{"id":21277,"date":"2011-11-29T14:49:39","date_gmt":"2011-11-29T14:49:39","guid":{"rendered":"http:\/\/www.agglotv.com\/?p=21277"},"modified":"2011-11-29T14:49:39","modified_gmt":"2011-11-29T14:49:39","slug":"les-tendances-du-marche-francais-de-limmobilier-dentreprise-a-la-veille-du-simi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=21277","title":{"rendered":"Les tendances du march\u00e9 fran\u00e7ais de l&rsquo;immobilier d&rsquo;entreprise \u00e0 la veille du SIMI"},"content":{"rendered":"<div class=\"alignleft\"><script type=\"text\/javascript\"><!--\ngoogle_ad_client = \"pub-2913804460579993\";\n\/* 300x250, date de cr\u00e9ation 09\/09\/10 *\/\ngoogle_ad_slot = \"3968300003\";\ngoogle_ad_width = 300;\ngoogle_ad_height = 250;\n\/\/-->\n<\/script><br \/>\n<script type=\"text\/javascript\"\nsrc=\"http:\/\/pagead2.googlesyndication.com\/pagead\/show_ads.js\">\n<\/script><\/div>\n<p>A la veille de l&rsquo;ouverture du SIMI, les chiffres de Cushman &#038; Wakefield montrent la bonne tenue du march\u00e9 fran\u00e7ais de l&rsquo;immobilier d&rsquo;entreprise en d\u00e9pit de la d\u00e9t\u00e9rioration du climat \u00e9conomique.<\/p>\n<p><strong>De bonnes performances en d\u00e9calage avec les indicateurs \u00e9conomiques<\/strong><\/p>\n<p>\u00ab 2,06 millions de m\u00b2 de bureaux ont \u00e9t\u00e9 lou\u00e9s ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France entre le 1er janvier et la fin du mois de novembre 2011, soit une hausse de 8 % sur un an \u00bb annonce Olivier G\u00e9rard, Pr\u00e9sident de Cushman &#038; Wakefield France. Plusieurs \u00e9l\u00e9ments confirment la r\u00e9sistance du march\u00e9. Peu actif au d\u00e9but de 2011, le segment des grandes transactions joue de nouveau un r\u00f4le d\u00e9cisif, avec 79 transactions sup\u00e9rieures \u00e0 4 000 m\u00b2 constituant 43 % de la demande plac\u00e9e totale. Par ailleurs, les derniers mois ont \u00e9t\u00e9 marqu\u00e9s par la signature de plusieurs prises \u00e0 bail de bureaux neufs\/restructur\u00e9s \u00e0 des niveaux record de loyer. C&rsquo;est notamment le cas \u00e0 Paris o\u00f9 l&rsquo;on compte cinq transactions sup\u00e9rieures \u00e0 800 \u20ac\/m\u00b2\/an, \u00e0 l&rsquo;instar de la location r\u00e9cente par la Deutsche Bank de 7 050 m\u00b2 au 23-25 avenue Franklin Roosevelt. Le march\u00e9 fran\u00e7ais de l&rsquo;investissement est \u00e9galement vigoureux. \u00ab 12,2 milliards d&rsquo;euros ont d&rsquo;ores et d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 investis dans le pays en 2011, \u00e0 comparer aux 11 milliards d&rsquo;euros investis sur l&rsquo;ensemble de 2010 \u00bb indique Olivier G\u00e9rard. Les grandes transactions sont, l\u00e0 encore, d\u00e9terminantes puisque 29 op\u00e9rations de plus de 100 millions d&rsquo;euros totalisant 5,8 milliards d&rsquo;euros ont \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9es contre 21 totalisant 4 milliards d&rsquo;euros l&rsquo;an pass\u00e9. Les investisseurs privil\u00e9gient tout particuli\u00e8rement les bureaux d&rsquo;Ile-de-France, qui repr\u00e9sentent 77 % des montants engag\u00e9s depuis janvier et 23 des 29 transactions sup\u00e9rieures \u00e0 100 millions d&rsquo;euros.<!--more--><\/p>\n<p>La fin de l&rsquo;ann\u00e9e, p\u00e9riode traditionnellement tr\u00e8s anim\u00e9e, devrait encore gonfler ces volumes, permettant au march\u00e9 d&rsquo;afficher en 2011 des performances sensiblement sup\u00e9rieures \u00e0 celles de 2010. \u00ab Plus de 2,2 millions de m\u00b2 de bureaux devraient \u00eatre lou\u00e9s ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France sur l&rsquo;ensemble de 2011 contre 2,1 millions en 2010, soit une hausse de plus de 5 % sur un an. Par ailleurs, pr\u00e8s de 14 milliards d&rsquo;euros devraient \u00eatre investis en France cette ann\u00e9e contre 11 milliards en 2010, soit une progression de 27 %. Ces chiffres t\u00e9moignent d&rsquo;une activit\u00e9 