{"id":17673,"date":"2011-09-07T10:20:01","date_gmt":"2011-09-07T10:20:01","guid":{"rendered":"http:\/\/www.agglotv.com\/?p=17673"},"modified":"2011-09-07T10:20:01","modified_gmt":"2011-09-07T10:20:01","slug":"reforme-de-limposition-des-plus-values-immobilieres-position-de-lunpi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=17673","title":{"rendered":"R\u00e9forme de l&rsquo;imposition des plus values immobili\u00e8res : position de l&rsquo;UNPI"},"content":{"rendered":"<div class=\"alignleft\"><script type=\"text\/javascript\"><!--\ngoogle_ad_client = \"pub-2913804460579993\";\n\/* 300x250, date de cr\u00e9ation 09\/09\/10 *\/\ngoogle_ad_slot = \"3968300003\";\ngoogle_ad_width = 300;\ngoogle_ad_height = 250;\n\/\/-->\n<\/script><br \/>\n<script type=\"text\/javascript\"\nsrc=\"http:\/\/pagead2.googlesyndication.com\/pagead\/show_ads.js\">\n<\/script><\/div>\n<p>Le premier ministre a annonc\u00e9 le 24 ao\u00fbt un plan de mesures de r\u00e9duction des d\u00e9ficits avec, notamment, une augmentation des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux et une r\u00e9forme fondamentale de l\u2019imposition des plus-values immobili\u00e8res.<br \/>\nConcernant les plus-values, rappelons que les r\u00e8gles actuelles permettent l\u2019application sur la plus-value brute d\u2019un abattement de 10 % par ann\u00e9e de d\u00e9tention au-del\u00e0 de la 5\u00e8me ann\u00e9e, dont la cons\u00e9quence est l\u2019exon\u00e9ration apr\u00e8s 15 ans de d\u00e9tention.<br \/>\nLe nouveau r\u00e9gime sera fondamentalement diff\u00e9rent, puisqu\u2019il supprimera cet abattement (et donc l\u2019exon\u00e9ration apr\u00e8s 15 ans de d\u00e9tention), le prix d\u2019achat \u00e9tant seulement major\u00e9 de l\u2019inflation.<br \/>\nL\u2019exon\u00e9ration concernant les r\u00e9sidences principales devrait subsister.<\/p>\n<p><strong>Observations <\/strong><\/p>\n<p>1) La correction du prix d\u2019achat pour tenir compte de l\u2019inflation existait avant la r\u00e9forme de 2004, mais elle n\u2019excluait pas un abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention (\u00e0 l\u2019\u00e9poque,  5 % par ann\u00e9e de possession de l\u2019immeuble au-del\u00e0 de la deuxi\u00e8me avec, en cons\u00e9quence, une exon\u00e9ration de plus-value pour les immeubles d\u00e9tenus depuis plus de 22 ans).<!--more--><\/p>\n<p>2) L\u2019exon\u00e9ration actuelle apr\u00e8s 15 ans de d\u00e9tention compense la faiblesse du rendement net apr\u00e8s imp\u00f4ts de l\u2019immobilier locatif ancien ; remettre en cause cette r\u00e8gle fondamentale sur le plan patrimonial risque de d\u00e9courager les propri\u00e9taires, qui se d\u00e9tourneront du placement immobilier, aggravant ainsi la situation du march\u00e9 locatif dans les zones tendues.<\/p>\n<p>3) Il faut noter que la taxation des plus-values immobili\u00e8res venait d\u2019\u00eatre aggrav\u00e9e au  1er janvier 2011 : de 2010 \u00e0 2011, le taux global d\u2019imposition sera pass\u00e9 de 28,1 % \u00e0 32,5 % (soit une augmentation de 15,8 %). <\/p>\n<p>4) Absence totale de s\u00e9curit\u00e9 juridique : moins d\u2019un an apr\u00e8s la derni\u00e8re modification, les r\u00e8gles sont \u00e0 nouveau chang\u00e9es pour accaparer cette fois les plus-values qui \u00e9taient auparavant exon\u00e9r\u00e9es ; cela d\u00e9montre une fois de plus que les pouvoirs publics s\u2019acharnent sur l\u2019immobilier, alors que tant d\u2019autres pistes de r\u00e9forme existent, comme l\u2019a montr\u00e9 le rapport du Comit\u00e9 d\u2019\u00e9valuation des d\u00e9penses fiscales et des niches sociales, qui vient d\u2019\u00eatre rendu public ( plusieurs dizaines de milliards d\u2019euros d\u2019\u00e9conomies seraient ainsi possibles sans difficult\u00e9).<\/p>\n<p>5) Paralysie du march\u00e9 <a href=\"http:\/\/www.odeon-immobilier.com\/\">immobilier<\/a> : selon le dossier de presse, ce nouveau r\u00e9gime participera \u00ab \u00e0 la relance de l\u2019offre immobili\u00e8re en neutralisant l\u2019incitation actuelle pour les propri\u00e9taires \u00e0 conserver leurs biens \u00e0 la seule fin d\u2019\u00eatre exon\u00e9r\u00e9s sur leurs plus-values \u00bb.