{"id":1801,"date":"2010-03-25T14:45:01","date_gmt":"2010-03-25T14:45:01","guid":{"rendered":"http:\/\/www.agglotv.com\/?p=1801"},"modified":"2010-03-25T14:45:01","modified_gmt":"2010-03-25T14:45:01","slug":"le-marche-locatif-des-bureaux-franciliens-un-retour-a-l%e2%80%99equilibre-impossible-a-court-terme","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=1801","title":{"rendered":"Le march\u00e9 locatif des bureaux franciliens : Un retour \u00e0 l\u2019\u00e9quilibre impossible \u00e0 court terme"},"content":{"rendered":"<div class=\"alignleft\"><script type=\"text\/javascript\"><!--\ngoogle_ad_client = \"pub-2913804460579993\";\n\/* 200x200, date de cr\u00e9ation 07\/01\/10 *\/\ngoogle_ad_slot = \"0007263505\";\ngoogle_ad_width = 200;\ngoogle_ad_height = 200;\n\/\/-->\n<\/script><br \/>\n<script type=\"text\/javascript\"\nsrc=\"http:\/\/pagead2.googlesyndication.com\/pagead\/show_ads.js\">\n<\/script><\/div>\n<p><strong>La crise a-t-elle bris\u00e9 un cercle vertueux de croissance ?<\/strong><\/p>\n<p>A la lecture de l\u2019\u00e9volution du march\u00e9 locatif depuis 2002, il est notable de constater que ce cercle vertueux n\u2019a pas exist\u00e9. La rupture de 2007 n\u2019a donc fait qu\u2019aggraver, tr\u00e8s sensiblement, le d\u00e9s\u00e9quilibre entre la demande et l\u2019offre.<\/p>\n<p>Le pouvoir de louer des entreprises, et plus particuli\u00e8rement des TPE et PME qui constituent la composante essentielle du tissu \u00e9conomique r\u00e9gional, est limit\u00e9 depuis plusieurs ann\u00e9es :<\/p>\n<p>&#8211; Les franchises de loyer sont chose courante depuis 2003,<br \/>\n&#8211; Les loyers moyens r\u00e9els n\u2019ont pas progress\u00e9 depuis 2000. Ils \u00e9taient, en termes constants, inf\u00e9rieurs en mars 2008 \u00e0 ceux constat\u00e9s 7 ans auparavant,<br \/>\n&#8211; Le reflux du volume de commercialisation a pr\u00e9c\u00e9d\u00e9 la crise \u00e9conomique. Ce volume avait d\u00e9j\u00e0 baiss\u00e9 de 3,6% entre 2006 et 2007,<br \/>\n&#8211; Le principal carburant de la demande \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 l\u2019\u00e9conomie de co\u00fbt et non les investissements de d\u00e9veloppement,<br \/>\n&#8211; L\u2019absorption nette est rest\u00e9e modeste : 10 m\u00b2 lou\u00e9s n\u2019engendraient une diminution du stock que de 1 \u00e0 2 m\u00b2 entre 2005 et 2007.<\/p>\n<p>Ce pouvoir locatif restreint r\u00e9sulte de l\u2019incapacit\u00e9 structurelle de l\u2019\u00e9conomie francilienne \u00e0 b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une forte croissance. La cr\u00e9ation nette annuelle moyenne d\u2019emplois de bureaux n\u2019a pas d\u00e9pass\u00e9 10 000 \u00e0 12 000 postes entre 2002 et 2008 soit une demande de croissance n\u2019exc\u00e9dant pas 200 000 m\u00b2 en moyenne annuelle.<!--more--><\/p>\n<p>Or, parall\u00e8lement, l\u2019\u00e9conomie francilienne a produit beaucoup plus de bureaux que ses besoins r\u00e9els ne le n\u00e9cessitaient. L\u2019exc\u00e8s de livraisons annuel s\u2019est inscrit entre 400 000 m\u00b2 et 700 000 m\u00b2 entre 2005 et 2008.<\/p>\n<p>Les fondations de l\u2019\u00e9conomie francilienne \u00e9taient ainsi d\u00e9j\u00e0 bien fragilis\u00e9es.