{"id":1761,"date":"2010-03-24T09:55:26","date_gmt":"2010-03-24T09:55:26","guid":{"rendered":"http:\/\/www.agglotv.com\/?p=1761"},"modified":"2010-03-24T09:55:26","modified_gmt":"2010-03-24T09:55:26","slug":"bilan-et-perspectives-des-marches-immobiliers-le-credit-foncier-presente-son-etude-annuelle","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agglotv.com\/?p=1761","title":{"rendered":"Bilan et perspectives des march\u00e9s immobiliers : le Cr\u00e9dit Foncier pr\u00e9sente son \u00e9tude annuelle"},"content":{"rendered":"<div class=\"alignleft\"><script type=\"text\/javascript\"><!--\ngoogle_ad_client = \"pub-2913804460579993\";\n\/* 200x200, date de cr\u00e9ation 07\/01\/10 *\/\ngoogle_ad_slot = \"0007263505\";\ngoogle_ad_width = 200;\ngoogle_ad_height = 200;\n\/\/-->\n<\/script><br \/>\n<script type=\"text\/javascript\"\nsrc=\"http:\/\/pagead2.googlesyndication.com\/pagead\/show_ads.js\">\n<\/script><\/div>\n<p><strong>&#8211; Un march\u00e9 r\u00e9sidentiel marqu\u00e9 par une baisse mod\u00e9r\u00e9e dans l\u2019ancien et une stabilit\u00e9 des prix dans le neuf<br \/>\n&#8211; En immobilier d\u2019entreprise, un march\u00e9 locatif des bureaux marqu\u00e9 par une baisse des volumes de transactions locatives, une hausse des stocks et une baisse de loyers ; un march\u00e9 de l\u2019investissement caract\u00e9ris\u00e9 par une baisse importante des volumes<\/strong><\/p>\n<p><strong>Immobilier r\u00e9sidentiel : une baisse limit\u00e9e dans l\u2019ancien et un march\u00e9 du neuf soutenu par le plan de relance<\/p>\n<p>Le march\u00e9 de l\u2019ancien, une baisse des prix limit\u00e9e et une stabilisation des loyers<\/strong><\/p>\n<p>513 000 transactions ont \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9es en 2009 contre 597 000 en 2008. Cette baisse globale cache cependant une nette acc\u00e9l\u00e9ration du volume des transactions en cours d\u2019ann\u00e9e, apr\u00e8s un d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e atone.<\/p>\n<p>En Ile-de-France, la baisse des prix a \u00e9t\u00e9 limit\u00e9e : &#8211; 7,5 % pour les appartements et &#8211; 9,5 % pour les maisons. Les prix restent globalement situ\u00e9s \u00e0 un niveau \u00e9lev\u00e9. En province, de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, la baisse est d\u2019environ 7,5 % sur les appartements et de -8,5 % sur les <a href=\"http:\/\/www.batisseur.fr\">maisons<\/a>.<!--more--><\/p>\n<p>Le march\u00e9 de la primo-accession a vu son activit\u00e9 soutenue par le nouveau pr\u00eat \u00e0 0 %. Les perspectives en la mati\u00e8re sont inchang\u00e9es pour 2010, sauf \u00e0 anticiper un impact de la d\u00e9gradation du march\u00e9 du travail sur la client\u00e8le populaire.<\/p>\n<p>Le march\u00e9 de la seconde accession a pr\u00e9sent\u00e9 une activit\u00e9 tr\u00e8s ralentie au premier semestre 2009, en raison de conditions de cr\u00e9dits d\u00e9favorables. Une reprise s\u2019est manifest\u00e9e \u00e0 l\u2019automne avec la baisse des taux et un plus grand volume de financements bancaires. En parall\u00e8le, la forte chute des valeurs enregistr\u00e9e au premier semestre a \u00e9t\u00e9 ralentie au second semestre. Dans ce contexte, le march\u00e9 des biens de milieu et haut de gamme a \u00e9t\u00e9 entrav\u00e9 par le recul de la distribution des cr\u00e9dits-relais et \u00e9galement par l\u2019ajournement de nombreuses op\u00e9rations d\u2019achat-revente dans un contexte jug\u00e9 d\u00e9favorable.<\/p>\n<p>Les perspectives 2010 sont inchang\u00e9es pour les premiers mois de l\u2019ann\u00e9e. De nouvelles baisses de valeurs et de volume d\u2019activit\u00e9 sont cependant tr\u00e8s probables en cas de remont\u00e9e des taux.<\/p>\n<p>Le march\u00e9 locatif a connu, quant \u00e0 lui, en 2009, une stabilisation des loyers, due \u00e0 l\u2019attentisme des candidats \u00e0 l\u2019accession, ainsi que la contraction continue de l\u2019offre.