<br \/>\nNous pensons au contraire que ces nouvelles r\u00e8gles pourraient bloquer durablement le march\u00e9, ceux qui ne sont pas oblig\u00e9s de vendre renon\u00e7ant \u00e0 leur projet. Nous constatons d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 sur le terrain un certain nombre d\u2019annulations d\u2019op\u00e9rations \u00e0 la suite de l\u2019annonce de la r\u00e9forme.<br \/>\nOn peut craindre \u00e9galement un retour des dessous de table.<\/p>\n<p>6) R\u00e9troactivit\u00e9 de la mesure : la brutalit\u00e9 de la mesure d\u2019application imm\u00e9diate au 25 ao\u00fbt (application du nouveau r\u00e9gime \u00ab aux cessions cons\u00e9cutives \u00e0 des promesses ou compromis de ventes sign\u00e9s apr\u00e8s le 24 ao\u00fbt 2011 \u00bb, selon le dossier de presse) p\u00e9nalisera ceux qui sont en train de vendre aujourd\u2019hui, alors que la loi n\u2019est pas encore vot\u00e9e.<br \/>\nLes personnes concern\u00e9es ont le sentiment tr\u00e8s d\u00e9sagr\u00e9able d\u2019avoir \u00e9t\u00e9 pi\u00e9g\u00e9es\u2026<\/p>\n<p><strong>Propositions <\/strong><\/p>\n<p>1)  Maintien du r\u00e9gime actuel, en r\u00e9duisant l\u2019abattement par ann\u00e9e de d\u00e9tention \u00e0 5 % (au-del\u00e0 de la 2\u00e8me ann\u00e9e), pour arriver \u00e0 une exon\u00e9ration apr\u00e8s 22 ans de d\u00e9tention de l\u2019immeuble.<br \/>\nCette proposition est justifi\u00e9e par le fait que la plus-value a toujours \u00e9t\u00e9 neutralis\u00e9e apr\u00e8s un certain d\u00e9lai, qui correspond en quelque sorte \u00e0 l\u2019amortissement de l\u2019immeuble.<br \/>\n2)  Maintien du nouveau r\u00e9gime, mais avec une exon\u00e9ration apr\u00e8s 15 ans de d\u00e9tention.<br \/>\nDans ces conditions, jusqu\u2019\u00e0 15 ans, les plus-values seraient tax\u00e9es sans abattement par ann\u00e9e de d\u00e9tention et avec correction du prix d\u2019achat en fonction de l\u2019inflation (nouveau r\u00e9gime) ; mais au-del\u00e0 de 15 ans, elles seraient exon\u00e9r\u00e9es sans autre condition.<br \/>\nCette proposition a l\u2019avantage de conserver la philosophie g\u00e9n\u00e9rale de la r\u00e9forme, mais \u00e9galement de ne pas revenir sur le principe d\u2019exon\u00e9ration qui a fond\u00e9 pour la plupart des propri\u00e9taires leur strat\u00e9gie patrimoniale et fiscale.<br \/>\n3)  Maintien du nouveau r\u00e9gime, mais \u00e9largissement de l\u2019exon\u00e9ration aux cas suivants :<br \/>\n&#8211;  r\u00e9investissement dans l\u2019immobilier locatif,<br \/>\n&#8211;  achat de sa r\u00e9sidence principale (pour celui qui n\u2019en est pas d\u00e9j\u00e0 propri\u00e9taire),<br \/>\n&#8211;  ex\u00e9cution de travaux d\u2019\u00e9conomie d\u2019\u00e9nergie et de r\u00e9novation g\u00e9n\u00e9rale (la plus-value d\u00e9gag\u00e9e lors de la vente d\u2019un immeuble est le seul moyen de financement des travaux du Grenelle pour beaucoup de propri\u00e9taires, notamment \u00e2g\u00e9s).<br \/>\n4)  Conserver \u00e9galement la prise en compte dans le prix d\u2019acquisition des travaux d\u2019am\u00e9lioration non d\u00e9ductibles des revenus fonciers (travaux de construction, reconstruction ou agrandissement).<br \/>\n5)  Admettre aussi l\u2019imputation des moins-values sur les plus-values de m\u00eame nature, au cours de la m\u00eame ann\u00e9e ou des 10 ann\u00e9es suivantes (alignement sur les plus-values mobili\u00e8res).                                                                                                               Rappelons qu\u2019il y deux march\u00e9s en France : il y a d\u2019une part un march\u00e9 prosp\u00e8re (Paris, les zones littorales, les grandes agglom\u00e9rations fran\u00e7aises, et le Chablais fran\u00e7ais) et d\u2019autre part un march\u00e9 sinistr\u00e9 (villes moyennes, France profonde, Castres, Albi, Niort, Poitiers\u2026) marqu\u00e9 par une baisse des rendements locatifs et des prix \u00e0 la vente.