<\/p>\n<p><strong>Un profond d\u00e9s\u00e9quilibre entre une demande affaiblie et une offre surabondante<\/strong><\/p>\n<p><strong>&#8211; Une demande affaiblie<\/strong><\/p>\n<p>Dans un contexte de perte de valeur des entreprises non financi\u00e8res et de niveau d\u2019endettement historiquement \u00e9lev\u00e9, ce pouvoir locatif s\u2019est nettement d\u00e9grad\u00e9 depuis fin 2007.<\/p>\n<p>Cette d\u00e9gradation s\u2019est accompagn\u00e9e :<\/p>\n<p>&#8211; D\u2019une destruction de plusieurs dizaines de milliers d\u2019emplois de bureaux (plus de 80 000 en 2009) engendrant une explosion des lib\u00e9rations de surfaces ou des surfaces vacantes encore lou\u00e9es, le tout repr\u00e9sentant pr\u00e8s de 1 000 000 de m\u00b2 l\u2019ann\u00e9e derni\u00e8re,<br \/>\n&#8211; d\u2019une chute prononc\u00e9e du volume de commercialisations (- 24% entre 2008 et 2009, &#8211; 41% entre 2006 et 2009 !),<br \/>\n&#8211; d\u2019un effondrement de la consommation nette qui est devenue n\u00e9gative : chaque m\u00b2 lou\u00e9 a accru le stock en 2009,<br \/>\n&#8211; d\u2019une baisse des loyers consid\u00e9r\u00e9s comme acceptables par les entreprises eu \u00e9gard aux fortes contraintes budg\u00e9taires qu\u2019elles subissent : pr\u00e8s de 60% des transactions ont \u00e9t\u00e9 conclues \u00e0 des loyers inf\u00e9rieurs ou \u00e9gaux \u00e0 300 \u20ac \/m\u00b2 HT et HC\/an.<\/p>\n<p><strong>&#8211; Une offre surabondante<\/strong><\/p>\n<p>L\u2019offre \u00e0 un an est actuellement sup\u00e9rieure \u00e0 5.000.000 de m\u00b2, niveau qui n\u2019avait encore jamais \u00e9t\u00e9 atteint.<br \/>\nElle a cr\u00fb de 1.500.000 de m\u00b2 en l\u2019espace de deux ans. Aliment\u00e9e par une production d\u00e9brid\u00e9e entre 2002 et 2008, l\u2019offre subit l\u2019inertie des d\u00e9lais de construction: un demi-million de m\u00b2 livr\u00e9 en 2009 n\u2019a pas trouv\u00e9 preneurs et plus de 50% des livraisons pr\u00e9vues en 2010 ne sont pas commercialis\u00e9es.<\/p>\n<p>Le stock est aussi gonfl\u00e9, depuis 2008, par un mouvement de lib\u00e9rations de surfaces de tr\u00e8s grande ampleur, puisqu\u2019elles ont \u00e9t\u00e9 sup\u00e9rieures de plusieurs dizaines de milliers de m\u00b2 aux locations en 2009.<\/p>\n<p>La structure du stock met ainsi en lumi\u00e8re les quelque 3 500 000 m\u00b2 de locaux de seconde main vacants \u00e0 un an (1 000 000 de m\u00b2 de plus qu\u2019au premier trimestre 2008). Croulant sous le poids des lib\u00e9rations, ce segment d\u2019actif est malmen\u00e9 par une offre neuve importante et accuse d\u2019autant plus son niveau d\u2019obsolescence.<\/p>\n<p><strong>La production actuelle a-t-elle suffisamment baiss\u00e9 ?<\/strong><\/p>\n<p>Dans ce sch\u00e9ma d\u2019une \u00e9conomie fond\u00e9e sur le recyclage, la variable d\u2019ajustement est naturellement la production. Celle-ci a nettement baiss\u00e9 : 715.960 m\u00b2 SHON ont \u00e9t\u00e9 mis en chantier en 2009 soit une baisse de 43,5% sur 12 mois.