00e9fiants et, parfois, un manque de profondeur en mati\u00e8re d\u2019analyse du risque immobilier, continueront de corseter l\u2019activit\u00e9 au cours des prochains mois. Les prix de vente devraient se stabiliser pour les meilleurs actifs dont on peut se demander s\u2019ils doivent se r\u00e9duire principalement \u00e0 des biens situ\u00e9s dans le Quartier Central des Affaires parisiens.<\/p>\n<p>Sur la base d\u2019un diagnostic rationnel du risque r\u00e9el que repr\u00e9sente le parc d\u2019immobilier d\u2019entreprise et d\u2019exploitation, le potentiel du march\u00e9 fran\u00e7ais s\u2019av\u00e8re consid\u00e9rable. Engag\u00e9 dans une course d\u2019obstacles, le march\u00e9 de l\u2019investissement dispose d\u2019un alli\u00e9 de poids : un oc\u00e9an mondial de liquidit\u00e9s lequel, comme au d\u00e9but des ann\u00e9es 2000, devrait immanquablement g\u00e9n\u00e9rer une nouvelle phase d\u2019expansion ou (bulle ?) immobili\u00e8re. La question principale \u00e0 poser est donc la suivante : combien de temps faudra-t-il avant de retrouver le niveau d\u2019activit\u00e9 de 2007 ? A compter de l\u2019ouverture du robinet mondial de financement fin 2001, il avait fallu 6 ann\u00e9es lors du pr\u00e9c\u00e9dent cycle. Nous pensons que le d\u00e9lai sera moindre cette fois-ci.<\/p>\n<p><strong>D\u00e9partement Etudes &#038; Recherches Contact :<\/strong><br \/>\nEvelyne COLOMBANI E-mail : evelyne.colombani@immogroupconsulting.fr T\u00e9l\u00e9phone : 01.39.17.01.06\/ 06.38.34.86.86<br \/>\nJean-Michel CIUCH E-mail : jmciuch@immogroupconsulting.fr T\u00e9l\u00e9phone : 06.16.79.36.62 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>A\/ Un retour de balancier spectaculaire : une d\u00e9cennie de croissance effac\u00e9e Le march\u00e9 de l\u2019investissement a \u00e9t\u00e9 victime d\u2019une r\u00e9action brutale et \u00e9pidermique : Entre 1999 et 2007, le march\u00e9 fran\u00e7ais a fait preuve d\u2019exub\u00e9rance qui s\u2019est progressivement propag\u00e9e \u00e0 tous les actifs et \u00e0 l\u2019ensemble du territoire m\u00e9tropolitain. 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