<\/p>\n<p><strong>Le march\u00e9 du neuf, des prix stabilis\u00e9s<\/strong><\/p>\n<p>En collectif et individuel group\u00e9, les ventes de biens immobiliers dans le neuf affichent une progression importante en 2009 par rapport \u00e0 2008 (106 000 unit\u00e9s contre 80 000). Une part importante des logements neufs ont \u00e9t\u00e9 commercialis\u00e9s dans le cadre du dispositif locatif de d\u00e9fiscalisation Scellier (65 000 logements locatifs). Avec 35 000 achats r\u00e9alis\u00e9s, le doublement du nouveau pr\u00eat \u00e0 0 % a eu un effet b\u00e9n\u00e9fique sur le march\u00e9 de l\u2019accession dans le neuf. Cependant, ce niveau est le plus bas depuis 15 ans. 134 000 ventes de maisons individuelles ont \u00e9t\u00e9 constat\u00e9es en 2009, soit moins 18 % par rapport \u00e0 l&rsquo;ann\u00e9e ant\u00e9rieure.<\/p>\n<p>Affichant une baisse de seulement -1,2 %, le niveau des prix s\u2019est bien maintenu dans le neuf sur la France enti\u00e8re, toutes surfaces confondues. Les prix des petites surfaces se sont stabilis\u00e9s alors que les prix des grandes surfaces ont l\u00e9g\u00e8rement baiss\u00e9. Cette bonne tenue s\u2019explique par les mesures du plan de relance gouvernemental prises sur le march\u00e9 de l\u2019accession comme sur celui de l\u2019investissement locatif dans le neuf : doublement du nouveau pr\u00eat \u00e0 0 % et dispositif Scellier.<\/p>\n<p>Le march\u00e9 de la primo-accession a \u00e9t\u00e9 dop\u00e9 par les dispositifs du plan de relance que sont le Pass Foncier et le pr\u00eat \u00e0 taux z\u00e9ro. Ces tendances devraient se poursuivre en 2010.<\/p>\n<p>Compte tenu du niveau des prix affich\u00e9s, d&rsquo;une activit\u00e9 particuli\u00e8rement ralentie sur le secteur des maisons et appartements familiaux et d\u2019un climat d\u2019attentisme g\u00e9n\u00e9ral, tant chez les acheteurs que chez les vendeurs, le march\u00e9 de la seconde accession dans le neuf a connu une faible activit\u00e9. Le Cr\u00e9dit Foncier n\u2019envisage pas de redressement de ces tendances au cours des mois \u00e0 venir sans une nette baisse des prix pr\u00e9alable, de nature \u00e0 re-solvabiliser des acqu\u00e9reurs qui ont \u00e9puis\u00e9 toutes les ressources du cr\u00e9dit bancaire.<\/p>\n<p>Le march\u00e9 de l\u2019investissement locatif, quant \u00e0 lui, a \u00e9t\u00e9 soutenu par le dispositif Scellier. De ce fait, une nette baisse des stocks a \u00e9t\u00e9 constat\u00e9e, y compris pour des programmes en situation moyenne, alors que peu de lancements d\u2019op\u00e9rations neuves ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9es en fin d\u2019ann\u00e9e, les promoteurs faisant preuve d\u2019une extr\u00eame prudence. Hors d\u00e9fiscalisation, le march\u00e9 de l\u2019investissement locatif priv\u00e9 s\u2019est r\u00e9v\u00e9l\u00e9 extr\u00eamement limit\u00e9, les grands investisseurs ne montrant que peu de signe r\u00e9el d\u2019int\u00e9r\u00eat pour le march\u00e9 r\u00e9sidentiel (hors secteur social). Les prix, quant \u00e0 eux, ressortent, de mani\u00e8re globale, en l\u00e9g\u00e8re baisse en 2009.<\/p>\n<p>Les perspectives restent favorables pour le march\u00e9 locatif neuf en 2010 gr\u00e2ce \u00e0 la reconduction du dispositif Scellier.<\/p>\n<p><strong>Conclusion<\/strong><\/p>\n<p>En d\u00e9pit d\u2019un retour \u00e0 des conditions de taux de cr\u00e9dit immobilier tr\u00e8s attractives (moins de 4%), le comportement d\u2019achat attentiste des particuliers se traduit par une \u00e9rosion mod\u00e9r\u00e9e des prix moyens et surtout par une forte baisse du volume des transactions.<\/p>\n<p>Ce ph\u00e9nom\u00e8ne peut s\u2019expliquer par la \u00ab morosit\u00e9 \u00bb du public, l\u2019attentisme de la demande et les restrictions de l\u2019offre. Mais si les effets psychologiques sont bien r\u00e9els, et notamment la conviction que les prix vont continuer \u00e0 baisser, ils ne doivent pas dissimuler le fait que les prix sont encore proches du haut de cycle et de ce fait inadapt\u00e9s au niveau du revenu des m\u00e9nages. En effet, il semble difficile de pr\u00e9voir une reprise p\u00e9renne des volumes et des prix tant que le pouvoir d\u2019achat immobilier n\u2019aura pas retrouv\u00e9 son niveau des ann\u00e9es 2000, ni tant que la conjoncture \u00e9conomique, notamment le march\u00e9 du travail, ne se sera pas am\u00e9lior\u00e9e.