bien orient\u00e9e, alors que les conditions de march\u00e9 peuvent sembler tr\u00e8s d\u00e9favorables. Ils apparaissent ainsi en complet d\u00e9calage avec un climat \u00e9conomique national et international domin\u00e9 par l&rsquo;exacerbation de la crise de la dette souveraine \u00bb estime Olivier G\u00e9rard. Ainsi, plusieurs indicateurs \u00e9conomiques sont r\u00e9cemment pass\u00e9s dans le rouge, qu&rsquo;il s&rsquo;agisse des perspectives de croissance du PIB de la France, plusieurs fois revues \u00e0 la baisse, ou de la progression du ch\u00f4mage. La d\u00e9gradation du march\u00e9 de l&#8217;emploi para\u00eet d&rsquo;autant plus pr\u00e9occupante qu&rsquo;elle pourrait toucher des secteurs d&rsquo;activit\u00e9s tr\u00e8s consommateurs de surfaces de bureaux, comme celui de la banque-assurance qui repr\u00e9sente en moyenne, depuis 10 ans, 25 % de la demande sup\u00e9rieure \u00e0 4 000 m\u00b2 plac\u00e9e chaque ann\u00e9e en Ile-de-France. Enfin, la volatilit\u00e9 des taux d&rsquo;int\u00e9r\u00eat, et la hausse r\u00e9cente de l&rsquo;OAT 10 ans en particulier, continuent d&rsquo;illustrer les difficult\u00e9s du secteur financier et pourraient peser sur les co\u00fbts de financement.<\/p>\n<p><strong>Utilisateurs et investisseurs tirent parti de conditions de march\u00e9 toujours favorables<\/strong><\/p>\n<p>Le d\u00e9calage entre les bonnes performances du march\u00e9 fran\u00e7ais de l&rsquo;immobilier d&rsquo;entreprise et la d\u00e9gradation du climat \u00e9conomique est pour partie imputable au d\u00e9lai de r\u00e9alisation de transactions initi\u00e9es depuis plusieurs mois, \u00e0 une \u00e9poque o\u00f9 nombre d&rsquo;acteurs pensaient que le pire de la crise \u00e9tait pass\u00e9. Mais cette contradiction apparente tient \u00e9galement \u00e0 la volont\u00e9 des utilisateurs et des investisseurs de tirer parti de conditions de march\u00e9 qui leur sont encore favorables.<\/p>\n<p>\u00ab Le rythme soutenu de la commercialisation de bureaux refl\u00e8te la volont\u00e9 des entreprises de saisir les derni\u00e8res opportunit\u00e9s de bureaux de qualit\u00e9 disponibles dans les secteurs \u00e9tablis de Paris et des Hauts-de-Seine \u00bb explique Olivier G\u00e9rard. Paris en particulier, qui concentre 40 % de la demande plac\u00e9e totale en Ile-de-France, b\u00e9n\u00e9ficie de l&rsquo;app\u00e9tit des utilisateurs pour ses derni\u00e8res grandes surfaces neuves\/restructur\u00e9es disponibles, qui ne constituent plus que 21 % du volume total de l&rsquo;offre > 1 000 m\u00b2 de la capitale. Par ailleurs, les bailleurs octroient des mesures d&rsquo;accompagnement qui continuent de cr\u00e9er un \u00e9cart entre loyers faciaux et loyers \u00e9conomiques, dans Paris QCA comme dans le reste de l&rsquo;Ile-de-France. Les conditions de n\u00e9gociation demeurent donc g\u00e9n\u00e9ralement avantageuses pour les grands utilisateurs, leur permettant d&rsquo;atteindre leurs objectifs de r\u00e9duction des co\u00fbts immobiliers et assurant une certaine stabilit\u00e9 du march\u00e9 francilien.<\/p>\n<p>Divers facteurs permettent \u00e9galement de soutenir l&rsquo;activit\u00e9 du march\u00e9 fran\u00e7ais de l&rsquo;investissement. \u00ab Ce dernier b\u00e9n\u00e9ficie en particulier de son statut de valeur refuge au d\u00e9triment de march\u00e9s boursiers plus volatils. Il demeure ainsi tr\u00e8s pris\u00e9 par de grands institutionnels, et quelques grandes compagnies d&rsquo;assurances en particulier, qui choisissent d&rsquo;investir dans l&rsquo;immobilier d&rsquo;entreprise afin de diversifier leur allocation d&rsquo;actifs au-del\u00e0 des march\u00e9s actions et obligataires \u00bb poursuit Olivier G\u00e9rard. Au r\u00f4le moteur jou\u00e9 par certains acteurs traditionnels du march\u00e9 fran\u00e7ais s&rsquo;ajoute l&rsquo;app\u00e9tit de quelques nouveaux entrants et de fonds souverains en particulier. Si leur nombre demeure limit\u00e9, leurs