<br \/>\n6)  Suppression de la r\u00e9troactivit\u00e9 au 25 ao\u00fbt 2011.<br \/>\n7) D\u2019autres pistes sont possibles pour d\u00e9gager des ressources :<br \/>\n&#8211; suppression du Scellier (celui-ci ne pr\u00e9sente d\u00e9sormais que peu d\u2019avantages, compte tenu du dernier rabotage), qui co\u00fbte chaque ann\u00e9e environ 1 milliard d\u2019euros \u00e0 l\u2019Etat,<br \/>\n&#8211; augmentation du taux normal du TVA et suppression du taux super-r\u00e9duit de TVA (applicable \u00e0 certaines activit\u00e9s culturelles, la presse\u2026)<br \/>\n&#8211; revoir le financement du logement public (suppression de la prise en charge par l\u2019Etat du diff\u00e9rentiel de taux entre celui du livret A et le taux du march\u00e9),  ainsi que la fiscalisation du parc public (suppression des exon\u00e9rations de taxe fonci\u00e8re, application du droit commun de la TVA).<\/p>\n<p><strong>Exemple de calcul <\/strong><\/p>\n<p>Vente en 2011 d\u2019un appartement de 3 pi\u00e8ces de 50 m2 \u00e0 Paris, dans le 15\u00e8me  arrondissement, acquis en 1995.<br \/>\nSituation avant la r\u00e9forme de 2011 : pas d\u2019imp\u00f4t \u00e0 payer au titre de la plus value, car bien acquis il y a plus de 15 ans.<br \/>\nSituation apr\u00e8s la r\u00e9forme : calcul de la plus value imposable, avec revalorisation du prix d\u2019achat ; on retiendra pour ce calcul l\u2019indice des prix \u00e0 la consommation INSEE (utilis\u00e9 avant la r\u00e9forme de 2004).<br \/>\nLe bien \u00e9tant lou\u00e9 jusqu\u2019\u00e0 la vente, il n\u2019y a pas de prise en compte des travaux, d\u00e9j\u00e0 d\u00e9duits des revenus fonciers.<br \/>\nPrix d\u2019achat en 1995 : 151.500 \u20ac  (3.030 \u20ac x 50)<br \/>\nRevalorisation du prix d\u2019achat         151.500 \u20ac x 123,4<br \/>\n                                                    &#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8212;&#8211;    =  194.740 \u20ac<br \/>\n                                                               96<\/p>\n<p>Prix de vente en 2011 : 394.500 \u20ac (7.890 \u20ac x 50)<br \/>\nPlus-value imposable : 199.760 \u20ac  (394.500 \u20ac &#8211; 194.740 \u20ac)<\/p>\n<p>Imp\u00f4t d\u00fb apr\u00e8s la r\u00e9forme : 64.922 \u20ac  (199.760 \u20ac x 32,5 %)<br \/>\nImp\u00f4t d\u00fb avant la r\u00e9forme :    0  \u20ac  <\/p>\n<p><strong>Nota : <\/strong><br \/>\n&#8211;\tles prix d\u2019achat et de vente sont des prix moyens r\u00e9sultant des donn\u00e9es de la base BIEN Chambre des notaires de Paris (Prix au m\u00b2 des appartements anciens par arrondissement : valorisation des indices Notaires-INSEE) soit, dans le 15\u00e8me, 3.030 \u20ac\/ m2 au 1er trimestre 1995, et 7.890 \u20ac\/m2 au 1er trimestre 2011).<\/p>\n<p>&#8211;\tLa revalorisation du prix d\u2019achat r\u00e9sulte de l\u2019indice INSEE des prix \u00e0 la consommation &#8211; IPC &#8211; Ensemble des m\u00e9nages, soit 96,0 en juillet 1995 et 123,4 en juillet 2011.<\/p>\n<p><iframe src=\"http:\/\/www.facebook.com\/plugins\/like.php?href=http:\/\/www.agglotv.com\/?p=17673;width=300&amp;action=like&amp;colorscheme=light&amp;height=35\" scrolling=\"no\" frameborder=\"0\" style=\"border:none; overflow:hidden; width:300px; height:35px;\" allowTransparency=\"true\"><\/iframe> <g:plusone size=\"tall\"><\/g:plusone> <a href=\"http:\/\/twitter.com\/share\" class=\"twitter-share-button\" data-count=\"vertical\" data-via=\"IciOnVousVoit\" data-lang=\"fr\">Tweet<\/a><script type=\"text\/javascript\" src=\"http:\/\/platform.twitter.com\/widgets.js\"><\/script><\/p>\n<p><script type=\"text\/javascript\" src=\"http:\/\/tracking.publicidees.com\/showgrp.php?partid=27020&#038;grpid=8252\"><\/script><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le premier ministre a annonc\u00e9 le 24 ao\u00fbt un plan de mesures de r\u00e9duction des d\u00e9ficits avec, notamment, une augmentation des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux et une r\u00e9forme fondamentale de l\u2019imposition des plus-values immobili\u00e8res. 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