<\/p>\n<p>La demande est aujourd\u2019hui soutenue par des taux de cr\u00e9dit historiquement au plus bas, et, pour le neuf, par l&rsquo;importance du plan de relance. Compte tenu des besoins de logements insatisfaits et d\u2019une offre neuve de plus en plus insuffisante, il est clair que le produit r\u00e9sidentiel est aujourd\u2019hui l\u2019investissement immobilier le plus s\u00fbr.<\/p>\n<p><strong>Immobilier d\u2019entreprise : un march\u00e9 difficile<\/strong><\/p>\n<p>En 2009, ces march\u00e9s ont souffert d\u2019un contexte g\u00e9n\u00e9ral difficile marqu\u00e9 par une croissance n\u00e9gative, une situation pr\u00e9occupante du march\u00e9 du travail -avec une destruction de pr\u00e8s de 400 000 emplois- une forte chute de la production industrielle, mais aussi par une relative r\u00e9sistance de la consommation des <a href=\"http:\/\/www.centreservices.fr\">m\u00e9nages<\/a>.<\/p>\n<p><strong>Le march\u00e9 locatif de bureaux, une baisse des volumes de transactions locatives, une hausse des stocks et une baisse de loyers<\/strong><\/p>\n<p>La baisse des volumes de transactions locatives s\u2019est poursuivie : -23 % en Ile-de-France avec 1,8 million m\u00b2 plac\u00e9s), l\u2019activit\u00e9 \u00e9tant essentiellement li\u00e9e \u00e0 des transferts d\u2019entreprises et non \u00e0 des cr\u00e9ations. On analysera cette baisse comme un retour p\u00e9renne aux niveaux d\u2019activit\u00e9s des ann\u00e9es 2001\/2003. Cette situation est essentiellement due aux arbitrages r\u00e9alis\u00e9s par les entreprises pour optimiser leurs co\u00fbts fixes en mati\u00e8re d\u2019implantations immobili\u00e8res. Cette politique de rationalisation immobili\u00e8re est devenue le sous-jacent principal du march\u00e9 locatif.<\/p>\n<p>Au second semestre on constate n\u00e9anmoins un retour timide des preneurs, \u00e0 l\u2019occasion de quelques grandes transactions locatives.<\/p>\n<p>Une forte remont\u00e9e des stocks disponibles a \u00e9t\u00e9 observ\u00e9e en d\u00e9pit de l\u2019abandon de nombreux projets d\u2019op\u00e9rations nouvelles. Les mises en chantier d&rsquo;immeubles tertiaires sont pass\u00e9es de 2,1 millions \u00e0 1,2 million, soit une baisse de 40 % en un an, tous les projets en blanc ayant \u00e9t\u00e9 arr\u00eat\u00e9s.<\/p>\n<p>Les programmes neufs livr\u00e9s en 2009, lanc\u00e9s avant la crise de l\u2019\u00e9t\u00e9 2008, sont en grande partie lou\u00e9s. En revanche, dans les secteurs les moins appr\u00e9ci\u00e9s, une situation de suroffre persistante de produits neufs a pu exister, sauf pour les investisseurs consentant des efforts substantiels sur le niveau des loyers. Du fait de l\u2019obsolescence acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e des produits anciens avec l\u2019apparition des nouvelles normes \u00e9nerg\u00e9tiques, le stock de seconde main s\u2019est principalement accru. Ce ph\u00e9nom\u00e8ne s\u2019est fortement amplifi\u00e9 sur les march\u00e9s secondaires : IDF Est et Sud ainsi que certains march\u00e9s provinciaux.<\/p>\n<p>L\u2019ensemble des loyers tertiaires ont baiss\u00e9, y compris sur le neuf, dans un contexte de s\u00e9lectivit\u00e9 accrue de la demande et d\u2019un accroissement des remises et conditions faites aux preneurs. Toutefois, le niveau des loyers prime parisiens en bureaux s\u2019\u00e9levant \u00e0 700 \u20ac\/m\u00b2 n\u2019a pas d\u00e9pass\u00e9 le niveau atteint dans les ann\u00e9es 2006 et 2007, mais se situe encore au-dessus du niveau des ann\u00e9es 2002\/2003.<\/p>\n<p><strong>Le march\u00e9 de l\u2019investissement, une baisse importante des volumes<\/strong><\/p>\n<p>Le march\u00e9 de l\u2019investissement a \u00e9t\u00e9 marqu\u00e9 par une tr\u00e8s forte baisse (environ 40% du volume global d\u2019investissement tertiaire). On a \u00e9galement observ\u00e9 sans surprise un retour sur le march\u00e9 des acqu\u00e9reurs-utilisateurs profitant du retrait du march\u00e9 des investisseurs, principalement anglosaxons.