<\/p>\n<p>Le mouvement de balancier a donc \u00e9t\u00e9 brutal. La production b\u00e9n\u00e9ficie des mouvements de restructuration des entreprises : les locaux neufs sont moins consommateurs d\u2019espaces par poste de travail. C\u2019est pourquoi, une production minimale est indispensable. Selon le BIPE, les besoins annuels en renouvellement du parc et ceux li\u00e9s \u00e0 l\u2019accroissement de l\u2019emploi tertiaire sont \u00e9valu\u00e9s en moyenne \u00e0 moins de 500 000 m\u00b2 environ si la croissance \u00e9conomique annuelle atteint 1,9% en moyenne entre 2006 et 2017.<\/p>\n<p>Eu \u00e9gard au taux de croissance pr\u00e9vu en 2009 (-2,1%) et escompt\u00e9 en 2010 (+ 0,8%), la production annuelle ne devrait pas exc\u00e9der 300 000 \u00e0 350 000 m\u00b2 ce qui est bien inf\u00e9rieur \u00e0 celle constat\u00e9e en 2009.<\/p>\n<p>En cons\u00e9quence, le volume de mises en chantier appara\u00eet encore trop important compte tenu des livraisons pr\u00e9vues en 2010 et 2011 ainsi que du stock neuf imm\u00e9diat. La p\u00e9nurie ne menace donc absolument pas \u00e0 court terme. A moyen terme, l\u2019inqui\u00e9tude ne semble non plus de mise si l\u2019on en juge par le volume autoris\u00e9 en 2009 : 1.300.000 m\u00b2.<\/p>\n<p>La production doit \u00eatre, par contre, bien cibl\u00e9e g\u00e9ographiquement afin d\u2019\u00e9viter une p\u00e9nurie d\u2019offre neuve dans certains secteurs \u00e0 compter de 2012\/2013 et d\u2019alourdir le stock dans d\u2019autres. Elle doit \u00e9galement r\u00e9pondre \u00e0 une demande solvable.<\/p>\n<p><strong>&#8211; Un taux de vacance plus \u00e9lev\u00e9 qu\u2019on ne le dit<\/strong><\/p>\n<p>Le taux de vacance r\u00e9el est sup\u00e9rieur au taux nominal (7%) qui est largement diffus\u00e9.<\/p>\n<p>Il faut en effet inclure au taux facial les surfaces qui ne sont plus occup\u00e9es en raison de la compression des effectifs mais encore lou\u00e9es. Il faut \u00e9galement ajouter les locaux retir\u00e9s temporairement du march\u00e9. Au final, le taux r\u00e9el d\u2019inoccupation n\u2019est pas \u00e9loign\u00e9 de 10% du parc soit pr\u00e8s de 5 000 000 de m\u00b2.<\/p>\n<p><strong>Des loyers r\u00e9els en nette baisse : une bou\u00e9e de sauvetage pour l\u2019activit\u00e9<\/strong><\/p>\n<p>Les loyers moyens et faciaux ne refl\u00e8tent pas la r\u00e9alit\u00e9 du march\u00e9. Ils la minimisent. Depuis d\u00e9but 2008, un puissant mouvement d\u00e9flationniste est \u00e0 l\u2019\u0153uvre : d\u00e9duction faite des cadeaux commerciaux octroy\u00e9s aux locataires (jusqu\u2019\u00e0 un an de loyer), les loyers r\u00e9els ont diminu\u00e9 de 25% \u00e0 plus de 35%, selon les actifs et les secteurs g\u00e9ographiques consid\u00e9r\u00e9s. Cette diminution constitue un puissant amortisseur des effets de la r\u00e9cession \u00e9conomique et permet de maintenir un certain volume de transactions.<\/p>\n<p>Les immeubles les plus chers, et donc le neuf, sont les plus p\u00e9nalis\u00e9s illustrant la fracture entre les exigences techniques et p\u00e9cuniaires des candidats locataires et celles affich\u00e9es par les bailleurs. Sur le seul Quartier Central des Affaires, les valeurs de pr\u00e9sentation ont chut\u00e9 de 20 % en moyenne au cours des deux derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/p>\n<p>Par effet de capillarit\u00e9, tous les secteurs g\u00e9ographiques sont concern\u00e9s, y compris ceux affichant un stock limit\u00e9, telle la D\u00e9fense.