capacit\u00e9s d&rsquo;investissement sont en revanche consid\u00e9rables. Les Norv\u00e9giens de Norges Bank sont ainsi \u00e0 l&rsquo;origine de deux des op\u00e9rations les plus importantes de 2011, avec l&rsquo;acquisition de deux portefeuilles de bureaux situ\u00e9s \u00e0 Paris et dans les Hauts-de-Seine repr\u00e9sentant, au total, pr\u00e8s d&rsquo;un milliard d&rsquo;euros. Enfin, l&rsquo;abrogation du dispositif SIIC (article 210 E du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts) d&rsquo;ici la fin de 2011 pourrait continuer d&rsquo;animer le march\u00e9 en favorisant la cession par les investisseurs de certains actifs dans le but de b\u00e9n\u00e9ficier d&rsquo;une plus faible imposition.<\/p>\n<p><strong>En 2012, utilisateurs et investisseurs pourraient reconsid\u00e9rer leur strat\u00e9gie <a href=\"http:\/\/www.odeon-immobilier.com\/\">immobili\u00e8re<\/a><\/strong><\/p>\n<p>Apr\u00e8s une ann\u00e9e 2011 de consolidation, les menaces obscurcissant l&rsquo;horizon \u00e9conomique ont accentu\u00e9 la prudence des entreprises, menant d&rsquo;ores et d\u00e9j\u00e0 au report de quelques transactions. Mais d&rsquo;autres facteurs pourraient peser sur la demande des utilisateurs dans les prochains mois, les conduisant \u00e0 reconsid\u00e9rer leur strat\u00e9gie immobili\u00e8re. La poursuite de la d\u00e9gradation de la qualit\u00e9 de l&rsquo;offre est l&rsquo;un de ces facteurs. Ainsi, seul un tiers des 550 000 m\u00b2 qui seront livr\u00e9s l&rsquo;an prochain sont encore disponibles, annon\u00e7ant dans les secteurs g\u00e9ographiques les plus pris\u00e9s une forte p\u00e9nurie de bureaux neufs qui se prolongera en 2013. \u00ab Contrariant les projets immobiliers de nombreux utilisateurs, cet ass\u00e8chement ponctuel pourrait favoriser l&rsquo;attentisme des entreprises, mais aussi les inciter \u00e0 se positionner de plus en plus en amont sur des op\u00e9rations afin de profiter de conditions de bail optimales et r\u00e9pondre \u00e0 l&rsquo;absolue n\u00e9cessit\u00e9 de r\u00e9aliser des \u00e9conomies \u00bb explique Olivier G\u00e9rard. L&rsquo;\u00e9volution des normes IFRS pourrait \u00e9galement avoir des incidences sur le march\u00e9 immobilier fran\u00e7ais. Attendue pour le 1er trimestre 2012, la nouvelle mouture du projet de r\u00e9vision de la norme comptable IAS 17 devrait assimiler les contrats de location \u00e0 une dette, ce qui pourrait inciter les entreprises \u00e0 acqu\u00e9rir plut\u00f4t qu&rsquo;\u00e0 louer. Celles-ci pourraient aussi s&rsquo;engager sur de plus courtes dur\u00e9es, ce qui ne serait pas sans incidences sur l&rsquo;ampleur des mesures d&rsquo;accompagnement consenties par les bailleurs et sur le niveau effectif des loyers. Le 1er trimestre 2012 devrait conna\u00eetre d&rsquo;autres \u00e9volutions r\u00e8glementaires importantes. Ce sera le cas de la publication du d\u00e9cret d&rsquo;application portant sur l&rsquo;am\u00e9lioration de la performance \u00e9nerg\u00e9tique du parc tertiaire existant, pr\u00e9vue dans le cadre de la loi du 12 juillet 2010 dite \u00ab Grenelle 2 \u00bb et \u00e9galement susceptible d&rsquo;affecter les relations entre bailleurs et locataires.<\/p>\n<p>\u00ab La d\u00e9t\u00e9rioration du climat \u00e9conomique, l&rsquo;inadaptation croissante d&rsquo;une part cons\u00e9quente du parc des bureaux d&rsquo;Ile-de-France et l&rsquo;\u00e9volution probable des rapports entre propri\u00e9taires et utilisateurs feront de 2012 une ann\u00e9e charni\u00e8re pour le march\u00e9 locatif des bureaux d&rsquo;Ile-de-France. Elle le sera \u00e9galement pour le march\u00e9 fran\u00e7ais de l&rsquo;investissement, puisque ces diff\u00e9rents \u00e9l\u00e9ments auront des cons\u00e9quences sur l&rsquo;\u00e9volution de la valeur des actifs comme sur la pertinence d&rsquo;investir ou non en dehors des march\u00e9s core, qui restent aujourd&rsquo;hui privil\u00e9gi\u00e9s par les investisseurs \u00bb poursuit Olivier G\u00e9rard.