<\/p>\n<p>Depuis la crise financi\u00e8re de 2008, les taux de rendement constat\u00e9s ou souhait\u00e9s par les investisseurs ont connu une forte hausse (+ 200 points depuis 2007) ; mais cela doit \u00e9galement \u00eatre relativis\u00e9, les taux observ\u00e9s globalement sur la dur\u00e9e, en forte baisse depuis 2000, se situant au niveau des taux observ\u00e9s en 2004. En 2009, l\u2019ann\u00e9e a \u00e9t\u00e9 caract\u00e9ris\u00e9e par une tendance \u00e0 la stabilisation des taux sur les immeubles \u00ab prime \u00bb et par un ralentissement de la hausse des taux sur les autres produits la seconde partie de l\u2019ann\u00e9e.<\/p>\n<p>Le rendement immobilier est sup\u00e9rieur au rendement obligataire depuis une quinzaine d\u2019ann\u00e9es. A partir de 2007, cette tendance de cycle s\u2019est invers\u00e9e, mais il est int\u00e9ressant de noter que depuis mi 2009 le rendement de l\u2019immobilier \u00ab prime \u00bb pr\u00e9sente \u00e0 nouveau un avantage par rapport au rendement obligataire. L\u2019\u00e9cart entre les rendements et les conditions des financements immobiliers consentis \u00e0 nouveau par les Banques \u00e9tant redevenu positif, on a pu observer quelques grandes transactions conclues fin 2009. Le blocage du march\u00e9 de l\u2019investissement bureaux a \u00e9t\u00e9 lev\u00e9 au troisi\u00e8me trimestre 2009.<\/p>\n<p><strong>Conclusion<\/strong><\/p>\n<p>Le taux de croissance de l\u2019\u00e9conomie, le maintien d\u2019un diff\u00e9rentiel entre les taux de rendements immobiliers et les taux obligataires et le niveau des taux de cr\u00e9dit seront des facteurs d\u00e9terminants pour le dynamisme de l\u2019ann\u00e9e 2010.<\/p>\n<p>En mati\u00e8re de transactions locatives, le volume devrait \u00eatre proche de celui de 2009, soit 2 millions de m\u00b2 en IDF. La diff\u00e9renciation entre les diff\u00e9rentes qualit\u00e9s de produits sera majeure. Si une p\u00e9nurie d\u2019immeubles neufs correspondant aux attentes des utilisateurs est possible en 2011, le taux de vacance sur les produits obsol\u00e8tes ou mal situ\u00e9s risque, en revanche, de s\u2019accro\u00eetre, tandis que l\u2019absorption nette de bureaux sera n\u00e9gative. De ce fait, le taux de vacance en bureaux devrait continuer \u00e0 cro\u00eetre.<\/p>\n<p>Les loyers devraient, quant \u00e0 eux, continuer globalement \u00e0 subir une pression baissi\u00e8re en raison de l\u2019augmentation de la vacance et \u00e0 l\u2019occasion de ren\u00e9gociations amiables ou judiciaires. Les nouvelles locations, hors les immeubles prime qui ne sont qu\u2019une partie minoritaire du march\u00e9 locatif, devraient conna\u00eetre une baisse sensible des loyers, notamment pour les produits de seconde main.<\/p>\n<p>Le volume d\u2019investissement devrait progresser par rapport \u00e0 celui de 2009, sans pour autant conna\u00eetre les niveaux des ann\u00e9es ant\u00e9rieures \u00e0 2007. En raison de l\u2019abondance des liquidit\u00e9s \u00e0 placer, les taux de rendement devraient se stabiliser et m\u00eame baisser sur les produits les plus recherch\u00e9s.<\/p>\n<p>Website : <a href=\"http:\/\/www.creditfoncier.fr\">www.creditfoncier.fr<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>&#8211; Un march\u00e9 r\u00e9sidentiel marqu\u00e9 par une baisse mod\u00e9r\u00e9e dans l\u2019ancien et une stabilit\u00e9 des prix dans le neuf &#8211; En immobilier d\u2019entreprise, un march\u00e9 locatif des bureaux marqu\u00e9 par une baisse des volumes de transactions locatives, une hausse des stocks et une baisse de loyers ; un march\u00e9 de l\u2019investissement caract\u00e9ris\u00e9 par une baisse [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4],"tags":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1761"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=1761"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1761\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1762,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1761\/revisions\/1762"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=1761"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=1761"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.agglotv.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=1761"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}