<\/p>\n<p>Cette baisse des loyers r\u00e9els s\u2019est accompagn\u00e9e d\u2019une r\u00e9duction des loyers nominaux ainsi que d\u2019un accroissement des mesures d\u2019accompagnement qui repr\u00e9sentent d\u00e9sormais entre 15 et 20% de la valeur locative faciale et de 1,5 \u00e0 2 mois de loyers.<\/p>\n<p>La menace qui p\u00e8se sur l\u2019\u00e9conomie immobili\u00e8re tertiaire est d\u2019ordre macro-\u00e9conomique.<\/p>\n<p>En d\u00e9pit du rebond de croissance dont devrait b\u00e9n\u00e9ficier l\u2019\u00e9conomie fran\u00e7aise en 2010, celui-ci devrait \u00eatre inf\u00e9rieur au potentiel de croissance (1,6%). Il ne permettrait donc pas de combler le retard accumul\u00e9 depuis 2008 mais, au contraire, l\u2019accentuerait.<\/p>\n<p>Le taux de ch\u00f4mage pourrait franchir un nouveau palier (10,5%). En moyenne annuelle, la cr\u00e9ation nette d\u2019emplois de bureaux devrait \u00eatre tr\u00e8s modeste d\u2019ici fin 2011 d\u2019autant que les destructions nettes de postes devraient se poursuivre cette ann\u00e9e, \u00e0 un rythme moindre cependant qu\u2019en 2009.<\/p>\n<p>Par ailleurs, l\u2019ampleur des d\u00e9ficits publics (3,4% du PIB en 2008 ; 8,7% en 2010) devrait n\u00e9cessiter t\u00f4t ou tard la mise en place d\u2019une politique rigoureuse de gestion budg\u00e9taire. La dette publique atteindrait en effet un niveau sans pr\u00e9c\u00e9dent (67,4% du PIB en 2008 ; 84,3% du PIB en 2010). La question de la soutenabilit\u00e9 des finances publiques va donc immanquablement se poser. La reprise de l\u2019\u00e9conomie ne suffira pas \u00e0 \u00e9ponger la dette. Si la rigueur venait \u00e0 \u00eatre impos\u00e9e, elle contraindrait lourdement la croissance, le niveau g\u00e9n\u00e9ral de solvabilit\u00e9 des entreprises et des m\u00e9nages, les cr\u00e9ations nettes d\u2019emplois et, donc in fine, la demande locative de bureaux.<\/p>\n<p><strong>Perspectives<\/p>\n<p>&#8211; Quelle demande ?<\/strong><\/p>\n<p>Dans un contexte de d\u00e9gradation des profits, de carnets de commande all\u00e9g\u00e9s et d\u2019un fort endettement, les entreprises non financi\u00e8res notamment poursuivront leur politique de restriction budg\u00e9taire en mati\u00e8re immobili\u00e8re. La rotation des entreprises constituera encore le seul moteur du march\u00e9 alimentant la demande.<\/p>\n<p>Dans ces conditions, le volume commercialis\u00e9 en 2010 pourrait \u00eatre au mieux \u00e9quivalent voire moindre que celui relev\u00e9 en 2009. Depuis janvier 2010, la demande plac\u00e9e est inf\u00e9rieure de pr\u00e8s de 20% (340.000 m\u00b2) \u00e0 celle constat\u00e9e au 1er trimestre 2009. La consommation nette devrait, quant \u00e0 elle, demeurer n\u00e9gative.<\/p>\n<p><strong>&#8211; Comment \u00e9voluera l\u2019offre ?