<\/p>\n<p>Les prochains mois seront en effet d\u00e9cisifs. Ainsi, l&rsquo;absence d&rsquo;am\u00e9lioration franche de la crise de la dette de certains Etats europ\u00e9ens et la perte possible du triple A de la France et ses incidences sur la sant\u00e9 de grands \u00e9tablissements bancaires fran\u00e7ais semblent dessiner un horizon bien sombre pour le march\u00e9 immobilier fran\u00e7ais. Accentu\u00e9es du fait de l&rsquo;approche d&rsquo;importantes \u00e9ch\u00e9ances \u00e9lectorales, les incertitudes du climat \u00e9conomique pourraient ainsi conduire \u00e0 un certain blocage du march\u00e9 notamment li\u00e9, en termes d&rsquo;investissements, au d\u00e9calage grandissant entre les attentes des vendeurs et des acqu\u00e9reurs. \u00ab Ne c\u00e9dons pas toutefois au pessimisme. Si la p\u00e9nurie d&rsquo;offres de qualit\u00e9, \u00e0 la location comme \u00e0 l&rsquo;acquisition, ne se d\u00e9ment pas, les fondamentaux de notre march\u00e9 immobilier restent sains en d\u00e9pit de troubles dus, pour l&rsquo;essentiel, aux march\u00e9s financiers. Dans un contexte d&rsquo;assainissement progressif des finances publiques, le scenario le plus probable est donc celui d&rsquo;une l\u00e9g\u00e8re correction \u00e0 la baisse des volumes investis et de la demande plac\u00e9e de bureaux, qui ne remettront pas en cause la solidit\u00e9 du march\u00e9 fran\u00e7ais de l&rsquo;immobilier d&rsquo;entreprise \u00bb conclut Olivier G\u00e9rard.<\/p>\n<p><strong>A propos de Cushman &#038; Wakefield<\/strong><\/p>\n<p>Fond\u00e9e en 1917, Cushman &#038; Wakefield est la plus importante soci\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e de conseil en immobilier d&rsquo;entreprise dans le monde. Avec 234 bureaux r\u00e9partis dans 61 pays et plus de 13 000 collaborateurs, Cushman &#038; Wakefield propose \u00e0 ses clients, tant PME que soci\u00e9t\u00e9s du CAC 40, une gamme compl\u00e8te de services \u00e0 travers cinq lignes de m\u00e9tier : la Transaction (service d\u00e9di\u00e9 aux propri\u00e9taires et aux utilisateurs d&rsquo;immobilier de bureau, de commerce et industriel), Capital Markets (destin\u00e9 \u00e0 aider nos clients investisseurs dans leurs diverses strat\u00e9gies d&rsquo;investissement), Corporate Occupier &#038; Investor Services (conseille les grands comptes et les propri\u00e9taires dans leur strat\u00e9gie immobili\u00e8re), le Conseil  et le service Expertise (en charge des \u00e9valuations de biens immobiliers et des optimisations de valeur). Leader incontest\u00e9 de l&rsquo;immobilier commercial, notre soci\u00e9t\u00e9 publie de nombreuses \u00e9tudes auxquelles vous pouvez acc\u00e9der gr\u00e2ce au Knowledge Center sur notre site internet. <a href=\"http:\/\/www.cushmanwakefield.fr\">www.cushmanwakefield.fr<\/a><\/p>\n<p><iframe src=\"http:\/\/www.facebook.com\/plugins\/like.php?href=http:\/\/www.agglotv.com\/?p=21277;width=300&amp;action=like&amp;colorscheme=light&amp;height=35\" scrolling=\"no\" frameborder=\"0\" style=\"border:none; overflow:hidden; width:300px; height:35px;\" allowTransparency=\"true\"><\/iframe> <g:plusone size=\"tall\"><\/g:plusone> <a href=\"http:\/\/twitter.com\/share\" class=\"twitter-share-button\" data-count=\"vertical\" data-via=\"IciOnVousVoit\" data-lang=\"fr\">Tweet<\/a><script type=\"text\/javascript\" src=\"http:\/\/platform.twitter.com\/widgets.js\"><\/script><\/p>\n<p><script type=\"text\/javascript\" src=\"http:\/\/tracking.publicidees.com\/showgrp.php?partid=27020&#038;grpid=8252\"><\/script><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>A la veille de l&rsquo;ouverture du SIMI, les chiffres de Cushman &#038; Wakefield montrent la bonne tenue du march\u00e9 fran\u00e7ais de l&rsquo;immobilier d&rsquo;entreprise en d\u00e9pit de la d\u00e9t\u00e9rioration du climat \u00e9conomique. 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