<\/strong><\/p>\n<p>L\u2019offre disponible \u00e0 un an devrait s\u2019inscrire cette ann\u00e9e entre 5 000 000 et 5 500 000 de m\u00b2. Les premiers effets positifs de la diminution de la production ne se faisant toutefois v\u00e9ritablement sentir sur le stock qu\u2019en 2011. Cette diminution s\u2019av\u00e8re toutefois insuffisante. L\u2019offre continuera d\u2019\u00eatre aliment\u00e9e par un volume de livraisons (+ de 700 000 m\u00b2) et de lib\u00e9rations important, dans la continuit\u00e9 du mouvement de destructions d\u2019emplois et de ruptures de baux. La grande inconnue porte d\u2019ailleurs sur l\u2019ampleur de ces ruptures qui peuvent potentiellement concerner plusieurs millions de m\u00b2 entre 2010 et 2014.<\/p>\n<p><strong>&#8211; La diminution des valeurs locatives est-elle finie ?<\/strong><\/p>\n<p>La d\u00e9flation va perdurer. La diminution moyenne des loyers r\u00e9els devrait osciller entre 10% et 15%. La pression baissi\u00e8re sera toutefois moindre pour les bas loyers (\u2264 \u00e0 200 \u20ac\/m\u00b2\/an) que pour la tranche des loyers sup\u00e9rieurs \u00e0 400 \u20ac\/m\u00b2\/an et plus intense dans les territoires notoirement sur offreurs (ex : 1\u00e8re Couronne Nord et Sud ; Croissant Ouest).<\/p>\n<p><strong>&#8211; Quel taux de vacance ?<\/strong><\/p>\n<p>Le taux de vacance r\u00e9el devrait avoisiner 10% du parc.<\/p>\n<p><strong>&#8211; Quel d\u00e9lai pour r\u00e9sorber l\u2019exc\u00e9dent d\u2019offre ?<\/strong><\/p>\n<p>Le niveau de la production actuel ne suffira pas \u00e0 permettre un d\u00e9sengorgement rapide du march\u00e9. Il est int\u00e9ressant d\u2019observer, que trois ann\u00e9es (2004-2007) avaient \u00e9t\u00e9 n\u00e9cessaires pour que le stock \u00e0 un an diminue d\u2019un million de m\u00b2 alors que cette p\u00e9riode avait b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 d\u2019une croissance du PIB tr\u00e8s sup\u00e9rieure, de cr\u00e9ations nettes d\u2019emploi positives.<\/p>\n<p>L\u2019offre \u00e0 un an est exc\u00e9dentaire de 1,5 million \u00e0 2 millions de m\u00b2. Eu \u00e9gard aux suj\u00e9tions immobili\u00e8res et \u00e9conomiques pr\u00e9sentes et \u00e0 celles qui peuvent \u00eatre anticip\u00e9es, sa r\u00e9sorption prendra n\u00e9cessairement du temps. Sur la base :<\/p>\n<p>&#8211; d\u2019un volume de production en d\u00e9croissance r\u00e9guli\u00e8re mais demeurant encore sup\u00e9rieur au niveau requis,<\/p>\n<p>&#8211; d\u2019une consommation nette qui restera modeste,<\/p>\n<p>un reflux cons\u00e9quent du stock \u00e0 un an nous appara\u00eet relever de l\u2019utopie \u00e0 court terme. Dans ces conditions, le retour \u00e0 l\u2019\u00e9quilibre du march\u00e9 locatif des bureaux avant 2013 n\u2019appara\u00eet pas envisageable.<\/p>\n<p>D\u00e9partement Etudes &#038; Recherches Contact :<br \/>\nEvelyne COLOMBANI E-mail : evelyne.colombani@immogroupconsulting.fr T\u00e9l\u00e9phone : 01.39.17.01.06\/ 06.38.34.86.86<br \/>\nJean-Michel CIUCH E-mail : jmciuch@immogroupconsulting.fr T\u00e9l\u00e9phone : 06.16.79.36.62 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La crise a-t-elle bris\u00e9 un cercle vertueux de croissance ? A la lecture de l\u2019\u00e9volution du march\u00e9 locatif depuis 2002, il est notable de constater que ce cercle vertueux n\u2019a pas exist\u00e9. La rupture de 2007 n\u2019a donc fait qu\u2019aggraver, tr\u00e8s sensiblement, le d\u00e9s\u00e9quilibre entre la demande et l\u2019offre. 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